VERTRÄGLICHKEITSUNTERSUCHUNG ZUR ANSIEDLUNG VON MÖBEL ROLLER IN SOEST

Transkript

1 VERTRÄGLICHKEITSUNTERSUCHUNG ZUR ANSIEDLUNG VON MÖBEL ROLLER IN SOEST CIMA Beratung + Management GmbH Köln Leipzig Lübeck München Ried (A) Stuttgart Eupener Straße Köln Tel: 0221/ Fax: 0221/ cima.koeln@cima.de Web: Bearbeitung: Dr. Wolfgang Haensch Julia Lemke Köln, im Januar 2013 Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Tourismus Personalberatung

2 Nutzungs- und Urheberrechte Der Auftraggeber kann den vorliegenden Projektbericht innerhalb und außerhalb seiner Organisation verwenden und verbreiten, wobei stets auf die angemessene Nennung der CIMA Beratung + Management GmbH als Urheber zu achten ist. Jegliche vor allem gewerbliche Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Der Bericht fällt unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Die Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches durch andere als den Auftraggeber auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH, Köln. CIMA Beratung + Management GmbH

3 Inhalt 1 EINLEITUNG Anlass und Aufgabenstellung Methodik der Untersuchung 5 2 EINZELHANDELSSTANDORT SOEST Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung Einzelhandelsstandort Soest im Überblick 7 6 AUSWIRKUNGSANALYSE Methodische Vorbemerkungen Ökonomische und städtebauliche Auswirkungsanalyse für das Vorhaben Auswirkungsanalyse für die Warengruppe Möbel Auswirkungsanalyse für die Warengruppe Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Auswirkungsanalyse für die Warengruppe Heimtextilien 33 7 ZUSAMMENFASSUNG UND ABSCHLIESSENDE EMPFEHLUNGEN 34 3 PLANVORHABEN MÖBEL ROLLER IN SOEST Standortanalyse und -bewertung Sortiments- und Verkaufsflächenstruktur Umsatzerwartung für das Vorhaben 12 4 WETTBEWERBSANALYSE Vorhabenrelevante Nachfragesituation im Untersuchungsgebiet Vorhabenrelevante Angebotssituation im Untersuchungsgebiet 15 5 ÜBEREINSTIMMUNG DES VORHABENS MIT DEN ZIELEN DER LANDESPLANUNG UND DER RAUMORDNUNG SOWIE DEM EINZELHANDELSKONZEPT SOEST Ziele der Landesplanung und Raumordnung Ziele des Einzelhandelskonzeptes Soest 27 CIMA Beratung + Management GmbH

4 Abbildungen Abb. 1: Planvorhaben Soest 8 Abb. 2: Lage des Plangebietes im Stadtgebiet Soest 8 Abb. 3: Luftbild des Planstandortes 9 Abb. 4: Geplante Verkaufsflächen nach Sortimenten 10 Abb. 5: Verkaufsflächenübersicht für das Vorhaben 11 Abb. 6: Umsatz für das Planvorhaben nach Warengruppen 12 Abb. 7: Untersuchungsgebiet mit der 25 Minuten Isochrone 13 Abb. 8: Vorhabenrelevantes Nachfragevolumen im Untersuchungsgebiet 14 Abb. 9: Einzelhandelsbesatz in der Warengruppe Möbel 15 Abb. 10: Einzelhandelsbesatz in der Warengruppe Geschenke, Porzellan, Keramik, Hausrat 16 Abb. 11: Einzelhandelsbesatz in der Warengruppe Heimtextilien 17 Abb. 12: Städte des Untersuchungsgebietes 18 Abb. 13: Lage des Plangebietes im Allgemeinen Siedlungsbereich 25 Abb. 14: Kaufkraftpotenzials Soest und Umsatz des Planvorhabens nach Warengruppen 26 Abb. 15: Auswirkungsanalyse Warengruppe Möbel 31 Abb. 16: Auswirkungsanalyse Warengruppe Glas, Porzellan, Keramik, 32 Abb. 17: Auswirkungsanalyse Warengruppe Heimtextilien 33 CIMA Beratung + Management GmbH

5 1 EINLEITUNG 1.1 Anlass und Aufgabenstellung In der Stadt Soest ist die Ansiedlung eines ROLLER Möbelmarktes mit einer Gesamtverkaufsfläche von m 2 geplant. Der Planvorhabenstandort befindet sich im Westen des Stadtgebietes an der Werler Landstraße (B 1). Da es sich um ein Vorhaben des großflächigen Einzelhandels handelt, wird die Ausweisung eines Sondergebietes (Möbeleinzelhandel) erforderlich sein. Eine Grundlage für das weitere Plan- und Genehmigungsverfahren soll u.a. eine Untersuchung der Stadt- und Regionalverträglichkeit des Vorhabens bilden. Es sind dabei gemäß der relevanten rechtlichen Vorgaben (BauGB, BauNVO ( 11 Abs. 3), Sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW) die Auswirkungen auf die ausgewiesenen Zentren und Versorgungsstrukturen in der Stadt Soest und relevanten Nachbarstädten sowie auf die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung zu analysieren und zu bewerten. 1.2 Methodik der Untersuchung Die Auswirkungsanalyse gliedert sich in die Projektbausteine: Analyse des Planvorhabens Wettbewerbsanalyse Auswirkungsanalyse Abschließende Empfehlungen Die gutachterlichen Empfehlungen basieren auf den nachfolgenden aufgeführten Primärerhebungen und Analyseschritten. Analyse des Planvorhabens Zur Aufnahme und Analyse des Planvorhabens wurden folgende Arbeitsschritte durchgeführt: Standortanalyse und -bewertung: Aufnahme des geplanten Standorts und Bewertung seiner Eignung als Möbelstandort (Erreichbarkeit, Umfeld etc.); Analyse der planungsrechtlichen Situation Aufnahme der geplanten Sortimente und Verkaufsflächen nach Warengruppen differenzierte Berechnung des erwarteten Umsatzes des Planvorhabens; die verwendeten Flächenproduktivitäten basieren auf einem Worst-Case-Ansatz Abgrenzung des potenziellen Einzugsgebietes des Vorhabens unter Berücksichtigung einer differenzierten Wettbewerbsanalyse Angebotsanalyse Stadt Soest und potenzielles Einzugsgebiet des Vorhabens Neben einer Analyse des projektrelevanten Einzelhandelsbesatzes im Möbelkernsortiment wurde ebenso eine Wettbewerbsanalyse in den bedeutenden zentrenrelevanten Randsortimenten des Vorhabens im Stadtgebiet Soest sowie im potenziellen Einzugsgebiet des Vorhabens durchgeführt. Die CIMA kann hier auf eigene Einzelhandelsbestandsdaten zurückgreifen, die erstmalig 2010 durch eine flächendeckende CIMA-Begehung des Untersuchungsgebietes und differenzierten Aufnahme der Einzelhandelsbetriebe erhoben und in den Jahren 2010 und 2012 durch Desk-Research-Arbeiten aktualisiert wurden. Die vorliegenden Bestandsdaten wurden für die vorliegende Verträglichkeitsuntersuchung stichpunktartig erneut überprüft (u.a. fand ein Austausch über Veränderungen des Einzelhandelsbesatzes mit der Bezirksregierung Arnsberg und der Stadt Soest statt). Der vorliegenden Verträglichkeitsuntersuchung liegt eine vollständige Erhebung aller Wettbewerber in den vorhabenrelevanten Branchen Möbel, Heim- CIMA Beratung + Management GmbH

