ENERGIEEINSPAR-CONTRACTING (EPC) FÜR ÖFFENTLICHE LIEGENSCHAFTEN

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1 ENERGIEEINSPAR-CONTRACTING (EPC) FÜR ÖFFENTLICHE LIEGENSCHAFTEN Tagesseminar für Projektsteuerer und kommunale Entscheidungsträger Trainingszeitraum: 2016/17

2 Haftungsausschluss: Weder die GIZ noch irgendein anderes Mitglied des Konsortiums im Projekt EnPC-INTRANS, noch die Autoren werden für jegliche Art von Schäden oder Verlusten Haftung übernehmen, die unter Bezugnahme auf dieses Dokument verursacht werden. Darüber hinaus können weder die Europäische Kommission noch die Agenturen (oder Personen, die in ihrem Namen handeln) für die Nutzung der Informationen dieses Dokuments verantwortlich gemacht werden. Bitte klicken Sie erst nach der sorgfältigen Lektüre des Haftungsausschlusses auf die folgende Folie. 2

3 Folie Nr. 3 Das EnPC-INTRANS Projekt 10 Partner aus 9 Ländern Deutschland Ukraine Griechenland Kroatien Slowenien Slowakei Serbien Lettland Rumänien

4 Folie Nr. 4 Das EnPC-INTRANS Projekt Ziel des Projektes Entwicklung von lokalen Kapazitäten in Kommunen für die Entwicklung und Nutzung von Energiespar-Contracting (EPC), um die Finanzierung von Investitionen in Energieeffizienzmaßnahmen in öffentlichen Gebäuden zu verbessern Projektumfang: Evaluierung und Anpassung von best practice-projekten Akteursbefragungen Road shows Schulung von Multiplikatoren Seminare Webinare E-learning

5 Ziele des Seminars Die Teilnehmer werden befähigt: Ihr Wissen zu erweitern: Grundlegende Ideen und Konzepte von EPC EPC-Geschäftsmodelle und deren Anwendungspotentiale Musterverträge Verständnis zu erlangen: Auswahl eines passenden EPC-Geschäftsmodells für ein spezifisches Vorhaben Durchführung eines Ausschreibungsverfahrens Messung und Abrechnung der Einsparungen Fähigkeiten zu entwickeln: Initiierung und Umsetzung von EPC Projekten in öffentlichen Liegenschaften Wirtschaftlichkeitsbetrachtung von EPC Projekten Vergabeverhandlung und faire Vertragsgestaltung Folie Nr. 5

6 Folie Nr. 6 Inhalte des Seminars Modul I: EPC Konzepte und Geschäftsmodelle Modul II: Vorbereitung von EPC Projekten Modul III: Ausschreibung von EPC und Vertragsgestaltung Modul IV: Messung und Abrechnung der Einsparungen in EPC Projekten

7 Folie Nr. 7 Modul I: EPC Konzepte und Geschäftsmodelle Inhalte dieses Moduls: Kernkonzept des EPC für öffentliche Liegenschaften Definition des EPC für öffentliche Liegenschaften EPC-Konzept EPC Geschäftsmodelle Überblick über die wichtigsten Geschäftsmodelle Grundlegende Unterschiede Auswahl von potentiellen EPC Projekten und passenden Geschäftsmodellen Wirtschaftliche Grundlagen Praxisbeispiele Ihre Anmerkungen

8 Folie Nr. 8 Definition von Energiespar-Contracting (EPC) für öffentliche Gebäude EPC basiert auf einem Dienstleistungsvertrag zwischen dem Eigentümer öffentlicher Gebäude und einem Energiedienstleistungsunternehmen (ESCO), welches eine Energieeinsparung garantiert. EPC beinhaltet ein individuell angepasstes Paket an Energieeffizienzmaßnahmen, einschließlich der Planung, Finanzierung, Installation sowie technischer Optimierungen und Energiemanagement während des Anlagenbetriebes. EPC sieht die Zahlung von festen, jährlichen Raten (abzüglich Zuschüsse) an den Contractor vor, welche auf den garantierten Energieeinsparungen basieren. Die EPC-Zahlungen überschreiten den finanziellen Wert der garantierten Einsparungen im Bezugsjahr im Idealfall nicht. Im Sonderfall einer umfassenden Gebäudesanierung über EPC werden die zusätzlichen Kosten üblicherweise über Fördermittel oder Baukostenzuschüsse des Eigentümers gedeckt, um die Vertragslaufzeit des Contractings auf ein akzeptables Maß zu begrenzen.

9 Tatsächliche jährliche Energiekosten Folie Nr. 9 Das EPC-Konzept für öffentliche Gebäude Ein ESCO stellt ein Dienstleistungspaket bereit, welches technische Optimierungen (Investitionen) auf Basis des EPC-Vertrags enthält. Umsetzung der Energieeinsparmaßnahmen, welche im EPC-Vertrag vereinbart wurden Eingesparte Energiekosten des Gebäudeeigentümers können EPC-Kosten (vollständig oder teilweise) ausgleichen Ende des EPC-Vertrags Fortlaufende Einsparungen des Gebäudeeigentümers von öffentlichen Gebäuden ESCO = Energiedienstleistungsunternehmen EPC = Energiespar-Contracting EE = Energieeffizienz Quelle: GIZ Garantiezeit des EPC Zeit

10 Folie Nr. 10 EPC Geschäftsmodelle Einspargarantie (im Verhältnis zu den Energiekosten im Bezugsjahr) Keine Investitionskosten Höhe der geplanten Investitionskosten

11 Folie Nr. 11 Typische Merkmale der EPC Geschäftsmodelle EPC Light EPC Basis EPC Plus Investitionsumfang Keine Investition, nur Energiedienstleistungen. Investitionen in Maßnahmen, die sich innerhalb der Vertragslaufzeit amortisieren. Umfassende Gebäudesanierung verbunden mit nichtenergetischen Maßnahmen. Mögliche Energieeinsparung Typischerweise % Typischerweise % Bestenfalls >70 % Vertragslaufzeit In den meisten Fällen 2-3 Jahre In den meisten Fällen 5-15 Jahre Oftmals >15 Jahre Zahlung des vereinbarten Preises EPC-Zahlungen sind äquivalent zu den garantierten Energieeinsparungen im Bezugsjahr EPC-Zahlungen sind äquivalent zu den garantierten Energieeinsparungen im Bezugsjahr EPC-Zahlungen zuzüglich Fördermittel oder Baukostenzuschüsse des Gebäudeeigentümers

12 Auswahl von EPC Projekten/Geschäftsmodellen Folie Nr. 12 EPC in Betracht gezogen für EE Verbesserungen in öffentlichen Gebäuden Gebäude & installiertes Energiesystem technisch auf dem neusten Stand Nein Gebäude ist noch funktionstüchtig; Energiesysteme sind veraltet und ineffizient Gebäude benötigt tiefgreifende Renovierung Ja Ja Ja Nein Gebäude muss komplett ersetzt werden Nein 2-3 Jahre Vertragsdauer akzeptabel Nein 5-15 Jahre Vertragsdauer akzeptabel Nein >15 Jahre Vertragsdauer akzeptabel Ja Ja Ja Gestaltung eines geeigneten EE Service Pakets & Schätzung der Gesamtkosten. Technische Projektgestaltung bezieht sich auf die EE Sanierung von Energiesystemen & Schätzung der Gesamtkosten. Technische Projektgestaltung bezieht sich auf die tiefgreifende EE Renovierung des Gebäudes & Schätzung der Gesamtkosten. Schätzung der garantierten Energie- und KostenEinsparungen Schätzung der garantierten Energie- und KostenEinsparungen Schätzung der garantierten Energie- und KostenEinsparungen Garantierte Einsparungen reichen aus, um die Gesamtkosten innerhalb einer akzeptablen Vertragsdauer zu begleichen Nein Nein Garantierte Einsparungen reichen aus, um die Gesamtkosten innerhalb einer akzeptablen Vertragsdauer zu begleichen Nein Nein Zusätzliche Finanzierung verfügbar, um die Kosten durch die garantierten Einsparungen zu decken Ja Ja Ja Nein Kein EPC Projekt EPC Light EPC Basic EPC Plus

13 Vorteile des EPC für den Eigentümer öffentlicher Liegenschaften Die wichtigsten Vorteile von EPC im Vergleich zur klassischen Maßnahmenumsetzung ohne Contracting sind : Der Gebäudeeigentümer überträgt das Investitionskosten-Risiko auf den Contractor. Der Contractor garantiert die Energieeinsparungen, die tatsächlichen Zahlungen an den Contractor (Contractingrate) richten sich nach den tatsächlich nachgewiesenen Einsparungen. Durch das umfangreiche technische Fachwissen des Contractors werden die technischen Anlagen optimiert betrieben einschließlich eines professionellen Energiemanagements in den Liegenschaften. Die Schnittstellen werden reduziert, da der Contractor sich um Planung, Umsetzung und Betriebsoptimierung kümmert, nicht der Gebäudeeigentümer. Zudem kann das Model entsprechend der Situation vor Ort angepasst werden. (Quelle : Transparense angepasst) Folie Nr. 13

14 * Der monetäre Wert der garantierten Einsparungen wird bei EPC Verträgen i.a. berechnet auf Basis der Energiepreise, die im Baseline Jahr gezahlt wurden (Fixpreisbasis). Folie Nr. 14 Wirtschaftlichkeit von EPC Projekten Die Wirtschaftlichkeit eines EPC Projekts kann durch zwei verschiedene Standpunkte bewertet werden: Aus der Sicht des Liegenschaftseigentümers: Vergleich der jährlichen Contractingrate und dem Wert der garantierten Einsparungen: EPC ist am attraktivsten, wenn die jährliche Contractingrate geringer als oder gleich ist wie der monetäre Wert* der garantierten jährlichen Einsparungen. Aus der Sicht von ESCO: Bewertung des Kapitalwertes (net present value /NPV) der Zahlungsflüsse (cash flows) über die gesamte Vertragsdauer: EPC ist umso attraktiver je höher der gesamte NPV aller Geldflüsse des Projekts ist. Bewertung der internen Verzinsung (internal rate of return /IRR) EPC ist umso attraktiver je höher die IRR des Projektes ist.

