Erfolgsimmobilien Gabriele Wieser

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1 Wohnbauförderung OÖ. Wohnbauförderung Land Oberösterreich Verordnung der Oö. Landesregierung über die Förderung von Miet- und Eigentumswohnungen sowie von Wohnheimen (Oö. Neubauförderungs-Verordnung 2005) StF: LGBl.Nr. 31/2005 Präambel/Promulgationsklausel Auf Grund des 33 Abs. 1 Z. 1, 2 und 3 des Oö. Wohnbauförderungsgesetzes 1993 (Oö. WFG 1993) LGBl.Nr. 6, zuletzt geändert durch das Landesgesetz LGBl.Nr. 86/2002 und die Kundmachung LGBl.Nr. 152/2002, wird verordnet: 1 Art der Förderung (1) Die Förderung besteht - in der Gewährung von Förderungsdarlehen zur Errichtung von Wohnungen; - in der Gewährung von Annuitätenzuschüssen zu Hypothekardarlehen im Sinn des 10 des Oö. WFG 1993 zur Errichtung von Wohnungen und Wohnheimen. (2) Wenn die Errichtung durch Neu-, Ein-, Um- oder Zubau erfolgt, kann die Förderung gewährt werden: - Gemeinnützigen Bauvereinigungen für die Errichtung von Miet- und Eigentumswohnungen und Wohnheimen; - Gemeinden und Institutionen, welche ihre tatsächliche Geschäftsführung kirchlichen oder sozialen Zwecken widmen für die Errichtung von Miet- und Eigentumswohnungen und Wohnheimen; - Gewerblichen Bauträgern für die Errichtung von Miet- und Eigentumswohnungen. (3) Wenn die Errichtung von Miet- und Eigentumswohnungen mit letztlich mehr als drei Wohnungen durch Ein-, Um- oder Zubau erfolgt, kann die Förderung auch natürlichen Personen gewährt werden. 2 Förderungsauflagen zum Schutz Dritter (1) Eine Förderung darf Bauträgern nur gewährt werden, wenn - das zu verbauende Grundstück hinsichtlich Darlehen bzw.krediten zum Zeitpunkt der Zusicherung lastenfrei ist; - zur Absicherung der Fertigstellung des Bauvorhabens, ausgenommen für Wohnheime sowie Bauten gemäß 1 Abs. 2 Z. 1 im Mietbereich eine unwiderrufliche Bank- oder Zahlungsgarantie mindestens in der Höhe der Baukosten vorgelegt wird; - ein eigenes Bankkonto für das jeweilige Bauvorhaben geführt wird, in welches das Land und die künftige Wohnungsbenützerin oder der künftige Wohnungsbenützer ein Einschaurecht haben. (2) Die Einwilligung zur Löschung des eingetragenen Belastungsverbots gemäß 7 Abs. 3 des Oö. WFG 1993 wird erst nach der Übereignung an die Wohnungseigentümer erteilt. (3) Bei einer Förderung für natürliche Personen ( 1 Abs. 3) gelten die Voraussetzungen des Abs. 1 sinngemäß, sofern es der Förderungszweck und der Schutz der künftigen Wohnungsbenützerin oder des künftigen Wohnungsbenützers erfordern. (4) Gewerbliche Bauträger erhalten Wohnbauförderungsmittel für die Errichtung von Miet(kauf)wohnungen nur dann, wenn das für die geförderte(n) Baulichkeit(en) verlangte Benützungsentgelt auf die Dauer der Laufzeit der Förderung nach den Entgeltbestimmungen des 14 WGG 1979 kalkuliert und verrechnet wird. 3 Ausmaß des Förderungsdarlehens und der förderbaren Nutzfläche für die Errichtung von Wohnungen (1) Das Ausmaß des Förderungsdarlehens kann betragen: - bei Miet(kauf)wohnungen bis maximal 60% der Gesamtbaukosten; - bei Eigentumswohnungen bis maximal 60% der Gesamtbaukosten; - bei Betreubarem Wohnen bis maximal 90% der Gesamtbaukosten. (2) Das Ausmaß der förderbaren Wohnnutzfläche beträgt: - beim Neubau von Miet- und Eigentumswohnungen 90 m² im Durchschnitt pro Bauvorhaben; - beim Ein-, Um- oder Zubau von Miet- und Eigentumswohnungen 90 m². (3) Das Ausmaß des Förderungsdarlehens erhöht sich wie folgt: - um 50 Euro je m² Wohnnutzfläche bei der Errichtung eines barrierefreien Personenaufzuges in einem Gebäude mit weniger als vier Geschoßen; - um 50 Euro je m² Wohnnutzfläche beim Neubau von Wohnanlagen bis 12 Wohneinheiten; - um Euro pro Abstellplatz bei der Errichtung einer von der Baubehörde zwingend vorgeschriebenen Tiefgarage; - um Euro pro Abstellplatz bei der Errichtung oberirdischer Einzelgaragen; - bis 200 Euro je kw Gebäudeheizlast bei der Errichtung von Biomasse-Heizungen. (4) Die geförderten Gesamtbaukosten im Sinn des Abs. 1 erhöhen sich um 50 Euro bis 200 Euro je m² Wohnnutzfläche beim Neubau von Niedrigenergie- und Passivhäusern bei nachgewiesener über den energetischen Mindeststandard hinausgehender Bauweise. Bei Nichterreichung des Mindeststandards wird keine Förderung gewährt; ab 1. Jänner 2007 muss zumindest die Niedrigenergiehausstufe 1erreicht werden. Für die Gewährung der Förderung sind folgende energetische Standards maßgebend: Energetischer Mindeststandard... 0/m² AB/VB größer gleich 0, kwh/m²a

