Zentrenkonzept für das Oberzentrum Memmingen Dipl. Geogr. Monika Kollmar, Dipl. Geogr. Mareike Merx

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1 Zentrenkonzept für das Oberzentrum Memmingen Dipl. Geogr. Monika Kollmar, Dipl. Geogr. Mareike Merx Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Erfurt, Köln, München, Wien Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Ludwigsburg, Hohenzollernstraße 14 Tel / , Fax / info@gma.biz,

2 Die vorliegende Präsentation ist ohne mündliche Erläuterung nicht vollständig. Sie darf zu internen Verwendung in der Verwaltung der Stadt Memmingen bzw. im Stadtrat vervielfältigt und weitergegeben werden. GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg,

3 1 Allgemeine Entwicklungstrends im Einzelhandel 2 Einzelhandelsbestand in Memmingen 3 Marktgebiet, Bevölkerung 4 Empfehlungen zu Standorten und Sortimenten - Memminger Sortimentsliste - Zentrale Versorgungsbereiche - Empfehlungen zu B-Plänen / unbeplanten Bereichen 5 Ansiedlungsbegehren Schlummermarkt, Intersport Aksamit 2

4 Leistungsbausteine Analyse und Bewertung der wesentlichen Basisdaten auf Angebots- und Nachfrageseite - Einzelhandelsbestand - Marktgebiet / Bevölkerung / Kaufkraft Erfassung sonstiger zentrenprägender Nutzungen in den zentralen Versorgungsbereichen in Memmingen Einarbeitung ins GIS Entwicklungskonzept für den Handelsplatz Memmingen - Standortkonzeption: Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche - Sortimentskonzept: Memminger Liste der zentrenrelevanten / nicht zentrenrelevanten Sortimente - baurechtliche Empfehlungen zu bestimmten Baugebieten / Bebauungsplänen Bewertung von aktuellen Ansiedlungsbegehren 3

6 Bevölkerungsentwicklung in Deutschland bis bis 2010 noch leicht positive Entwicklung, insgesamt Rückgang um ca. 9 % Quelle: GMA-Darstellung nach Statistisches Bundesamt: Bevölkerung Deutschlands bis 2050, 2003; Variante 5 der 10. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung 5

7 Altersaufbau der Bevölkerung 2001 und 2050 die Bevölkerungspyramide stellt sich bis 2050 auf den Kopf Quelle: Statistisches Bundesamt: Bevölkerung Deutschlands bis 2050, 2003; Variante 5 der 10. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung 6

8 Die demografische Entwicklung vollzieht sich langsam und mit großer Regelmäßigkeit wir werden älter, weniger und bunter 7

9 Der Wettbewerb der Ausgabepositionen... 8

10 ... sorgt für dramatische Umschichtungen beim privaten Verbrauch % Einzelhandel 25% 34% Wohnungsmiete und Haushaltskosten 41% 11% 16% 3% Verkehrszwecke und Nachrichten Bildungs- und Unterhaltungszwecke Sonstige 13% 19% 2% Quelle: GMA-Darstellung nach Statistisches Bundesamt 9

11 Verbrauchererwartungen Gemütlichkeit, Atmosphäre, Überschaubarkeit 10

12 ... stehen im krassen Widerspruch zum Verbraucherverhalten Marktanteil der Discounter: 41 % 11

13 Best Practice: Menschen wollen Marken Quelle: w&v, Süddeutscher Zeitung, media & marketing, Der Kontakter und Marketingjournal 12

14 Marken machen Märkte 13

15 Der private Konsum steigt 1995 = privater Konsum Einzelhandelsumsatz gesamt die Einzelhandelsumsätze stagnieren Quelle: Statistisches Bundesamt, HDE; GMA-Darstellung 14

16 Entwicklung der Verkaufsfläche im Einzelhandel alte Bundesländer neue Bundesländer Dynamisches Wachstum der Einzelhandelsflächen Quelle: HDE; GMA-Grafik 15

17 Entwicklung der Marktanteile der Betriebstypen im Einzelhandel 6 % 6 % 8 % 2 12 % 14 % 21 % 18 % 18 % 16 % 22 % 26 % 55 % Versender Fachmärkte Verbrauchermärkte/ SB-Warenhäuser Filialisierte Fachgeschäfte 35 % 25 % Traditionelle Fachgeschäfte 7 % 5 % 4 % * Warenhäuser * Schätzung Gewinner der Entwicklung sind v.a. personalextensive Betriebsformen an überwiegend dezentralen Standorten Quelle: GMA-Darstellung nach IFO-Institut 16

