Das Kundenmagazin der Priora

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1 Nr. 1 Oktober 2011 Das Kundenmagazin der Priora Priora Development Visionen in die Realität umsetzen Solide Marktkenntnisse Priora Generalunternehmung Vertrauen bauen Professionalität auf jeder Stufe Interview Thomas E. Kern CEO Flughafen Zürich

2 Inhalt Editorial Wir stellen uns vor Trend Die Schweiz im Zeichen des Baubooms Life-Cycle-Contracting Dr. David Lunze Flughafen Zürich Standortvorteil Balsberg Interview Thomas E. Kern, CEO Flughafen Zürich Business Center mit Facetten Kunstausstellung «Terminal P» Development Visionen in die Realität umsetzen Generalunternehmung Professionalität auf jeder Stufe Facility Management Starke Outsourcing-Leistungen Investment Services Immobilien-Portfolio, Strategie und Investmentfokus Priora Land für eine smarte Idee Runway 34 Kurz notiert QR-Code VSGU Neue Aufträge Priora Comic Events Retrospektive Veranstaltungen Priora Geschäftsstellen Impressum Priora View ist an Kunden, Partner, Planer, Unternehmer und Freunde des Hauses adressiert. Herausgeberin Priora Group AG Balz-Zimmermann-Strasse 7 CH-8302 Kloten Redaktionsleitung Claudia Aepli, Priora Group AG Grafik, Design & Gestaltung Daniela Weilenmann, Priora Group AG Fotografen Jos Schmid, Zürich Seite 3 5, 16, 18, 20 Antonella La Barbera, Winterthur Seite 18 Daniel Zihlmann, Bern Seite 26 Illustrator/Comic Max Spring, Bern Titelbild Geschäftshaus Balsberg, Kloten Druck Südostschweiz Presse und Print AG Kasernenstrasse 1 CH-7007 Chur Auflage Exemplare 2 Priora View Oktober 2011

3 «Eine neue, gewichtige Immobiliendienstleistungsgruppe ist entstanden. Priora.» Editorial Liebe Leserinnen und Leser Seit unserem Start am 1. Februar 2011 liegt eine intensive und spannende Zeit hinter uns. Eine kundengerichtete Strategie mit einer langfristig orientierten und nachhaltigen Ausrichtung wurde entwickelt. Gleichzeitig haben wir unsere Prozesse auf Gruppenbasis erarbeitet und harmonisiert und neue Geschäftsfelder geschaffen. Dies bedeutete für uns alle viel Arbeit hinter den Kulissen, und es ist eine besondere Freude zu sehen, dass Priora «auf Kurs ist». Unser Budgetziel haben wir bis dato erreicht dies ist ein Zeichen, dass Sie als Kunden und Partner uns Ihr Vertrauen schenken. Herzlichen Dank. Was mir ganz besonders am Herzen liegt, ist unsere Priora Unternehmenskultur. Nur mit einer starken, positiven und motivierenden Haltung können wir erfolgreich am Markt agieren. Dabei schenkt das gesamte Führungsteam grosse Beachtung auf gelebte Werte: Begeisterung, Wertschätzung, Integrität und Nachhaltigkeit. Mit unserer neuen Gruppe, welche das Know-how für innovative Immobiliendienstleistungen in jeder Phase des Lebenszyklus einer Immobilie vereinigt, erbringen wir bedürfnisorientierte Dienstleistungen. Als CEO freue ich mich, mit meinen motivierten Mitarbeitenden als starkes und wegweisendes Unternehmen im Schweizer Immobilienmarkt tätig zu sein. Nun wünsche ich Ihnen viel Vergnügen mit der ersten Ausgabe unseres Kundenmagazins Priora View. Lernen Sie unser zukunftsweisendes Life-Cycle-Contracting-Modell kennen, erfahren Sie mehr über unsere aktuellen Projekte und Dienstleistungen, lesen Sie das spannende Interview mit Thomas E. Kern über das Flughafenprojekt und vieles mehr. Herzlichst Ihr Hans-Peter Domanig CEO Priora Group AG Priora View Oktober

4 Priora Geschäftsleitung (von links nach rechts): Hans-Peter Domanig, André Yves Brügger, Ernst Senteler, Raffael Brogna, Ronald Schlegel und Johannes Reis Wir stellen uns vor Mit der Zusammenführung von fünf Unternehmen zur Priora Gruppe ist ein neuer, ganzheitlicher Anbieter von Dienstleistungen im Immobiliensektor entstanden. Dieser Zusammenschluss bündelt die nötigen Kompetenzen, um für alle Belange im Lebenszyklus von Immobilien kompetitive und innovative Lösungen anzubieten und das gesamte Spektrum an Immobiliendienstleistungen abzudecken. Die Priora Development entwickelt Wohneigentum und Anlageobjekte für private und öffentliche Investoren und realisiert Visionen. Von der Konzeptentwicklung über die Baubetreuung bis zur