2 AB/VB kleiner gleich 0, kwh/m²a 30 bis 60 kwh/m²a bzw * AB/VB Niedrigenergiehaus Stufe I... 50/m² AB/VB größer gleich 0, kwh/m²a AB/VB kleiner gleich 0, kwh/m²a 25 bis 50 kwh/m²a bzw. 16, ,666 * AB/VB Niedrigenergiehaus Stufe II /m² AB/VB größer gleich 0, kwh/m²a AB/VB kleiner gleich 0, kwh/m²a 20 bis 40 kwh/m²a bzw. 13, ,333 * AB/VB Niedrigenergiehaus Stufe III /m² AB/VB größer gleich 0, kwh/m²a AB/VB kleiner gleich 0, kwh/m²a 15 bis 30 kwh/m²a bzw * AB/VB Passivhaus /m² Energiekennzahl kleiner gleich 10 kwh/m²a unabhängig vom Verhältnis AB/VB 4 Annuitätenzuschüsse für die Errichtung von Wohnungen An Stelle des Landesdarlehens kann auch ein gleich hohes Hypothekardarlehen durch Annuitätenzuschüsse dergestalt gefördert werden, sodass die Annuitätenbelastung aus dem Hypothekardarlehen für den Mieter exakt der Belastung des substituierten Landesdarlehens entspricht. Für das von der Förderungswerberin oder vom Förderungswerber aufzunehmende Hypothekardarlehen muss in Bezug auf die Darlehenskonditionen die Zustimmung der Abteilung Wohnbauförderung eingeholt werden. Das Land Oberösterreich übernimmt für das aufgenommene Hypothekardarlehen die Haftung. 5 Bedingungen des Förderungsdarlehens (1) Die Laufzeit des Förderungsdarlehens beträgt 37 Jahre. Förderungszuschläge gemäß 3 Abs. 3 Z. 1 und 2 verlängern die Laufzeit bei gleichbleibender Gesamtbelastung aus der Neubaufinanzierung auf 38,2 Jahre bzw. wenn diese Zuschläge in Kombination gewährt werden auf 39,3 Jahre. (2) Bei Betreubarem Wohnen beträgt die Laufzeit des Förderungsdarlehens 46 Jahre. Förderungszuschläge gemäß 3 Abs. 3 Z. 1 und 2 verlängern die Laufzeit bei gleichbleibender Gesamtbelastung aus der Neubaufinanzierung auf 47,3 Jahre bzw. wenn diese Zuschläge in Kombination gewährt werden auf 48,5 Jahre. (3) Förderungszuschläge für energiesparende Bauweise erhöhen die maximalen Baukosten und aliquot die Anfangsannuität. (4) Die Tilgung und Verzinsung des Förderungsdarlehens beginnt nach Auszahlung von 75%, spätestens jedoch ab Bezug der Wohnungen. Die Annuitäten sind halbjährlich zu leisten. (5) Den Annuitäten liegt eine jährliche Verzinsung von 1% über die gesamte Darlehenslaufzeit zu Grunde. (6) Die Annuitäten betragen bei 60% Förderungsdarlehen anfänglich 0,701% des ursprünglichen Darlehensbetrags, bei 90% Förderungs-darlehen anfänglich 1,596% des ursprünglichen Darlehensbetrags. Diese Annuitäten steigen während der Darlehenslaufzeit entsprechend den im Anhang dargestellten Annuitätenplänen. (7) Nach Ablauf von fünf Jahren nach Zusicherung kann die Landesregierung beschließen, die Rückzahlungsraten neu zu bemessen. Der Neubemessung sind die mittlerweile eingetretenen Änderungen hinsichtlich der allgemeinen Einkommens-, Geldwert- und Baukos- tenentwicklung sowie wesentliche Veränderungen der Einkommens- und Familiensituation der Darlehensschuldnerin oder des Darlehens-schuldners zu Grunde zu legen. 6 Ausmaß der Annuitätenzuschüsse für die Errichtung von Wohnheimen