15 Folie Nr. 15 Berechnung des Kapitalwerts (NPV) der garantierten Einsparungen Garantierte jährliche Ersparnisse (üt) = Diskontsatz (i) = 1% 2% 3% 4,0% 5% Vertragsdauer (n) = K01= NPV der garantierten Ersparnisse in Jahr 1 =üt*(1+i)^ K02= NPV der garantierten Ersparnisse in Jahr 2 =üt*(1+i)^ K03= NPV der garantierten Ersparnisse in Jahr 3 =üt*(1+i)^ K04= NPV der garantierten Ersparnisse in Jahr 4 =üt*(1+i)^ K05= NPV der garantierten Ersparnisse in Jahr 5 =üt*(1+i)^ K06= NPV der garantierten Ersparnisse in Jahr 6 =üt*(1+i)^ K07= NPV der garantierten Ersparnisse in Jahr 7 =üt*(1+i)^ K08= NPV der garantierten Ersparnisse in Jahr 8 =üt*(1+i)^ K09= NPV der garantierten Ersparnisse in Jahr 9 =üt*(1+i)^ K10= NPV der garantierten Ersparnisse in Jahr 10 =üt*(1+i)^ K = NPV Ersparnisse Jahre 1-10 =SUM(K01:K10) Berechnung des Kapitalwerts (NPV) üt = jährlicher Zahlungsfluss (cash flow) pro Periode t t = Vertragsjahr i = Diskontsatz n = Dauer (Anzahl der Jahre)

16 Akkumulierter NPV der garantierten Einsparungen (in ) Folie Nr. 16 Einfluss der Dauer der Garantiezeit und des Diskontsatzes auf den gesamten NPV der garantierten Einsparungen Garantierte Einsparungen: pro Jahr Diskontsatz: 1% Diskontsatz: 2% Diskontsatz: 3% Diskontsatz: 4% Diskontsatz: 5% Dauer der Garantielaufzeit (Jahre)

17 Akkumulierter NPV der garantierten Einsparungen (in ) Einfluss des Diskontsatzes auf die Vertragsdauer Gesamtkosten eines Projekts (NPV) : Wert der garantierten Einsparungen im Baseline Jahr (= vorgeschlagenes Service Entgelt): pro Jahr Akkumulierter NPV der Contractingrate Diskontsatz: 1% Diskontsatz: 3% Diskontsatz: 5% Gesamtprojektkosten (NPV in ) Vertragsdauer Folie Nr. 17

18 Akkumulierter NPV der garantierten Einsparungen (in ) Folie Nr. 18 Einfluss einer Beteiligung des Gebäudeeigentümers an den Einsparungen auf die Wirtschaftlichkeit Wert der garantierten Einsparungen im Baseline Jahr: pro Jahr Vereinbarte Contractingsrate: pro Jahr (d.h. 80% des Wertes der garantierten Einsparungen im Baseline-Jahr) Akkumulierter NPV der garantierten Einsparungen (basierend auf Preisen, die im Baseline Jahr bezahlt wurden) Diskontsatz: 3% Akkumulierter NPV der vereinbarten Contractingrate Diskontsatz: 3% Gesamtprojektkosten (NPV in 1,000 ) Eigentümer der Liegenschaft erhält 20% der garantierten Einsparungen während der Vertragsdauer. Verlängerung der notwendigen Vertragsdauer Notwendige Vertragsdauer (in Jahren)

19 Folie Nr. 19 Grobe Wirtschaftlichkeitsbewertung von EPC Projekten Herausforderung: Um qualifizierte Gebote zu erhalten, müssen Projekte ökonomische machbar sein aus Sicht eines ESCO. Ein Demonstrations- Tool eine grobe Wirtschaftlichkeitsabschätzung von EPC Projekten ist als kostenfreier Download verfügbar unter

20 Grobe Wirtschaftlichkeitsbewertung von EPC Projekten Ökonomisch umsetzbares Projekt (aus Sicht eines ESCO): Akkumulierter Gesamteinnahmen (NPV) überschreiten akkumulierte Gesamtkosten (NPV) während der Vertragsdauer (12 Jahre). Kosten (NPV) akkumuliert Einnahmen (NPV) akkumuliert Ökonomisch nicht umsetzbares Projekt (aus Sicht eines ESCO): Akkumulierte Gesamteinnahmen (NPV) sind niedriger als die akkumulierten Kosten (NPV) während der Vertragsdauer (8 Jahre). Kosten (NPV) akkumuliert Einnahmen(NPV) akkumuliert (Ergebnisse einer Sensitivitätsanalyse durchgeführt mittels des EnPC-INTRANS Demonstrations-Tools. Gleiches Projekt, verschiedene Vertragsdauer. Folie Nr. 20

21 Folie Nr. 21 EPC Light ( Anwendungsbeispiel) Einsparungen in 12 Schulen und drei Verwaltungsgebäuden in Berlin Pankow Maßnahmen: Etablierung eines Energiemanagement, Regelmäßige Optimierung der technischen Anlagen, Regelmäßiges Controlling der Energieverbräuche, Fakten: Baseline: /a (2009) Garantierte Einsparungen: Euro/a (d.h. ~ 10% weniger Energiekosten pro Jahr) Contracting Laufzeit: 2 Jahre Vergütung des Contractors: ~ 50% der Einsparungen Quelle der Information: Berliner Energieagentur

22 Folie Nr. 22 EPC Basic ( Anwendungsbeispiel) EE Verbesserungen von sieben kommunalen Liegenschaften in Oberndorf Maßnahmen: Errichtung eines Gebäudemanagementsystems Verschiedene Erneuerungsmaßnahmen in den Gebäuden, z.b.: - Austausch/Modernisierung der Heizzentrale (KWK / Biomasse/ Spitzenlastkessel) sowie der Lüftungsanlagen - Sanierung der Beleuchtungssysteme in allen Sporthallen - Austausch der Thermostate in einem Gebäude - Dämmung einer oberen Geschossdecke in einer Schule - Etc. Fakten: Gesamtgebotspreis: 2,521 Million Euro Garantierte Einsparungen: Euro/a (d.h. ~ 64% weniger Energiekosten pro Jahr) Contracting Laufzeit: 11 Jahre und 8 Monate Quelle der Information: KEA

23 EPC Basic ( Anwendungsbeispiel) EPC in zwei kommunalen Liegenschaften der Stadt Murrhardt inklusive Wärmelieferung an das Pflegezentrum Haus Hohenstein und ein Wohngebiet Maßnahmen: Aufbau eines Nahwärmenetzes mit Holzhackschnitzelkessel (400 kw) und Niedertemperaturgaskessel (2 x 500 kw); Ergänzung der Heizzentrale im Gymnasium mit einem Mini-BHKW Hydraulischer Abgleich des Wärmenetzes und Einbau von Hocheffizienzpumpen Erneuerung der RLT-Anlagen mit Wärmerückgewinnung Beleuchtungssanierung Einrichtung einer webbasierten Gebäudeleittechnik für alle Liegenschaften Fakten: Gesamtgebotspreis: 1,602 Million Euro (Zuschuss Haus Hohenstein 152 T ) Garantierte Einsparungen: Euro /a (d.h. ~ 66% weniger Energiekosten pro Jahr) Contracting Laufzeit: 15 Jahre Quelle der Information: KEA Folie Nr. 23

24 EPC Basic (Anwendungsbeispiel) Modernisierung der Energieversorgung in 5 Liegenschaften und Erneuerung eines Schwimmbeckens in der Gemeinde Pfinztal Maßnahmen: Installation einer 500 kw Holzhackschnitzelfeuerung sowie eines Öl-Spitzenlastkessels Wärmeseitige Anbindung der Rathausgebäude und der Räuchlehalle mittels neuer Nahwärmeleitung (350 m) an die Heizzentrale Schwimmhalle Erneuerung des Trinkwarmwasserbereiters (neues Speicherladesystem) Installation einer neuen Lüftungsanlage (ca m³/h) im Schwimmbad Erneuerung der Regelungstechnik Dämmung der obersten Geschossdecke in der Turnhalle sowie der Grund- und Haupts. Sanierung des Schwimmbeckens (neu: Edelstahl), der asbesthaltigen Schwimmhallendecke und der Sanitäranlagen Fakten: Gesamtgebotspreis: 2,465 Million Euro (420 T Euro Zuschuss der Gemeinde) Garantierte Einsparungen: Euro/a (d.h. ~ 65% weniger Energiekosten pro Jahr) Contracting Laufzeit: 9 Jahre Folie Nr. 24