Vermarktung sind Bauprojekte bei der Priora Development AG in den besten Händen. Mit der Priora Generalunternehmung verfügen wir über das Know-how für effizientes Projektmanagement und erstellen schlüsselfertige Bauwerke. Die Kompetenz im Life-Cycle-Contracting und im technischen und infrastrukturellen Unterhalt von komplexen Immobilien wie auch ganzen Arealen liefern wir mit der Priora Facility Management. Priora besitzt ein namhaftes Immobilienportfolio und kennt somit die umfangreichen Anforderungen an ein modernes Portfoliomanagement. Mit der Priora Investment Services bieten wir Kompetenz und Know-how von der Beratung über die Bewertung bis zur Immobilienverwaltung. Die Priora Immobilien beinhaltet das gesamte Immobilienportfolio der Gruppe. Priora ist somit zum Kompetenzzentrum auf dem Immobilienmarkt Schweiz geworden. Die Geschäftsleitung der Priora Gruppe Hans-Peter Domanig CEO Priora Group AG und Delegierter des Verwaltungsrates der Priora Holding AG Mitglieder der Geschäftsleitung André Yves Brügger CFO Ernst Senteler Priora Development Raffael Brogna Priora Generalunternehmung Ronald Schlegel Priora Facility Management Johannes Reis Priora Immobilien Priora Investment Services 4 Priora View Oktober 2011

5 Wir stellen uns vor Unsere Werte Bausteine fürs Leben Wir wollen Höchstleistungen erbringen. Deshalb profitieren Sie und unsere Partner stets vom Besten aus sämtlichen Bereichen der Projektentwicklung, der Bauplanung und -ausführung, der Gebäudetechnik und -bewirtschaftung sowie der Immobilienverwaltung und -vermarktung. Die Priora Gruppe verbindet die Werte von Kompetenzen aus verschiedenen Immobilienbereichen. So schaffen wir Lösungen, erreichen optimale Ergebnisse, realisieren nachhaltige und ressourcenschonende Projekte und orientieren uns an den ökologisch und ökonomisch neusten Standards. Mit allen Anspruchsgruppen pflegen wir eine partnerschaftliche Zusammenarbeit. Wir informieren transparent, antworten verbindlich und sorgen für Kosten- und Leistungseffizienz. Wir erfüllen unsere Mission, indem wir unsere Werte leben und alle unsere Leistungen einem Ziel unterordnen: unsere Kunden zufriedenzustellen. Unsere Zielsetzung Vision für die Zukunft Führendes Immobiliendienstleistungsunternehmen, welches die gesamte Wertschöpfungskette abdeckt Innovative und nachhaltige Dienstleistungen Synonym für Kundenorientierung und Zuverlässigkeit Ist gesamtschweizerisch tätig sowie regional verankert Attraktiver Partner für Kunden, Geschäftspartner und Mitarbeitende Facts & Figures Priora Development 10 Mitarbeitende CHF 40 Mio. Umsatz Priora Generalunternehmung 136 Mitarbeitende CHF 480 Mio. Umsatz Unser Name die Bedeutung Der Begriff der Priorität kommt aus dem lateinischen prior und bedeutet der Vordere, der Erstere, der Obere. Ein hoher Anspruch für eine Unternehmung, «der Vordere» zu sein. Doch für uns eine klare Zielsetzung. «Der Vordere» zu sein, beginnt im Innern der Unternehmung, bei der Unternehmenshaltung, und dehnt sich auf die Mitarbeitenden aus. Um «der Vordere» zu sein, braucht es kraftvolle Teams und eine zielgerichtete Ausrichtung. Priora Facility Management 280 Mitarbeitende (inkl. Avireal Genf) CHF 68 Mio. Umsatz Priora Investment Services 10 Mitarbeitende CHF 47 Mio. Umsatz Priora Immobilien Eigenes Immobilienportfolio CHF 550 Mio. Dienstleistungen über die ganze Lebensdauer einer Immobilie Ideen, Konzepte, Visionen Projektentwicklung Finanzierung Planung und Ausführung als GP, GU/TU Renovation, Umbau Engineering Facility Management, Energiemanagement, Betriebssicherheit Immobilienbewirtschaftung Vermietung Immobilien-Portfoliomanagement Neupositionierung Priora View Oktober

