Herausforderungen für ein internationales Immobilienmanagement im Wechselspiel von Nutzeranforderungen und Shareholder Value

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Siegfried Winter
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1 Herausforderungen für ein internationales Immobilienmanagement im Wechselspiel von Nutzeranforderungen und Shareholder Value Prof. Dr. Andreas Pfnür Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Fachgebiet Immobilienwirtschaft & Bau-BWL Hochschulstraße 1, Darmstadt Tel (0) / Fax (0) / pfnuer@bwl.tu-darmstadt.de Web: Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 1

Andreas Pfnür Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Fachgebiet Immobilienwirtschaft & Bau-BWL Hochschulstraße

2 Immobilienmanagementkonzept des Forschungscenters Betriebliche Immobilienwirtschaft (FBI) Maximierung des Nutzen- Kosten-Verhältnisses der Immobilie als Betriebsmittel Maximierung des Werts des in Immobilien gebundenen Kapitals Public / Corporate Real Estate Management i.e.s. Immobilienmanagement Institutional Real Estate Management Projekt- und Prozessmanagement im Planen, Bauen und Betreiben Immobilien als Gegenstand der Leistungserbringung Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 2

3 Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft (FBI): Research one brick ahead! Public Private Partnership Real Estate investment- Management Residential Real Estate Mangement Corporate Real Estate Management mehr Infos: Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 3

Estate Mangement Corporate Real Estate Management mehr Infos: www.

4 Inhalte 1. Paradigmenwechsel im CREM: Betongold war gestern Unterschiedliche Grundverständnisse in den USA und Europa 3. Real Estate Matters! der wahre Beitrag von Immobilien zum Shareholder Value 4. CREM als Problemlöser für Kerngeschäft und Corporate Functions?! 5. Besteht ein Zusammenhang zwischen CREM-Philosophie und Unternehmenserfolg? Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 4

der wahre Beitrag von Immobilien zum Shareholder Value 4.

5 Anfänge des CREM im Spannungsfeld zwischen Shareholdern und Nutzern (1995) Eigentümerfunktion: Finanzwirtschaftlicher Beitrag der Immobilie zum Unternehmenserfolg Nutzerfunktion: Immobilie als Betriebsmittel im Leistungserstellungsprozess Quelle: Pfnür (2000), zfbf Stand 1998 (Skala von 1 = sehr hohe Bedeutung bis 7 = keine Bedeutung) Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 5

Betriebsmittel im Leistungserstellungsprozess Quelle: Pfnür (2000), zfbf Stand 1998 (Skala von 1 = sehr

6 Maximierung von Shareholder Value mit Immobilien war lange Zeit oberstes Ziel Eigentümer Will maximalen Erfolg (Barwert) aus laufender Ausschüttung und Wertzuwachs bei geringem Risiko Beeinflusst: 1. Immobilienbezogene lfd. Cash-Flows 2. Immobilienwert als Teil des U.werts 3. Gesamtrisiko des U. Ergebnis der Non Property Company Beeinflusst: 1. Lfd. Cash flows 2. Unternehmenswert 3. Gesamtrisiko d. U. Immobilienmanagement Business Units / Corp. Funct Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 6

werts 3. Gesamtrisiko des U. Ergebnis der Non Property Company Beeinflusst: 1. Lfd. Cash flows 2. Unternehmenswert 3. Gesamtrisiko d. U. Immobilienmanagement Business Units / Corp.

7 Annahme (2003): in Immobilien gebundenes Vermögen verbrennt Shareholder Value Eigentümer Ergebnis der Non Property Company Immobilienmanagement Business Units / Corp. Funct Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 7

Immobilienmanagement Business Units / Corp. Funct. 15.10.

8 Paradigmenwechsel: Desinvestmentpläne und Betongold-Gerede waren gestern... Wie viel Prozent der betrieblich genutzten Immobilien befinden sich im Eigentum des Konzerns? Quelle: SIREO Studie von Pfnür/Linnemann (2007) Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 8

Eigentum des Konzerns? Quelle: SIREO Studie von Pfnür/Linnemann (2007). 15.