25 Folie Nr. 25 Modul II: Gestaltung von EPC-Projekten Hauptstufen eines EPC Projekts: Entscheidung EPC zu nutzen Vertragsabschluss Implementierung anderer Maßnahmen Projektidentifikation Voruntersuchung Vergabeverfahren Implementie rung der Maßnahmen Garantierter Betrieb Datensammlung Vorschlag der EE Maßnahmen Planung, Managemen, Installation Verifizierung der Daten, Ausschreibungsunterlagen Einsparabrechnung Quelle des zugrundeliegenden Charts: Transparense.eu

26 Modul II: Gestaltung von EPC-Projekten INHALTE DIESES MODULS: Projektidentifikation Eignungsanalyse Analyse der aktuellen Situation Strategieentwicklung Finanzierung als Teil von EPC Services Finanzierungsmodelle für EPC Projekte Potentielle Risiken und Risikominderungsstrategien aus Sicht der Bank aus Sicht des ESCO aus Sicht des Eigentümers der Liegenschaft ESCO = Energiedienstleistungsunternehmen Folie Nr. 26

27 Folie Nr. 27 Projektidentifikation Eignungsanalyse Erfolgsfaktoren für EPC Projekte Auswahlkriterien für EPC Projekte Analyse der aktuellen Situation Datensammlung und Evaluation Besichtigung vor Ort Benchmarks und Indikatoren Vorläufige Beurteilung der wirtschaftlichen und technischen Machbarkeit möglicher Energiesparmaßnahmen. Foto: Holly publicdomainpictures.net Strategieentwicklung EPC oder klassische Umsetzung durch Eigentümer der Liegenschaft

28 Erfolgsfaktoren für EPC (Checkliste) Politischer Wille auf nationaler Ebene Keine rechtlichen Hürden, die Eigentümer öffentlicher Liegenschaften daran hindern, EPC zu nutzen. Transparente Genehmigungsverfahren und klare Genehmigungskriterien, die für EPC Projekte in öffentlichen Gebäuden gelten. Politischer Wille auf lokaler Ebene Mitarbeit beim European Covenant of Mayors Aktionspläne wie Klimaschutzkonzepte, Local Energy Action Plan (LEAP), Sustainable Energy Action Plan (SEAP), or European Energy Award (EEA) Energieeffiziente Sanierung von öffentlichen Gebäuden ist eine Priorität in den Aktionsplänen. Energieaudits und/oder Energieausweise sind für öffentliche Gebäude vorhanden. Energiecontrolling oder Energiemanagementsysteme sind in der Kommune etabliert und funktionsfähig. Das Konzept von EPC ist i.a. akzeptiert, einschließlich der Einbeziehung des privaten Sektors und langfristigen Vertragsbeziehungen. Geeignetes Projekt Energieaudits oder Energieausweise weisen auf ein großes Energieeinsparpotential hin. Energieaudits beinhalten wirtschaftliche Energiesparmaßnahmen (eventuell verschiedene Szenarien). Anzahl an einzubeziehenden Gebäuden ist im ersten Projekt relativ klein (<10). EPC Projektsteuerer und Anbieter sind verfügbar und interessiert an EPC Projekten in öffentlichen Gebäuden vor Ort. Verfügbares Fachwissen Eigenes Personal oder beauftragter Projektsteuerer sind in der Lage und bereit, EPC Projekte umzusetzen. Vergleichbare Referenzprojekte sind bekannt. Zugelassene Musterunterlagen für die Ausschreibung und Verträge sind verfügbar Verfügbare Ressourcen Ausreichende finanzielle Mittel stehen zur Verfügung, um die Projektsteuerer für die Projektvorbereitung, das Vergabeverfahren und das Vertragsmanagement zu bezahlen. Ausreichend qualifiziertes Personal (eigene Mitarbeiter oder beauftragten Experten) ist für die Verwaltung, die Steuerung und die Überwachung der EPC-Projekte verfügbar. Wenn mehrere dieser Erfolgsfaktoren fehlen, ist es empfehlenswert, diese zunächst zu generieren, bevor man mit der Entwicklung von EPC-Projekten beginnt. Folie Nr. 28

29 Folie Nr. 29 Auswahlkriterien für EPC Projekte Aktuelle Energiekosten sind hoch (z.b. > /Jahr) Die technische Gebäudeausrüstung ist veraltet oder funktioniert nicht oder neue Standards sollen erreicht werden. Die weitere Nutzung des Gebäudes und keine wesentliche Nutzungsänderung werden erwartet (für mindestens 15 Jahre oder mehr). Im Idealfall sollten alle drei Kriterien für ein EPC Projekt erfüllt sein. Datenquellen, die bei der Auswahl des Gebäudes für EPC zugrunde liegen: Energieaudit oder Energieausweis (falls vorhanden). Daten über den Energieverbrauch (Rechnungen, Zählerdaten etc.). Energielieferverträge, Energiemanagementverträge, etc. Ergebnisse aus Vor-Ort Besichtigungen. Etc.

30 Analyse der aktuellen Situation (Umfang) Umfang und Analyse der Einsparpotentiale hängen vom EPC Geschäftsmodell ab. Umfang der Bewertung von Einsparpotentialen (Bottom-Up oder Top-Down-Analyse): Sanierungsbedarf und Einsparpotentiale bezüglich der umfassenden Renovierung des gesamten Gebäudes, einschließlich Wände, Fenster, Dächer, Keller, bauliche Maßnahmen und technische Gebäudeausrüstung etc. Sanierungsbedarf und Einsparpotentiale bezüglich des Energieversorgungssystems und Energieverbrauch, einschließlich Sanierungspotentiale Einsparpotentiales resultierend von einer Evaluation der Energieverbrauchsdaten, Energiekontrollen, Energiemanagement und Nutzerverhalten ohne geplante wesentliche Investitionen. Gebäudetyp, Baujahr, Form, Größe, Nutzungstyp, strukturelle Charakteristiken, installierte technische Einrichtungen, etc EPC Light Energie Management Services EPC EPC Basic Energie Management Services & Sanierung der technischen Gebäudeausrüstung EPC Plus Energie Management Services & Sanierung der technischen Gebäudeausrüstung & umfassende Modernisierung der Gebäudehülle sowie Umsetzung baulicher Maßnahmen etc. Grundinformationen des Gebäudes Folie Nr. 30

31 Folie Nr. 31 Analyse der aktuellen Situation Erste Frage: Existiert ein modernes Energiecontrolling für das Gebäude, welches die notwendigen Daten liefern kann? Falls ein modernes Energiecontrolling (oder ein Energieaudit) existiert, sollte dies folgendes bieten: Eine detaillierte Übersicht über die Energieverbrauchs- und -kostendaten und des aktuellen Zustands des Gebäudes einschließlich der bestehenden Energieversorgungsund -verteilungsanlagen und der wesentlichen Energieverbraucher. Handlungsvorschläge für effiziente Energiesparmaßnahmen und ggf. für die Bündelung der Maßnahmen. Eine Übersicht der zu erwartenden Energie-Einsparpotenziale, die sich aus den empfohlenen Energiesparmaßnahmen ergeben. Investitionskostenabschätzungen für die empfohlenen Energiesparmaßnahmen. Sofern die Daten aus dem Energiecontrolling nicht aktuell sind, sollten sie aktualisiert werden.

32 Analyse der aktuellen Situation (Verfahren) Falls kein modernes Energiecontrolling existiert, können Sie die Einsparpotentiale in 5 Schritten bewerten: 1. Datensammlung und Evaluation: Energieverbrauch und Energiekosten der letzten 3 Jahre Gebäudetyp, Größe (m² der beheizten Brutto-/Nettogrundfläche) Typ, Profil und Häufigkeit der Gebäudenutzung 2. Vor-Ort Besichtigung des Gebäudes: Wichtige technische Anlagen und Energieverbraucher Gebäudezustand und Zustand der installierten Anlagen, einschließlich Sanierungsbedarf Checklisten nutzen (Beispiel im Manual vorhanden) gewährleistet systematische Untersuchung 3. Berechnung der Energieverbrauchs-Kennwerte: Wärme und Elektrizitätsbedarf wird normalerweise in kwh/m²*a berechnet. 4. Analyse der Benchmarks und Bewertung der Einsparpotentiale 5. Vorläufige Beurteilung der wirtschaftlichen und technischen Machbarkeit potentieller Energiesparmaßnahmen Folie Nr. 32

33 Datensammlung und Evaluation (Checkliste) Die folgenden Daten sollen gesammelt und evaluiert werden: Gebäudedaten (Baujahr, Konstruktionspläne, Gebäudegröße, Qualität von Gebäudeteile ) Informationen über die Art der Nutzung und das Nutzungsprofil (Nutzungsart, tägliche Öffnungs-/Betriebszeiten, saisonale Öffnung-/Betriebszeiten, Anzahl an Nutzereinheiten z.b. Betten im Krankenhaus, Anzahl an Schülern in Schulen ) Energieverbrauchsrelevante Maßnahmen der letzten Jahre/ geplante Maßnahmen Rechtliche Bedingungen und Verwaltungsrichtlinien für das Gebäudemanagement und die Gebäudenutzung (z.b. Minimale tägliche Öffnungs-/Betriebsstunden, Minimale Raumtemperatur, lokale Heizungsanweisungen, gültige Rahmenverträge für die Beschaffung von Energiedienstleistungen ) Grundrisse Revisionsunterlagen, Pläne und schematische Darstellungen von Heizung, Raumlufttechnische Anlagen Wärmeverteilungsnetze Warmwassersysteme Stromversorgung und wesentliche Verbraucher Beleuchtung Mess-, Steuer- und Regelungstechnik Andere energierelevanten Anlagen und Geräte Wartungsverträge und Protokolle Folie Nr. 33