6 Die Schweiz im Zeichen des Baubooms Die Schweizer Bauwirtschaft ist beflügelt von einem Bauboom, welcher fast vergessen lässt, in welch labiler Lage sich die europäische Wirtschaft und auch Teile der Schweizer Wirtschaft (Export, Tourismus) befinden. Von Krise ist nichts zu spüren. Seit 2007 ist die Fläche von mehr als Fussballfeldern überbaut worden. Dies entspricht in etwa dem Flächenbedarf von Einfamilienhäusern. Eindrücklich sind auch die weiteren statistischen Kennzahlen wie im Bau befindliche Wohnungen, jährlicher Zugang an Wohnungen von über , eine Preissteigerung um 50% (nominal) bei Wohneigentum seit 2000, jedoch mit starken regionalen Unterschieden. 70'000 65'000 60'000 55'000 50'000 45'000 40'000 35'000 30' '872 38'203 57'224 41'534 Zwar trüben vereinzelt Ökonomen mit ihren Warnrufen vor einer bevorstehenden Immobilienblase die Stimmung, so richtig daran glauben mag aber angesichts der immensen Nachfrage kaum jemand. 58'213 43'655 Die robuste Verfassung der Bauwirtschaft hat die Schweiz gut durch die Finanzkrise, welche Anfang 2007 mit Beginn des Zusammenbruchs des US-amerikanischen Immobilienmarktes begann, gebracht. Dies darf jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Zeitpunkt einer Korrektur uns noch bevorsteht. Ein branchenweites Phänomen, wenn nicht zu sagen ein Kuriosum ist das trotz Bauboom anhaltend schwache Margenniveau in der Baubranche. Eigentlich müsste die rege Nachfrage bei knappen Ressourcen zu einer deutlichen Verbesserung der Marge führen. Von dem ist jedoch kaum etwas zu spüren. Die Schweizer Bauwirtschaft ist nach wie vor durch folgende Merkmale gekennzeichnet: a) Fast vollkommene Konkurrenz (viele gleichwertige Anbieter, viele Nachfrager) b) Preiswettbewerb als Differenzierungskriterium bei Unternehmen wie Nachfragern Die Preissteigerung findet überwiegend in gestiegenen Grundstückspreisen, in erhöhten baulichen Anforderungen wie Minergie sowie im Immobilienhandel statt. Die Baubranche leidet unter fehlenden Fachkräften Termindruck, knappe Kosten, fehlende personelle Ressourcen, fehlende Fachspezialisten sind die wichtigsten, aktuellen Herausforderungen, um Bautätigkeit und Leerwohnungsbestand ' '016 60' '667 67' ' Total neu erstellte Wohnungen Total im Bau befindliche Wohnungen Leerwohnungsziffer Quelle: Bundesamt für Statistik Der Leerwohnungsbestand verzeichnet eine leichte Entspannung von 2009 auf 2010, bleibt aber immer noch unter der magischen Marke von 1%. Mehr als zwei Drittel der neu erstellten Wohnungen werden allein durch die Zuwanderung absorbiert. Somit werden Wohnungen in den Ballungszentren in der nächsten Zeit knapp bleiben diesen Bauboom zu meistern. Insbesondere der Fachkräftemangel, in fast allen Bauberufen, stellt die Unternehmen vor grosse logistische Aufgaben. Gemäss einer Umfrage bei den Schweizer Top- 500-Unternehmen halten es über 40% der befragten Unternehmen als schwierig, fehlende Stellen zu besetzen. Der Blick über die Landesgrenzen hinaus ist die logische Folge davon. Mittelfristig müssen die Bestrebungen jedoch dahin gehen, dass die Bauberufe wieder attraktiver werden. Zu stark in den Hintergrund gerückt ist, dass ökologische Herausforderungen (Stichwort 2000-Watt-Gesellschaft), Bautechnik, Baulogistik, gutes Handwerk etc. spannende, zukunftsträchtige Berufsbilder generieren. Die Baubranche ist gefordert. Es fehlt eine gesamtschweizerische Siedlungspolitik Mitverantwortlich für das Anhalten des Baubooms ist die Bevölkerungszunahme, welche zu einem wesentlichen Teil aus dem positiven Zuwanderungssaldo resultiert. Gegen ein prosperierendes Wachstum kann niemand etwas dagegen haben. Bildet es doch die Grundlage für unseren Wohlstand. Was sich aber zunehmend akzentuiert, sind die Probleme mit der Zersiedelung des Mittellandes oder umfassender gesagt dem Fehlen einer gesamtschweizerischen Siedlungspolitik. Besonders sichtbar wird dies in einer stetig anwachsenden Überlastung der Infrastruktur, sei es nun Strasse oder Schiene. Die täglichen Staus an den Hauptverkehrsströmen weiten sich dabei zunehmend über die Stosszeiten hinweg aus. «Je besser die Erschliessung, umso mehr Verkehr.» Diese Weisheit bewahrheitet sich exemplarisch am Erfolg des Ausbaus des S-Bahn- Netzes in Zürich, welches mittlerweile vom Aargau bis nach Schaffhausen reicht. Mit jeder Verbesserung des Taktfahrplanes, mit jeder neuen Linie oder Haltestelle rückt die Agglomeration näher zu den Zentren. Pendeln wird attraktiv, zumal, in der Agglomeration der Traum vom Eigenheim (noch) bezahlbar ist. Dieses Beispiel gilt natürlich auch für den Ausbau des Strassennetzes. Der «Pendler» ist mittlerweile zu einer Projektionsfläche für die Siedlungsprobleme geworden. Er erdreistet sich, ein Eigenheim im Grünen zu 6 Priora View Oktober 2011