6 textilien und Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat in den Zentralen Versorgungsbereichen bzw. Innenstädten und Ortskernen des definierten Untersuchungsgebietes mit einer Aufnahme der Verkaufsflächen und der Sortimente zugrunde; Angebote in Form von Randsortimenten von Fachmärkten, Abteilungen von Kauf- und Warenhäuser etc. wurden ab einer Verkaufsfläche von ca. 200 m² erhoben. Nicht flächendeckend erhoben wurde der Geschäftsbesatz außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche. Hier wurden die Wettbewerber ab einer Verkaufsflächengröße von ca. 400 m 2 aufgenommen. Somit wurden alle relevanten Möbelhäuser und Möbelfachmärkte, Fachmärkte für Heimtextilien etc. im gesamten Untersuchungsgebiet erfasst. Nachfrageanalyse Das projektrelevante Kaufkraftpotenzial im erwarteten Marktgebiet wurde auf der Grundlage aktueller Einwohnerzahlen, warengruppenspezifischer Verbrauchsausgaben und des örtlichen Kaufkraftniveaus berechnet. Auswirkungsanalyse Die Auswirkungsanalyse zeigt die Auswirkungen des Planvorhabens auf die bestehenden Zentren und relevante Fachmarktstandorte im Stadtgebiet Soest und im erwarteten Einzugsgebiet des Planvorhabens auf. 1 Für die angeführten Warengruppen wurden die erwarteten Umsatzverlagerungen in absoluten und relativen Werten auf der Grundlage einer ökonometrischen Modellrechnung nach HUFF 2 berechnet. Abschließende gutachterliche Stellungnahme Die erzielten Projektergebnisse gehen in die abschließende Wertung zur Übereinstimmung bzw. Nichtübereinstimmung des Vorhabens mit den Zielen der Raumordnung und der Landesplanung bzw. des Einzelhandelskonzeptes Soest sowie in die Empfehlungen zur weiteren Vorgehensweise ein: Übereinstimmung des Vorhabens mit den formulierten Zielen des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Soest (Dezember 2010), u.a. erwartete Auswirkungen der zentrenrelevanten Randsortimente auf die Zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Soest. Übereinstimmung des Vorhabens mit den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung und der Landesplanung, u.a. Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion der Nachbarstädte, Auswirkungen auf die ausgewiesenen Zentralen Versorgungsbereiche der Städte und Gemeinden im Einzugsgebiet des Vorhabens Empfehlungen zum weiteren Vorgehen 1 2 Im Sinne eines notwendigen Worst-Case-Szenarios wird das Einzugsgebiet, das dem HUFF-Modell zugrunde liegt, eng abgegrenzt, d.h. es wird auf das Kerneinzugsgebiet begrenzt. Das HUFF-Modell ist ein ökonometrisches Denk- und Rechenmodell das Einkaufsattraktivitäten und Zeitdistanzen zur Berechnung von Kaufkraftströmen miteinander gewichtet. Die CIMA hat langjährige Erfahrung die theoretischen Modellrechnungen auf Plausibilität zu prüfen und realistische regionale Szenarien abzuleiten. CIMA Beratung + Management GmbH

7 2 EINZELHANDELSSTANDORT SOEST 2.1 Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung Die Stadt Soest ist Mittelzentrum und - zusammen mit der Stadt Lippstadt - wichtiges wirtschaftliches Zentrum im Kreis Soest. Die Stadt verfügt über Einwohner 3. Nach ihrer Einwohnerzahl liegt die Stadt Soest innerhalb des Kreises Soest nach Lippstadt (rd Einwohner) auf Platz 2, aber deutlich vor Werl (rd Einwohner) und Warstein (rd Einwohner). Außerhalb des Kreises Soest, aber im Einzugsgebiet des zu überprüfenden Vorhabens liegt das Mittelzentren Arnsberg (rd Einwohner). Der Landesbetrieb IT NRW geht in einer aktuellen Bevölkerungsprognose für den Zeitraum 2012 bis 2030 für den Kreis Soest von einem Rückgang der Bevölkerung von Einwohnern (2012) auf Einwohner (2030) aus (- 5,7 %). Für die Stadt Soest erwartet der Landesbetrieb IT NRW weitgehend konstante bzw. nur leicht rückläufige Einwohnerzahlen. Für das Jahr 2030 wird ein Einwohnerstand von Einwohner angenommen (- 2,8 %). 2.2 Einzelhandelsstandort Soest im Überblick Betriebsbesatz: 387 Betriebe mit insgesamt m² Verkaufsfläche 4 Der Einzelhandel innerhalb der Stadt Soest setzt sich aus 387 Betrieben mit einer Verkaufsfläche von m² zusammen. Bei einer Einwohnerzahl von rd Einwohnern verfügt die Stadt Soest damit über einen Einzelhandelsbesatz von 2,9 m² VKF/ Einwohner; dieser Wert liegt deutlich über den bundesdeutschen Durchschnitt (1,5 m²/ Einwohner) und ist als Beleg für die regionale Bedeutung der Einkaufsstadt Soest zu werten. Zentrenstruktur der Stadt Soest 5 Mit 260 Betrieben (67 % aller Betriebe), die insgesamt über eine Verkaufsfläche von m² verfügen (36 % der Gesamtverkaufsfläche), bildet die Innenstadt den wichtigsten Einzelhandelsstandort innerhalb des Stadtgebietes. Der vergleichsweise hohe Verkaufsflächenanteil belegt die besondere Bedeutung der Innenstadt für den Einkaufsstandort Soest und die Konzentration des Handels auf die Innenstadt. Die Soester Innenstadt hat in den letzten Jahren deutlich an Attraktivität gewonnen. Nachdem in der Vergangenheit bereits durch die Sanierung der Fußgängerzone sowie die Neugestaltung des Hansaplatzes und des Vreithofs städtebauliche Akzente gesetzt wurden und mit der Realisierung des City-Center Soest (ca m² VKF) und der Ansiedlung eines SATURN-Elektromarktes, des Kleinkaufhauses DROGERIE MÜLLER und des Textilhauses H&M der Einzelhandelsbesatz weiterentwickelt wurde, steht aktuell die Ansiedlung eines zusätzlichen Textilhauses (MODE KRESS) in der Soester Innenstadt an. Neben der Innenstadt weist die Stadt Soest in dem vorliegenden Entwurf des Zentrenkonzeptes ein Nebenzentrum Soest-Ost (Rigaring) und zwei Nahversorgungszentren (Niederbergheimer Straße und Herzog-Adolf-Weg) aus. Das Nebenzentrum Soest Ost ist mit 20 Betrieben und insgesamt m² VKF der Innenstadt deutlich nachgeordnet. Außerhalb der ausgewiesenen Zentren ist vor allem der Sondergebietsstandort Soest West zu beachten. Es handelt sich hierbei um einen typischen Fachmarktstandort mit einem SB-Warenhaus der Firma KAUFLAND (6.300 m² VKF) als Ankermieter. Zu den 28 ansässigen Unternehmen mit insgesamt m² VKF zählen neben dem KAUFLAND SB-Warenhaus u.a. ein TOOM-Baumarkt und ein MEDIMAX-Elektrofachmarkt. 3 4 Quelle: Landesbetrieb IT NRW (Stand: ). Quelle: Stadt Soest (2010): Einzelhandelskonzept Soest Soest. 5 Alle nachfolgenden Angaben nach: Stadt Soest (2010), a.a.o. CIMA Beratung + Management GmbH