34 Folie Nr. 34 Berechnung der Benchmarks (Kennwertbildung) Ein Kennwert wird durch Dividieren des primären oder finalen Energieendverbrauchs durch eine metrische Einheit berechnet (nach VDI 3807), wie z.b.: Quadratmeter Bruttogrundfläche (für alle Gebäudetypen) Gesamtzahl der Schüler (für Schulen)t Gesamtzahl der Betten (Krankenhäuser) Das häufigste Kennwert (K) für öffentliche Gebäude ist: K = Gesamter Energieverbrauch (kwh/a) Bruttogeschossfläche des Gebäudes (m²) kwh/m²*a a: Anzahl der Jahre

35 Nutzung von EnPIs als Benchmarks (Beispiel) Wie energieeffizient ist mein Gebäude im Vergleich zu anderen Gebäuden mit der gleichen Nutzung? Die am wenigsten effizienten Gebäude können die höchsten Energieeinsparungspotentiale (in %) haben. Energie-Kennwerte von öffentlichen Gebäuden in Deutschland (Heizwärmebedarf in kwh/m²*a) Krankenhäuser Betten Krankenhäuser <250 Betten Öffentliche Schwimmbäder Kindertagesstätten Lokaler Bauhof Kindergärten Schulsporthallen Gemeindehallen Schulen mit Sporthallen Schulen ohne Sporthallen Polizeioffiziere Sporthallen Kom. Gemeindeverwaltungen Stadthallen Museen Bibliotheken Wärmeenergie Quartilswert (Bester 25%) Wärmeenergie Modalwert (Bester 50%) Datenquelle: Folie Nr. 35

36 Folie Nr. 36 Schätzung der Einsparpotentiale Energieeinsparpotentiale in öffentlichen Gebäuden Energieeinsparmaßnahmen Energieeinspar-Potential (annähernd) Raumwärme Bis zu 35 % Trinkwasserbereitung % Verbrauchskontrolle 5-10 % Regelungstechnik Heizung 15% Beleuchtung Bis zu 30 % Kälteanlagen 10% Lüftung % Betriebliche Maßnahmen 10% Nutzerverhalten 5-10 % Datenquelle: Hessisches Ministerium für Umwelt, Energie, Landwirtschaft und Verbraucherschutz / Deutschland

37 Vorläufige Bewertung der wirtschaftlichen und technischen Machbarkeit von Energiesparmaßnahmen. Technische Machbarkeit muss im Voraus geprüft werden. Ökonomische Machbarkeit kann auf Grundlage der Berechnung der Amortisationszeit (Kostenansatz inkl. Finanzierungs- und Servicekosten) grob abgeschätzt werden: Einsparungen Beschreibung der Energieeinsparmaßnahme / Sanierungsbedarf: Gesamtkosten in Elektrizität Wärme Kosten kwh/a kwh/a /a Rückzahlung (Gesamtkosten / jährliche Einsparungen) Maßnahme A ,3 Maßnahme B ,7 Maßnahme C ,5 Maßnahme D ,0 Gesamt ,4 Für eine detailliertere Vorbeurteilung der wirtschaftlichen Durchführbarkeit ist ein Demonstrationstool zum Herunterladen auf verfügbar. Folie Nr. 37

38 Strategie Entwicklung Eine wichtige Frage ist, ob der Eigentümer des Gebäudes das Projekt selbst (budgetfinanziert) oder durch ein EPC (meistens ESCOfinanziert) implementieren sollte. Investitionsbedarf und Handlungspotentiale (techn. und wirtsch.) sind eruiert. Kosten und Einsparungen abgeschätzt, EPC ist eine Handlungsoption. Bewertung der Wirtschaftlichkeit des Projekts, wenn es durch ein EPC Projekt umgesetzt wird Vergleichende Bewertung der Wirtschaftlichkeit eines EPC-Projektes mit der Eigenlösung Ja Bewertung der Wirtschaftlichkeit des Projekts bei Umsetzung in Eigenregie Haushaltsfinanzierung möglich für das ganze Projekt Ja EPC ist vorteilhafter bewertet als Eigenlösung Nein Nein Strategische Präferenz: EPC umgesetzt durch ein ESCO Strategische Präferenz: Haushaltsfinanzierung für Eigenlösung Folie Nr. 38

39 Folie Nr. 39 Finanzierung als Teil des EPC Eigentümer öffentlicher Gebäude können die Energieeffizienzmaßnahmen im Allgemeinen durch folgende Möglichkeiten finanzieren: Bankkredite (Darlehen) Förderprogramme des Bundes und des Landes Haushaltsfinanzierung Finanzierung über Contractor FINANZIERUNG Energie Performance Contracting (EPC) INSTANDHALTUNG Finanzierung ist ein wichtiger Teil der Dienstleistungen des EPC. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, dass Eigentümer öffentlicher Gebäude die Einsparmaßnahmen im EPC über Darlehen oder ihren Haushalt finanzieren. PLANUNG INSTALLATION EPC Rundum- Service- Spektrum ENERGIE MANAGEMENT BETRIEBS- OPTIMIERUNG RISIKO TRANSFER

40 Folie Nr. 40 Einflussfaktoren auf die Wahl des passenden Finanzierungsmodells für EPC-Projekte Zum Beispiel: Wirtschaftlichkeit des Projekts Vertragslaufzeit Kapitalwert (NPV) der garantierten Einsparungen Kapitalwert der Gesamtkosten über die gesamte Vertragsdauer. Verfügbare Landes- und Bundesfördermittel Zuschüsse / zinsgünstige Kredite Kreditwürdigkeit des ESCO und des Gebäudeeigentümers Gebäudeeigentümer: Möglichkeiten und Einschränkungen Kredite zu erwerben. ESCO: Eigenkaptial/Fremdkapita-Verhältnis oder Sicherheiten. Nationale Rahmenbedingungen im Finanzsektor Interesse und Vertrauen der Finanzierungsinstitute in EPC Geschäftsmodelle für öffentliche Gebäude. Zinssätze für langfristige ESCO Darlehen am Kapitalmarkt. Spezifische Konditionen für öffentliche Kreditgeber

41 Folie Nr. 41 Finanzierungsmodelle für EPC Projekte ESCO Finanzierung Kreditaufnahme des ESCO (reiner Kredit oder Kredit mit Verkauf von Ansprüchen/ Forfaitierung/ Factoring) Finanzierung mit internen Mitteln des ESCO Finanzierung durch Gebäudeeigentümer Finanzierung über Haushaltsmitteln des Gebäudeeigentümers, unterstützt durch eine vom ESCO zur Verfügung gestellte Energieeinspargarantie Kreditaufnahme des Gebäudeeigentümers

42 Gewährung eines Darlehens. Folie Nr. 42 Drittfinanzierung (Third party financing ) In entwickelten EPC Märkten ist das häufigste Finanzierungsmodell für EPC die Drittmittelfinanzierung Kredit vom Kunden (Gebäudeeigentümer) Umsetzung der vereinbarten Maßnahmen. Einspargarantien. ESCO Zahlung für Services Investor/Bank Zahlung des Darlehens von erzielten Einsparungen. Kredit von ESCO Umsetzung der vereinbarten Maßnahmen. Einspargarantien. Die Gewährung eines Darlehens. ESCO Investor/Bank Zahlung für Services und Rückzahlung von Investitionskosten. Zahlung des Darlehens Kredit von ESCO (Mit Verkauf von Ansprüchen / Forfaitierung / Factoring) Gebäudeeigentümer Gebäudeeigentümer Gebäudeeigentümer Umsetzung der vereinbarten Maßnahmen. Einspargarantien. Die Gewährung eines Darlehens. ESCO Zahlung für Services Verkauf von Forderungen Investor/Bank Factoring Agent Zahlung des Darlehens von garantierten Einsparungen (& Einredeverzicht)

43 Mögliche Risiken und Strategien zur Risikominderung Potentielle Risiken aus Sicht der Bank Insolvenz oder Konkurs des ESCO. Optionen zur Risikominderung Begrenzen Sie die Laufzeit des Darlehens (kann zu einer Reduzierung der akzeptablen EPC Vertragslaufzeit führen). Einbeziehung einer Risikoprämie in der Zinssatz (höherer Zinssatz - höhere Kosten des EPC). Höherer Eigenkapitalanteil des ESCO an der Projetfinanzierung Forderung von Sicherheiten/Bürgschaften. Bei einem Verkauf von Forderungen/ Forfaitierung/ Factoring vom ESCO an die Bank: Massive Unterschreitung der garantierten Einsparungen. Forderung eines Einredeverzichts vom Gebäudeeigentümer (Gebäudeeigentümer zahlt in jedem Fall an die Bank). Maßnahmen zur Risikominderung durch die Bank erhöhen in den meisten Fällen die Kosten von EPC Geschäftsmodellen. Folie Nr. 43