7 Trend besitzen, verbunden mit einer gut bezahlten Stelle in der Stadt, und belastet mit seinem Pendeln zwischen Wohn- und Arbeitsort die Infrastruktur. Der Tenor nach einer Bestrafung mittels Wegfall von steuerlichen Abzugsmöglichkeiten und Weiteres wird lauter. Ob damit etwas Substanzielles bewegt werden kann, ist stark zu bezweifeln. Liverpool benötigt sehr kleine Wohnungen. Lösungsansatz: Flexibilität. Zwischen die kleinen Wohnungen werden «micro-lofts» platziert. Wohneinheiten, die nur wenig grösser als ein Hotelzimmer sind. Zielgruppe: Studenten, alleinstehender Elternteil etc. Die Wohnungen können problemlos zu neuen, grösseren Einheiten zusammengeschlossen werden. Mit unseren föderalistischen Strukturen stehen wir einer ganzheitlichen, raumübergreifenden Siedlungs- und Verkehrspolitik selbst im Weg. So buhlt der Kanton Thurgau zum Beispiel um die Zürcher Bevölkerung (günstige Landpreise, schnelle Verkehrsanbindung) oder hat der Kanton Aargau sein Stauproblem auf der A1 mit der dritten «Barreggröhre» gelöst. Jetzt hat sich der Stau einfach ein paar Kilometer weiter, in den Gubrist, auf Zürcher Kantonsgebiet, verschoben. Auch der öffentliche Verkehr stösst zunehmend an seine Kapazitätsgrenzen. Wer zu den Stosszeitenden zum Beispiel den Intercity von Zürich nach Bern nehmen muss, kann ein Lied davon singen. Und eines dürfen wir nicht vergessen: Infrastrukturprojekte sind Langzeitprojekte (siehe auch NEAT-Basistunnel). Das heisst, der Ausbau der Infrastruktur wird der Nachfrage im Normalfall immer nachhinken. Nachhaltigkeit, Urbanisierung, Alterung der Gesellschaft, Internationalisierung (u.a. Migration), Vernetzung der Lebensformen. Zum Thema Nachhaltigkeit finden Sie einen interessanten Beitrag zum Thema «Life- Cycle-Contracting» von Dr. David Lunze in dieser Ausgabe. Eine übergeordnete Idee ist all diesen Trends gemeinsam. Die neuen Häuser sollen sich den Wünschen der Nutzer und den immer kürzer werden Änderungszyklen anpassen. Dadurch sollen einerseits Ressourcen geschont werden und andererseits den veränderten Lebens- und Arbeitsbedingungen wie Home Office, Kleinhaushalte, Seniorenwohnungen etc. Rechnung getragen werden, zu einem Gesamtziel wirtschaftliche, anpassungsfähige, ökologische und somit nachhaltige Gebäude zu schaffen. Zu diesen Wohnformen gehören auch Modelle wie das «James-Konzept» Wohnen mit Zusatz- Dienstleistungen (z.b. Hausarbeiten, Spitexdienste etc.) welche zum Ziel haben, das Leben einfacher zu gestalten. Wenn wir auf vorangegangene Themen wie Preiswettbewerb, Siedlungsproblematik, veränderte Arbeits- und Lebensmodelle zurückblicken und uns bewusst sind, dass das derzeitige Immobilienwachstum nicht ewig anhalten wird, sehen wir, dass es sich lohnt, über neue Wohn- und Arbeitsmodelle nachzudenken und diese in marktfähige Produkte umzusetzen. Fortschreitende Zersiedelung des Schweizer Mittellandes Einen Ausweg aus der raumplanerischen Misere könnte in einer «Raumplanung Schweiz» über die Kantonsgrenzen hinweg, aufgeteilt zum Beispiel in vier bis sechs Grossregionen, unter einer Gesamtplanung zu sehen sein. Der Kanton Glarus kann dabei durchaus als Beispiel für ein Überwinden des kleinräumlichen Denkens dienen; aus 25 Ortsgemeinden wurden drei grosse Einheitsgemeinden, um den Kanton wettbewerbsfähiger und attraktiver für die Bevölkerung zu gestalten. Bruno Schelling Leiter Business Development Priora Group AG Raumplanung und Verkehr werden die grossen Herausforderungen der Zukunft sein. Um diese ganzheitlich zu lösen, bedarf es einer vorausschauend, visionären Gesamtsicht weg von ideologischen Ansätzen wie Schiene gegen Auto, Stadt versus Land etc. Innovative Lösungen sind gefordert Bauen hat immer auch den Anspruch «Zukunft gestalten». Jede Generation hat dabei ihre Vorstellung, wie unsere Städte, unsere Umwelt zukünftig aussehen sollen. Interessanter als die Zukunftsvisionen sind die unmittelbaren Trends, welche sich beginnen zu akzentuieren: Priora View Oktober