8 3 PLANVORHABEN MÖBEL ROLLER IN SOEST Abb. 2: Lage des Plangebietes im Stadtgebiet Soest 3.1 Standortanalyse und -bewertung Für die Stadt Soest liegen Planungen zur Ansiedlung eines ROLLER Möbelmarktes vor. Die potentielle Entwicklungsfläche befindet sich an der Werler Landstraße (B 1) südwestlich der Innenstadt Soest. Planungsinhalt ist die Realisierung eines Möbelmarktes mit einer Gesamtverkaufsfläche von m 2. Abb. 1: Planvorhaben Soest Planvorhabenstandort Kartengrundlage: Die Erreichbarkeit des Standortes ist sowohl für Kunden aus dem Stadtgebiet als auch von außerhalb als sehr gut zu bezeichnen: Über B 1 (Werler Landstraße) ist die Innenstadt in wenige Minuten zu erreichen, die B 1 sichert auch eine gute Zufahrt von der BAB 44 sowie aus Richtung Werl kommend. Im fußläufigen Umfeld befinden sich mehrere Haltestellen des Öffentlichen Nahverkehrs (u.a. Haltestelle Kaufland am Senator-Schwarz-Ring). Quelle: IN BAU GmbH, 2012 Das Plangebiet befindet sich in einem überwiegend gewerblich geprägten Umfeld, unmittelbar nördlich angrenzend liegen jedoch größere Wohnbereiche von Soest. Im Nahbereich befindet sich an der Werler Landstraße die Ben- Adam-Kaserne, eine der großen Konversionsvorhaben der Stadt Soest. In fuß- CIMA Beratung + Management GmbH

9 läufiger Entfernung zum Planstandort befindet sich stadtauswärts auf der gegenüberliegenden Seite der Werler Landstraße der im Einzelhandelskonzept Soest ausgewiesene Sondergebietsstandort Soest West mit einem SB- Warenhaus und weiteren Einzelhandelsbetrieben. Nach dem Einzelhandelskonzept Soest liegt das Plangebiet außerhalb eines Zentralen Versorgungsbereiches. Es wird daher die Ausweisung eines Sondergebietes Großflächiger Einzelhandel - Möbel-Einrichtungshaus erforderlich sein. Eine entsprechende Änderung des Bebauungsplans Nr. 56/2 ist eingeleitet worden. Abb. 3: Luftbild des Planstandortes Aus gutachterlicher Sicht verfügt der Standort damit zusammenfassend über eine sehr gute Eignung für ein Möbelhaus, u.a. ist auf folgende Punkte zu verweisen: Die Lage des Plangebietes an der Werler Landstraße sichert eine sehr gute Erreichbarkeit sowohl aus dem Stadtgebiet Soest als auch von außerhalb und damit eine hohe Eignung für ein Möbelhaus. Die Nutzungen im Umfeld des Planstandortes sind mit der Ansiedlung eines Möbelhauses sehr gut in Einklang zu bringen; die Nähe zum Sondergebietsstandort Soest West bietet aus betriebswirtschaftlicher Sicht bzw. Kundensicht interessante Synergieeffekte. Im Regionalplan wird der Standort als Allgemeiner Siedlungsbereich dargestellt; damit ist aus regionalplanerische Sicht die Voraussetzung für die Ausweisung eines Sondergebietes Großflächiger Einzelhandel Möbel- Einrichtungshaus gegeben. Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH

10 3.2 Sortiments- und Verkaufsflächenstruktur Die Firma ROLLER hat der CIMA eine differenzierte Aufstellung der geplanten Sortimente vorgelegt (Abb. 4; Stand: Januar 2013). Die CIMA hat diese Angaben in Hinblick auf die Systematik der Soester Sortimentsliste ausgewertet. Für das Gesamtprojekt ergibt sich damit bei einer Gesamtverkaufsfläche von m² ein Anteil der zentrenrelevanten Sortimente von insgesamt 700 m² VKF. Mit m² entfällt der mit Abstand größte Flächenanteil auf das Kernsortiment Möbel; die nicht zentrenrelevanten Sortimente umfassen insgesamt einen Anteil von 90 % der Gesamtverkaufsfläche. Die größten Flächenanteile bei den zentrenrelevanten Sortimente entfallen auf die Warengruppen Heimtextilien (400 m² VKF) und Tafel-, Küchen- u.ä., Haushaltsgeräte (ohne elektrische) (275 m² VKF). Abb. 4: Geplante Verkaufsflächen nach Sortimenten Flächenkonzept ROLLER Flächenkonzept entsprechend der Soester Sortimentsliste Sortimentsbezeichnung Verkaufsfläche Sortimentsbezeichnung Verkaufsfläche Zentrenrelevanz in m 2 in m 2 Möbel, Matratzen Wohn- und Küchenmöbel, Schulmöbel nicht-zentrenrelevant Tapeten und Zubehör, Teppiche 480 Teppiche, Bodenbeläge 480 nicht-zentrenrelevant Anstrichfarben, Lacke, Tapeten, Kleinelektro, Leuchten, 380 Elektrotechnische Erzeugnisse 380 nicht-zentrenrelevant Zusatzsortiment (Bad, Baumarkt) Installationsgeräte, Aktionsfläche (1) 95 Aktionsfläche 95 nicht-zentrenrelevant Tafel-, Küchen- u.ä., Haushaltsgeräte 135 Tafel-, Küchen- u.ä. Haushaltsgeräte (ohne elektrische) 135 zentrenrelevant Heimtextilien 400 Heimtextilien, 400 zentrenrelevant Bilder, Boutique, Dekoration 140 Tafel-, Küchen- u.ä. Haushaltsgeräte (ohne elektrische) 140 zentrenrelevant sonstige zentrenrelevante Randsortimente 25 sonstige zentrenrelevante Randsortimente 25 zentrenrelevant SUMME SUMME : Auf der Aktionsfläche sollen saisonale Waren und Sonderaktionen durchgeführt werden. Der Angebotsschwerpunkt wird dabei auf Waren des Kernsortiments Möbel liegen, u.a. Campingstühle, Möbel- Sonderangebote. Die Aktionsfläche wird daher der Verkaufsfläche der nicht-zentrenrelevanten Sortimente zugerechnet. Quelle: CIMA GmbH 2013 CIMA Beratung + Management GmbH

11 Aufgrund der aufgeführten Flächenanteile hat die CIMA in dem vorliegenden Gutachten eine differenzierte Verträglichkeitsanalyse für die CIMA-Warengruppen Möbel (= Warengruppe Wohn- und Küchenmöbel, Schulmöbel lt. Soester Liste) mit einer geplanten Verkaufsfläche von m², die CIMA-Warengruppe Heimtextilien (= Warengruppe Haus-, Tischund Bettwäsche, Bettwaren, Heimtextilien lt. Soester Liste) mit einer geplanten Verkaufsfläche von 400 m² und die CIMA Warengruppe Geschenke, Porzellan, Keramik, Haurat (= Tafel-, Küchen- u.ä., Haushaltsgeräte (ohne elektrische) lt. Soester Liste) mit einer geplanten Verkaufsfläche von 275 m² durchgeführt. Damit wird sowohl das Kernsortiment Möbel als auch die wichtigsten zentrenrelevanten Randsortimente im Rahmen der vorliegenden Studie auf ihre Stadt- und Regionalverträglichkeit hin untersucht. Aus gutachterlicher Sicht nicht erforderlich ist eine Auswirkungsanalyse für die übrigen nichtzentrenrelevanten Sortimente, da von ihnen definitionsgemäß keine schädlichen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche ausgehen können und sie aufgrund der vorgesehenen Flächendimensionierung keine überörtliche Bedeutung haben. Die sonstigen zentrenrelevanten Randsortimente haben mit 25 m² für die Frage der Stadt- und Regionalverträglichkeit keine Bedeutung. Einen Überblick der geplanten Sortimente für das Vorhaben gibt Abb. 5. Abb. 5: Verkaufsflächenübersicht für das Vorhaben CIMA-Warengruppe Unabhängig von den möglichen Auswirkungen der angeführten Randsortimente auf die Funktionstüchtigkeit der Zentren in Soest und in den Umlandkommunen ist bereits an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass das Planvorhaben in Bezug auf den Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente den Vorgaben des Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW im Entwurf entspricht: Nach dem Ziel 5 des Sachlichen Teilplan großflächiger Einzelhandel darf der Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche des Planvorhabens (entspr. 700 m 2 ) betragen. Auf die Bedeutung des Sachlichen Teilplan für das Vorhaben wird vertiefend in Kap. 5.1 eingegangen. Verkaufsfläche in m 2 Zentrenrelevanz lt. Soester Liste Möbel nicht-zentrenrelevant Farben, Tapeten, Bodenbeläge, 480 nicht-zentrenrelevant Teppiche Elektrogeräte, Leuchten 380 nicht-zentrenrelevant Eisenwaren, Baumarktartikel Aktionsfläche 95 nicht-zentrenrelevant Geschenke, Porzellan, Keramik, Hausrat 275 zentrenrelevant Heimtextilien 400 zentrenrelevant sonstige zentrenrelevante Randsortimente 25 zentrenrelevant SUMME Quelle: CIMA GmbH 2013 CIMA Beratung + Management GmbH

