Einkommensteuer-Erklärung 2012 (Teil 3)

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1 Einkommensteuer-Erklärung 2012 (Teil 3) Als letzten Teil der Trilogie Einkommensteuer-Erklärung 2012 möchte ich Ihnen in meinem Editorial Mai 2013 einen speziellen Hinweise zur Einkunftsart Vermietung und Verpachtung als Teil der Einkommensteuer-Erklärung 2012 geben, die aktuell zur Einreichung ansteht. Die derzeitige Verunsicherung den Euro betreffend, verbunden mit einem historisch niedrigen Zinsniveau veranlasst viele, alternativ zur klassischen Geldanlage im Immobiliensektor zu investieren. Durch derartige Engagements werden, unter bestimmten Voraussetzungen, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. In der aktuellen Ausgabe meines Editorials versuche ich, Ihnen ein Thema näher zu bringen, das Ihre ganze Aufmerksamkeit verdient, um in diesem Bereich keine unliebsamen Überraschungen zu erleben. Anschaffungsnahe Herstellungskosten Anschaffungsnahe Aufwendungen sind bei den Vermietungseinkünften ein absoluter Dauerbrenner. Seit vielen Jahren sorgt die einkommensteuerliche Behandlung für Streit mit dem Finanzamt. Wo liegt das Problem? Das Problem ist normiert in 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Danach sind die Aufwendungen für Instandsetzungen und Modernisierungen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden, den Herstellungskosten zuzurechnen. Was sind anschaffungsnahe Aufwendungen? Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn sie - ohne Umsatzsteuer - 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Was passiert, wenn die Modernisierungskosten anschaffungsnahe Aufwendungen sind? Die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gehören dann zu den Herstellungskosten des Gebäudes. Konsequenz? Statt sofort abzugsfähige Werbungskosten müssen diese Aufwendungen mit 2% abgeschrieben werden. Der Streit mit dem Finanzamt ist kein Wunder. Für Sie als Vermieter hängt viel davon ab, wie Sanierungsarbeiten eingestuft werden: Entweder es handelt sich um sofort abziehbare Werbungskosten oder um Herstellungskosten. Dann wirken sich die Aufwendungen nur im Wege der Steuerkanzlei Weichselbaum Mai 2013 SEITE 1 / 5

2 Abschreibung steuermindernd aus, verteilt über die lange Nutzungsdauer des Gebäudes. Nachstehendes Beispiel zeigt die dabei entstehenden Diskrepanzen auf. Beispiel: Anfallende Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen: Lösung A: Lösung B: werden als Werbungskosten anerkannt. Bei einer angenommenen Gesamtsteuerbelastung von 40% ergibt sich ein Steuervorteil von (40% von ). werden als anschaffungsnahe Aufwendungen behandelt. Bei einer angenommenen Gesamtsteuerbelastung von 40% ergibt sich ein Steuervorteil von (2% von ). Angesichts der großen praktischen Bedeutung ist es erstaunlich, dass die einschlägige und nach wie vor gültige Anweisung des Bundesfinanzministeriums nicht auf dem neuesten Stand ist. Das BMF- Schreiben aus Juli 2003 ist fast zehn Jahre alt. Es berücksichtigt insbesondere nicht die gesetzliche Neuregelung zu anschaffungsnahen Aufwendungen, die seit dem Jahr 2004 zu beachten ist. Umso erfreulicher ist es, dass jetzt die Berliner Senatsverwaltung für Finanzen die Fragen beantwortet hat, die in der Praxis am häufigsten auftreten. Drei habe ich für Sie ausgewählt. Frage 1: Ist die 15 %-Grenze auf das Gebäude insgesamt zu beziehen oder aber auf die einzelnen Gebäudeteile. Antwort: Beim Erwerb eines bebauten Grundstücks liegt ein einheitliches Wirtschaftsgut vor. Es ist daher auf das gesamte Gebäude abzustellen. Anhand eines Beispiels erläutert die Berliner Behörde die Konsequenzen. Nehmen wir an: In einem neu angeschafften Haus mit drei Wohnungen wird eine Wohnung vermietet. Die beiden anderen werden selbst genutzt oder unentgeltlich an Angehörige überlassen. Nur die vermietete Wohnung wird anschaffungsnah umfassend renoviert. Stellt man auf das Gesamtgebäude ab, so sollen in meinem kleinen Beispiel die Aufwendungen unterhalb der 15 %- Grenze bleiben. Im Vergleich nur mit dem anteiligen Kaufpreis der vermieteten Wohnung wird die 15 %-Grenze dagegen überschritten. Welche steuerlichen Konsequenzen ergeben sich? Das hängt davon ab. Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus ist die Prüfung des anschaffungsnahen Herstellungsaufwands in Relation zum Gesamtgebäude vorzunehmen. Das bedeutet, da die 15 %-Grenze nicht überschritten wird, dass die Sanierungskosten sofort als Werbungskosten abzugsfähig sind. Steuerkanzlei Weichselbaum Mai 2013 SEITE 2 / 5