44 Mögliche Risiken und Strategien zur Risikominderung Potentielle Risiken aus Sicht des ESCO Änderung der politischen Rahmenbedingungen. Einstellung der Zahlungen durch den Eigentümer des öffentlichen Gebäudes (z.b. wenn der neue Eigentümer nicht in den Vertrag eintreten will). Verzögerungen bei den Zahlungen des Eigentümers des öffentlichen Gebäudes. Optionen zur Risikominderung Entscheidung für eine kurze Vertragslaufzeit und vertragliche Regelung bzgl. der ev. Anpassung der Konditionen. In den Vertrag klare Bestimmungen für eine Ausgleichszahlung im Falle einer Kündigung des Vertrages / Erwerber kein neuer Vertragspartner vor dem vereinbarten Vertragslaufzeitende aufnehmen. Außerordentliche Kündigung nach Ablauf einer mit Kündigungsandrohung gesetzten Nachfrist im Vertrag festgelegen. Streit zwischen dem ESCO und dem Eigentümer des öffentlichen Gebäudes bezüglich der Maßnahmenumsetzung und/oder der Höhe der garantierten Einsparungen. Plausibilitätsprüfung der Einspargarantie vor Vertragsabschluss Einbeziehung eines zertifizierten Projetsteuerers bei dem Vertragsmanagement. Festlegung monatlicher Abschlagszahlungen, die vom Gebäudeeigentümer während der gesamten Vertragslaufzeit zu zahlen sind. Massive Verfehlung der garantierten Einsparungen. Nutzung einer Versicherung für das Einsparrisiko. Maßnahmen zur Risikobegrenzung durch den ESCO werden in den meisten Fällen die Kosten erhöhen und können die Akzeptanz des Kunden gegenüber den vorgeschlagenen EPC Geschäftsmodellen reduzieren. Folie Nr. 44

45 Mögliche Risiken und Strategien zur Risikominderung Potentielle Risiken aus Sicht des ESCO (Fortsetzung) Falsche Baselinedaten führen zu Fehlern bei der Berechnung und der Erreichung der garantierten Einsparungen. Planungsfehler führen zu einem erhöhten Investitionsbedarf und ggf. zu Beeinträchtigungen in der Gebäudenutzung. Ausfall von technischen Anlagen oder Schäden während der Installation und dem Betrieb von Anlagen. Optionen zur Risikominderung Die Prüfung der Baselinedaten während des Vergabeverfahrens. Einbeziehung von Fachingenieuren für bestimmte Anlagen ( z.b. sehr spezifische Technische Gebäudeausrüstung) in den Planungsprozess. Verträge mit Unterauftragnehmern oder Herstellern definieren Gewährleistungspflichten und Qualitätsstandards für die verwendeten Anlagen. Qualifizierung des Bedienpersonals. Installation neuer Anlagen oder eine Änderung der Gebäudenutzung führen zu zusätzlichen Energiekosten während der Garantiezeit. Klare Regeln für die Abrechnung / den Nachweis der Zusatzverbräuche. Einbeziehung eines unabhängigen Dritten. Maßnahmen zur Risikobegrenzung durch den ESCO werden in den meisten Fällen die Kosten erhöhen und können die Akzeptanz des Kunden gegenüber den vorgeschlagenen EPC Geschäftsmodellen reduzieren. Folie Nr. 45

46 Mögliche Risiken und Strategien zur Risikominderung Potentielle Risiken aus Sicht des Gebäudeeigentümers Konkurs des ESCO vor Fertigstellung und Abnahme der Einsparmaßnahmen vor der im Vertrag geregelten Beginn der Garantiephase. Konkurs des ESCO nach der Umsetzung der Einsparmaßnahmen, insbesondere im Falle von Ansprüchen, die durch den ESCO an eine Bank (Forfaitierung) verkauft wurden. Optionen zur Risikominderung Abschätzung der Wahrscheinlichkeit auf Grund der Größe und Referenzen des Unternehmens Forderung einer Bankbürgschaft, welche die Kosten des Gebäudeeigentümers abdeckt, die in diesem Fall auftreten könnten. Eigentumsübergang mit Abnahme der Einsparmaßnahmen ESCO setzt nicht alle Einsparmaßnahmen um Vertragliche Vereinbarung zur Reduzierung der Contractingrate ESCO verfehlt die garantierten Einsparungen massiv. Streit zwischen dem ESCO und dem Gebäudeeigentümer hinsichtlich der ordnungsgemäßen Erbringung der vereinbarten Maßnahmen und/oder dem Erreichen der garantierten Einsparungen. Forderung einer Bankbürgschaft, die das Einsparrisiko abdeckt. Vertragliche Vereinbarung bzgl. einer Kürzung der folgenden Abschlagszahlungen. Vertragliche Regeln zur Abrechnung der Einsparungen einschließlich spezifischer Bereinigungen. Einbeziehung einer zertifizierten dritten Partei vertraglich regeln. Maßnahmen zur Risikominderung durch den Eigentümer öffentlicher Gebäude können zusätzliche Barrieren für ESCOs schaffen den EPC Markt zu betreten und/oder ein Angebot für ein bestimmtes Projekt zu unterbreiten. Folie Nr. 46

47 Mögl. Konflikte und Risikominderungsstrategien Beispiel: Konflikt zwischen ESCO und Gebäudeeigentümer Der Gebäudeeigentümer könnte die vom ESCO angegebenen Verbrauchswerte anzweifeln und von einer Unterschreitung der Einspargarantie im letzten Berichtszeitraumes ausgehen. Bedenken des Gebäudeeigentümers: Zu hohe Zahlung für Dienstleistungen, da ggf. die Einsparungen tatsächlich nicht erzielt wurden. Interesse des Gebäudeeigentümers: Nur die Einsparung zahlen, die plausibel ist und nachgewiesen wurde (ggf. externe Fachleute einbeziehen) Bevorzugte Risikominderung des Gebäudeeigentümers: Keine oder reduzierte Zahlungen bis zur Einigung Der ESCO könnte die gleichen Daten als Beweis sehen, dass die Einsparungen des letzten Berichtszeitraumes übertroffen wurden. Bedenken des ESCO: Erhalt der vollen Vergütung für die erbrachte Dienstleistung und Einsparung gemäß Abrechnung + Vermeidung der Insolvenz aufgrund entgangener Zahlungen. Interesse des ESCO: Einspargarantie erfüllen bzw. übererfüllen Bevorzugte Risikominderung des ESCO: Fortlaufende Zahlungen während der Vertragslaufzeit erhalten und Schlussrechnung möglichst zügig abstimmen und abrechnen Slide N 47

48 Folie Nr. 48 Modul III: Ausschreibung von EPC und Vertragsgestaltung Hauptstufen eines EPC Projekts: Ausschreibung und Vertragsgestaltung von EPC Services Entscheidung EPC zu nutzen Vertragsschluss Implementierung anderer Maßnahmen Projektidentifikation Voruntersuchung Beschaffungs -prozess Installation der Maßnahmen Garantierter Betrieb Datensammlung Vorschlag der EE Maßnahmen Verifizierung der Daten, Ausschreibungsunterlagen Management der Installation M&V Energie Einsparungen Quelle des zugrundeliegenden Charts: Transparense.eu

49 Modul III: Ausschreibung von EPC und Vertragsgestaltung INHALTE DIESES MODULS: Rechtlicher Rahmen EU-Gesetzggebung Nationale Gesetzgebung Europäischer Code of Conduct für EPC Ausschreibungsverfahren Musterverträge Folie Nr. 49

50 Rechtlicher Rahmen auf EU-Ebene EU-Richtlinien in Verbindung mit EPC für öffentliche Gebäude Richtlinie 2012/27/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Oktober 2012 über Energieeffizienz (Energieeffizienz-Richtlinie; EED) Richtlinie 2010/31/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 19. Mai 2010 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, Energy Performance of Building Directive EPBD) Richtlinie 2009/72/EC des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Juli 2009 über gemeinsame Vorschriften für den Binnenmarkt für Strom und Gas EU-Richtlinie über die öffentliche Auftragsvergabe Richtlinie 2014/24/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Februar 2014 über die öffentliche Auftragsvergabe Folie Nr. 50

51 Folie Nr. 51 Europäischer EPC Code of Conduct Der Europäische Verhaltenskodex für Energiespar-Contracting (EPC Code of Conduct): Eine freiwillige Selbstverpflichtung. Rechtlich nicht bindend. Vom Transparense-Projekt im Jahr 2014 ins Leben gerufen. Gebilligt u.a. von: European Association of Energy Service Companies (eu.esco) European Federation of Intelligent Energy Efficiency Services (EFIEES) Verband für Wärmelieferung (VfW) Mehr als 160 Unterzeichner in ganz Europa, darunter 12 nationale Verbände von EPC-Anbietern Die Hauptaufgabe des EPC-Verhaltenskodex ist es, Vertrauen in den EPC Markt innerhalb der EU unter Berücksichtigung der Vielfalt der Mitgliedsstaaten zu schaffen. Die Zustimmung eines ESCO mit dem European Code of Conduct kann als eine Mindestgarantie für die Qualität der EPC-Services durch einen solchen ESCO gesehen werden.

52 Folie Nr. 52 Rechtlicher Rahmen des EPC auf nationaler Ebene Gesetze und Vorschriften, welche EPC in öffentlichen Gebäuden fördern Gesetz über Energiedienstleistungen Energiedienstleistungsgesetz (EDL-G) vom 21. April 2015 Gesetze und Vorschriften über die öffentliche Auftragsvergabe Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen vom 26. August Abschnitt 4 für öffentliche Aufträge, zuletzt novelliert am 29. Juni 2013 Gesetz zur Modernisierung des Vergaberechts (Vergaberechtsmodernisierungsgesetz VergRModG) Vergabe- und Vertragsordnung für Leistungen (VOL/A) Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/A) Hinweis: Die vergaberechtlichen Regelungen wurden kürzlich angepasst, die Änderungen treten voraussichtlich am 18. April 2016 in Kraft.

