Vorsicht mit Rachefeldzügen gegen den Mieter

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1 Präsentiert von Drucken Wichtige Urteile zum Eigenbedarf So kommen Eigentümer an ihre vermietete Immobilie Dienstag, , 06:46 von FOCUS-Online-Redakteurin Danuta Szarek Immobilien als Kapitalanlage können eine lukrative Sache sein. Aber wenn die Eigentümer die Wohnung selbst brauchen, sind Konflikte mit dem Mieter programmiert. Wie Sie sich Zugang zu Ihrer eigenen Wohnung verschaffen und wann es aussichtlos ist. Eine Immobilie zu kaufen, lohnt sich dieser Tage mehr denn je nicht nur, weil die Finanzierungsbedingungen (noch) historisch günstig sind. Wer das Gebäude oder die Nicht jeder Mieter rückt den Schlüssel so colourbox Wohnung vermietet, kann mit regelmäßigen Einnahmen bereitwillig heraus wie diese Dame rechnen. Nicht zuletzt denkt sich allerdings sicher auch so mancher Eigentümer: Kann ja nicht verkehrt sein, ein zusätzliches Domizil in petto zu haben wer weiß, ob man nicht eines Tages selbst einzieht. Grundsätzlich kann sich ein Vermieter zwar auf den so genannten Eigenbedarf berufen wobei er nicht nur mit dem Platzbedarf von Kindern und Eltern, sondern im Zweifel auch Nichten und Neffen argumentieren kann (Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 159/09). Doch persönliches Eigentum hin oder her: Seinen Mieter einfach vor die Tür setzen kann der Immobilienbesitzer nicht. Er muss ein berechtigtes Interesse vorweisen und detailliert belegen können und selbst dann ist der Erfolg noch nicht garantiert: Es gelten bestimmte Fristen, Formalia und Ausnahmen. Weil die Abwägung zwischen dem Interesse des Eigentümers und dem des Mieters so ein schmaler Grat ist, landen Kündigungen wegen Eigenbedarfs in schöner Regelmäßigkeit vor Gericht. FOCUS Online erklärt die wichtigsten Urteile der letzten Jahre. Vorsicht mit Rachefeldzügen gegen den Mieter Plötzlicher Eigenbedarf nach Zoff mit dem Mieter Seite 1 von 6

2 Nicht jeder Mietvertrag endet aus Sicht des Mieters freiwillig colourbox Den Eigenbedarf durchzusetzen, ist aus Sicht des Eigentümers ohnehin schon eine kniffelige Angelegenheit. Richtig heikel wird es, wenn er sich vorher mit den Mietern gestritten hat: Dann muss die Kündigung nach einem Urteil des Kölner Amtsgerichts Köln von Februar 2010 (Az.: 209 C 473/09) erst recht gut begründet sein damit nicht der Eindruck entsteht, der frustrierte Vermieter wolle sich des unliebsamen Mieters entledigen. Die Kölner Richter hatten in einem Fall zu entscheiden, in dem der Vermieter eines Penthouses vom 5. Stock zwei Etagen tiefer ziehen wollte und verlangte, dass dafür der Mieter im dritten Stock weicht. Die Begründung: Seine eigene Wohnung sei ihm nach dem Auszug seiner Lebensgefährtin und seines Sohnes zu groß geworden, und außerdem wolle er nicht mehr so viele Treppen steigen. Allerdings hatten er und seine Mieter sich kurz zuvor erst wegen einer Betriebskostenabrechnung in die Haare bekommen. Der Richter schmetterte die Eigenbedarfskündigung schließlich ab, weil ihm die Begründung nicht ausreichte. Zudem wies er auf das auffällige Timing der Kündigung unmittelbar nach der Mängelrüge der Mieter hin. Nicht zuletzt habe der Vermieter nicht darlegen können, warum es ausgerechnet die Wohnung im dritten Stock sein sollte und nicht eine der anderen im Haus, die ebenfalls ihm gehörten. Frau weg Wohnung weg? Eigenbedarf wegen Trennung von der Ehefrau Ohne eine Begründung, warum er nun plötzlich die Immobilie selbst braucht, kommt der Eigentümer ohnehin nicht an seine Wohnung. Es kann aber ausreichen, dass er das glaubhaft versichert, ohne die genauen Tatsachen und Hintergründe darzulegen. Das befand das Landgericht Heidelberg Ende 2012 (Az.: 5 S 42/12). In dem Fall, der verhandelt wurde, hatte ein Vermieter die Kündigung damit begründet, dass er die Wohnung nach der Trennung von seiner Ehefrau selbst nutzen wollte. Dem Amtsgericht reichte das als Begründung nicht aus dem Landgericht aber schon: Für den Eigenbedarf brauche es lediglich ernsthafte Absicht des Vermieters, im eigenen Wohneigentum zu wohnen, was auch bei einer Nutzung nur auf begrenzte Zeit der Fall ist. Die Landrichter stellten klar, dass die Trennung dafür nicht bereits (räumlich) vollzogen sein und auch keine Scheidung beabsichtigt werden muss. Vernünftige, nachvollziehbare Gründe für den Umzug eines Ehegatten in eine eigene Wohnung liegen schon dann vor, wenn die Ehegatten sich ernsthaft entschieden haben, sich zu trennen und ihre häusliche Gemeinschaft zumindest vorläufig aufzuheben, heißt es in der Urteilsbegründung. Als Beweis dafür wurde die Ehefrau des Vermieters vernommen. Seite 2 von 6