8 Life-Cycle-Contracting Durchgängige Verantwortung für den kompletten Lebenszyklus von Immobilien Die Nutzungskosten können die Investitionskosten einer Immobilie schnell um ein Vielfaches übersteigen. Mit dem neuen strategischen Geschäftsfeld Life-Cycle-Contracting trägt die Priora Gruppe dem Wunsch ihrer Kunden nach lebenszyklusorientierten Leistungsangeboten Rechnung und wird zukünftig Verantwortung für die von ihr geplanten und realisierten Gebäude bis weit in die Nutzungsphase hinein übernehmen. Die Bauwirtschaft macht es ihren Kunden im Entscheidungsprozess zugunsten einer bestimmten baulichen Alternative in der Regel nicht leicht. Das liegt einerseits an der im Unikatcharakter der Bauaufgabe begründeten Komplexität, aber andererseits oft auch daran, dass man nicht weit genug auf die spezifischen Anforderungen und Bedürfnisse der Kunden eingeht. Kunden kommen mit dem Bedürfnis zum Beispiel nach geschützten, klimatisierten Räumen für spezifische Nutzungen zu uns. Ein kunden- Energiemanagement Technische und wirtschaftliche Lebensdauer Life-Cycle-Synergien Nutzungsanforderungen / Nutzungsflexibilität Nachhaltigkeit Kostenprognosen Klimawandel Technische Entwicklungen und Innovationen Standortentwicklung Staatliche Rahmenbedingungen 8 Priora View Oktober 2011

9 «Mit dem Geschäftsmodell Life-Cycle-Contracting bietet die Priora Gruppe ein kundenorientiertes Leistungsangebot, welches dem Schweizer Baumarkt auf innovative Art gerecht wird.» Life-Cycle Prof. Dr. Gerhard Girmscheid ETH Zürich Institut für Bau- und Infrastrukturmanagement orientiertes Geschäftsmodell sollte es diesen Kunden erlauben, den Zielerreichungsgrad ihrer Anforderungen einfach zu messen. Stattdessen benötigt der Kunde für die Beurteilung der Leistung oft einen ganzen Stab von Bauherrenberatern und für den Betrieb also die Produktion der eigentlich von ihm benötigten Leistung (klimatisierte Räume) muss er zusätzliche Betriebskompetenz einbinden. Ähnlich wie die Automobilbranche zukünftig Mobilität statt nur einfach Autos verkaufen wird, muss sich die Bauwirtschaft weiter auf ihre Kunden zubewegen und nutzungsgerechte Infrastruktur für das Wohnen und Arbeiten von Menschen mit unterschiedlichen Ansprüchen bereitstellen. Life-Cycle-Garantien Die Priora Gruppe hat diesen Bedarf frühzeitig erkannt. Kernelement des Geschäftsfelds Life-Cycle-Contracting sind an den Bedürfnissen des Kunden ausgerichtete Leistungs- und Kostengarantien für die Nutzungsphase von Immobilien. Beispiele für solche Garantien können ein definiertes Raumklima, ein bestimmtes Mass an Helligkeit, die sichere Versorgung mit technischen Medien oder die Verfügbarkeit und Leistungsbereitschaft von Anlagen jeweils zu vorab vereinbarten Preisen sein. Auf der Suche nach der optimalen Lösung berücksichtigen wir neben den Investitionskosten auch die Kosten für Betrieb, Wartung und Instandsetzung sowie die notwendigen Ersatzinvestitionen. Unter Berücksichtigung des entsprechenden Risikoprofils leiten wir daraus die geeignete Investitions-, Betriebs- und Instandhaltungsstrategie ab. Für die Lebenszykluskosten geben wir unseren Kunden eine Garantie. Diese Garantie beinhaltet auch die im Rahmen des Optimierungsprozesses für den Lebenszykluserfolg notwendigen Mehrinvestitionen. Kernkompetenzen Mit Priora FM steht in der Gruppe ausgewiesene Kompetenz im Betrieb und Unterhalt technisch anforderungsreicher Gebäude und Anlagen zur Verfügung. Der Bereich Architektur und Engineering mit allen wichtigen gebäudetechnischen Planungsdisziplinen stellt die für die erwähnten Garantien notwendigen lebenszyklusorientierten Optimierungen sicher. Weitere Kernkompetenzen bestehen in der Bereitstellung technischer Medien wie z.b. Wärme, Kälte, Druckluft und (USV-)Strom mit hoher Verfügbarkeit. Beispiel Rechenzentren Hochverfügbare Rechenzentren bilden mit ihren Anforderungen an eine unterbrechungsfreie Stromversorgung, definierte klimatische Bedingungen und ein sensibles Sicherheitskonzept einen anschaulichen Anwendungsbereich für Life-Cycle-Contracting. Die Priora Gruppe ist in der Lage, die notwendige