53 Zwei-stufige Ausschreibung mit Verhandlungen (auf Basis von EUROCONTRACT Projektentwicklungsmodellen) Unterstützung des Gebäudeeigentümers (Projektsteuerung) oder handelt in seinem Auftrag Einladung der Bieter, Grobanalyse, Auftragsvergabe Abschließende Analyse Feinanlyse Projekt- Vorbereitung Externe Projektsteuerer empfohlen Einrichtung einer Projektgruppe Auswahl der Gebäude Auswertung der Gebäudedaten Ermittlung der Energiekosten-Baseline Bestimmung des Maßnahmenumfangs Erstellung der Ausschreibungsunterlagen Projektspezifische Anpassung der EPC-Vertragsvorlagen Veröffentlichung der Bekanntmachung Teilnahmeanträge der ESCOs Auswahl von 3-5 geeigneten Anbietern Angebotsaufforderung kein qualifizierter Bieter Aufhebung des Verfahrens Angebotserstellung der ESCOs (Grobanalyse) und -abgabe Angebotsprüfung und Wertung Verhandlungen & Auswahl des wirtschaftlichsten Angebotes Kein wirtschaftliches Angebot Aufhebung des Verfahrens Einspar-Garantievertrag Stufe 2: Feinanalyse Detaillierte Überprüfung der potenziellen Energie- und Kosteneinsparung Vergleich Grob- und Feinanalyse Implementierung des EPC Keine Bestätigung der Grobanalyse oder Bestätigung aber Entscheidung gegen EPC Aufhebung des Verfahrens, ggf. Entschädigung für Kosten Feinanalyse Folie Nr. 53

54 Einstufige Ausschreibung mit Verhandlungen (auf Basis von EUROCONTRACT Projektentwicklungsmodellen) Unterstützung des Gebäudeeigentümers (Projektsteuerung) oder handelt in seinem Auftrag Projekt- Vorbereitung Ausschreibung Vergabe von Verträgen Örtliche Vermittler für Contracting Einrichtung des Projektsteuerungsausschusses / Auswahl der Gebäude empfohlen Auswertung der Gebäudedaten Ermittlung der Energiekosten-Baseline Bestimmung der Mindestenstanforderungen zur garantierten Einsparung * Entsprechend der nationalen Rechtsvorschriften kann eine Mindestanzahl an Bietern und/oder Angeboten erforderlich sein. Erstellung der Ausschreibungsunterlagen Projektspezifische Anpassung der EPC-Vertragsvorlagen Veröffentlichung der Ausschreibung Interessensbekundung der ESCOs Auswahl von 3-10 geeigneten Anbietern (Engere Auswahl)* Einholung von Angeboten kein qualifizierter Bieter unter Interessensbekundungen Aufhebung des Verfahrens Angebotserstellung vom ESCO, einschließlich: Besichtigung der Gebäude & Überprüfung der Gebäudedaten Grobe Analyse des Gebäudes hinsichtlich Energie Ermittlung der Potenziale von Energie- und Kosteneinsparung Präsentation der Angebote von ESCOs Auswertung der Angebote* Einladung der besten Bieter für Vertragsverhandlungen Vertragsverhandlungen Auswahl des wirtschaftlichsten Angebots, Vergleich mit nicht-epc Optionen Unterzeichnung des EPC-Vertrags Planung, Garantien, Implementierung Kein wirtschaftliches Angebot / Entscheidung gegen EPC Aufhebung des Verfahrens Folie Nr. 54

55 Unterstützung des Gebäudeeigentümers (Projektsteuerung) oder handelt in seinem Auftrag Ausschreibung Vergabe von Verträgen Projekt-Vorbereitung Einstufige Ausschreibung ohne Verhandlungen Örtliche Vermittler für Contracting Einrichtung des Projektsteuerungsausschusses / Auswahl der Gebäude empfohlen Weitere detaillierte Projektausarbeitung: Auswertung der Gebäudedaten Ermittlung der Energiekosten-Baseline Feinanalyse des Gebäudes hinsichtlich Energie Detallierte Projektplanung Bestimmung der Mindestenstanforderungen zur garantierten Einsparung * Entsprechend der nationalen Rechtsvorschriften kann eine Mindestanzahl an Bietern und/oder Angeboten erforderlich sein. Erstellung der Ausschreibungsunterlagen Projektspezifische Anpassung der EPC-Vertragsvorlagen Veröffentlichung der Ausschreibung Interessensbekundung der ESCOs Auswahl von 3-10 geeigneten Anbietern (Engere Auswahl)* kein qualifizierter Bieter unter Interessensbekundungen Aufhebung des Verfahrens Einholung von Angeboten Angebotserstellung vom ESCO, einschließlich: Besichtigung der Gebäude & Überprüfung der Daten der Ausschreibung Ausführlichere Analyse des Gebäudes hinsichtlich Energie Detaillierte Projektplanung Ermittlung der Potenziale von Energie- und Kosteneinsparung Präsentation der Angebote von ESCOs Auswertung der Angebote* Auswahl des wirtschaftlichsten Angebots, Vergleich mit nicht-epc Optionen Unterzeichnung des EPC-Vertrags Planung, Garantien, Implementierung Kein wirtschaftliches Angebot / Entscheidung gegen EPC Aufhebung des Verfahrens Folie Nr. 55

56 Folie Nr. 56 Ausschreibungsverfahren Typische Prozessschritte Externe Projektentwickler Unabhängige Projektentwickler können alle Prozessschritte von der Projektidentifikation bis hin zur Vertragsunterzeichnung, der Prüfung der Feinanalyse, der Überwachung der Bauausführung als auch der Prüfung der Einsparabrechnung unterstützen. Örtliche Vermittler können sein: Lokale und regionale Energieagenturen Ingenieurbüros Rechtsberater Architekten Ökonomen Diese sollten ein fundiertes Wissen und Verständnis in folgenden Bereichen haben: Technik und Wirtschaftlichkeit von Energieeffizienzmaßnahmen in Gebäuden Öffentliche Vergabeverfahren und EPC Verhaltenskodex EPC-Konzepte und Geschäftsmodelle Verträge mit kommerziellen lokalen Projektsteuerern müssen in der Regel gemäß den Vergaberichtlinien abgeschlossen werden.

57 Ausschreibungsverfahren Typische Prozessschritte Bekanntmachung / Interessensbekundung der ESCOs Auswahl von 3-5 geeigneten Anbietern Beispielhafte Auswahlkriterien für die Ermittlung der geeigneten Anbieter (Teilnahmewettbewerb) : Qualifikationskriterien: Wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, gemessen am Umsatz der Energiedienstleistungen, Anzahl und Relevanz von Referenzprojekten Eignungskriterien: Berufs- oder Handelsregisterauszug, Nachweis der Haftpflichtversicherung (mit Mindestdeckung) Unternehmensstruktur (Rechtsform, Satzungen, Gesellschafter) Erklärung über die Zahlung der gesetzlichen Steuern und Abgaben Anzahl der Mitarbeiter sowie wirtschaftliche, technische und finanzielle Kapazitäten (gemäß VOB) Zusätzliche Kriterien, z.b.: Zustimmung zum Europäischen EPC-Verhaltenskodex In den Vergabeunterlagen bzw. der Bekanntmachung müssen eindeutige Informationen zu den Auswahlkriterien und Bewertungen der Teilnahmeanträge enthalten sein. Folie Nr. 57

58 Ausschreibungsverfahren Typische Prozessschritte Erstellung der Ausschreibungsunterlagen Projektspezifische Anpassung der EPC-Vertragsvorlagen Die Ausschreibungsunterlagen sollten folgendes enthalten: Wesentliche Voraussetzungen Baseline (Energieverbrauch/Energiekosten) Verpflichtende und/oder empfohlene Energieeffizienzmaßnahmen Informationen ob und unter welchen Bedingungen der ESCO Finanzmittel zur Verfügung stellt Frist für das Ende des EPC-Vertrags Formale Anforderungen für die Bieter Organisatorische Aspekte Welche Aufgaben sollen vom ESCO / vom Auftraggeber übernommen werden? Vertragsbedingungen Genaue Definition des Vertragsverhältnisses Technische Aspekte Beschreibung der Gebäude Energiestatistiken (Rechnungskopien, Energieverbrauchsdaten und Kosten der letzten 3 Jahre) Berechnungsmethoden für die Energieverbrauchs-Baseline Geschäftszeiten, Ausstattung, Gebäudenutzung, gefordertes Raumklima (Temperatur, Belüftung) Aktuelle Energiesysteme und Management vor Ort Für ein einstufiges Ausschreibungsverfahren ohne Verhandlungen müssen technische Aspekte besonders detailliert und umfassend erarbeitet werden. Folie Nr. 58

59 Folie Nr. 59 Ausschreibungsverfahren Typische Prozessschritte Wertungskriterien Auswahlkriterien für die Ermittlung der besten Angebote: Vorschlag A (Quelle: KEA) Projektkonzept (Gewichtung 50%) Maßnahmen (außer Pflichtmaßnahmen) werden hinsichtlich Qualität und Umfang bewertet. (Angebote, nicht alle Pflichtmaßnahmen enthalten, werden nicht weiter berücksichtigt.) Kapitalwert der garantierten Einsparung (Gewichtung 20%) Kapitalwert der garantierten Einsparung innerhalb eines festgelegten Zeitraumes, z.b. 20 Jahre (festgesetzter Diskontierungssatz) Kapitalwert des Nettogewinns des Gebäudeeigentümers (Gewichtung 20%) Kapitalwert der beim AG verbleibenden Einsparungen während und nach der Vertragslaufzeit innerhalb eines festgelegten Zeitraumes von beispielsweise 20 Jahren (festgesetzter Diskontierungssatz) Reduzierung der CO 2 -EmissionenTonnen/Jahr (Gewichtung 10%)

60 Folie Nr. 60 Ausschreibungsverfahren Typische Prozessschritte Wertungskriterien Auswahlkriterien für die Ermittlung der besten Angebote: Vorschlag B (Quelle: Transparense) Kriterien Einspargarantie über die Vertragslaufzeit Gewichtung 45% Angebotskosten z.b. Gesamtkosten, welche während der Vertragslaufzeit vom Auftraggeber an den Auftragnehmer gezahlt werden (Contractingrate) 35% Qualität der technischen Maßnahmen und des Vertrags 20% Tatsächlich angewandte Kriterien müssen im Voraus definiert und in den Ausschreibungsunterlagen veröffentlicht werden.

