Deutsches und österreichisches Mietrecht im Vergleich

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1 Deutsches und österreichisches Mietrecht im Vergleich Dr. Kaja Schossmaier, LL.M. Seite 1

2 Themen des Vortrages 1. bei Neuvermietungen Mögliche der geplanten Gesetzesänderungen zur Beispiele für bei laufenden Mietverträgen Seite 2

3 Nach derzeit noch geltender Rechtslage: keine Beschränkungen für Neuvertragsmieten! Achtung: Gesetzesnovelle ab 2015 geplant. Wesentlich für die Anwendbarkeit von Mieterschutzbestimmungen in Deutschland: Differenzierung Wohnraum/Geschäftsraummiete (Regelungen im BGB). Grenzen für Mietzinshöhe bei Wohnungsmiete: Mietwucher, 291 StGB; Mietpreisüberhöhung; 5 WiStG ( beim öffentlich geförderten Wohnungsbau). Seite 3

4 5 WiStG Mietpreisüberhöhung (1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. (2) Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1 maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen. (3) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro geahndet werden. Seite 4

5 In der Praxis hat sich 5 WiStG nicht als wirksames Instrument erwiesen, um deutliche Preissprünge zu verhindern. Seite 5

6 Unterscheide: Gewerberaummiete. Hier findet die Miethöhe ihre Grenze allein in 138 Abs. 1 BGB (Sittenwidrigkeit) sowie in 138 Abs. 2 BGB (Wucher). Sittenwidrigkeit liegt nur bei auffälligem Missverhältnis zur Gegenleistung vor; zusätzlich müssen weitere sittenwidrige Umstände dazukommen, beispielsweise eine verwerfliche Gesinnung. Ein auffälliges Missverhältnis liegt nach der Judikatur vor, wenn die vereinbarte Miete um knapp 100% höher liegt als der objektive Marktwert. Seite 6

7 Derzeit in Planung: Gesetzesnovelle. soll 2015 kommen. Das deutsche Bundesjustizministerium hat einen Gesetzesentwurf zur Einführung der Mietpreisbremse fertiggestellt: Gesetz zur Dämpfung des Mietanstieges auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung derzeit in Diskussion. Vorgesehen ist im Referentenentwurf (Stand vom ) dass Neumieten "in angespannten Wohnungsmärkten" nur noch um zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichmiete liegen. Seite 7

8 Modernisierungen vor Weitervermietungen sollen eine erhöhte Wiedervermietungsmiete erlauben. Achtung! Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich NICHT um die aktuell am Markt erzielbare Miete! ortsübliche Vergleichsmiete = die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden ist (vgl. 558 Abs. 2 BGB). Seite 8

9 Die Ortsüblichkeit einer Miete ist anhand von sog. (einfachen oder qualifizierten) Mietspiegeln zu ermitteln. Mit diesen wird ein repräsentativer Querschnitt der üblichen Entgelte in der Gemeinde erfasst. In den Mietspiegeln werden sowohl Neuvertragsmieten als auch Bestandsmieten erfasst. Weitere Möglichkeiten: Mieterhöhung anhand von drei Vergleichswohnungen oder eines Sachverständigengutachtens. Seite 9

10 Vortragende Quellen Nach einer Auswertung des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Regionalforschung (BBSR) liegen die Wiedervermietungsmieten auf teuren Märkten durchschnittlich 23 % über der ortsüblichen Vergleichmiete Spitzenreiter ist Regensburg mit 36%, gefolgt von Frankfurt am Main, Heidelberg und München.* *Quellennachweis: Held/Nielsen/Schürt/Waltersbacher, Hintergrundpapier BBSR, Aktuelle Mietenentwicklung und ortsübliche Vergleichsmiete: Liegen die erzielbaren Mietpreise mittlerweile deutlich über dem örtlichen Bestandsmietenniveau?, S. 6ff. Seite 10

11 Anders in anderen deutschen Städten wo Wohnungen bei Neuvermietungen sogar unter den Mietspiegelniveaus angeboten werden. Vortragende Fazit: Die in Deutschland geplante wird sich regional sehr unterschiedlich auswirken. Seite 11

12 Nach dem Referentenentwurf wird es aber möglich bleiben, zulässig vereinbarte Mieten auch bei einer Wiedervermietung weiter zu verlangen; d.h. der Vermieter ist nicht gezwungen, eine frei gewordene Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anzubieten. Erstvermietungen neu gebauter Wohnungen sowie umfassend modernisierte Wohnungen sollen von der Preisbremse ausgenommen werden. Seite 12

13 Achtung! Bereits ab dem ersten Mieterwechsel wird aus der Neubauwohnung eine Bestandswohnung. Nach dem Referentenentwurf soll der Vermieter unabhängig von der allgemein zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn jedenfalls die Miete auch im folgenden Mietverhältnis verlangen können, die er mit dem Vormieter wirksam vereinbart hat. Seite 13