12 3.3 Umsatzerwartung für das Vorhaben Planungsinhalt ist die Realisierung eines ROLLER Möbelmarktes mit einer Gesamtverkaufsfläche von m 2. Zur Berechnung der Umsätze sind Flächenproduktivitäten zu Grunde gelegt worden, die sich an der örtlichen Wettbewerbssituation in Soest orientieren sowie auf Grundlage der durchschnittlichen Flächenproduktivitäten entsprechender Betriebstypen und vergleichbarer Verkaufsflächendimensionierungen im Bundesdurchschnitt ermittelt worden sind. In die Ausweisung der Planumsätze fließen die konkreten Standortbedingungen mit ein. Übereinstimmend wird in allen Veröffentlichungen zur Entwicklung des Möbeleinzelhandels von rückläufigen Flächenleistungen bei gleichzeitigem Verkaufsflächenanstieg ausgegangen. Die BBE Handelsberatung, München, hat für den Zeitraum einen Anstieg der Verkaufsfläche von 18,4 % bei gleichzeitigem Rückgang der Flächenproduktivität um 30,7 % ermittelt. 6 Branchenkenner gehen bei Wohnkaufhäusern von einer Flächenleistung im Kernsortiment Möbel von / m² bzw. bei Fachsortimenten von / m² aus. 7 Der Handelsverband BAG Bayern e.v. gibt als Richtwert für die Flächenproduktivität im Möbeleinzelhandel / m² an; das Institut für Handelsforschung ermittelte für 2005 eine Flächenproduktivität von / m², wobei für Betriebe mit mehr als m² eine Flächenleistung von 896 /m² angegeben wird. Unter Berücksichtigung dieser Angaben und den bei der CIMA durch frühere Untersuchungen vorliegenden Informationen zum Möbeleinzelhandel wurde ein erwarteter Umsatz von 9,4 Mio. errechnet; die verwendeten Flächenproduktivitäten sind Abb. 6 zu entnehmen. Abb. 6: Umsatz für das Planvorhaben nach Warengruppen Warengruppe Verkaufsfläche in m 2 Umsatz in / m² Umsatz in Mio. Möbel ,4 Farben, Tapeten, Bodenbeläge, ,9 Teppiche Elektrogeräte, Leuchten ,8 Eisenwaren, Baumarktartikel Aktionsfläche ,2 SUMME nicht zentrenrelevante Sortimente ,2 Geschenke, Porzellan, ,5 Keramik, Hausrat Heimtextilien ,6 sonstige zentrenrelevante ,1 Randsortimente SUMME zentrenrelevante Sortimente ,2 SUMME ,4 Quelle: CIMA GmbH BBE Handelsberatung (2008): Möbel-Atlas München. Möbel Kultur Magazin für das Möbel Business (POS-Guide 2010): Moderne Konzepte steigern die Rendite. Die Abbildung zeigt, dass für das Vorhaben insgesamt von einer Flächenproduktivität von / m² ausgegangen wird. Diese Annahme entspricht dem für Verträglichkeitsuntersuchungen geforderten Worst-Case-Szenario. CIMA Beratung + Management GmbH

13 4 WETTBEWERBSANALYSE Das Untersuchungsgebiet des Planvorhabens beschreibt den Raum, innerhalb dessen wettbewerbsrelevante Einzelhandelsstandorte durch das Vorhaben in Form von Umsatzverlagerungen betroffen sein können. Für die Beurteilung der Auswirkungen der Neuansiedlung eines ROLLER Möbelmarktes in der Stadt Soest ist eine detaillierte Analyse der Wettbewerbssituation innerhalb des definierten Raumes erforderlich. Die Attraktivität der konkurrierenden Wettbewerber innerhalb des dargestellten Untersuchungsgebietes wurde durch Vor-Ort -Recherchen des CIMA-Teams aufgenommen. Insbesondere die Lage, die Betriebsform und die Größe der Wettbewerber sind dabei von großer Relevanz. In diesem Zusammenhang wurden auch detaillierte Einschätzungen zur verkehrlichen Erreichbarkeit des Vorhabenstandortes an der Werler Landstraße (B 1) und der Konkurrenzzentren gewonnen. Die Städte Arnsberg, Lippstadt und Warstein liegen zwar außerhalb der 25-Minuten-Isochrone, eine Einbeziehung dieser Städte erfolgt jedoch aufgrund der Überscheidungen der Einzugsgebiete dieser Städte mit dem allgemeinen Einzugsgebiet der Stadt Soest. Von Bedeutung sind zudem die bestehenden Planvorhaben in der Region, die vielfältige Wechselbeziehungen zwischen den Wettbewerbsstandorten nach sich ziehen: u.a. planen die Möbelhäuser ZURBRÜGGEN in Unna und TURFLON in Werl bereits seit längerem Verkaufsflächenerweiterungen, in Hamm ist die Ansiedlung von Möbel FINKE in der konkreten Planung. Abb. 7: Untersuchungsgebiet mit der 25 Minuten Isochrone In Abhängigkeit von der regionalen Wettbewerbssituation sowie unter Berücksichtigung der von der Rechtsprechung geforderten Worst-Case-Annahme wird im Folgenden von einem engeres Einzugsgebiet mit einer Fahrzeit von maximal 25 Minuten ausgegangen. Die Auswirkungen des Vorhabens werden damit nicht auf eine Vielzahl von Kommunen verteilt, der Verdünnungseffekt wird vermieden. Ausgehend von einem erwarteten Einzugsgebiet von bis zu 25 Minuten Fahrtzeit und unter Berücksichtigung der bestehenden ROLLER Märkte in Dortmund und Werl umfasst das Untersuchungsgebiet die folgenden Städte und Gemeinden: Arnsberg, Anröchte, Bad Sassendorf, Ense, Erwitte, Lippetal, Lippstadt, Möhnesee, Soest, Warstein, Welver, Werl Kartengrundlage: MapPoint Quelle: CIMA GmbH 2013 CIMA Beratung + Management GmbH