3 Anders hingegen, wenn das Haus in mehrere Eigentumswohnungen im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes aufgeteilt ist. Dann ist bereits zivilrechtlich unabhängig vom Nutzungs- und Funktionszusammenhang von unterschiedlichen Wirtschaftsgütern auszugehen. Die 15 %-Grenze ist jeweils auf die einzelne Wohnung anzuwenden. Das hat zur Folge, dass bei der vermieteten Wohnung anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen. Frage 2: Bei der Prüfung der 15 %-Grenze kommt es nach dem Gesetzeswortlaut auf die Höhe der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden. Was ist gemeint mit durchgeführt? Kommt es auf den Beginn einer Baumaßnahme an? Oder auf deren Abschluss? Die profiskalische Antwort der Berliner Senatsverwaltung für Finanzen lautet: Es sind sämtliche Baumaßnahmen in den Dreijahreszeitraum einzubeziehen, die innerhalb dieses Zeitraums ausgeführt wurden. Die Baumaßnahmen müssen zum Ende des Dreijahreszeitraums weder abgeschlossen, abgerechnet, noch bezahlt sein. Nur so lasse sich verhindern, dass das Gesetz mit ungerechtfertigten Gestaltungen umgangen werden kann. Es bringt also nichts zumindest nach Meinung der Finanzverwaltung, wenn der Abschluss von Baumaßnahmen hinausgezögert wird. Oder Werkleistungen verspätet abgenommen werden. Auch eine verspätete Bezahlung wird nicht akzeptiert. Jetzt kommt es ja nicht selten vor, dass eine vor Ablauf der Dreijahresfrist begonnene Baumaßnahme erst danach beendet wird. Was ist dann zu beachten? Überschreiten die bis zum Ablauf des Dreijahreszeitraumes bereits durchgeführten Leistungen die 15 %-Grenze, so ist insoweit anschaffungsnaher Herstellungsaufwand gegeben. Steuerkanzlei Weichselbaum Mai 2013 SEITE 3 / 5

4 Was aber ist mit den Leistungen dieser Baumaßnahme, die nach der Beendigung der Dreijahresfrist getätigt werden? Diese sind nicht in die Ermittlung der Grenze einzubeziehen. Insoweit handelt es sich auch nicht um anschaffungsnahe Herstellungskosten im Sinne von 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Ausdrücklich fordert die Landesverwaltung aber die Finanzbeamten auf zu prüfen, ob diese Aufwendungen nach den allgemeinen Grundsätzen zu Herstellungskosten führen. Frage 3: Wie sind Schönheitsreparaturen zu beurteilen? Nach der Zweiten Berechnungsverordnung fallen darunter das Tapezieren, das Anstreichen oder das Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Hintergrund dieser gesetzlichen Regelung ist, dass Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen. Der BFH hat dies jedoch bereits im August 2009 eingeschränkt. Danach sind jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten nicht sofort als Erhaltungsaufwand abziehbar, wenn sie im Rahmen einer einheitlich zu würdigenden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme anfallen. Diese Voraussetzung ist gegeben, wenn die Arbeiten in einem engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang zueinander stehen und in ihrer Gesamtheit eine einheitliche Baumaßnahme bilden, zum Beispiel bei der Modernisierung eines Hauses im Ganzen und von Grund auf. In der Literatur ist umstritten, ob auch Schönheitsreparaturen jährlich üblicherweise anfallen. Ob sie also grundsätzlich im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abzugsfähig sind. Hierzu hat sich der BFH nicht geäußert. Die Senatsverwaltung für Finanzen Berlin sieht das nunmehr so: Ja, Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich sofort abzugsfähig. Aber Vorsicht: Wie bei allen Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, gilt auch hier: Fallen die Schönheitsreparaturen im Rahmen einer einheitlich zu würdigenden Baumaßnahme an, sind auch diese Kosten in die Berechnung der 15 %-Grenze einzubeziehen. Mein Beraterhinweis: Es ist darauf achten, dass bei einheitlichen Baumaßnahmen die Grenze für alle Arbeiten eingehalten wird. Einschließlich der Schönheitsreparaturen und anderer jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsarbeiten. Steuerkanzlei Weichselbaum Mai 2013 SEITE 4 / 5

5 Hiermit endet die kleine Reihe zum Thema Einkommensteuer-Erklärung Wie Sie bei der Lektüre sicherlich bemerkt haben, kann durch diese Trilogie keine vollständige Abhandlung dieses Themas erreicht werden, was auch nicht das Ziel war. Wenn Sie für die anstehenden Erklärungsarbeiten etwas sensibilisiert wurden, haben die letzten drei Editorials ihren Zweck erfüllt. Sollten Sie zu diesen oder anderen Themen Fragen haben so freut sich das Team der Steuerkanzlei Weichselbaum, Ihnen dabei behilflich zu sein. Mit freundlichen Grüßen aus dem Merian Forum Gerhard Weichselbaum vereidigter Buchprüfer, Steuerberater Steuerkanzlei Weichselbaum Mai 2013 SEITE 5 / 5