Instandsetzung richtig vorbereiten und umsetzen (praktischer Teil) martin metzger, Hamburg, 17. November 2011

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Claus Dunkle
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1 Instandsetzung richtig vorbereiten und umsetzen (praktischer Teil) martin metzger,

2 Einleitung Ca. 24 Mio. ETW (3 WE und größer) in Deutschland Ca. 0,7 Mio. ETW (3 WE und größer in Hamburg) Ca. 2/3 der Wohnungen sind älter als 30 Jahre 2 von 3 Wohnungen Ihres Bestandes sind kurzbis mittelfristig sanierungsbedürftig. Fluch oder Segen?. Alpina HV, martin metzger 2

2/3 der Wohnungen sind älter als 30 Jahre 2 von 3 Wohnungen Ihres

3 Die Chance Sanierung Kompetenz durch Planung und Vorausschau Umsatzsteigerung durch Mehrleistung (Bestand) Langfristige Bindung der Gemeinschaft Alpina HV, martin metzger 3

4 Schwerpunkte des Vortrags Marketing Vorausschau Abnahme Informationsmanagement Terminkoordination Durchführung Planung Beziehungsmanagement Vergabe Beschluss Fördermöglichkeiten Alpina HV, martin metzger 4

Durchführung Planung Beziehungsmanagement Vergabe

5 Instandsetzungsvorausschau Die Reparaturzyklen (siehe Nomos-Formulare) Übersicht für 5-10 Jahre Vorausschauende Beschlussfassung, z.b. Einschaltung Sachverständiger Ausgabenplanung und damit perfekte Rücklagenbildung Nebeneffekt: Reelle Immobilienpreiseinschätzung Alpina HV, martin metzger 5

Einschaltung Sachverständiger Ausgabenplanung und damit perfekte

6 Muster Instandsetzungsplanung Alpina HV, martin metzger 6

7 Planung Beziehungsmanagement Der Beirat von Anfang an im Boot Kompetenz durch Information Mitstreiter bei Rücklagenerhöhung und Sonderumlage Ggf. Mitentscheider (z.b. Arbeitsgruppe - Bauausschuss; Beschlussfassung unter Vorbehalt; Aufgabendelegation an Beirat Achtung: Nur Konkretisierung, keine Kompetenzverlagerung) Alpina HV, martin metzger 7

b. Arbeitsgruppe - Bauausschuss; Beschlussfassung unter Vorbehalt; Aufgabendelegation

8 Planung aber wie viel? 1. Verwalter ist kein Bausachverständiger 2. Nach Gewerk unterschiedlich umfangreiche Fremdleistungen (Planung; Bauüberwachung etc.) 3. Planungsleistungen festlegen (per Beschluss) (Teilleistungen; Ganzheitliche Planung) 4. Bei Verzicht auf Planungsleistung Haftungsfreistellung 5. Verbandespartner helfen z.b. Planung Brillux, Sto, etc. beim Gewerk Fassade Win-Win Situation Alpina HV, martin metzger 8

Planungsleistungen festlegen (per Beschluss) (Teilleistungen; Ganzheitliche Planung) 4.

9 Planung - Fördermöglichkeiten 35 (a) EStG (nicht für die vermietete Wohnung nur bei Selbstbezug) KFW Energieeffizient Sanieren Sonderförderung (Wegfall 35 (a) EStG) Kommunale Förderungen (Umschlussoder Neuanschlussprämien) KFW Energieeffizient Sanieren Zuschuss (De-Minimis-Aufwand und Wegfall 35(a) EStG) Alpina HV, martin metzger 9

Kommunale Förderungen (Umschlussoder Neuanschlussprämien) KFW Energieeffizient

10 Planung - Beschlussfassung I Haftungsfreistellung Verwalter Sonderhonorar für außerordentl. ETV Sonderhonorar für Antragsmehraufwand Förderungen Sonderhonorar für Aufwand Sanierung Verwaltervertrag prüfen besser Beschluss Alpina HV, martin metzger 10

ETV Sonderhonorar für Antragsmehraufwand Förderungen

11 Planung - Beschlussfassung II Konkretisierung Ausführung und Budget Abweichungen von der DiN-Norm Vollmachten Förderungsanträge, Bauvertrag, SiGe-Fachmann Finanzierung Darlehensaufnahme, Sonderumlage, Fälligkeiten Je mehr desto besser Bestimmtheit! Alpina HV, martin metzger 11

Bauvertrag, SiGe-Fachmann Finanzierung Darlehensaufnahme,

12 Planung - Vergabe Ergebnis Submission Preisspiegel Vergabe im Rahmen eines konkreten Beschlusses oder außerordentliche ETV Liquidität! Bauvertrag (Ansprechpartner; Zeitpunkt; Zahlmodus; Sicherungseinbehalt; Verzug etc.) Alpina HV, martin metzger 12

13 Durchführung Terminkoordination Ferienzeit beachten (Bauvertrag) Infrastruktur abwägen (Zufahrt etc.) Nebengewerke einteilen Ggf. Genehmigungen (Parken; Gerüst etc.) Bauablaufplan erstellen Alpina HV, martin metzger 13

14 Durchführung Informationsmanagement Eigentümer wegen Mieterhöhung gem. 559 BGB Vorankündigung Zeitpunkt bei Bewohner (ggf. 559 BGB) Meldung an Versicherung (vorher - nachher, ggf. Neubewertung) Besonderheiten der Baumaßnahme (z.b. Schimmelproblematik) Detailtermin vor Ausführung Alpina HV, martin metzger 14

559 BGB) Meldung an Versicherung (vorher - nachher, ggf.

15 Durchführung - Abnahme Selbst, bei Haftungsfreistellung durch Beschluss Sachverständiger, wenn durch Beschluss genehmigt Ggf. Bauausschuss Immer Abnahmeprotokoll (Internet; z.b. Nomos-Formulare) Alpina HV, martin metzger 15

16 Marketing Tue Gutes und rede darüber! Gutes Informationsmanagement = gutes Marketing Präsentation im Internetportal Mehrwert herausstellen (Kostensenkung; Wertsteigerung; Reduzierung Rücklagenbildung;) Alpina HV, martin metzger 16

Präsentation im Internetportal Mehrwert herausstellen

17 Fakten Bis zu 4 ETV sind denkbar (Entscheidung Vorstudie; Entscheidung Planung; Planungsvergabe; Finanzierung; Auftragsvergabe) Aufwand HV immer zwischen 3 6% der Bausumme (exakte Zeiterfassung) ohne ETV a.o. bei durchschnittlich 60,--/Stunde Alpina HV, martin metzger 17

Auftragsvergabe) Aufwand HV immer zwischen 3 6% der Bausumme

18 Fazit Sanierung belegt Kompetenz Sanierung generiert Umsatz Sanierung fördert Image Gute Konzepte binden Gemeinschaften Alpina HV, martin metzger 18

19 zum guten Schluss "Meinen Erfolg verdanke ich der Tatsache, allerbeste Ratschläge respektvoll angehört zu haben, um dann exakt das Gegenteil zu tun" Gilbert Keith Chesterton Alpina HV, martin metzger 19

angehört zu haben, um dann exakt das Gegenteil zu

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