Infrastruktur mit der geforderten Leistungsfähigkeit zu garantierten Kosten bereitzustellen. Neben den notwendigen Fachplanern (HKKLSE), einer effizienten Generalunternehmung zur professionellen Bauabwicklung und einem im Betrieb von hochverfügbaren Rechenzentren erfahrenen Facility Management Provider stehen bei Bedarf Kapital und Know-how für entsprechende Investments zur Verfügung. Durch dieses ganzheitliche Dienstleistungsangebot können die Betreiber von Rechenzentren ihre Ressourcen voll auf ihr Kerngeschäft konzentrieren und bleiben darüber hinaus für die notwendigen Investitionen in IT- bzw. Netzwerksysteme liquide. Zielkunden Life-Cycle-Contracting eignet sich grundsätzlich für alle Kunden: Investoren und Vermieter profitieren im Szenario des Verkäufermarkts von einer gesteigerten Rendite, weil sie bei einer zu erzielenden Bruttomiete und geringeren garantierten Nebenkosten eine höhere Nettomiete erzielen. Mieter und Nutzer profitieren im Szenario des Käufermarkts, weil bei fixer notwendiger Nettomiete die geringeren garantierten Nebenkosten als Mietpreisvorteil bei der Bruttomiete an sie weitergegeben werden können. Kundenorientierte Umsetzung Das hier vorgestellte innovative Konzept zur Umsetzung des Life-Cycle-Gedankens steht vor der Einführung in den Schweizer Baumarkt. Gemeinsam mit unseren Kunden werden wir in der Einführungsphase bedürfnisgerechte Leistungspakete erarbeiten, in ersten Pilotprojekten umsetzen und mit Leistungs- und Kostengarantien für die Nutzungsphase die durchgängige Verantwortung für die Immobilieninfrastruktur übernehmen: Life-Cycle-Contracting ein nachhaltiges Leistungsangebot der Priora Gruppe. Dr. David Lunze Leiter Business Development Priora Facility Management AG Priora View Oktober

10 Standortvorteil Balsberg Immobilienportfolio und Grundstücke der Priora Group AG In den kommenden Jahren werden gemäss Markt- und Trendanalysen namhafter Schweizer Beratungsunternehmen in den Ballungszentren der Grossstädte nach wie vor diejenigen Standorte, die mit einem hervorragenden Mobilitätsangebot aufwarten, gefragt sein. Nutzer und Mieter nahezu aller Segmente (Retail, Gesundheit, Hospitality, Office etc.) suchen vermehrt nach Standorten mit bester Verkehrsanbindung (ÖV, MIV). Eine hervorragende Erreichbarkeit, Markenpräsenz und Visibilität wird von nationalen und internationalen Unternehmen verschiedenster Branchen angestrebt. Basierend auf dieser Tatsache und mit den im Plan (siehe unten) abgebildeten Eigentumsverhältnissen am Standort Zürich-Flughafen wird die Priora Gruppe ab 2012 einen auf einem grossmassstäblichen Masterplan basierenden Immobilienentwicklungsschub auslösen. Die Priora als Eigentümerin und Baurechtsnehmerin grossflächiger Grundstücke und Areale im Wirtschaftsraum Zürich Airport wird in den kommenden 10 Jahren Trendgebiete erschliessen und ihr enormes Nutzflächenpotenzial den Marktbedürfnissen entsprechend entwickeln. Investitionsvolumen von über 1 Mia. Ein strategischer Ausbau der Kompetenzführerschaft im Bereich Airport-, Leisure- und Businessnutzungen wird angestrebt und ein Investitionsrahmen von weit über einer Milliarde Schweizer Franken innerhalb der nächsten 10 Jahre geplant. Flughafen Rümlang Kloten Gebäude Flughafen Zürich AG Gebäude / Grundstücke Priora Group AG Opfikon 10 Priora View Oktober 2011 Balsberg

11 Flughafen Zürich Die ausstehende Planung «Balsberg» ist eine komplexe Aufgabe, welche an die Architekten und Planer hohe Ansprüche stellt. Es sollen Unikate mit hoher architektonischer Qualität entstehen. Die verschiedenen Baufelder brauchen eine eigene Identität. Trotzdem soll übergreifend ein erkennbares Leitbild (CI) entstehen, welches die Philosophie der Priora langfristig widerspiegelt. Ökologie und Ökonomie sind wichtige Faktoren welche konsequent umgesetzt werden müssen, um im verschärften Markt bestehen zu können. Der Bereich Priora Development Zürich wird sich dieser Aufgabe annehmen und die Entwicklungspotenziale basierend auf: Analysen der volkswirtschaftlichen Marktund Preisentwicklung Analysen der überregionalen Branchenund Unternehmensstrukturen Trends im Bereich