3 Was, wenn der Vermieter nur geblufft hat? Vortäuschung des Eigenbedarfs Sie müssen dann mal colourbox/altopress / Maxppp weg : So einfach ist das mit der Eigenbedarfs-Kündigung nicht Der Vermieter hat seinen Eigenbedarf nur simuliert? Klingt nach einer todsicheren Angelegenheit für jeden frustrierten Mieter, der sich gegen den erzwungenen Auszug wehrt. Doch man sollte sich nicht zu früh freuen: Ein Münchner hatte im Jahr 2008 die Kündigung seines Mietverhältnisses im Briefkasten. Die Vermieterin seiner Einzimmerwohnung argumentierte, sie brauche die Wohnung, weil sie ihren Lebensmittelpunkt schrittweise nach München verlegen wolle, um sich um ihre Mutter zu kümmern. Weil der Mieter den Eigenbedarf bezweifelte, landete der Fall vor dem Amtsgericht München. Allerdings ließ er sich schließlich auf einen Vergleich mit der Vermieterin ein: Er verpflichtete sich, die Wohnung bis Mitte 2009 zu räumen. Dafür bekam er eine Umzugskostenbeihilfe in Höhe von 2400 Euro; Schönheitsreparaturen an der Wohnung blieben ihm auch erspart. Schadenersatz für höhere Miete und Umzug? Damit war die Sache aber nicht erledigt: Denn der Mieter zog zwar, wie vereinbart, aus doch anstatt in die Wohnung zu ziehen, übertrug die Vermieterin das Eigentum an der Wohnung auf ihre Mutter. Das stank dem Ex-Mieter gewaltig und er forderte einen Schadenersatz in Höhe von 4245 Euro als Ausgleich für seine nunmehr höhere Miete und auch höhere Umzugskosten. Sein Argument: Der Eigenbedarf sei vorgetäuscht gewesen. Doch dann hätte er sich eben nicht auf den Vergleich einlassen dürfen, urteilte schließlich das Amtsgericht München (Az.: 474 C 19752/11). Denn Voraussetzung dafür, dass der Mieter Schadenersatz wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf des Eigentümers verlangen kann, sei, dass es auch einen Kausalzusammenhang zwischen der Täuschung des Vermieters und dem Auszug des Vermieters gibt. Im konkreten Fall habe der Vergleich dazu gedient, den Streit über den Eigenbedarf beizulegen. Darin könne ein Verzicht auf Schadenersatz gesehen werden. Schlechte Karten nach dem Vergleich Einen vergleichbaren Fall hat das Mannheimer Amtsgericht auf den Tisch bekommen: Der gekündigte Mieter und sein Vermieter hatten sich nach der Kündigung auf einen Vergleich geeinigt. Allerdings stellte sich im Nachhinein heraus, dass der ursprünglich genannte Grund für die Kündigung gar nicht gereicht hätte, um dem Mieter den Garaus zu machen. Der fühlte sich geprellt und forderte Schadenersatz vergeblich: Das Mannheimer Gericht urteilte im März 2012, dass durch den Vergleich und die 3000 Euro, die der Mieter kassierte der Mieter seine Chance vertan hatte, sich nachträglich auf die ursprünglich genannten Kündigungsgründe zu beziehen Seite 3 von 6