14 Die Preisbremse soll nicht in ganz Deutschland gelten: Sie soll nur in angespannten Wohnungsmärkten eingeführt werden. Welche Regionen dazu gehören, definieren die Bundesländer für einen Zeitraum von jeweils fünf Jahren. Nach Berechnungen des Justizministeriums liegen dem Bericht zufolge gut 4,2 Millionen der 21,1 Millionen deutschen Mietwohnungen in solchen angespannten Gebieten. Die Endfassung des Gesetzes bleibt noch abzuwarten! Seite 14

15 Zu beachten: Aktuelle Diskussion in Deutschland bezieht sich auf die Wohnraummiete. (Weiterhin) weitgehende Vertragsfreiheit bei der Geschäftsraummiete! Seite 15

16 und Wohnraummiete Begrüßung Bei der Wohnraummiete grds. kein Kündigungsrecht zum Zweck der Mieterhöhung. Kündigung i.d,r, nur bei berechtigtem Interesse des Vermieters z.b. Eigenbedarf; vgl. 573 BGB. Vergleich zu Österreich. Befristungen von Wohnraummietverträgen sind anders als in Österreich - nur sehr eingeschränkt zulässig. z.b. wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume für sich, seine Angehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will oder die Räume so wesentlich verändern oder instandsetzen will, dass diese Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Seite 16

17 und Geschäftsraummiete Begrüßung Geschäftsraummieter können in Deutschland zum Ende eines jeden Vierteljahres gekündigt werden, wenn vertraglich nichts anderes geregelt ist; es besteht eine ordentliche Kündigungsfrist von sechs Monaten ( 580a BGB). Daher idr Abschluss von befristeten Geschäftsraummietverträgen, um dieses ordentliche Kündigungsrecht auszuschließen.. Seite 17

18 und Geschäftsraummiete Begrüßung Höchstgrenze gem. 544 BGB: Ein für mehr als 30 Jahre geschlossener Geschäftsraummietvertrag kann von jeder Partei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache gekündigt werden. Bei der Geschäftsraummiete hat der Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht gegenüber den Erben des Mieters ( 580 BGB)! Vermieterfalle: Schriftformerfordernis ( 550 Abs. 1 BGB) Vorzeitige Vertragskündigungen durch den Mieter unter Berufung auf Verletzung des Schriftformerfordernisses. Seite 18

19 Beispiele für bei laufenden Mietverträgen (Wohnraummiete) Verschiedene Vertragsgestaltungsmöglichkeiten: Mieterhöhungsmöglichkeiten bei Vereinbarung einer Staffelmiete ( 557a BGB) oder einer Indexmiete ( 557b BGB) Seite 19

20 Beispiele für bei laufenden Mietverträgen (Wohnraummiete) Deutsche Besonderheiten: Erhöhung auf die sog. ortsübliche Vergleichsmiete gem. 558 BGB ( 558 ff. BGB): Der Vermieter preisfreien Wohnraums kann grds. per einseitiger Erklärung jährlich die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (vgl. 558 bis 558e BGB). Seite 20

21 Beispiele für bei laufenden Mietverträgen (Wohnraummiete) Dabei sind sog. Kappungsgrenzen einzuhalten: - Grds. darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20% erhöhen.. - in bestimmten von Ländern und Kommunen festgelegten Gebieten dürfen die Mieten um maximal 15 Prozent angehoben werden.. Seite 21

22 Beispiele für bei laufenden Mietverträgen (Wohnraummiete) Historischer Rückblick & Exkurs zum Thema Geltendmachung von Eintrittsrechten Achtung! Bei Vereinbarung von Indexmieten sind Mieterhöhungen nach dem Vergleichsmietensystem ausgeschlossen! Diese Beschränkung endet mit Ablauf einer Indexmietenvereinbarung.. Auch bei Staffelmietvereinbarungen keine Mieterhöhungsmöglichkeit nach dem Vergleichsmietensystem. Seite 22

23 Beispiele für bei laufenden Mietverträgen Mieterhöhung bei Wohnraummodernisierung ( 559 ff. BGB): Auch diesbezüglich sind in der Koalitionsvereinbarung gesetzliche Änderungen vorgesehen, allerdings liegt dazu noch kein Gesetzesentwurf vor. In Deutschland hat der Vermieter von Wohnraum die Möglichkeit, nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen ( 559 ff. BGB). Seite 23

24 Beispiele für bei laufenden Mietverträgen Mieterhöhung bei Wohnraummodernisierung ( 559 ff. BGB): Dieses gesetzliche Mietzinsanhebungsrecht gilt nur bei Wohnraummietverhältnissen Es gilt nicht für reine Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten! Vergleich zu Österreich/Verfahren nach 18 MRG Seite 24

25 Beispiele für bei laufenden Mietverträge Mieterhöhung bei Wohnraummodernisierung ( 559 ff. BGB): Unter eine Modernisierungsmaßnahme fallen u.a. auch: bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird. Darunter fallen bspw. Maßnahmen wie: - Wärmedämmung der Gebäudehülle, - Fensteraustausch - Installation von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung Seite 25