der Geschäftsflächen künftig erwarteten Infrastrukturleistungen und Synergiepotenzialen mit der Flughafen Zürich AG und den Nachbargemeinden Kloten, Opfikon und Rümlang erschliessen. Die Priora Group wird sich in den kommenden Jahren in besagten Wirtschaftsregionen wie auch in der gesamten Deutschschweiz als professionelle Immobiliendienstleisterin mit internen Fachkompetenzen in sämtlichen Bereichen der Immobilien-Wertschöpfungskette etablieren. Hans-Peter Domanig CEO Priora Group AG In Partnerschaft zum Erfolg Ein Gespräch zwischen zwei Wirtschaftsexponenten, die mit ihren Unternehmen nachhaltige und wertorientierte Wachstumsstrategien verfolgen: Thomas E. Kern, CEO Flughafen Zürich AG Hans-Peter Domanig, CEO Priora Group AG Hans-Peter Domanig (Domanig): Die Flughafen Zürich AG kann für das erste Halbjahr 2011 ein sehr gutes Ergebnis vorweisen. Der Gewinn in den ersten sechs Monaten des Jahres 2011 fiel gegenüber der ersten Jahreshälfte 2010 um 47,9 Prozent höher aus. Herzliche Gratulation zum erfolgreichen Kurs. Worauf führen Sie rückwirkend betrachtet dieses sehr erfreuliche Betriebsergebnis zurück und wagen Sie für uns einen Blick in die Kristallkugel? Insbesondere im Kontext des starken Frankens. Thomas E. Kern (Kern): Haupttreiber ist die starke Zunahme der Anzahl Passagiere um 9 Prozent. Berücksichtigt man die temporäre Schliessung des Luftraumes wegen der Vulkan- asche im Vorjahr, liegt die vergleichbare Zunahme immer noch bei guten 7 Prozent. Der Franken hat für uns zwei Seiten: eine starke und eine teure. Von der starken Seite profitieren wir dank einer überdurchschnittlichen Reisefreudigkeit der Lokalpassagiere, was sich über höhere Gebühreneinnahmen sehr positiv auswirkt. Die teure Seite hingegen drückt auf die Kommerzumsätze, insbesondere im für uns wichtigen Duty-free- Geschäft. Wir bleiben optimistisch und rechnen für das gesamte Jahr 2011 mit einer Zunahme der Passagierzahlen um 5 bis 6 Prozent und mit einem Gewinnwachstum von 15 bis 20 Prozent. Wirtschaftsstandort Domanig: Die Flughafen Zürich AG verbindet heute sowohl als wichtige Drehscheibe für den europäischen und interkontinentalen Flugverkehr wie auch als attraktiver Thomas E. Kern, CEO Flughafen Zürich Arbeitgeber und Wirtschaftsmotor wichtige Aspekte wie Wettbewerbsfähigkeit im internationalen Vergleich und Attraktivität des Standorts Schweiz. Wie eng kooperieren Sie diesbezüglich mit den anderen Flughäfen der Schweiz? Priora View Oktober

12 Kern: Wir sind über den Verein SIAA (Swiss International Airports Association) mit den Flughäfen Basel-Mulhouse, Bern-Belp, Genf, Lugano und St. Gallen-Altenrhein in stetem Austausch. Ziel des Vereins ist es, die gemeinsamen Interessen der schweizerischen Landesflughäfen zu wahren und zu fördern. Der Wirtschaftsstandort Flughafen Zürich wird seit einigen Jahren nebst dem Flugbetrieb auch dank seiner zahlreichen Dienstleistungsund Arbeitsplatzangebote als pulsierender und interkultureller Ort der Begegnung wahrgenommen. Die ausserordentlich gute Anbindung an sämtliche Verkehrsnetze, wie S-Bahn, Glatttalbahn, Busnetz und Autobahn, garantiert zudem sämtlichen Kunden, Nutzern und auch Bewohnern eine hervorragende Mobilität und Erreichbarkeit und bildet auf diese Weise das Fundament einer langfristig hohen Standortqualität. Domanig: Können Sie diesen Trend anhand konkreter Beispiele bestätigen? Kern: Der Flughafen Zürich ist der am besten erschlossene Punkt der Schweiz. Als Verkehrsdrehscheibe und Arbeitsort für rund Mitarbeitende ist der Flughafen Zürich zudem ein wichtiger Wirtschaftsmotor für die Region. Entsprechend gross ist die Nachfrage nach Büround Kommerzflächen. Für die Flächen in unseren beiden Shoppingcentern auf der Land- und der Luftseite haben wir sogar eine Warteliste. Wachstumsstrategie Domanig: Auf der Basis dieser einzigartigen Standortfaktoren möchten Sie in den nächsten Jahren innovative Unternehmen aus dem In- und Ausland anziehen und dadurch den Dienstleistungs- und Arbeitsstandort am Flughafen Zürich weiter sichern und aufwerten. Diese Wachstumsstrategie verursacht nicht unerhebliche Baumassnahmen, die