Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Umgang mit verwahrlosten Immobilien in der kommunalen Praxis

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1 Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung Umgang mit verwahrlosten Immobilien in der kommunalen Praxis Möglichkeiten des Insolvenzrechts beim Umgang mit verwahrlosten Immobilien Köln Prof. Dr. Heinz Vallender, Köln

2 Prof. Dr. H. Vallender Gliederung 1. Überblick über den Ablauf des Insolvenzverfahrens 2. Freigabe von Schrottimmobilien 3. Die Schrottimmobilie als Skandalimmobilie 3. Die Schrottimmobilie in einem grenzüberschreitenden Insolvenzverfahren

3 Überblick über den Ablauf eines Insolvenzverfahrens Eröffnungsverfahren A. Verfahrenseinleitung I. Bestimmung der Zuständigkeit II. Bestimmung der Insolvenzfähigkeit, 11, 12 InsO III. Antragerfordernis Antrag des Gläubigers, 14, 13 InsO Antrag des Schuldners, 13, 15 InsO Aufrechterhaltung des Eröffnungsantrags, 14 Abs. 1 S. 2 InsO IV. Zulassung des Antrags und Amtsermittlung, 5 InsO Bestellung eines Sachverständigen Vernehmung des Schuldners Vernehmung von Zeugen V. Einsetzung eines vorläufigen Gläubigerausschusses, 22a InsO

4 Überblick über den Ablauf eines Insolvenzverfahrens VI. Anordnung von Sicherungsmaßnahmen im Eröffnungsverfahren, 21 InsO Erlass eines allgemeinen Verfügungsverbots, 21 Abs. 2 Nr. 2 InsO Bestellung eines vorläufigen Insolvenzverwalters, 21 Abs. 2 Nr. 1 InsO schwacher Verwalter starker Verwalter halbstarker Verwalter Einstellung oder Untersagung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen, 21 Abs. 2 Nr. 3 InsO Anordnung einer vorläufigen Postsperre, 21 Abs. 2 Nr, 4, 99 InsO Sonstige Sicherungsmaßnahmen

5 Überblick über den Ablauf eines Insolvenzverfahrens VII. Anordnung von Zwangsmaßnahmen, 20 Abs. 1 S. 2, 97, 98, 101 InsO VI. Abschluss des Eröffnungsverfahrens 1. Abweisung des Insolvenzantrags als unzulässig oder unbegründet 2. Abweisung des Insolvenzantrags mangels Masse, 26 InsO 3. Eröffnung des Insolvenzverfahrens, 27 InsO a. Vorliegen eines Insolvenzgrundes aa. Zahlungsunfähigkeit, 17 InsO bb. drohende Zahlungsunfähigkeit, 18 InsO cc. Überschuldung, 19 InsO b. Eine die Kosten des Verfahrens deckende MasseInsO

6 Überblick über den Ablauf eines Insolvenzverfahrens Das eröffnete Verfahren I. Maßnahmen des Insolvenzverwalters 1. Inbesitznahme der Insolvenzmasse, 148 Abs. 1 InsO 2. Sonstige Sicherungsmaßnahmen 3. Zustellung des Insolvenzeröffnungsbeschlusses an Gläubiger und Schuldner, 30 Abs. 2, 8 Abs. 3 InsO 4. Erfassung der Insolvenzmasse 5. Prüfung der Vertragsverhältnisse des Schuldners a. Wahlrecht gem. 103 InsO b. Dienst- und Arbeitsverhältnisse, 108, 113 ff. InsO c. Miet- und Pachtverträge, 109 ff. d. Aufträge und Geschäftsbesorgungsverträge, 115, 116 InsO

7 Überblick über den Ablauf eines Insolvenzverfahrens II. Wirkungen der Verfahrenseröffnung 1. Übergang des Verwaltungs- und Verfügungsrecht über das Vermögen des Schuldners auf den Insolvenzverwalter, 80 InsO 2. Rückschlagsperre, 88 InsO Zwangsvollstreckungsverbot, 89 InsO Verfügungen des Schuldners, 81 InsO Leistungen an den Schuldner, 82 InsO Aufnahme von Aktivprozessen und bestimmter Passivprozesse, 85, 86 InsO III. Berichts- und Prüfungstermin, 156, 176 InsO IV. Masseanreicherung und Massebereinigung 1. Insolvenzanfechtung, 129 ff. InsO 2. Aussonderung, 47 InsO 3. Absonderung, 49 ff, 166 ff. InsO