19 Bestandsdaten der Stadt Memmingen Anzahl der Einzelhandelsbetriebe gesamt: 470 davon Food: 140 (30%) davon Nonfood: 330 (70 %) Verkaufsfläche gesamt: ca m² davon Food: ca m² (24 %) davon Nonfood: ca m² (76 %) Umsatz gesamt: ca. 464,4 Mio. davon Food: ca. 132,1 Mio. (28 %) davon Nonfood: ca. 332,3 Mio. (72 %) Zentralität der Stadt Memmingen: 211,4 Quelle: GMA-Erhebung

20 Der Einzelhandelsbestand nach Lagekategorien 100% 90% 20% 80% 70% 60% 6% 18% 61% 50% 50% 2% 40% 2% 15% 30% 56% 10% 20% 10% 27% 33% 0% Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche Umsatz Innenstadt restliche Kernstadt Stadtteile dezentrale Standorte 19

21 Der Einzelhandelsbestand im Vergleich Durchschnittliche Verkaufsfläche je Einwohner nach Branchen Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit / Körperpflege Blumen / Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS, Spielwaren Bekleidung / Schuhe / Sport Elektrowaren Hausrat / Einrichtung / Möbel Sonstiger Einzelhandel Memmingen Durchschnitt bis EW Durchschnitt ab EW Quelle: GMA-Darstellung 2007, GMA Kennziffern Studie

22 Markenportfolio der Stadt Memmingen hohe Profilierung Mania Xanaka Mango Zapata Marc Cain Oui Jack Wolfskin Kenvelo Mandarina Duck Timberland Eddi Bauer Runners Point Palmers Promod Zero Wehmeyer Hallhuber Butlers Mexx Gerry Weber Street One More&More B&O Nicolas Scholz Foot locker Tally Weijl Zara Buddelei adessa Görtz Strauss Innovation Sport Scheck Leiser Schuhe K+L Ruppert Pimpkie Sport Arena Street One Orsay S. Oliver Marc O Polo Bonita Zero Bijou Brigitte Swatch Juwelier Christ Karstadt Sport Ulla Popken Biba Breuninger P & C Apollo Optik Calida Esprit H & M Hussel Yves Rocher dm Galeria Kaufhof New Yorker Tack Schuhe Deichmann Douglas Fielmann Benneton/ Sisley Karstadt Müller C & A Salamander Colloseum Woolworth geringe Profilierung Nanu Nana geringe Bekanntheit hohe Bekanntheit in Memmingen vorhanden nicht in Memmingen vorhanden 21