14 4.1 Vorhabenrelevante Nachfragesituation im Untersuchungsgebiet Die Berechnung des vorhabenrelevanten Nachfragepotenzials 8 erfolgt auf der Basis der gemeindescharfen Einwohnerzahlen 9 und der spezifischen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern 10. Für die vorhabenrelevante Warengruppe Möbel wird ein Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von 309 (BUND) für das Jahr 2012 zugrunde gelegt. Für die ebenfalls vorhabenrelevante Branche Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat steht ein Ausgabesatz pro Kopf von 91 für Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung. Auf die Branche Heimtextilien entfallen weitere 82 pro Kopf und Jahr. Diese Beträge werden an das Kaufkraftniveau der jeweiligen Kommune mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer angepasst. Die Kaufkraftkennziffer der Stadt Soest beträgt nach Angaben der Firma MB Research 96,3 (Bund = 100). Abb. 8: Kommune Vorhabenrelevantes Nachfragevolumen im Untersuchungsgebiet Insgesamt leben Einwohner innerhalb des abgegrenzten Raumes. Das vorhabenrelevante Nachfragepotenzial im Untersuchungsgebiet beläuft sich auf insgesamt 158,2 Mio., davon entfallen 101,4 Mio. auf das Möbelkernsortiment. Einwohner Kaufkraftkennziffer Möbel Kaufkraftpotenzial (in Mio. ) Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Teppiche, Gardinen, Heimtextilien Arnsberg ,8 22,7 6,7 6,0 Anröchte ,5 3,2 0,9 0,8 BadSassendorf ,0 3,6 1,1 1,0 Ense ,2 3,8 1,1 1,0 Erwitte ,1 4,9 1,4 1,3 Lippetal ,1 3,6 1,1 1,0 Lippstadt ,3 20,5 6,0 5,5 Möhnesee ,0 3,6 1,1 1,0 Soest ,3 14,4 4,3 3,8 Warstein ,9 8,1 2,4 2,2 Welver ,0 3,7 1,1 1,0 Werl ,7 9,1 2,7 2,4 SUMME ,4 29,9 26,9 Quelle: CIMA GmbH Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in ) der Bevölkerung einer jeden Stadt, die dem Einzelhandel zur Verfügung stehen (statistischer Wert). Quelle: Michael Bauer Research GmbH 2012 Quelle: Michael Bauer Research GmbH 2012 CIMA Beratung + Management GmbH

15 4.2 Vorhabenrelevante Angebotssituation im Untersuchungsgebiet Die nachfolgende Wettbewerbsanalyse beruht auf intensiven Recherchearbeiten zum projektrelevanten Einzelhandelsbesatz (Auswertung vorliegender kommunaler Einzelhandelskonzepte, sonstiger Studien und Firmenverzeichnisse), einer Aufnahme und Bewertung der vorhandenen Betriebe durch Vor-Ort- Begehungen des CIMA-Projektteams sowie einer stichpunktartigen Aktualisierung und Fortschreibung der erhobenen Informationen. Innerhalb der Haupt- und Nebenzentren wurden alle Anbieter mit den Hauptsortimenten Möbel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat und Heimtextilien nach ihren Sortimenten und der Verkaufsfläche aufgenommen; zusätzlich wurden in den Zentren alle Anbieter aufgenommen, die über die o.g. Sortimente in Form von Randsortimenten mit mindestens ca. 200 m² VKF verfügen. Außerhalb der Haupt- und Nebenzentren wurden alle Anbieter mit den o.g. Sortimenten ab einer Größe von mindestens 400 m² projektrelevanter Verkaufsfläche erhoben. Betriebe unterhalb der angeführten Schwellenwerte wurden in die Analyse einbezogen, soweit sie im Rahmen der Begehung mit erfasst wurden. Mit dieser Vorgehensweise ist sichergestellt, dass alle standortprägenden Anbieter in den Zentren erhoben wurden und zugleich die Kaufkraftströme innerhalb des Untersuchungsgebietes in größtmöglicher Annäherung an die Wirklichkeit nachvollzogen werden können. Wettbewerbsanalyse Warengruppe Möbel Die räumliche Verteilung der Möbelangebote zeigt Abb. 9; es wird deutlich: Das Angebot im Segment Möbel wird dominiert durch die großen Anbieter TURFLON (ca m 2 VKF) und ROLLER (rd m 2 VKF) in Werl sowie Möbel STEINMANN (rd m 2 VKF) und Möbel BOSS (ca m 2 VKF) in Lippstadt. Abb. 9: Einzelhandelsbesatz in der Warengruppe Möbel Stadt Verkaufsfläche (m²) Umsatz (Mio. ) Zentren außerhalb gesamt Zentren außerhalb gesamt Anröchte Arnsberg ,2 17,1 19,3 Bad Sassendorf * * * * * * Ense * * * * * * Erwitte * * * * * * Lippetal * * * * * * Lippstadt ,4 35,3 36,7 Möhnesee Soest ,2 31,1 34,3 Warstein * * * * * * Welver Werl ,7 58,2 59,8 SUMME ,0 145,9 156,9 Hinweis: Zentren = Haupt- und Nebenzentren (ohne Nahversorgungszentren) * aus Datenschutzgründen keine Angaben (drei oder weniger Anbieter) Quelle: CIMA GmbH 2013 CIMA Beratung + Management GmbH

16 In Soest findet sich außerhalb der Innenstadt mit dem Möbelhaus WIEMER an der Martin-Opitz-Straße ein Wohnkaufhaus mit einer Verkaufsfläche von rd m² sowie das Möbelhaus MÖBEL BOSS mit rd m². Bei den weiteren Angeboten außerhalb des Zentrums handelt es sich um einzelne kleinere Küchenfachgeschäfte (max. 500 m² VKF) bzw. Möbelanbieter unter m² VKF. In Arnsberg wird das Möbelangebot hauptsächlich durch den Anbieter POCO (ca m 2 VKF) abgedeckt sowie das wiedereröffnete Möbelhaus WORTMANN (rd m 2 VKF) an der Arnsberger Straße. Wettbewerbsanalyse Warengruppe Geschenke, Porzellan, Keramik, Hausrat Auf die Warengruppe Geschenke, Porzellan, Keramik und Hausrat entfällt nach den vorliegenden Planungen eine Verkaufsfläche von 275 m². Wenn nachfolgend auch für diese Warengruppe eine differenzierte Wettbewerbsanalyse vorgenommen wird und in Kap die zu erwartenden Umsatzverlagerungen durch das Vorhaben dargestellt werden, beruht dies weniger auf dem Umfang der geplanten Verkaufsfläche als vielmehr auf der Bedeutung dieser Warengruppe als traditionelles Innenstadtsortiment. Innerhalb des Untersuchungsgebietes wurden für die Warengruppe Geschenke, Porzellan, Keramik, Hausrat eine Gesamtverkaufsfläche von rd m² durch die Vorortbegehungen erhoben (Abb. 10). Die Angebote verteilen sich zu etwa 40 % auf die vorhandenen Haupt- und Nebenzentren. Bei den verbleibenden 60 % handelt es sich vor allem um die Randsortimente in Möbelhäusern, Baumärkten und SB-Warenhäusern. Damit ist festzuhalten, dass die in allen Untersuchungsstädten als zentrenrelevantes Sortiment eingestufte Warengruppe Geschenke, Porzellan, Keramik, Hausrat heute bereits maßgeblich von den Anbietern außerhalb der Zentren bestimmt wird; herausragend dabei die Städte mit den großen Möbelhäusern. Abb. 10: Einzelhandelsbesatz in der Warengruppe Geschenke, Porzellan, Keramik, Hausrat Stadt Verkaufsfläche (m²) Umsatz (Mio. ) Zentren außerhalb gesamt Zentren außerhalb gesamt Anröchte Arnsberg ,6 3,2 5,9 Bad Sassendorf * * * * * * Ense * * * * * * Erwitte * * * * * * Lippetal * * * * * * Lippstadt ,1 4,4 6,5 Möhnesee * * * * * * Soest ,0 4,1 11,0 Warstein * * * * * * Welver Werl ,2 5,8 7,0 SUMME ,6 19,2 34,7 Hinweis: Zentren = Haupt- und Nebenzentren (ohne Nahversorgungszentren) * aus Datenschutzgründen keine Angaben (drei oder weniger Anbieter) Quelle: CIMA GmbH 2013 Zur Charakterisierung der Angebotsstrukturen ist auf folgende ortsspezifische Besonderheiten hinzuweisen: Nach den erhobenen Verkaufsflächen besteht das größte Angebot in der Innenstadt von Soest. Hier finden sich neben einer Vielzahl von Fachgeschäften auch eine qualifizierte Geschenke-/ Porzellanabteilung der Firma CIMA Beratung + Management GmbH