61 Ausschreibungsverfahren Typische Prozessschritte Angebotserstellung vom ESCO, einschließlich: Besichtigung der Gebäude & Überprüfung der Gebäudedaten, Grobanalyse des Gebäudes, Ermittlung der Potenziale von Energie- und Kosteneinsparung Die Bieter zielen immer auf die wirtschaftlichste Alternative auf Grundlage der in den Ausschreibungsunterlagen festgelegten Kriterien ab. Die Grobanalyse des ESCO bildet die Grundlage für ein erfolgreiches Angebot und umfasst in der Regel Folgendes: Sichtung der Ausschreibungsunterlagen Vor-Ort Begehung der Gebäude Eigene Messungen Überprüfung der vorgeschlagenen Maßnahmen / Pflichtmaßnahmen aus den Ausschreibungsunterlagen und Erarbeitung von Vorschlägen für ergänzende Maßnahmen Berechnung der Einsparungen, Gesamtkosten sowie Emissionsminderungen Zusätzlich zu den technisch notwendigen Maßnahmen, konzentrieren sich Bieter oft auf die Schaffung zusätzlicher Pluspunkte ihres Angebots wie z.b. hochwirtschaftliche Maßnahmen (hohe Einsparungen, geringe Investitionen) mit geringem technischen und wirtschaftlichem Risiko. Folie Nr. 61

62 Folie Nr. 62 Ausschreibungsverfahren Typische Prozessschritte Vertragsverhandlungen Auswahl der wirtschaftlichsten Angebots und Vergleich mit der Eigenlösung Gegenstand der Vertragsverhandlungen mit ESCOs, Beispiele: Umfang und Qualität der vorgeschlagenen Maßnahmen Raumkonditionen und Anforderungen an die Energiesparmaßnahmen unter Berücksichtigung der bestehenden Standards und Gesetze sowie die Kompatibilität mit der vorhandenen Ausstattung Zeitlicher Ablauf Plausibilisierung der Einsparansätze Anteile des Auftraggebers und des Auftragnehmers an den Einsparungen Plausibilisierung der Investitions- und Planungskosten sowie der Servicekosten Klärung der CO 2 -Kalkulation Die Verhandlungen sind zu protokolieren.

63 Ausschreibungsverfahren Typischer Zeitverlauf (Zwei-stufiges Verfahren Erfahrungen von KEA) Folie Nr. 63 Schritte des Ausschreibungsverfahrens Dauer (Quelle: KEA) Vorbereitung der Ausschreibungsunterlagen 1-3 Monate Veröffentlichung der Bekanntmachung - Teilnahmewettbewerb und Auswahl der Bewerber Monate Angebotsaufforderung - Angebotserstellung (Grobanalyse) Angebotswertung, Verhandlungen mit den besten Bietern, Auswahl des besten Angebots Wirtschaftlichkeitsvergleich von EPC und Eigenlösung Vergabe in der Sitzung des Gemeinderats 2-4 Monate 1-1,5 Monate 0,5 Monate 0,5 Monate Genehmigung der Aufsichtsbehörde Bietermitteilung und Vertragsunterzeichnung Feinanalyse Überprüfung, ggf. Überarbeitung, Genehmigung der Feinanalyse Umsetzung der vereinbarten Maßnahmen /Installation von Anlagen Gesamte Dauer vom Beginn der Vorbereitungen bis zum Beginn der Garantiezeit 1-3 Monate 2-4 Monate 1-2 Monate 4-12 Monate Monate

64 Folie Nr. 64 Wesentliche Bestandteile der Vergabeunterlagen Angebotsschreiben Vergabeleitfaden mit Wertungskriterien Funktionale Leistungsbeschreibung inkl. Pflichtmaßnahmen Gebäudedatenblätter mit Angaben über Energieverbräuche und kosten (Baseline) und Grobbeschreibung der technischen Anlagen Mustervertrag mit Regelungen zur Einspar-Garantie, Übererfüllung und Unterschreitung der Einspargarantie, Leistungen des ESCO etc. sowie folgenden Vertragsanlagen: - Liegenschaftsliste - Projektverantwortliche - Vertragsdatenblatt - Kostenstruktur - Raumkonditionen und Erhebungsbögen - Baseline - Berechnungsvorschriften für den Einsparbetrag + Bereinigungsalgorithmen - Funktionale Leistungsbeschreibung - Planungsunterlagen - Grob-/Feinanalyse - Bürgschaftsregelungen

65 Folie Nr. 65 Wichtige Bestandteile von EPC-Verträgen Einspar-Garantie Investitionsumfang und Einsparmaßnahmen Festlegung der Baseline einschließlich der spezifischen Energiepreise Verpflichtung des ESCO zur jährlichen Abrechnung der tatsächlich realisierten Energiespar-Maßnahmen Zähler-/Abrechnungskonzept für die Einsparungen Verpflichtung des Auftraggebers, angemessene Bedingungen für die Realisierung von Energiesparmaßnahmen zu schaffen Geplante Dauer der Vorbereitungsphase (Anlageninstallation) Eigentumsübergang Contractingrate und Abschlagszahlungen Vertragslaufzeit Bereinigungsmethoden Eine Muster-Gliederung ist im Schulungshandbuch zu finden (Anhang 2).

66 Folie Nr. 66 Modul IV: Messung und Abrechnung der Einsparungen in EPC Projekten Hauptstufen eines EPC Projekts: Messung & Nachweis der Einsparungen Entscheidung EPC zu nutzen Vertragsschluss Implementierung anderer Maßnahmen Projektidentifikation Voruntersuchung Beschaffungsprozess Installation der Maßnahmen Garantierter Betrieb Datensammlung Vorschlag der EE Maßnahmen Verifizierung der Daten, Ausschreibungsunterlagen Management der Installation M&V Energie Einsparungen Quelle des zugrundeliegenden Charts: Transparense.eu

67 Modul IV: Messung & Abrechnung der Einsparungen in EPC-Projekten Folie Nr. 67 INHALT DIESES MODULS Berechnung der Baseline Schritt I: Sammeln und erfassen von Rechnungen Schritt II: Klimabereinigung etc. Schritt III: Einbeziehung energieverbrauchsrelevanter Maßnahmen (Vergangenheit und Zukunft) Schritt IV: Bewertung mit aktuellen spezifischen Preisen Schritt V: Baseline-Berechnung Schritt VI: Dokumentation der Baseline Messung & Abrechnung der Einsparungen Schritt I: Unbereinigte Energiebezüge Schritt II: Klimabereinigung Schritt III: Nutzungsbereinigung inkl. Energieverbrauchsrelevanter Maßnahmen des AG Schritt IV: Bewertung mit festgelegten Energiepreisen

68 Berechnung der Baseline Das letzte abgeschlossene Kalenderjahr (1. Januar 31. Dezember) vor dem EPC-Projekt wird in der Regel als Referenzjahr (Baseline-Jahr) genutzt. Um sicherzustellen, dass das Referenzjahr hinsichtlich des Energieverbrauchs repräsentativ ist, kann alternativ auch der durchschnittliche Energieverbrauch der letzten drei Jahre als Baseline definiert werden. Die Berechnungsmethodik muss im EPC- Vertrag definiert werden. Schritt I: Sammeln und erfassen der Energie-Rechnungen Schritt II: Korrektur des Referenzjahres Brennstoff-/ Wärme-Verbrauch Klimabereinigung kwh Wärme Verbrauch Nutzungs-Anpassung Stromverbrauch kwh Strom Verbrauch Schritt III: Einbeziehung energieverbrauchsrelevanter Maßnahmen Schritt IV: Korrektur der Kosten Schritt V: Baseline-Berechnung Schritt VI: Dokumentation der Baseline Folie Nr. 68

69 Folie Nr. 69 Baseline Step-by-Step Schritt I: Sammeln und erfassen der Energie-Rechnungen Energieabrechnungen sind eine Grundlage für Baseline-Berechnungen, weil sie nachvollziehbar und überprüfbar sind. Sie werden gesammelt und in der Baseline wie folgt zusammengefasst: Sammeln Sie alle Energieabrechnungen für alle Gebäude im Baseline-Jahr (en) und kopieren Sie diese für die Ausschreibungsunterlagen (ESCOs brauchen diese für die endgültige Zustimmung zur Baseline). Erfassen Sie Zähler für Zähler und Gebäude für Gebäude in einem Datenblatt. Notieren Sie zusätzliche Informationen (Versorger, Zählernummer, Wandlerfaktoren, Einbaudatum, zusätzliche Zähler ) in dem Datenblatt. Vergleichen Sie dies zur Überprüfung mit den Ablesungen der Gebäudeverwaltung.