4 (Az.: 9 C 452/11). Zu alt zum Ausziehen aus der Wohnung? Besonderer Schutz von älteren Hausbewohnern Besonders betagte Mieter können sich in der Regel relativ sicher sein, dass sie nicht so schnell gezwungen werden, ihr häufig langjähriges Domizil zu verlassen. Doch die Rechtsprechung ist hier nicht immer konsequent, wie zwei Beispiele zeigen: Das Amtsgericht Dieburg (Az.: 20 C 29/12) hielt es für unzumutbar, einer 83-jährigen Frau wegen Eigenbedarfs Senioren genießen einen besonderen Mieterschutz 123RF zu kündigen. Die Frau hatte zwei ärztliche Gutachten vorgelegt; sie attestierten ihr eine dermaßen eingeschränkte Bewegungsfähigkeit, dass Umzug und Neubeginn nicht mehr zumutbar seien. Für die alte Dame sprach zudem, dass der Eigentümer beim Erwerb der Immobilie gewusst hatte, dass sie seit langen Jahren in dem Haus wohnte. Wohl der Kinder ausschlaggebend Senior muss raus In einem ähnlich gelagerten Fall fiel die Entscheidung allerdings anders aus: Eine Familie mit zwei Kindern wollte die Wohnung ihres 84-jährigen Mieters beziehen, um sich räumlich zu vergrößern. Das Landgericht Frankfurt/Main (Az S 110/11) erlaubte das und argumentierte, der Mieter sei zwar körperlich eingeschränkt, aber dennoch zu einem Umzug in der Lage. Der Entwicklung der Kinder sprach das Gericht eine höhere Bedeutung zu als dem alten Mann, der seit 1971 in der Wohnung lebte. Die Richter berücksichtigten dabei, dass die größere Wohnung sich in der Nähe der Schule der Kinder befand und auch der Arbeitsweg der Familie sich verkürzte. Außerdem konnte die Familie durch die Nutzung ihrer eigenen Wohnung ihre schlechten finanziellen Verhältnisse verbessern. Platz machen für s Au-Pair-Mädchen? Eigenbedarf wegen Unterbringung von Hausangestellten Ein Münchner hatte sich ein Haus im Zuge einer Umwandlung in Wohnungseigentum zugelegt und vermietet. Die Mieter protestierten, als ihnen der Vermieter mit der Begründung kündigte, er brauche den Platz für das Au-Pair-Mädchen seiner Kinder. Sie argumentierten, es gelte in dem Fall eine gesetzliche Sperrfrist, die eine Eigenbedarfskündigung erst nach zehn Jahren zulässt. Seite 4 von 6

5 Doch der Bundesgerichtshof befand, dass es sich in diesem Fall um ein berechtigtes Kündigungsinteresse jenseits des klassischen Eigenbedarfs handele (Az.: VIII ZR 127/08). Mit der Sperrfristregelung ( 577a BGB), auf die sich der Mieter berief, wolle der Gesetzgeber den Mieter besonders davor schützen, dass sich der Eigentümer eine umgewandelte Eigentumswohnung unter den Nagel reißt, weil er sie selbst braucht, argumentierten die Richter. Im konkreten Fall habe der Eigentümer sie aber nicht für sich selbst in Anspruch genommen, sondern für die Unterbringung einer Hausangestellten gebraucht das berge deshalb auch nicht dieselbe Gefahr einer Verdrängung des Mieters. Drama-Queens aufgepasst: Übertreiben ist gefährlich Übertriebene Darstellung des Eigenbedarfs Wenn es darum geht, seine Wohnung zurückzuerobern, kann ein bisschen Dramatik nicht schaden dachte sich jedenfalls eine Eigentümerin und begründete die Kündigung dem Mieter gegenüber damit, dass Wohnen und Arbeiten bei ihr bislang an unterschiedlichen Standorten stattfinde. Sie müsse diese beiden Bereiche dringend unter einem Dach zusammenführen, um Geld zu sparen und um ihre Kinder besser betreuen zu können. Dabei stimmte das gar nicht, denn Wohnung und Büro befanden sich zumindest im gleichen Gebäude. Für die objektiv unrichtige Darstellung gab es auch Rüffel vom Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 70/09). Doch die Kündigung beurteilte er dennoch als legitim: Denn es habe tatsächlich ein Eigenbedarf bestanden, wenn auch nicht unter ganz so dramatischen Umständen. Alternative anbieten ist Pflicht Anbietpflicht bei ähnlichen Immobilien Wer denkt, dass er nach einer erfolgreichen Eigenbedarfskündigung dem Mieter gegenüber zu nichts mehr verpflichtet ist, irrt: Vermieter, die einen Bewohner zum Auszug zwingen, aber eine vergleichbare Wohnung im Portfolio haben, müssen sie dem gekündigten Mieter anbieten. Der konkrete Fall: Ein Eigentümer hatte einem Ehepaar in Bonn wegen Eigenbedarfs gekündigt. Noch vor dem Ablauf der Kündigungsfrist wurde im gleichen Haus eine andere Wohnung desselben Eigentümers frei; der Vermieter informierte das Paar, das kurz vor dem Auszug stand, aber nicht darüber. Gebot der Rücksichtnahme nicht vergessen Seite 5 von 6

6 Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschied: Das hätte er tun müssen. Das gelte auf jeden Fall, wenn sich die Wohnung in der gleichen Wohnanlage oder im gleichen Haus befindet. Anderenfalls ist die ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam, urteilte er im Oktober 2010 (Az.: VIII ZR 78/10). Konkret müsse der Vermieter dabei die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung mitteilen also die Größe und Ausstattung der Wohnung sowie die Mietkonditionen. mit Agenturmaterial FOCUS Online Drucken Fotocredits: colourbox (2), colourbox/altopress / Maxppp, 123RF Alle Inhalte, insbesondere die Texte und Bilder von Agenturen, sind urheberrechtlich geschützt und dürfen nur im Rahmen der gewöhnlichen Nutzung des Angebots vervielfältigt, verbreitet oder sonst genutzt werden. Seite 6 von 6