17 DROGERIE MÜLLER. Außerhalb der Innenstadt bildet die Fachabteilung von MÖBEL WIEMER das größte Angebot. In den Mittelzentren Arnsberg, Lippstadt, Werl und mit Einschränkungen auch in Warstein - finden sich in den Zentren diverse Fachgeschäfte mit zumeist Verkaufsflächen von weniger als 250 m². Hinzu kommen im Falle von Arnsberg, Lippstadt und Werl relevante Angebote außerhalb der Zentren; namentlich zu erwähnen sind die Anbieter TURFLON (Werl), ZURBRÜGGEN (Unna) sowie MÖBEL STEINMANN und BLUMEN RISSE (Lippstadt). In den Städten Bad Sassendorf, Ense, Erwitte, Lippetal, Möhnesee und Welver findet sich nur eine sehr begrenzte Anzahl von Anbietern, zum Teil ist die Branche gar nicht besetzt. In allen Fällen handelt es sich um Grundzentren, deren Angebot sich vor allem auf Waren des täglichen Bedarfs konzentriert. Wettbewerbsanalyse Warengruppe Heimtextilien Zur Warengruppe Heimtextilien zählen u.a. Bett- und Tischwäsche, Oberbetten, Kopfkissen und Gardinen. Für den geplanten ROLLER-Möbelmarkt ist hier eine Verkaufsfläche von 400 m² vorgesehen. Die Wettbewerbsanalyse ergab eine branchenspezifische Verkaufsfläche von insgesamt ca m² VKF und einen erwarteten Umsatz von 27,1 Mio.. Noch stärker als bei der Warengruppe Geschenke, Porzellan, Keramik und Hausrat dominieren bei Heimtextilien die Angebote außerhalb der Zentren. Ferner ist ein noch stärker auf wenige Standorte konzentriertes Angebot festzustellen. 30 % der Angebote findet sich in den Innenstädten, 70 % an außerhalb der Zentren gelegenen Standorten. 71 % der innerstädtischen Angebote finden sich in den Innenstädten von Soest, Lippstadt und Arnsberg (jeweils rd m² VKF). Nahezu das gesamt erfasste Warenangebot der peripheren Standorte findet sich in Lippstadt (ca m²), Soest (ca m²), Werl (ca m²) und Arnsberg (ca m²). Dies unterstreicht die dominierende Stellung der vorhandenen Möbelhäuser für dieses Sortiment. Abb. 11: Einzelhandelsbesatz in der Warengruppe Heimtextilien Stadt Verkaufsfläche (m²) gesamt Zentren außerhalb Zentren Umsatz (Mio. ) außerhalb gesamt Anröchte * * * * * * Arnsberg ,9 2,2 4,1 Bad Sassendorf * * * * * * Ense * * * * * * Erwitte * * * * * * Lippetal Lippstadt ,6 7,7 9,4 Möhnesee Soest ,3 5,0 7,3 Warstein * * * * * * Welver Werl ,9 3,2 4,1 SUMME ,3 18,7 27,1 Hinweis: Zentren = Haupt- und Nebenzentren (ohne Nahversorgungszentren) * aus Datenschutzgründen keine Angaben (drei oder weniger Anbieter) Quelle: CIMA GmbH 2013 CIMA Beratung + Management GmbH

18 Städteprofile mit den wichtigsten Kenndaten und Anbietern Ergänzend zu der vorherigen Übersicht werden nachfolgend für die zwölf untersuchten Städte im erwarteten Kerneinzugsgebiet in Form von Steckbriefen die wichtigsten Kennzahlen und Charakteristika dargestellt. Abb. 12: Städte des Untersuchungsgebietes Wettbewerbsanalyse Mittelzentrum Soest In der Stadt Soest wurde in den vorhabenrelevanten Sortimenten eine Verkaufsfläche von m² erhoben. Der realisierte Einzelhandelsumsatz in den vorhabenrelevanten Sortimenten insgesamt beläuft sich auf 52,6 Mio.. Folgende allgemeine Aussagen können zur aktuellen Betriebs- und Branchenstruktur des vorhabenrelevanten Einzelhandels in der Stadt Soest getroffen werden: Strukturdaten: Einwohner: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2012): 96,3 vorhabenrelevante Verkaufsfläche: m² davon im Möbelkernsortiment: m² vorhabenrelevanter Umsatz: 52,6 Mio. davon im Möbelkernsortiment: 34,3 Mio. Nachfragevolumen im Möbelkernsortiment: 14,4 Mio. vorhabenrelevante Zentralitätskennziffer im Möbelkernsortiment: 238 Wettbewerber: Kartengrundlage: MapPint Quelle: CIMA GmbH Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m 2 VKF) (Auswahl) MÖBEL WIEMER, Martin-Opitz-Straße MÖBEL BOSS, Warsteiner Weg BETTENWELT SOEST, Riga-Ring LEIMBACH KÜCHE AKTIV, Holtweg CIMA Beratung + Management GmbH

19 Wettbewerbsanalyse Mittelzentrum Lippstadt Das Mittelzentrum Lippstadt befindet sich rd. 24 km von der Stadt Soest entfernt. Insgesamt leben knapp Einwohner in Lippstadt. In der Stadt Lippstadt sind die Zentralen Versorgungsbereiche Innenstadt (Hauptzentrum), Bad Waldliesborn (Nebenzentrum) und Lipperode (Nebenzentrum) von Relevanz. Auf Grundlage der Wettbewerbsanalyse können folgende projektbezogene Strukturdaten dokumentiert werden. Strukturdaten: Einwohner: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2012): 99,3 vorhabenrelevante Verkaufsfläche: m² davon im Möbelkernsortiment: m² vorhabenrelevanter Umsatz: 52,5 Mio. davon im Möbelkernsortiment: 36,7 Mio. Nachfragevolumen im Möbelkernsortiment: 20,5 Mio. vorhabenrelevante Zentralitätskennziffer im Möbelkernsortiment: 179 Wettbewerber: 6 Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m 2 VKF) (Auswahl) BETTENWELT LIPPSTADT, Erwitter Straße PLANA KÜCHENWELT, Erwitter Straße POLSTERWELT, Erwitter Straße MÖBEL BOSS, Windmüllerstraße MÖBEL STEINMANN, Erwitter Straße Wettbewerbsanalyse Mittelzentrum Arnsberg Die Stadt Arnsberg befindet sich ca. 25 km südlich der Stadt Soest. Mit über Einwohnern ist die Stadt Arnsberg die einwohnerstärkste Stadt innerhalb des projektrelevanten Untersuchungsgebietes. In der Stadt Arnsberg sind die Zentralen Versorgungsbereiche Neheim (Hauptzentrum) sowie Alt- Arnsberg und Hüsten (Nebenzentren) relevant. Im Rahmen der Wettbewerbsanalyse konnten die nachfolgende aufgeführten Werte und Kenndaten ermittelt werden. Strukturdaten: Einwohner: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2012): 99,8 vorhabenrelevante Verkaufsfläche: m² davon im Möbelkernsortiment: m² vorhabenrelevanter Umsatz: 29,3 Mio. davon im Möbelkernsortiment: 19,3 Mio. Nachfragevolumen im Möbelkernsortiment: 22,7 Mio. vorhabenrelevante Zentralitätskennziffer im Möbelkernsortiment: 85 Wettbewerber: 5 Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m 2 VKF) POCO, Arnsberger Straße MÖBEL WORTMANN, Arnsberger Straße MÖBELHAUS KRAAS, Glösinger Straße MÖBEL WIETHOFF, Lange Wende ANTIQUITÄTEN BECKSCHÄFER, Marktstraße CIMA Beratung + Management GmbH