8 Überblick über den Ablauf eines Insolvenzverfahrens V. Geltendmachung von Gläubigerforderungen 1. Forderungsanmeldung, 87, 174 ff. InsO 2. Führung der Insolvenztabelle, 175 InsO 3. Forderungsprüfung, 176, 177 InsO VI. Befriedigung der Insolvenzgläubiger (Haftungsverwirklichung) 1. Verwertung der Insolvenzmasse, 159 InsO 2. Verteilung der Insolvenzmasse a. Berichtigung der Masseverbindlichkeiten, 53 bis 55 InsO b. Befriedigung der absonderungsberechtigten Gläubiger c. Befriedigung der Insolvenzgläubiger, 187 ff. InsO

9 Überblick über den Ablauf eines Insolvenzverfahrens VII. Verfahrensabschluss 1. Aufhebung des Verfahrens, 200 InsO 2. Einstellung des Verfahrens, 211 ff. InsO

10 Freigabe von Schrottimmobilien 1. Es entspricht gängiger Praxis, dass sich der Insolvenzverwalter als Träger der Rechte und Pflichten über das Vermögen des insolvent gewordenen Eigentümers der Schrottimmobilie durch das gewohnheitsrechtlich anerkannte Institut der Freigabe (vgl. BGH ZIP 2005, 1034) entledigt (vgl. auch 32 Abs. 3 S. 2 InsO). 2. Auch bei Grundstücken erfolgt die Freigabe durch eine formlose Erklärung des Verwalters gegenüber dem Schuldner. 3. Auf Antrag des Insolvenzverwalters löscht das Grundbuchamt den Insolvenzvermerk. 4. Mit der Freigabe erlangt der Schuldner die Verfügungsbefugnis über das Objekt zurück.

11 Freigabe von Schrottimmobilien 5. Nach erfolgter Freigabe haftet die Insolvenzmasse nicht mehr für ggfls. noch ausstehende Erschließungskosten, die anfallende Grundsteuer sowie Wohn- bzw. Hausgelder. Dies alles fällt auf den Schuldner zurück. 6. Die freigegebene Immobilie unterliegt als sonstiges Vermögen des Schuldners während des Insolvenzverfahrens dem Vollstreckungsverbot des 89 Abs. 1 InsO (BGH ZInsO 2009, 830). 7. Gibt der Verwalter die Schrottimmobilie nicht frei und kann er die genannten Verbindlichkeiten aus der Masse nicht bedienen, macht er sich unter Umständen schadensersatzpflichtig (OLG Düsseldorf ZInsO 2007, 154, 156).

12 Freigabe von Schrottimmobilien 8. Wie, wenn die Immobilie noch vermietet sein sollte? Rechtsprechung (OLG Rostock ZInsO 2007, 996) und der überwiegende Teil der Literatur vertreten die Auffassung, dass die Freigabe der Immobilie nicht zu einem Erlöschen der vertraglichen Pflichten des Verwalters führt. Will sich der Verwalter von Vertragsverhältnissen lösen, so hat er dies unter Berücksichtigung der 103 ff. InsO zu tun.

13 Die Schrottimmobilie als Skandalimmobilie Westdeutsche Zeitung: Meldung vom Geschlossene Klinik: Schwarzer-Peter-Spiel um Patienten-Akten Im Sauerland verfällt eine ehemalige Tumor-Klinik. Für die Unterlagen im Keller fühlt sich niemand verantwortlich. Handelsblatt: Meldung vom Jeder vierten Klinik droht Insolvenz 13 Prozent seien 2011 in erhöhter Insolvenzgefahr gewesen, 14 Prozent leicht gefährdet wird es auch so sein, sagte der Autor der Studie, Boris Augurzky, vom Rheinisch-Westfälischen Institut für Wirtschaftsforschung (RWI).