24 Griesingen Achstetten Schnürpflingen Langenneufnach Wehringen Ursberg Rottenacker Illertissen Buch Breitenthal Balzhausen ngen Burgrieden Krumbach (Schwaben) Aichen Walkertshofen Oberottm Mickhausen Großaitingen Laupheim Kleinait sen Dietenheim erkingen Unterstadion Schwendi Ebershausen Günzburg, gfg ingen Aletshausen Unterroth Scherstetten Graben Schemmerhofen Oberstadion Kettershausen Waltenhausen Eppishausen Schwabmünchen Mietingen Wain Mittelneufnach Kirchheim in Schw. undsheim Altenstadt Balzheim Oberroth Untermeitingen Kirchhaslach Hiltenfingen Klosterlechfe Markt Wald Attenweiler Obermeitingen Osterberg Babenhausen Pfaffenhausen Warthausen Maselheim Kirchberg an der Iller Breitenbrunn Salgen Langerringen Gutenzell-Hürbel Kellmünz a.d. Iller Winterrieden Ettringen Hurlach kirch Biberach a.d. Riß Dettingen an der Iller Oberschönegg Tussenhausen Ka fenbach Erolzheim A 7 Pleß Egg a.d. Günz Oberrieden Ochsenhausen Boos Türkheim Lamerdingen Mittelbiberach Fellheim Amberg Igling lshausen Rammingen Lauben Ummendorf Niederrieden Erlenmoos Kirchdorf an der Iller Kammlach Berkheim Landsb Heimertingen Erkheim Mindelheim Wiedergeltingen Ingoldingen Hochdorf Holzgünz Westerheim Steinhausen an der Rottum Buchloe A 7 Stetten ussenried Trunkelsberg Tannheim Ungerhausen Sontheim A 96 Jengen Memmingerberg Apfeltrach Bad Wörishofen Buxheim Dirlewang Waal Eberhardzell Rot an der Rot Unterdieß Hawangen Markt Rettenbach Benningen Unteregg Memm ingen Baisweil Rieden Oberostendorf ndorf Lachen Aitrach Germaringen Fuchstal Bad Wurzach Woringen Ottobeuren Pforzen Eggenthal Westendorf Irsee Kaltental Bad Waldsee Kronburg Wolfertschwenden Aichstetten Denklinge A 96 Lautrach Ronsberg Böhen Stöttwang Mauerstetten Friesenried Obergünzburg Kaufbeuren Einwohner Osterzell im Bad Grönenbach Baindt Bergatreute Legau A 7 Untrasried Marktgebiet Schwabsoien Baienfurt Das Marktgebiet von Memmingen rten Schlier Oberzentrum Vogt ünkraut Bodnegg Zentrale Orte Waldburg Amtzell Wolfegg Mittelzentrum Unterzentrum Kleinzentrum Dietmannsried Leutkirch im Allgäu Altusried Haldenwang Lauben Kißlegg Kempten Wiggensbach Aitrang Günzach Ruderatshofen Wildpoldsried Kraftisried Unterthingau Betzigau Oberallgäu, gfg Marktoberdorf A Biessenhofen Bidingen Schwabbruck Ingenried Zone l: ca Zone ll: Rettenbach am ca. Auerberg Burggen Zone lll: ca Stötten am Auerberg Bernbeuren Summe: ca Ste 23

25 Bevölkerungs- und Kaufkraftprognose bis 2015 Grundlage: Bevölkerungsprognose des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung sowie des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg verschiedene Varianten der Bevölkerungsvorausrechnung: es wird von einer Bevölkerungsstagnation als vorsichtigem Prognosewert über eine positive Bevölkerungsentwicklung von ca. 1,1 % bis zu einer Bevölkerungsentwicklung von + 3,6 % ausgegangen nach heutigen Preisen leicht steigendes Kaufkraftvolumen bis 2015 Aufgrund der bereits hohen Ausstattungswerte nur geringe Verkaufsflächenspielräume bis 2015 es geht um eine qualitative Verbesserung des Einzelhandelsplatzes Memmingen 24

27 Sortimentskonzept zentrenrelevante Sortimente Memmingen - Nahrungs- und Genussmittel inkl. Lebensmittelhandwerk, Reformwaren 1 - Drogeriewaren (inkl. Wasch- und Putzmittel), Kosmetika, Pharmazie - Schnittblumen - Papier- und Schreibwaren, Schulbedarf, Zeitschriften, Bücher - Spielwaren und Bastelartikel - Oberbekleidung, Wäsche, Wolle, Kurzwaren/Handarbeiten, Stoffe, sonstige Textilien - Baby- und Kinderartikel (kleinteilige Artikel) - Schuhe, Lederbekleidung, Lederwaren, Modewaren inkl. Hüte, Accessoires und Schirme, Orthopädie - Sportartikel (inkl. Bekleidung), außer Sportgroßgeräte und Fahrräder - Heimtextilien, Gardinen und Zubehör, Bettwaren² - Hausrat, Glas/Porzellan/Keramik, Kunstgewerbe, Geschenkartikel, Antiquitäten - Uhren, Schmuck - Fotogeräte, Videokameras, Fotowaren u.ä. - Brillen, optische und feinmechanische Erzeugnisse - Musikalienhandel² - Unterhaltungselektronik, Ton- und Bildträger - Elektrokleingeräte (weiße und braune Ware 3 ) nicht zentrenrelevante Sortimente Memmingen - Beleuchtungskörper, Elektroinstallationsbedarf - Elektrogroßgeräte, Herde, Öfen (weiße Ware 3 ) - Personalcomputer, EDV und -zubehör - Büromaschinen (ohne Computer), Büroorganisationsmittel - Möbel/Kücheneinrichtungen/ Büromöbel - Teppiche/Bodenbeläge, Farben, Lacke, Tapeten, Malereibedarf - Baustoffe, Bauelemente, Installationsmaterial, Beschläge, Eisenwaren und Werkzeuge - Badeinrichtungen und -ausstattung, Sanitär/Fliesen - Rollläden, Gitter, Rollos, Markisen - Holz, Bauelemente wie z.b. Fenster, Türen - Pflanzen und Zubehör, Gartenartikel und Gartenbedarf, Pflege und Düngemittel - Campingartikel - Sportgroßgeräte, Fahrräder u. ä. - Brennstoffe/Mineralölerzeugnisse - Motorräder/Mopeds, Kfz-Zubehör, Motorradzubehör, Rasenmäher - Tiere, Zooartikel, Tierpflegeartikel, Tiernahrung - Baby- und Kinderartikel (großformatige Artikel wie Kinderwagen, Autositze) 1 Nahrungs- und Genussmittel sind grundsätzlich zentrenrelevante bzw. nahversorgungsrelevante Sortimente, auf Grund des Betriebstypencharakters eines modernen Discounters oder Vollsortimenters und auch eines Getränkemarktes ist hier jedoch Abwägungsspielraum gegeben. 2 Abwägungsspielraum vorhanden, z. B. bei Randsortimenten oder großteiligen bzw. sperrigen Waren 3 Weiße Ware: z.b. Haus- und Küchengeräte; braune Ware: z.b. Radio-, TV-, Videogeräte Quelle: GMA-Erhebungen