70 Folie Nr. 70 Baseline Step-by-Step Schritt II: Korrektur des Referenzjahres Korrekturen können erforderlich sein für: Anpassung von Rechnungszeiträumen an das Referenzjahr Falls der Rechnungszeitraum ( 370-Tage-Abrechnung) das Referenzjahr überschreitet, kann die Berechnung folgendermaßen durchgeführt werden: Für den Stromverbrauch: kwh Baseline = kwh Rechnung x 365 Tage/370 Tage Für den Wärmeverbrauch: kwh Baseline = kwh Rechnung x Σ (mittl. Temp.) 365 Tage / Σ (mittl. Temp.) 370 Tage Einflüsse durch außergewöhnliche Wetterereignisse ausschließen Es ist üblich, den Durchschnittsverbrauch der letzten drei Jahre zu verwenden um Verfälschungen durch kurzfristige Wetterereignisse auszuschließen. Normierung der Gebäudenutzung Falls beispielsweise aufgrund einer Renovierung im Baseline-Jahr nur ein Teil des Gebäudes genutzt/beheizt wird (z.b. 70% der Grundfläche), aber zukünftig das Gebäude genutzt/beheizt werden soll, muss der für das Baseline-Jahr gemessene Verbrauch entsprechend angepasst werden.

71 Folie Nr. 71 Baseline Step-by-Step Schritt III: Einbeziehung energieverbrauchsrelevanter Maßnahmen (Vergangenheit und Zukunft) Korrekturen können erforderlich sein für: Geplante Erweiterungsbauten Geplante Umnutzungen Geplante Stilllegungen

72 Folie Nr. 72 Baseline Step-by-Step Schritt IV: Bewertung mit aktuellen spezifischen Preisen Die Referenzpreise sind für den gesamten EPC-Zeitraum festgelegt Sicherstellung einer konstante Kalkulationsgrundlage für das Angebot Erfassen Sie Kosten in Datenblättern sortiert nach Gebäuden und Zählern (jedes Gebäude/ jeder Zähler). Diese können dabei unterschiedlich viel kosten. Berücksichtigen Sie dabei den Verbrauch & weitere einsparrelevante Preisbestandteile wie den Leistungspreis. Entfernen von Zählerkosten und Grundpreise aus Berechnung, welche vom ESCO nicht beeinflusst werden können Erklären Sie das Abrechnungssystem falls notwendig in einem Kommentar Normalerweise sind Referenzkosten die tatsächlichen Kosten, welche im Referenzjahr bezahlt werden.

73 Folie Nr. 73 Baseline Step-by-Step Schritt V: Baseline-Berechnung Formel für die typische Zusammensetzung von Energiekosten: Baseline ( ) = kwh Wärme * Referenzkosten Wärme + kw Wärme * Referenzkosten kw + Fixkosten Wärme + kwh Strom * Referenzkosten Strom + kw Strom * Referenzkosten kw + Fixkosten Strom Die Baseline wird netto berechnet exkl. MwSt., MwSt. wird nur bei der jährlichen Bilanzierung bewertet. Verifizierung/ Plausibilitätsprüfung ist möglich über Vergleich mit anderen Jahren, Vergleich mit Benchmarks, Vergleich mit Ablesungen von Zählerständen der Gebäudeverwaltung

74 Folie Nr. 74 Baseline Step-by-Step Schritt VI: Dokumentation der Baseline Teil der Baseline-Dokumentation neben diesen Berechnungen sind außerdem Informationen zu Nutzungszeiten (Öffnungszeiten öffentlicher Gebäude, Arbeitszeitplan, Stundenplan von Schulen) Übersicht über jährliche Veranstaltungen Ansprechpartner Durchgeführte/ geplante energieverbrauchsrelevante Maßnahmen Energiepreise bei Brennstoffumstellung (z.b. statt Gas Holzhackschnitzel) alle verbrauchsrelevanten Einflussfaktoren im Baseline-Jahr dokumentieren formeller Teil der Ausschreibungsunterlagen & des Contracting-Vertrages

75 Folie Nr. 75 Messung und Abrechnung der Einsparungen Der ESCO muss auf Grundlage der Energierechnungen/Zählerablesungen für die Gebäude einen Nachweis der Einsparung liefern. Es muss die tatsächlich erreichte Einsparung bestimmt werden. Die Methode des Abrechnungsjahres ist analog zur Methode zur Bestimmung der Baseline. Schritt I: Unbereinigte Energiebezüge Schritt II: Klimabereinigung Brennstoff-/ Wärme- Verbrauch Klimabereinigung Stromverbrauch Schritt III: Nutzungsbereinigung inkl. Energieverbrauchsrelevanter Maßnahmen des AG Baseline Kosten Angepasste Energiekosten - = Bereinigte Einsparungen kwh Wärmeverbrauch kwh Stromverbrauch Schritt IV: Kosten-Anpassung (mit fixen Preisen aus Baseline-Jahr)

76 Folie Nr. 76 Überprüfung Step-by-Step Schritt I: Unbereinigte Energiebezüge Unbereinigte Energieverbräuche aus den Rechnungen und Zählerablesungen einer Abrechnungsperiode zusammenstellen. Schritt II: Klimatische Anpassung Gemäß den bestehenden technischen Standards (z.b. VDI 2067) wird eine Klimabereinigung durchgeführt z.b. anhand der Summe von Gradtagszahlen Das langjährige Mittel sowie die vereinbarte Wetterstation müssen im Contracting-Vertrag festgelegt werden. Die aktuelle jährliche Summe der Gradtagszahlen wird bei der jeweiligen Wetterstation abgefragt.

77 Folie Nr. 77 Überprüfung Step-by-Step Schritt III: Nutzungs-Anpassung inkl. Energieverbrauchsrelevanter Maßnahmen des AG Rechtzeitige Information an den AN über jede Nutzungsänderung Berechnungsmethoden für die häufigsten Nutzungsänderungen sind in einer Vertragsanlage hinterlegt Für spezifische Bereinigungen werden kalkulatorische Näherungsalgorithmen genutzt Schritt IV: Kosten-Anpassung (mit fixen Preisen aus Baseline-Jahr) Zuletzt werden die Energieverbräuche des entsprechenden Abrechnungsjahres mit den festgelegten Referenzpreisen bewertet.

78 Folie Nr. 78 Messung und Abrechnung der Einsparungen Baseline Kosten angepasste - = Energiekosten Bereinigte Einsparungen Energiekosten im Abrechnungsjahr von Baseline-Kosten abziehen Differenz der beiden Werte ergibt erreichte Energieeinsparung im Abrechnungsjahr Diese Werte müssen für alle Gebäude individuell ermittelt werden Addition der Werte aller Gebäude Gesamtvergütung ermitteln Contractor bekommt tatsächlich erzielte Einsparungen vergütet + einer anteiligen Bonus-Vergütung für eine Übererfüllung der Einspargarantie Geleistete Abschlagszahlungen werden verrechnet

79 Formeln zur Berechnung Zum Beispiel (mehr im Handbuch Anhang 3): Leuchtenaustausch Messung von Leistungsparametern kombiniert mit Rechengrößen + QSI E AJ = (L Ref -L* AJ ) t* AJ Leuchtenanzahl - Leistungsmessung von 10 repräsentativen Leuchten vor und nach der Sanierung Mittelwertbildung - Festlegung Betriebsstunden pro Jahr Quelle: DENA QSI: Messung und Nachweis der Beleuchtungsstärke vor und nach der Sanierung + Nachweis Austausch aller Leuchten + jährliche Auditierung Alternativ Herstellerangaben für Leistungsbedarf Sanierung der Gebäudehülle Rechnerische Differenzbildung + QSI E AJ = E Ref -E AJ E Ref : Gebäudeenergieausweis vor Sanierung EAJ: Gebäudeenergieausweis nach Sanierung QSI: Luftdichtheitsmessung und thermographische Aufnahme nach Sanierung zur Absicherung der Ausführungsqualität und Optimierung Heizungsanlage nachweisen Ggf. Vorgaben eines Berechnungsprogramms durch Auftraggeber Optimierung der Heizungsanlage: 1. Hydraulischer Abgleich 2. Einstellen der Pumpe 3. Einstellen der Regelung Rechnerische Einsparquote: Pauschale + QSI Beschreibung der Ausgangssituation E AJ = A NGF 8kWh/m² A NGF : Nettogrundfläche (beheizt) 8 kwh/m²: spezifische Heizenergieeinsparung (Quelle: OPTIMUS-Studie http// QSI: jährlicher Funktionstest und -nachweis: Planung + Einstellprotokoll, Überprüfung der Einstelltemperatur Vorteil: Diskussion über Nutzungsänderung/ Raumtemperaturerhöhung entfällt Folie Nr. 79

80 Folie Nr. 80 Übung Versuchen Sie in eigenen Worten zu erklären, wie die Energieeinsparungen des EPC im Hinblick auf die folgenden Maßnahmen überprüft werden können: a. Leuchtenaustausch b. Sanierung der Gebäudehülle c. Optimierung der Heizungsanlage