9 ...heute sind Immobilien vor allem Ressourcen im Leistungserstellungsprozess In meinem Unternehmen sind die folgenden Ziele des Immobilienmanagements von hoher Bedeutung: [n=97] Unterstützung der Ziele des Kerngeschäftes Minimierung der Immobilienkosten Flächenbereitstellung gemäß Nutzeranforderungen Erfüllung einer Dienstleistungsfunktion Hohe Nutzerzufriedenheit Steigerung der Flächeneffizienz Wertsteigerung des Bestandes Verwertung nicht betriebsnotw. Objekte Maximierung der Flexibilität Optimierung der Erträge aus Immobilien Optimierung der Bilanzstruktur Shareholder Value aus Immobilien Reservenbildung 0,0% 20,0% 40,0% 60,0% 80,0% 100,0% Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 9

Nutzerzufriedenheit Steigerung der Flächeneffizienz Wertsteigerung des Bestandes Verwertung nicht betriebsnotw.

10 Ergo: kein weiteres Desinvestment geplant Wie viel Prozent der betrieblich genutzten Immobilien befinden sich im Eigentum des Konzerns? (Deutsche Großunternehmen > Mitarbeiter) Quelle: STRABAG Studie von Pfnür/Weiland (2010) Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 10

11 Real Estate matters! Der Wahre Beitrag von Immobilien zum Shareholder Value Eigentümer Ergebnis der Non Property Company Bitte schätzen Sie! Um wie viel % kann die Arbeitsproduktivität durch eine gegenüber dem Status quo verbesserte Bereitstellung von Immobilien im Durchschnitt gesteigert werden? Immobilienmanagement Business Units / Corp. Funct. immobilienbezogenen Kosten umfassen ca. 5-15% der Gesamtkosten Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 11

Um wie viel % kann die Arbeitsproduktivität durch eine gegenüber dem Status quo verbesserte Bereitstellung von Immobilien im

12 Arbeitsproduktivität kann durch Immmobilienoptimierung um 13 % gesteigert werden Ein Beispiel zur Verdeutlichung der Reichweite dieser Zahl Ausgangslage: Angenommen ein Unternehmen hat 10 % immobilienbezogene Kosten, 80 % Personalkosten und 10 % sonstige Kosten. Potenzialabschätzung: Durch die nutzergerechte Optimierung des Immobilienmanagements kann ein Effekt in Relation zu den Gesamtkosten des Unternehmens in Höhe von 10,4 % erzielt werden (13 % x 80 % = 10,4 %). Anders ausgedrückt: Durch ein optimiertes Immobilienmanagement ließen sich entweder die Kosten bei gleicher Leistung um über 10 % senken oder aber mit gleicher Kostenverursachung über 10 % mehr Leistungen erbringen. Quintessenz: Angesichts der Tatsache, dass das Unternehmen in diesem Beispiel nur 10 % immobilienbezogene Kosten hat, wird schnell deutlich, dass sich eine Investition in ein effektiveres Immobilienmanagement lohnen wird. In diesem stark vereinfachten Beispiel, wäre sogar eine Verdopplung der Immobilienkosten noch wirtschaftlich. Quelle: STRABAG Studie von Pfnür/Weiland (2010) Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 12

Potenzialabschätzung: Durch die nutzergerechte Optimierung des Immobilienmanagements kann ein Effekt in Relation zu den Gesamtkosten des Unternehmens in Höhe von 10,4 % erzielt werden (13 % x 80 % =

13 CREM-Konzepte in USA und EU unterscheiden sich erheblich Kriterien USA EU Eigentumsquote Ca. 30 % Ca. 60 % Strategische Bedeutung des Immobilienmanagements Zentralisierungsgrad von immobilienwirtschaftlicher Verantwortung Selbstverständnis als Servicebereich Sourcingstrategie Immobilienmanagement als Servicebereich Mittel Hoch Mittlerer Grad an Fremdvergabe Hoch Hoch Mittel Hoher Grad an Fremdvergabe Quelle: SIREO Studie von Pfnür/Linnemann (2007) Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 13