20 Wettbewerbsanalyse Mittelzentrum Werl Die Stadt Werl befindet sich unmittelbar im Westen angrenzend an die Stadt Soest. Die Entfernung für den PKW-Kunden beträgt nur rd. 15 km. Insgesamt leben rd Einwohner im Stadtgebiet. Mit dem Möbelhaus TURFLON verfügt die Stadt Werl über ein regional bedeutsames Möbelhaus. Aktuelle Planungen sehen eine Erweiterung des bereits heute über m² großen Hauses auf m² VKF vor. Wettbewerber: 4 Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m 2 VKF) CREATIV EINRICHTEN MÜNSCH, Steinerstraße ROLLER, Am Maifeld TURFLON, Prozessionsweg LICHTE & CO., Salinenring Bezogen auf den erhobenen Einzelhandelsbestand im Möbelkernsortiment resultiert hieraus trotz der Nähe zum Oberzentrum Dortmund und den in der Region ansässigen weiteren Möbelhäusern (IKEA, ZURBRÜGGEN) eine warengruppenspezifische Handelszentralität der Stadt Werl von 659. Im Rahmen der Vor-Ort-Begehungen wurden folgende projektbezogene Werte und Strukturdaten für die Stadt Werl erhoben: Strukturdaten: Einwohner: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2012): 91,7 vorhabenrelevante Verkaufsfläche: m² davon im Möbelkernsortiment: m² vorhabenrelevanter Umsatz: 70,9 Mio. davon im Möbelkernsortiment: 59,8 Mio. Nachfragevolumen im Möbelkernsortiment: 9,1 Mio. vorhabenrelevante Zentralitätskennziffer im Möbelkernsortiment: 659 CIMA Beratung + Management GmbH

21 Wettbewerbsanalyse Mittelzentrum Warstein Die Stadt Warstein mit rd Einwohnern nimmt die zentralörtliche Funktion eines Mittelzentrums ein. Die Entfernung für den PKW-Kunden zwischen Warstein und der Innenstadt Soest beträgt 29 km. Im Zuge der Bestandserhebung in der Stadt Warstein wurde eine vorhabenrelevante Gesamtverkaufsfläche von m² erfasst. Der realisierte Einzelhandelsumsatz wird auf rd. 5,8 Mio. geschätzt. Auf die Zentralen Versorgungsbereiche (Innenstadt, Belecke) entfällt ein vorhabenrelevanter Verkaufsflächenbestand von m². Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz liegt bei rd. 3,9 Mio.. Strukturdaten: Einwohner: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2012): 97,9 vorhabenrelevante Verkaufsfläche: 3.525m² davon im Möbelkernsortiment: - m² * vorhabenrelevanter Umsatz: 5,8 Mio. davon im Möbelkernsortiment: - Mio. * Nachfragevolumen im Möbelkernsortiment: 8,1 Mio. vorhabenrelevante Zentralitätskennziffer im Möbelkernsortiment: 22 * aus Datenschutzgründen keine Angaben (drei oder weniger Anbieter) Wettbewerber: Wettbewerbsanalyse Grundzentrum Bad Sassendorf Das Grundzentrum Bad Sassendorf zählt rd Einwohner. Die Entfernung zwischen dem Gemeindegebiet und dem Plangebiet an der Werler Landstraße in Soest beträgt nur rd. 6 km für den PKW-Fahrer. Die Erreichbarkeit ist entsprechend als optimal zu bewerten. Folgende Aussagen können zur vorhabenrelevanten Betriebs- und Branchenstruktur der Gemeinde Bad Sassendorf getroffen werden: Strukturdaten: Einwohner: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2012): 99,0 vorhabenrelevante Verkaufsfläche: 630 m² davon im Möbelkernsortiment: - m² * vorhabenrelevanter Umsatz: 1,2 Mio. davon im Möbelkernsortiment: - Mio. * Nachfragevolumen im Möbelkernsortiment: 3,6 Mio. vorhabenrelevante Zentralitätskennziffer im Möbelkernsortiment: 14 * aus Datenschutzgründen keine Angaben (drei oder weniger Anbieter) Wettbewerber: kein Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m 2 VKF) 1 Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m 2 VKF) GAB, Hauptstraße CIMA Beratung + Management GmbH

22 Wettbewerbsanalyse Grundzentrum Möhnesee Die Gemeine Möhnesee zählt rd Einwohner. Die Entfernung für den PKW-Kunden zwischen der Gemeinde Möhnesee und der Stadt Soest beträgt ca. 11 km. In der Gemeinde Möhnesee wurden keine Angeboten im Bereich Möbel und Einrichtungsbedarf aufgenommen. Strukturdaten: Einwohner: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2012): 104,0 vorhabenrelevante Verkaufsfläche: - m² * davon im Möbelkernsortiment: - m² * vorhabenrelevanter Umsatz: - Mio. * davon im Möbelkernsortiment: - Mio. * Nachfragevolumen im Möbelkernsortiment: 3,6 Mio. vorhabenrelevante Zentralitätskennziffer im Möbelkernsortiment: 0 * aus Datenschutzgründen keine Angaben (drei oder weniger Anbieter) Wettbewerber: kein Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m 2 VKF) Wettbewerbsanalyse Grundzentrum Ense Die Gemeinde Ense übernimmt die zentralörtliche Funktion eines Grundzentrums im Kreis Soest. Insgesamt leben Einwohner im Gemeindegebiet. Der Siedlungsbereich der Gemeinde Ense grenzt im Nordosten an das Soester Stadtgebiet an. Für den PKW-Kunden beträgt die Entfernung zwischen den Standorten ca. 16 km. Strukturdaten: Einwohner: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2012): 98,2 vorhabenrelevante Verkaufsfläche: - m² * davon im Möbelkernsortiment: - m² * vorhabenrelevanter Umsatz: - Mio. * davon im Möbelkernsortiment: - Mio. * Nachfragevolumen im Möbelkernsortiment: 3,8 Mio. vorhabenrelevante Zentralitätskennziffer im Möbelkernsortiment: 11 * aus Datenschutzgründen keine Angaben (drei oder weniger Anbieter) Wettbewerber: kein Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m 2 VKF) CIMA Beratung + Management GmbH

23 Wettbewerbsanalyse Grundzentrum Lippetal Die Gemeinde Lippetal findet sich im äußersten Norden des definierten Untersuchungsgebietes. Die Entfernung zwischen der Stadt Soest und der Gemeinde Lippetal beträgt ca. 15 km. Als Grundzentrum übernimmt die Gemeinde Lippetal die Versorgungsaufgabe der rd Einwohner. In der Gemeinde Lippetal wurden im Rahmen der Vor-Ort-Recherchen des CIMA Teams insgesamt 450 m² vorhabenrelevanter Verkaufsflächen erfasst. Der realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf 0,9 Mio.. Strukturdaten: Einwohner: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2012): 96,1 vorhabenrelevante Verkaufsfläche: 450 m² davon im Möbelkernsortiment: - m² * vorhabenrelevanter Umsatz: 0,9 Mio. davon im Möbelkernsortiment: - Mio. * Nachfragevolumen im Möbelkernsortiment: 3,6 Mio. vorhabenrelevante Zentralitätskennziffer im Möbelkernsortiment: 28 * aus Datenschutzgründen keine Angaben (drei oder weniger Anbieter) Wettbewerber: kein Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m 2 VKF) Wettbewerbsanalyse Grundzentrum Welver Die Gemeinde Welver befindet sich ca. 13 km nördlich der Stadt Soest. Knapp Einwohner leben im Gemeindegebiet. Die Einzelhandelssituation in der Gemeinde Welver ist sehr stark durch die Nähe zu den dominanten Einzelhandelsstandorten Dortmund und Hamm geprägt. In der Gemeinde Welver wurde in den vorhabenrelevanten Sortimenten kein wettbewerbsrelevanter Einzelhandelsbetrieb erfasst. Strukturdaten: Einwohner: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2012): 98,0 vorhabenrelevante Verkaufsfläche: - m² * davon im Möbelkernsortiment: - m² * vorhabenrelevanter Umsatz: - Mio. * davon im Möbelkernsortiment: - Mio. * Nachfragevolumen im Möbelkernsortiment: 3,7 Mio. vorhabenrelevante Zentralitätskennziffer im Möbelkernsortiment: 0 * aus Datenschutzgründen keine Angaben (drei oder weniger Anbieter) Wettbewerber: kein Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m 2 VKF) CIMA Beratung + Management GmbH