3 Für die Errichtung von Wohnheimen werden Annuitätenzuschüsse zu einem Darlehen mit einer Laufzeit bis zu 30 Jahren im Ausmaß von höchstens 50% der förderbaren Gesamtbaukosten gewährt. 7 Bedingungen der Annuitätenzuschüsse für die Errichtung von Wohn-heimen (1) Die Höhe des Annuitätenzuschusses ergibt sich aus der Differenz zwischen der jeweiligen konstanten Annuität des Hypothekardarlehens und der konstanten Annuität eines Darlehens mit gleicher Laufzeit wie das aufgenommene Hypothekardarlehen allerdings einer jährlichen Verzinsung von 1%. (2) Abweichend von Abs. 1 kann das bezuschusste Hypothekardarlehen auch steigende Annuitäten von maximal 1,5% pro Jahr aufweisen. (3) Für das von der Förderungswerberin oder vom Förderungswerber aufzunehmende Hypothekardarlehen muss in Bezug auf die Darlehenskonditionen die Zustimmung der Abteilung Wohnbauförderung eingeholt werden. Das Land Oberösterreich übernimmt für das aufgenommene Hypothekardarlehen die Haftung. 8 Einsatz von Eigenmitteln Die Höhe der einzusetzenden Eigenmittel ist vom Ausmaß der Förderung abhängig: 1. Bei Mietwohnungen beträgt der Eigenmitteleinsatz mindestens 7% durch die Förderungswerberin oder den Förderungswerber, wobei diese Eigenmittel mindestens für die Dauer von 10 Jahren einzusetzen sind und die Verzinsung und Tilgung der Bestimmung des 14 WGG 1979 entsprechen muss. 2% sind von der Mieterin oder vom Mieter aufzubringen. 2. Bei Betreubarem Wohnen beträgt der Eigenmitteleinsatz der Förderungswerberin oder des Förderungswerbers mindestens 10%. 3. Bei Eigentumswohnungen sind mindestens 10% der Gesamtbaukosten durch die künftige Eigentümerin oder d. Eigentümer aufzubringen. 9 Ausstattung (1) Als normale Ausstattung im Sinn des 2 Z. 7 des Oö. WFG 1993 gilt eine Ausstattung, die bei größter Wirtschaftlichkeit des Baukostenaufwands bei einwandfreier Ausführung nach dem jeweiligen Stand der Technik sowohl den zeitgemäßen Wohnbedürfnissen als auch den Bestimmungen der Oö. Bauordnung 1994 und den bautechnischen Bestimmungen entspricht. (2) Als Ausstattung für Wohnungen ist anzusehen: 1. Mietwohnungen sind grundsätzlich mit Oberflächenendausführung und bezugsfertig, das heißt auch mit funktionstüchtigem Bad und WC sowie mit verlegten Fußböden zu erstellen; bei Eigentumswohnungen kann die Oberflächenendausführung entfallen; 2. bei Wohnungen über 50 m² Nutzfläche ist eine Küche (bzw. Kochnische bei Kleinwohnungen bis 50 m²) mit den erforderlichen Anschlussmöglichkeiten für E-Herd, Spülbecken und Kühlschrank herzustellen und eine bauliche Trennung von Bad und WC vorzunehmen; dies gilt nicht bei einer behindertengerechten Ausführung. Im Bad ist Platz für eine Waschmaschine und deren Anschluss vorzusehen; 3. ein der Größe der Wohnung entsprechender Abstellraum ist innerhalb des Wohnungsverbands vorzusehen. (3) Ein zu förderndes Wohnobjekt muss nachstehende Kriterien einer architektonischen Barrierefreiheit aufweisen: 1. barrierefreier Zugang zum Wohnhaus über den Haupteingang; 2. genereller Lifteinbau ab dem 2. Obergeschoss bei Wohnanlagen mit neun oder mehr Wohnungen; bei Förderungszusagen ab dem 1. Jänner 2007 bzw. bei Gebäuden ohne zwingenden Lifteinbau die Planung des Stiegenhauses ab 1. Jänner 2006 dergestalt, dass ein nachträglicher Lifteinbau mit Ausstiegsstelle in allen Geschossebenen möglich ist; 3. barrierefreier Zugang zu den Wohnungen im Erdgeschoss und von den Liftausstiegstellen; 4. ist ein Lifteinbau zwingend vorgeschrieben, sind alle den Wohnungen zugehörigen Nebenräume (wie Keller, Tiefgarage, Müllplatz, usw.) barrierefrei zu gestalten; 5. keine Stufen in den Wohnungen (ausgenommen Maisonetten) unter der Voraussetzung, dass Räume für den täglichen Bedarf (und bei Maisonetten mindestens ein Wohn-/Schlafraum) barrierefrei erreichbar sind; 6. werden Duschen eingebaut, so sind diese barrierefrei auszuführen. Der Platz einschließlich aller notwendigen Installationen und sonstigen Vorkehrungen für einen nachträglichen Einbau einer barrierefreien Dusche ist jedenfalls vorzusehen; 7. Türen mit mindestens 80 cm Breite (Ö-Norm B 1600); 8. eine nachträgliche Zusammenlegung von Bad und WC zu einer rollstuhltauglichen Sanitärzelle muss möglich sein; 9. die unter Punkt 6. und 8. vorgesehenen Kriterien gelten nicht für Wohnungen, für die bis eine Förderungszusage erfolgt.