Selbstverständnis als Servicebereich Sourcingstrategie Immobilienmanagement als Servicebereich Mittel Hoch Mittlerer Grad an

14 Erfolgreiche Unternehmen haben nutzerorientiertes Immobilienmanagement Aktuelle Studie (2010) belegt: 1. Signifikanter Zusammenhang zwischen 3-Jahres- Performance und überproportionaler Gewichtung der Eigentümerfunktion im Immobilienmanagement In den Jahren weniger erfolgreiche Unternehmen (Performance unter dem CDAX) schenken der Eigentümerfunktion überdurchschnittlich hohe Beachtung 2. Signifikanter Zusammenhang zwischen 3-Jahres- Performance und überproportionaler Gewichtung der Nutzerfunktion im Immobilienmanagement In den Jahren sehr erfolgreiche Unternehmen (Performance über dem CDAX) schenken der Nutzerfunktion überdurchschnittlich hohe Beachtung Quelle: STRABAG Studie von Pfnür/Weiland (2010) Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 14

(Performance unter dem CDAX) schenken der Eigentümerfunktion überdurchschnittlich hohe Beachtung 2.

15 Nutzen- und Kostensteuerung im Immobilienmanagement nicht überall auf hohem Niveau 1. Nutzerorientierung des CREM hat in nicht wenigen Fällen noch deutliches Potenzial nach oben Nur in 2/3 der Fälle stimmen die Befragten der These zu, dass die Nutzer mit dem CREM zufrieden sind In deutlich weniger als der Hälfte der Fälle stimmen die Befragten den Thesen zu, dass ihr CREM besser sei als bei den direkten Mitbewerbern oder die Nutzerorientierung höher 2. Kostensteuerung über den Ansatz von Verrechnungspreisen nimmt zu, Qualitätssteuerung ist hingegen noch gering ausgeprägt Im Vergleich zu vorausgegangenen Studien hat Anwendung von Verrechnungspreisen für immobilienwirtschaftliche Leistungen (61,9 %) und für die genutzte Fläche (75,3 %) zugenommen Fraglich ist allerdings, ob Nutzer bei mangelnder Leistung Sanktionsmöglichkeiten haben Nutzerzufriedenheitsanalysen werden nur bei etwas mehr als der Hälfte der Unternehmen durchgeführt Quelle: STRABAG Studie von Pfnür/Weiland (2010) Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 15

deutlich weniger als der Hälfte der Fälle stimmen die Befragten den Thesen zu, dass ihr CREM besser sei als bei den direkten Mitbewerbern oder die Nutzerorientierung höher 2.

16 Danke für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Dr. Andreas Pfnür Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Fachgebiet Immobilienwirtschaft & Bau-BWL Hochschulstraße 1, Darmstadt Tel (0) / Fax (0) / pfnuer@bwl.tu-darmstadt.de Web: Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 16

Bau-BWL Hochschulstraße 1, 64289 Darmstadt Tel. ++ 49 (0) 61 51 / 16-37 17 Fax.

17 Backup: Teilnehmerstruktur der Studie CREM 2010 (Deutschland) Rohstoffgewinnu Energie/ ng; 2,1% Versorgung/ Infrastruktur; 3,1% Bank; IT/ 4,1% Telekommunikati on; 4,1% Versicherung; 5,2% Logistik / Transport; 6,2% Luftfahrtindustrie; 2,1% Baugewerbe; 1,0% Sonstiges; 1,0% Handel; 15,5% Fahrzeugbau/ Automobilzulieferer; 14,40% Grundgesamtheit: Unternehmen > MA Teilnehmer: n = 97 Rücklaufquote: 53 % Repräsentativität: Sehr hoch Dienstleistungsgewerbe; 7,2% Chemie/Pharma; 8,2% Sonstiges produzierendes/ verarbeitendes Gewerbe; 8,2% Elektrotechnik; 8,2% Maschinenbau; 9,4% Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften Prof. Dr. Andreas Pfnür 17

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