24 Wettbewerbsanalyse Grundzentrum Anröchte Die Gemeinde Anröchte mir rd Einwohnern nimmt die zentralörtliche Funktion eines Grundzentrums im Kreis Soest ein. Die Entfernung für den PKW-Kunden zwischen Anröchte und Soest beträgt 20 km. Folgende vorhabenrelevante Strukturdaten können für die Gemeinde Anröchte dokumentiert werden: Strukturdaten: Einwohner: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2012): 98,5 vorhabenrelevante Verkaufsfläche: - m² * davon im Möbelkernsortiment: - m² * vorhabenrelevanter Umsatz: - Mio. * davon im Möbelkernsortiment: - Mio. * Nachfragevolumen im Möbelkernsortiment: 3,2 Mio. vorhabenrelevante Zentralitätskennziffer im Möbelkernsortiment: 0 * aus Datenschutzgründen keine Angaben (drei oder weniger Anbieter) Wettbewerber: kein Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m 2 VKF) Wettbewerbsanalyse Grundzentrum Erwitte Die Stadt Erwitte befindet sich im Nordosten der Stadt Soest, unmittelbar im Süden der Stadt Lippstadt. Die Entfernung für den PKW-Kunden beträgt knapp 20 km. Insgesamt leben rd Einwohner im Stadtgebiet. Innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches wurde ein Fachbetrieb für Gartenmöbel erfasst; der tabellarisch aufgeführte Betrieb FISCHERS LAGERHAUS befindet sich an einem dezentralen Standort. Im Rahmen der Vor-Ort-Begehungen wurden folgende projektbezogene Werte und Strukturdaten für die Stadt Erwitte erhoben: Strukturdaten: Einwohner: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2012): 101,1 vorhabenrelevante Verkaufsfläche: m² davon im Möbelkernsortiment: m² vorhabenrelevanter Umsatz: 4,7 Mio. davon im Möbelkernsortiment: 3,5 Mio. Nachfragevolumen im Möbelkernsortiment: 4,9 Mio. vorhabenrelevante Zentralitätskennziffer im Möbelkernsortiment: 71 Wettbewerber: 1 Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m 2 VKF) FISCHERS LAGERHAUS, Handwerkerstraße CIMA Beratung + Management GmbH

25 5 ÜBEREINSTIMMUNG DES VORHABENS MIT DEN ZIELEN DER LANDESPLANUNG UND DER RAUMORD- NUNG SOWIE DEM EINZELHANDELSKONZEPT SOEST 5.1 Ziele der Landesplanung und Raumordnung Die bisherigen landesplanerischen Regelungen zur Steuerung des großflächigen Einzelhandels ( 24a LEPro) sind am ausgelaufen. Das Kabinett des Landes Nordrhein-Westfalen hat am den Entwurf Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel zum neuen Landesentwicklungsprogramm Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) gebilligt und entschieden, dass zu diesem Planentwurf ein breites Beteiligungsverfahren durchgeführt wird. Ziel 1: Lage im Allgemeinen Siedlungsbereich Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen: Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen. Das Plangebiet wird im zuständigen Regionalplan als Allgemeiner Siedlungsbereich dargestellt. Die im Sachlichen Teilplan großflächiger Einzelhandel geforderte räumliche Lage des Plangebietes ist gegeben. Abb. 13: Lage des Plangebietes im Allgemeinen Siedlungsbereich Die dort enthaltenen neun Ziele bzw. Grundsätze befinden sich somit in Aufstellung. Für die Ziele in Aufstellung heißt dies, dass diese nunmehr bei Planungsentscheidungen wie Grundsätze der Landesplanung zu berücksichtigen sind. Damit wurde die seit außer Kraft treten des 24a LEPro in Nordrhein- Westfalen bestehende Rechtslücke in Teilen geschlossen. Nachfolgend wird die Ansiedlung eines ROLLER-Möbelhauses nach den für das Vorhaben relevanten Ziele und Grundsätze des Sachlichen Teilplans gutachterlich bewertet. Planstandort Quelle: Bezirksregierung Arnsberg (2012): Regionalplan Arnsberg. Teilabschnitt Soest und Hochsauerlandkreis (Stand März 2012). CIMA Beratung + Management GmbH

26 Grundsatz 4: Verkaufsfläche von großflächigen Einzelhandelsbetrieben ohne zentrenrelevante Kernsortimente Bei der Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen soll der zu erwartende Gesamtumsatz der durch die jeweilige Festsetzung ermöglichten Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der Einwohner der jeweiligen Gemeinde für die geplanten Sortimentsgruppen nicht überschreiten. Von einer maßstäblichen Dimensionierung eines großflächigen Planvorhabens mit einem nicht-zentrenrelevanten Kernsortiment ist nach den Erläuterungen zum Sachlichen Teilplan auszugehen, wenn der zu erwartende Umsatz des Planvorhabens in allen oder in einzelnen Sortimentsgruppen die Kaufkraft der Einwohner in der jeweiligen Gemeinde nicht übersteigt. Übersteigt der prognostizierte Planvorhabenumsatz in einer oder allen Sortimentsgruppen die örtliche Nachfrage ist eine vertiefende Einzelfallprüfung der möglichen Auswirkungen i.s. 34 Abs. 3 BauGB bzw. 11 Abs. 3 BauNVO durchzuführen. In der Stadt Soest leben aktuell Einwohner 11, die ein Nachfragevolumen in den vorhabenrelevanten Branchen insgesamt von rd. 41,3 Mio. darstellen. Dem gegenüber steht der Planvorhabenumsatz, der ca. 9,4 Mio. erzielen dürfte. Der Umsatz des Planvorhabens liegt somit deutlich unterhalb der relevanten Kaufkraft der Bevölkerung im Stadtgebiet Soest. Abb. 14: Kaufkraftpotenzials Soest und Umsatz des Planvorhabens nach Warengruppen Warengruppe Kaufkraftpotenzial Soest in Mio. Umsatz Planvorhaben in Mio. Möbel 14,4 6,4 Farben, Tapeten, Bodenbeläge, Teppiche 2,3 0,9 Elektrogeräte, Leuchten 16,5 0,8 Eisenwaren, Baumarktartikel Aktionsfläche - 0,2 Geschenke, Porzellan, Keramik, Hausrat 4,3 0,5 Heimtextilien 3,8 0,6 sonstige zentrenrelevante Randsortimente - 0,1 SUMME 41,3 9,4 Quelle: CIMA GmbH 2013 Im Ergebnis kann konstatiert werden, dass der Planvorhabenumsatz weder in der Summe noch in einzelnen Sortimentsgruppen das Nachfragepotenzial im Stadtgebiet Soest übersteigt; dem Grundsatz 4 des Sachlichen Teilplan großflächiger Einzelhandel wird daher entsprochen. Ebenfalls liegt die relevante Kaufkraft der Bevölkerung sowohl bei dem Hauptsortiment Möbel als auch allen Randsortimenten über den prognostizierten Planvorhabenumsätzen. 11 Quelle: IT NRW, Stand CIMA Beratung + Management GmbH