Immobilienpreisentwicklung in Deutschland öffnet sich die Schere zwischen Zentren und Peripherie?

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1 Immobilienpreisentwicklung in Deutschland öffnet sich die Schere zwischen Zentren und Peripherie? Diplom-Geogr. Matthias Waltersbacher Referatsleiter Wohnungs- und Immobilienmärkte Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2012 Hamburg,

2 Agenda Wohnen ist wieder ein Thema Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2012, Hamburg Folie1

3 Agenda Wohnen ist wieder ein Thema Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2012, Hamburg Folie2

4 Können Sie aktuell eine Entwicklung von Immobilienpreisblasen in Deutschland bzw. seinen Teilräumen erkennen? Arbeitskreis 10 Immobilienpreise des BBSR 8 Expertenbefragung im September ja eher ja eher nein nein keine Meinung Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2012, Hamburg Folie3

5 Agenda Welche Faktoren sehen Sie, die einer Ausbildung von Immobilienpreisblasen in Deutschland entgegenwirken? solide Immobilienfinanzierung 14 mehr Baufertigstellungen Finanzmarktregulierungen 8 5 Demographische Entwicklung 5 transparente Immobilienmärkte 5 immer noch moderate Immobilienpreise Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2012, Hamburg Folie4

6 Agenda Immobilienpreisentwicklung und Wohnungsmärkte Seit 2010 dynamische Entwicklung in einer wachsenden Zahl von Regionen Mieten steigen wieder stärker als die Verbraucherpreise Die Immobilienpreise sind insbesondere seit 2011 in vielen Städten am steigen Gefahr eine Preisübertreibung wird diskutiert Welche Erkenntnisse können aus eigenen Analysen gezogen werden? Auswertung der Abfrage der Gutachterausschüsse Wie langfristig ist der momentane Boom und öffnet sich dabei die Schere zwischen den Metropolregionen und den peripheren Räumen noch stärker? Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2012, Hamburg Folie5

7 Mietenentwicklung verläuft sehr dynamisch Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2012, Hamburg Folie6

8 Ergebnisse der Gutachterbefragung Was sagen die Daten der tatsächlich veräußerten Wohnimmobilien Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Obere Gutacherausschüsse führt seit 2009 eine bundesweite Abfrage bei den Gutachterausschüssen durch Im Jahr 2011 Umstellung auf Online-Befragung (in Kooperation mit BBSR 2 Immobilienmarktberichte in 2010 und 2012 BBSR-eigene Analysen der vorliegenden Jahre 2007 bis 2010 Auswertung der vorgezogenen Großstadtbefragung (Städtetag) des Jahres 2011 mit geringeren Fallzahlen Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2012, Hamburg Folie7

9 Transaktionen und Geldumsatz unbebauter Grundstücke für den individuelle Wohnungsbau 2007 bis 2010 Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2012, Hamburg Folie8

10 Transaktionen und Geldumsatz von gebrauchten Eigenheimen 2007 bis 2010 Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2012, Hamburg Folie9

11 Kaufpreise von gebrauchten Eigenheimen 2007 bis 2010 Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2012, Hamburg Folie10

12 Kaufpreise von Eigentumswohnungen im Wiederverkauf 2007 bis 2010 Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2012, Hamburg Folie11

13 Transaktionen und Kaufpreise von Eigentumswohnungen und Eigenheimen in Großstädten 2010 und 2011 Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2012, Hamburg Folie12

14 Zusammenhang zwischen örtlichem Mietniveau und örtlichem Kaufpreisniveau Mieten steigen, Preise steigen noch stärker Ist das Verhältnis auf den Wohnungsmärkten noch im Lot? Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2012, Hamburg Folie13

15 Ursachenforschung Der Immobilienboom ist nachfragebedingt Im letzten Jahrzehnt vollzog sich eine deutliche Trendwende in Richtung Großstädte Viele Städte wachsen in ihrer Einwohnerzahl Und dies, obwohl Deutschlands Bevölkerungszahl insgesamt eher schrumpfte bzw. stagnierte Standortgunst vieler Großstädte für wissensintensive Unternehmen und hochqualifizierte Arbeitskräfte Aktuelle Wanderungszahlen mit dem Ausland weisen auf einen dauerhaften Wiederanstieg des Saldos hin In peripheren Regionen erhebliche Herausforderungen durch wirtschaftliche und demographische Schrumpfung Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2012, Hamburg Folie14