14 Die Schrottimmobilie als Skandalimmobilie Worst-case Szenario V wird zum Insolvenzverwalter über das Vermögen der X-GmbH bestellt, die ein Krankenhaus betreibt. Die Betriebsimmobilie befindet sich in landschaftlich reizvoller Lage. Sie ist gemietet. Das Mietverhältnis wurde wegen rückständiger Mieten gekündigt. Der Krankenhausbetrieb wird im Laufe des Verfahrens eingestellt, die Mitarbeiter werden weitgehend entlassen und die Räumlichkeiten dem Vermieter übergeben. Dieser kümmert sich nicht um die Immobilie. Sie verwahrlost zusehends. In den Räumlichkeiten befinden sich in einem gesicherten Raum Tausende von Patientenakten. Der Vermieter verlangt Räumung. Es häufen sich Anfragen von Patienten, Versicherungen pp., die Einsicht in die Akten nehmen wollen. Das für die Erledigung der Anfragen erforderliche Personal ist nicht mehr vorhanden.

15 Die Schrottimmobilie als Skandalimmobilie Was hat mit den Unterlagen zu geschehen? Aufbewahrungskosten belaufen sich auf ca Euro. Wer trägt die Kosten? Darf Verwalter Unterlagen freigeben? Unbefugte nehmen Zugriff auf die Unterlagen. Müssen Ordnungsbehörden eingreifen? Wer trägt die Kosten? Es drohen Schadensersatzansprüche von Patienten bei unberechtigter Einsichtnahme in die Unterlagen.

16 Die Schrottimmobilie als Skandalimmobilie Für die sachgerechte Aufbewahrung der behandlungsbezogenen Patientenunterlagen muss bei Schließung des Krankenhauses eine gesetzliche Lösung gefunden werden. Das Insolvenz und auch das Ordnungsrecht vermögen das Problem der sicheren und sachgerechten Aufbewahrung dieser Unterlagen nach Aufhebung bzw. Einstellung des Insolvenzverfahrens nicht befriedigend zu lösen. Es bietet sich an, die Ärztekammer in die Lösung des Problems einzubeziehen. Näher zu der Problematik: Vallender, NZI 2013, 1001.

17 Die Schrottimmobilie in einem grenzüberschreitenden Insolvenzverfahren Sachverhalt Über das Vermögen einer holländischen BV, Eigentümer mehrerer mit Warenhäusern bebauten Grundstücke in Deutschland, wird in Holland das Insolvenzverfahren eröffnet. Der holländische Verwalter kümmert sich nicht um die in Köln bereits verwahrloste Immobilie. Die Hauptgrundpfandgläubigerin, eine deutsche Großbank, ist der Auffassung, es werde sich ein Käufer für die Immobilie finden. Der holländische Verwalter hat daran kein Interesse. Er beschäftigt lediglich eine Person, die quasi Hausmeistertätigkeiten in Köln ausübt, aber den Verfall der Immobilie nicht aufhalten kann. Es drohen Schadensersatzansprüche wegen Verletzung von Verkehrssicherungspflichten. Die Bank stellt in Köln einen Antrag auf Eröffnung des Sekundärinsolvenzverfahrens, um damit zu erreichen, dass ein deutscher Verwalter die Immobilie ggfls. verkauft. Darf und wird das Gericht ein solches Verfahren eröffnen, obwohl doch bereits in Holland ein Insolvenzverfahren über das Vermögen der BV eröffnet worden ist?

18 Die Schrottimmobilie in einem grenzüberschreitenden Insolvenzverfahren Problempunkte Anwendbarkeit der Europäischen Insolvenzverordnung Entscheidende Frage: Handelt es sich bei der Immobilie um eine Niederlassung i.s.d. Art. 2 lit. h EuInsVO. "Niederlassung" jeden Tätigkeitsort, an dem der Schuldner einer wirtschaftlichen Aktivität von nicht vorübergehender Art nachgeht, die den Einsatz von Personal und Vermögenswerten voraussetzt. Wirkungen der Eröffnung des Sekundarinsolvenzverfahrens gem. Art. 27 EuInsVO: Der Insolvenzbeschlag durch das Hauptinsolvenzverfahren und die damit einhergehende Rechte und Pflichten des Hauptinsolvenzverwalters bezogen auf das im Eröffnungsstaat belegene Vermögen treten zurück.