26 Beispiele für bei laufenden Mietverträge Mieterhöhung bei Wohnraummodernisierung ( 559 ff. BGB): Auch Maßnahmen zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes der Mietsache ( 555b Nr. 4 BGB) berechtigen zur Mieterhöhung. Beispiele dafür sind z.b. - der Einbau einer Toilette in der Wohnung, - erstmaliger Einbau eines Badezimmers -etc. Vergleich zu Österreich Seite 26

27 Beispiele für bei laufenden Mietverträge Mieterhöhung bei Wohnraummodernisierung ( 559 ff. BGB): Maßnahmen zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer ( 555b Z. 5 BGB) berechtigen ebenfalls zur Mietzinsanhebung! Beispiele: - Einbau eines Personenaufzuges, - Kinderspielplätze, - Stellplätze Seite 27

28 Beispiele für bei laufenden Mietverträgen Mieterhöhung bei Wohnraummodernisierung ( 559 ff. BGB): Für die Mieterhöhung nach Modernisierung kommt es nicht darauf an, inwieweit die Arbeiten aus den Einnahmen der Liegenschaft oder sonstigen Rechnungsgrößen zu finanzieren sind; sie ist auch möglich, wenn aus der Liegenschaft hohe Erträge erwirtschaftet werden. Vergleich zum österr. Verfahren nach 18 MRG. Lt. Auskunft der Wiener Schlichtungsstelle z.b Eingang von insges. 87 Anträgen nach 18 MRG; Zahl der Anträge rückläufig. Seite 28

29 Beispiele für bei laufenden Mietverträgen Mieterhöhung bei Wohnraummodernisierung ( 559 ff. BGB): Interessenausgleich mit den Mieterinteressen durch ein zweistufiges Härteprüfungsverfahren. Berücksichtigung von personalen Härtegründen z.b. Gesundheitszustand oder hohes Lebensalter des Mieters Interessenabwägung bez. Duldungspflicht. Zweiter Teil der Härteprüfung: Geltendmachung von wirtschaftlichen Härten: Dabei wird u.a. auch das monatliche Familieneinkommen des Mieters berücksichtigt. Seite 29

30 Beispiele für bei laufenden Mietverträgen Mieterhöhung bei Wohnraummodernisierung ( 559 ff. BGB): Entscheidend soll dabei sein, ob dem Mieter nach seiner individuellen Situation von seinem Einkommen so viel verbleibt, dass er im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festhalten kann. Rechtsprechung: 25% bis 30% des monatlichen Nettoeinkommens des oder der Mieter als gerade noch zumutbare Mietbelastung. Ausnahme: Die Herstellung eines ortsüblichen Standards kann der Mieter nicht unter Berufung auf wirtschaftliche Härten abwenden. Seite 30

31 Beispiele für bei laufenden Mietverträgen Mieterhöhung bei Wohnraummodernisierung ( 559 ff. BGB): Nach der derzeit noch geltenden Rechtslage entfällt der Modernisierungszuschlag auch dann nicht, wenn sich die aufgewendeten Modernisierungskosten amortisiert haben, sondern wird in die Vertragsmiete integriert. Die Kosten einer Fremdfinanzierung können nicht auf den Mieter überwälzt werden. Achtung! Das Mietzinsanhebungsrecht bei Modernisierungsmaßnahmen ist ausgeschlossen, wenn eine Staffelmietzinsvereinbarung gem. 557a BGB getroffen wurde! Seite 31

32 Beispiele für bei laufenden Mietverträge Mieterhöhung bei Wohnraummodernisierung ( 559 ff. BGB): Bei einer Indexmietvereinbarung gem. 557b BGB Zulässigkeit nur bei baulichen Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Exkurs: Praktische Verbreitung von Indexmietverträgen in Deutschland; aktuelle Empfehlungen deutscher Hausbesitzerverbände. Deutsche Mietrecht bietet dzt. deutlich mehr Investitionsanreize, als dies in Österreich der Fall ist., insbes. auch für die energetische Sanierung von Gebäuden. Seite 32

33 Beispiele für bei laufenden Mietverträge Mieterhöhung bei Wohnraummodernisierung ( 559 ff. BGB): Der Interessenausgleich zwischen Mieter- und Vermieterinteressen wird in Deutschland durch Härtefallabwägungen geschaffen. Mit derartigen Regelungen könnte man auch in Österreich eine Balance zwischen dem Bedürfnis nach leistbarem Wohnen und einer Schaffung von Investitionsanreizen für den Vermieter schaffen. Seite 33

34 Begrüßung HERZLICHEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT! Seite 34

35 Begrüßung Vortragende Dr. jur. Kaja Schossmaier, LL.M. Studium der Rechtswissenschaften in Wien und Paris; Assistentin an der Universität Wien. Vormals Geschäftsführerin eines Wiener Immobilientreuhandunternehmens; konzessionierte Immobilienverwalterin u. maklerin. Lehrgangsleiterin des Immobilienlehrganges Real Estate Management, MSc an der Donau-Universität Krems seit August Parallel dazu Aufbaustudium im deutschen Recht an der Ludwig-Maximilians-Universität München (Abschluss im März 2014). Seite 35