4 10 Gesamtbaukosten (1) Die Gesamtbaukosten werden insofern begrenzt, als die Summe der Finanzierungsbelastung aus den Baukosten (ohne Zuschläge für energiesparende Bauweise und ohne Anteil für die Garage), bestehend aus dem Landesdarlehen, den Hypothekardarlehen (abzüglich allfälliger Annuitätenzuschüsse) und den Eigenmitteln des Bauträgers den Wert von 3,30 Euro pro m² und Monat nicht übersteigen darf. (2) Bei Betreubarem Wohnen wird die Belastungsobergrenze mit 2,45 Euro pro m² und Monat festgelegt. (3) Steigen die Kosten der Baufinanzierung über die in den Abs. 1 und 2 festgelegte Belastungsobergrenze, so hat der Bauträger entweder die Laufzeit oder die Verzinsung des Eigenmitteleinsatzes so anzupassen, dass die Belastungsobergrenze nicht überschritten wird. (4) Förderungszuschläge und Belastungsobergrenzen können nach dem Baukostenindex (Baukostenindex für den Wohnhaus- und Siedlungsbau) jährlich indexiert werden. (5) Zum Ausgleich der Umsatzsteuerdifferenz zwischen Eigentumswohnungen und Mietwohnungen werden bei Eigentumswohnungen 110% der anerkannten Baukosten gefördert. (6) Höhere Finanzierungsanteile sind bei der Brauchbarmachung denkmalgeschützter Objekte oder aus sonstigen berücksichtigungswürdigen Umständen möglich. (7) Der Zinssatz eines Hypothekardarlehens darf die Obergrenze Sekundärmarktrendite "Emittenten Gesamt" (SMR) + 0,25 Prozentpunkte nicht übersteigen. (8) Die Laufzeit der Hypothekardarlehen hat längstens 25 Jahre zu betragen. 11 Schlussbestimmung Diese Verordnung tritt mit Ablauf des Tages ihrer Kundmachung im Landesgesetzblatt für Oberösterreich in Kraft. Gleichzeitig tritt die Oö. Neubauförderungs-Verordnung 2003, LGBl.Nr. 20, in der Fassung der Verordnung LGBl.Nr. 50/2004 außer Kraft. Anlagen Anlage 1: Annuitätenpläne Neubauförderung Standarddarlehen: Anteil Landes-DL = 60% Jahr Jahresannuitäten in Prozent der Darlehenssumme 1 0,701% 2 0,770% 3 0,840% 4 0,911% 5 0,984% 6 1,057% 7 1,132% 8 1,207% 9 1,284% 10 1,362% 11 1,441%

5 12 1,522% 13 1,603% 14 1,686% 15 1,770% 16 1,884% 17 2,000% 18 2,118% 19 2,239% 20 2,362% 21 2,487% 22 2,615% 23 2,746% 24 2,879% 25 3,015% 26 6,426% 27 6,567% 28 6,712% 29 6,859% 30 7,009% 31 7,162% 32 7,318% 33 7,477% 34 7,639% 35 7,805% 36 7,974% 37 8,146% Anlage 2: Annuitätenpläne Betreubares Wohnen Betreubares Wohnen Jahr Jahresannuitäten in Prozent der Darlehenssumme 1 1,596% 2 1,618%

6 3 1,641% 4 1,663% 5 1,686% 6 1,709% 7 1,732% 8 1,756% 9 1,779% 10 1,803% 11 1,827% 12 1,852% 13 1,876% 14 1,901% 15 1,926% 16 1,952% 17 1,977% 18 2,003% 19 2,029% 20 2,056% 21 2,082% 22 2,109% 23 2,137% 24 2,164% 25 2,192% 26 2,220% 27 2,248% 28 2,277% 29 2,306% 30 2,335% 31 2,364% 32 2,394% 33 2,424% 34 2,454%

7 35 2,485% 36 2,516% 37 2,547% 38 2,579% 39 2,611% 40 2,643% 41 2,675% 42 2,708% 43 2,742% 44 2,775% 45 2,809% 46 2,843%