28 Folie ist Bestandteil einer Präsentation C-Zentrum: und ohne mündliche Erläuterung nicht vollständig. Nahversorgungszentrum Steinheim B-Zentrum: Stadtteilzentrum Amendingen B-Zentrum: Machnigstr./ Braunstr. C-Zentrum: Bodenseestr./ Hindenburgring B-Zentrum: Augsburger Str./Benninger Str. Legende A-Zentrum B-Zentren C-Zentren großflächiger Lebensmittelhandel ab ca. 800 m² Lebensmittelanbieter m² 27

29 A-Zentrum: Innenstadt Memmingen Legende Einzelhandel <800 m² Food Nonfood Einzelhandel >800 m² Food Nonfood Komplementärnutzungen Dienstleistungen Hotel/Gastronomie Kultur Freizeit Bildungseinrichtungen A-Zentrum 28

30 B-Zentrum: Machnigstr. / Braunstraße Legende Einzelhandel <800 m² Food Nonfood Einzelhandel >800 m² Food Nonfood Komplementärnutzungen Dienstleistungen Hotel/Gastronomie Kultur Freizeit Bildungseinrichtungen B-Zentrum 29

31 Bebauungspläne / 34er Gebiete 30

32 Bebauungspläne / 34er Gebiete 44 Bereich 45: GE nach BauNVO 1968; keine Aussagen zum Einzelhandel bisherige Nutzungen: Möbelix, Allgäuer Lichthaus, gewerbliche Nutzung Empfehlung: Anpassung an BauNVO 1990; Ausschluss von zentrenrelevanten Sortimenten 45 Bereich 44 (ohne rechtskräftigen B-Plan): bisherige Nutzungen: Autohäuser, ehem. Praktiker, gewerbliche Nutzungen Empfehlung: Aufstellung B-Plan; GE mit Ausschluss von Einzelhandel oder Ausschluss zentrenrelevanter Sortimente; ehem. Praktiker nicht zentrenrelevante Sortimente zulassen 31

33 Bebauungspläne / 34er Gebiete 12c 11 Bereich 12c: GE nach BauNVO 1969; keine Aussagen zum Einzelhandel bisherige Nutzungen: Städtischer Bauhof, gewerbliche Nutzungen Empfehlung: Anpassung an BauNVO 1990; Ausschluss von Einzelhandel Bereich 11a/11b: GE nach BauNVO 1962; keine Aussagen zum Einzelhandel bisherige Nutzungen: Schrebergärten, z.t. Wohnhäuser, Autohäuser, gewerbliche Nutzung, Penny, Wohnart, Finkenbeiner Getränkemarkt Empfehlungen: Anpassung an BauNVO 1990; Ausschluss von zentrenrelevanten Sortimenten 32