wiederum direkte Auswirkungen auf die unmittelbare Umgebung haben werden. Welche raumplanerischen Erkenntnisse in Bezug auf ein sorgsames Wachstum des Flughafens in Nachbarschaft zur Stadt «Der Flughafen Zürich ist zudem ein wichtiger Wirtschaftsmotor für die Region.» Kloten konnten aus dieser Testplanung gezogen werden und wie stark wurden Umweltaspekte in die Beurteilung mit einbezogen? Kern: Die Testplanung war Teil des SIL-Prozesses, welcher den Entwicklungsrahmen für den Flughafen Zürich für die nächsten Jahrzehnte festlegen soll. Die Testplanung sollte klären, wie viel Raum die Flughafenentwicklung beanspruchen darf und welcher Teil der Siedlungsentwicklung zugesprochen wird. Auf der Basis dieser Studie wurde auf dem Stadtgebiet von Kloten der SIL-Perimeter gezeichnet. Eine wichtige Erkenntnis ist, dass das Stadtzentrum Kloten städtebaulich noch besser mit dem Flughafenkopf verbunden werden soll. Die Umweltaspekte wurden im Rahmen von Nachhaltigkeitsbeurteilungen entsprechend gewürdigt. Domanig: Wie stark wirkt sich das Wachstum des Flughafengebietes insbesondere verkehrstechnisch auf die unmittelbaren Nachbargemeinden aus? Werden die Vorteile einer Nachbarschaft und des damit einhergehenden Wohlstandsschubs dank der Arbeitsplatzzunahme erkannt oder überwiegen negative Aspekte wie Bautätigkeit, Zunahme des Individualverkehrs und damit verbundene Lärmimmissionen? Kern: Die bauliche Entwicklung war in den letzten zehn Jahren nirgends so dynamisch wie in der Umgebung des Flughafens Zürich. Dies beweist, dass die Standortvorteile klar überwiegen. Der Flughafen Zürich hat den Auftrag, die Nachfrage nach Direktverbindungen zu den wichtigsten Metropolen der Welt zu befriedigen. Die gute Entwicklung der landseitigen Erschliessung auf der Schiene und auf der Strasse für öffentlichen Verkehr und Individualverkehr ist eine Grundvoraussetzung für die Auftragserfüllung und wurde mit den zuständigen Behörden abgestimmt. Betriebliche Aspekte Domanig: Für einen Flughafen der Grösse von Zürich werden sicherlich betriebliche Aspekte wie Geschwindigkeit und Effizienz im Bereich der Passagier-, Fracht- und Gepäckabfertigung von entscheidender Wichtigkeit sein, um sich im internationalen Wettbewerb langfristig zu positionieren. Sind allfällige infrastrukturelle und bauliche Veränderungen am Flughafen nötig, um den Flugverkehr und die damit verbundene Bodenabfertigung zu optimieren? Kern: Das grösste Projekt ist sicher «Zürich 2010» mit den beiden Grossprojekten Dock B und neues Sicherheitskontrollgebäude. Beide werden zur Qualitäts- und Effizienzsteigerung im täglichen Flugbetrieb beitragen. Im neuen Dock B wird eine flexible Abfertigung von Schengen- und Nicht-Schengen-Flügen an bis zu neun Dockstandplätzen und acht Nicht- Schengen-Busgates möglich. Auch die zentralisierte Sicherheitskontrolle wird neue Massstäbe setzen und das Reisen für die Passagiere spürbar verbessern. Nächste Grossprojekte sind die Aufwertung des Terminals 2 und die Schaffung dringend benötigter Standplätze, da die Flugzeuge, die hier landen, immer grösser werden. Immobilienstrategie am Flughafen Zürich Domanig: Die Wettbewerbsfähigkeit des Arbeitsplatzstandortes Flughafen Zürich wird in den nächsten Jahren mittels strategischer Immobilienprojekte angestrebt. Sowohl Sie als Flughafenbetreiberin wie auch die Priora sorgen bereits heute mit Ihrem weitreichenden Immobilienund Grundstückportfolio für die Bereitstellung baulicher, infrastruktureller und betrieblich-technischer Belange, die für den Betrieb des Flughafens Zürich wichtig sind. Im Projekt «The Circle» planen Sie beispielsweise einen Gebäudekomplex von m² Nutzfläche, in welchem eine erlesene Auswahl von Mietern aus verschiedenen Branchen Platz finden werden. Wie werden die künftigen Besucher den Flughafen erleben? Als Shopping- und Freizeitstandort für den unmittelbaren lokalen Markt sowie beispielsweise auch als internationale Zieldestination im Gesundheitssektor? Kern: Wir sind bereits heute gemessen am Umsatz das zweitgrösste Shoppingcenter der 12 Priora View Oktober 2011

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