16 In Deutschland wachsen viele Städte wieder Bevölkerungsentwicklung in Deutschland und in Teilräumen ,5% ,0% ,5% 0 1,0% ,5% ,0% ,5% ,0% ,5% Deutschland Kreisfreie Großstädte darunter: Top 10 Städtische Kreise ländl. Kreis mit Verdichtungsansätzen dünn besiedelte ländliche Kreise -2,0% -2,5% Bevölkerungsentwicklung 2006 bis 2010 Prozentuale Veränderung Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2012, Hamburg Folie15

17 Die räumliche Entwicklung in Deutschland Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2012, Hamburg Folie16

18 Die räumliche Entwicklung in Deutschland Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2012, Hamburg Folie17

19 Zuwanderungsland Deutschland Wanderungen zwischen Deutschland und dem Ausland 2000 bis Schätzung auf Basis Halbjahresergebnis Zugezogene Fortgezogene Saldo Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2012, Hamburg Folie18

20 Kurzfristige Marktdynamik und Langfristtrends: Wie lange hält der Boom? Aktuelle Marktdynamik erfasst sehr viele Teilräume Deutlicher Zusammenhang zwischen Bevölkerungsentwicklung und Wohnungsnachfrage Zusammenhang zwischen Demographie und Mieten/Preise Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2012, Hamburg Folie19

21 Faktor Demographie in Zukunft noch stärker? Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2012, Hamburg Folie20

22 Zusammenhang zwischen Bevölkerungsentwicklung und Preisniveau/Preisentwicklung Preisentwicklung Preisniveau Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2012, Hamburg Folie21

23 Zusammenhang zwischen langfristiger Wohnungsnachfrage und aktuellem Preisniveau 5 Neubaubedarf Geschosswohnungen je Einwohner Wiesbaden Wiesbaden Wiesbaden Frankfurt Frankfurt Frankfurt Stuttgart Stuttgart Stuttgart Hamburg Hamburg Hamburg Köln Köln Köln Leverkusen Leverkusen Leverkusen Heidelberg Heidelberg Heidelberg Freiburg Konstanz Freiburg Freiburg Bielefeld Konstanz Konstanz Bielefeld Bielefeld Regensburg Nürnberg Regensburg Regensburg Nürnberg Nürnberg Paderborn Paderborn Paderborn Karlsruhe Karlsruhe Karlsruhe 1 Duisburg Duisburg Duisburg Dortmund Dortmund Kiel Kiel 0 Bremen Heilbronn Heilbronn München München München Weiterverkauf, mittlere Lage, alle Eig.wohng. ( 45 bis 120 m²)- Ø Preis/m² - Wohnfläche [EURO/m²] Neubaubedarf Mehrfamilienhäuser in Wohnungen je Einwohner N Korrelationen Korrelation nach Pearson Signifikanz (2-seitig) N Korrelation nach Pearson Signifikanz (2-seitig) 3000 Weiterverkauf, mittlere Lage, alle Eig. wohng. ( 45 bis 120 m²)- Ø Preis/m² - Wohnfläche [EURO/m²] Neubaubed arf Mehrfamilie nhäuser in Wohnunge n je Einwohner ,000,868**,, ,868** 1,000,000, Eigentumsw ohnungen Weiterverkauf - Ø Kaufpreis je qm Wohnfläche **. Die Korrelation ist auf dem Niveau von 0,01 (2-seitig) signifikant. Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2012, Hamburg Folie22

24 Kurzfristige Marktdynamik und Langfristtrends: Wie lange dauert der Boom? Aktuelle Marktdynamik erfasst sehr viele Teilräume Deutlicher Zusammenhang zwischen Bevölkerungsentwicklung und Wohnungsnachfrage Zusammenhang zwischen Demographie und Mieten/Preise Heutige Dynamik in den Metropolen weist auf langfristige Entwicklungen hin, die deswegen noch eine längere Phase bestehen bleiben. Problematisch: Kurzfristiger Boom in Märkten, die langfristig schrumpfen oder stagnieren Preisentwicklung kann hier nicht nachhaltig sein Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2012, Hamburg Folie23

25 Fazit Die Schere zwischen teuren Standorten der Metropolregionen und der peripheren Räumen wird weiter auseinander gehen Aufgrund der zu geringen Angebotsausweitung in den teuren Städten werden Knappheiten die Marktsituation in diesen Städten weiterhin charakterisieren Immobilienpreise werden nachfrageseitig weiter unter Druck gesetzt Faktoren Ökonomie (Wachstum, Einkommen), Vermögensanlage, Psychologie Eine gesamtstaatliche Immobilienpreisblase ist nicht erkennbar, regionale Fehlentwicklungen schon eher Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2012, Hamburg Folie24

26 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Kontakt: Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2012, Hamburg Folie25