34 Bebauungspläne / 34er Gebiete Bereich A 26 (ohne rechtskräftigen B-Plan): bisherige Nutzungen: Aldi, V-Markt, V-Getränkemarkt, Heis Rad+Roller, 28 Tankstelle, Fitnessstudio 26 Ansiedlungsbegehren: Intersport Aksamit (850 m² m² Werkstatt), Schlummermarkt (530 m²) Bereich A 28 (ohne rechtskräftigen B-Plan): bisherige Nutzungen: überwiegend großflächiger Einzelhandel (u.a. Iller-Park, Media Markt, Fraunhofer Palais) Empfehlungen Bereich A 26 und A28 : Aufstellung eines Bebauungsplans mit Festlegung der heutigen Sortimente und ggf. Erweiterungsspielraum von bis zu 10 % der jeweiligen Verkaufsfläche. 33

36 Ansiedlungsbegehren Schlummermarkt Umsiedlung und Erweiterung des Amendinger Bettenstadls in das Gewerbegebiet Nord; VK ca. 530 m², Erweiterung um ca. 140 m² Sortiment: Bettenmöbel, Matratzen, Heimtextilien ca. 82 % der Verkaufsfläche nicht zentrenrelevante Sortimente Angebotsschwerpunkt im Einzugsgebiet: Stadt Memmingen, Wettbewerber überwiegend dezentral (Einrichtungszentrum Wassermann, Möbelix), weitere Anbieter in Randlagen und Innenstadt (Matratzen Concord, Karstadt, Hauptgeschäft Betten Mayer) Soll-Umsatz des Planobjektes: ca. 1 Mio. - davon 0,5 Mio. durch Bettenmöbel - davon 0,5 Mio. durch Heimtextilien / Matratzen Wettbewerbswirkungen, worst-case-betrachtung i. S einer Neuansiedlung: - Bettenmöbel: ca. 7 8 % - Heimtextilien / Matratzen: ca % 35

37 Ansiedlungsbegehren Schlummermarkt Gesamtbewertung überwiegend nicht innenstadtrelevantes Sortiment des Planobjektes modellhafte worst-case-betrachtung als Neuansiedlung durch ermittelte Umsatzumverteilungswerte sind keine wesentlichen städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten Ansiedlung wird zugestimt 36

38 Ansiedlungsbegehren Intersport Aksamit Ansiedlung einer Filiale von Intersport Aksamit in das Gewerbegebiet Nord; VK ca. 850 m² (+ ca. 150 m² Werkstatt) Sortiment: Sportgeräte, Sportschuhe, Sporttextilien ca. 70 % der Verkaufsfläche zentrenrelevante Sortimente Angebotsschwerpunkt im Einzugsgebiet: Innenstadt Memmingen (Sport Beck, Intersport Hofmeister, Reischmann, Sportabteilung von Karstadt, Intersport Aksamit); Anbieter Sportgeräte: Rad+Roller Heis, Radl Stadl Soll-Umsatz des Planobjektes: ca. 1,9 Mio. Wettbewerbswirkungen: - Sporttextilien/-schuhe: ca % - Sportgeräte: ca. 7 8 % 37

39 Ansiedlungsbegehren Intersport Aksamit Gesamtbewertung: Vorhaben würde erhebliche Auswirkungen auf bestehende Anbieter ausüben, diese befinden sich überwiegend in der Innenstadt von einer Ansiedlung sollte vor dem Hintergrund des Zentrenkonzeptes abgesehen werden Standort in der Innenstadt prüfen ein attraktiver Anbieter Schwerpunkt auf Sportgeräten wäre an diesem Standort möglich 38

40 Abschließende Empfehlungen Beschluss des Einzelhandelskonzeptes Verabschiedung im Stadtrat als bindendes Entwicklungskonzept (vgl. 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB). Insbesondere ist hier auch die Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche von Belang. Planungsrechtliche Verankerung in Bauleitplanung Umsetzung bzw. Anpassung der Bebauungspläne Zur Umsetzung des Entwicklungskonzeptes ist eine Prüfung und Änderung einschlägiger Bebauungspläne hinsichtlich der planungsrechtlichen Festsetzungen erforderlich 39

41 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Erfurt, Köln, München, Wien Ludwigsburg, Hohenzollernstraße 14 Tel / , Fax / info@gma.biz, 40