Finanzierung auf Kredit Dienstag, den 09. Februar 2010 um 15:55 Uhr - Aktualisiert Freitag, den 24. Juni 2016 um 08:26 Uhr

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1 Die Finanzierung einer Immobilie gehört zu den größten finanziellen Herausforderungen, denen man sich in seinem Leben stellt. Darum sollte man von Anfang an mit Ruhe und Besonnenheit an die finanzielle Planung gehen. Jede Entscheidung, die Sie hier treffen, wird Ihr Leben über Jahre normalerweise sogar über Jahrzehnte beeinflussen. Sprechen Sie dieses Thema auch mit Ihrem Partner durch. In nahezu allen Fällen wird man an Einsparungen im privaten Bereich nicht herumkommen. Das betrifft aber dann auch Ihren Partner. Es kommt nur ganz selten vor, dass Mietimmobilien komplett aus eigenen Mitteln finanziert werden. Das ist auch aus steuerlichen Gründen durchaus nicht immer angebracht. Doch bei der Aufnahme von Fremdkapital sollte man sich sehr genau erkundigen. Klären Sie zunächst einmal, wie viel Geld Sie selbst aufbringen können. Stecken Sie aber bitte nicht jeden verfügbaren Cent in die Finanzierung der Mietimmobilie. Einerseits brauchen Sie auch noch finanzielle Rücklagen für all die kleinen oder großen Unwägbarkeiten des Lebens. Andererseits stellen sich die Zinsen für Kredite bei der Investition in eine Mietimmobilie anders dar. Sie können steuermindernd geltend gemacht werden. Wichtig Es gibt heute eine ganze Reihe von Angeboten, die es zu prüfen gilt. In jedem Fall müssen Sie für das gewünschte Kapital auch die notwendigen Sicherheiten bieten. Das ist in den meisten Fällen die zu erwerbende Immobilie. Im Grundbuch wird dann für den Kredit eine Grundschuld oder Hypothek eingetragen. Es stellt sich die Frage, worauf man achten muss, wenn man einen Kredit für die Immobilie aufnimmt. Natürlich schaut man zuerst nach dem Zinssatz. Der soll so günstig wie möglich sein. Doch so mancher hat hinterher kräftig drauf gezahlt, wenn er nicht genau hingesehen hat. Denn auch die Kreditbearbeitung lassen sich manche Kreditgeber mit einem bestimmten Betrag bezahlen und es können noch andere Gebühren hinzugerechnet werden. Dadurch kann ein zunächst günstiger Zinssatz schon um einiges ungünstiger werden. Manchmal wird auch eine zusätzliche Versicherung verlangt, was den Kredit weiter verteuert. Tipp: Wer bei den Kreditkosten sparen will und im Gegenzug einen meist eingeschränkten Beratungsumfang akzeptiert, ist hier mit Onlinebanken gut beraten. Entscheidend ist letztlich der effektive Jahreszins, in dem die Kosten berücksichtigt werden. Hierfür gibt es im Internet diverse Rechner, mit denen der Effektivzins berechnet werden kann. Wichtig Ein weiterer wichtiger Rat: Bleiben Sie realistisch. Leider kommt es immer wieder vor, dass man sich die Finanzierung schön rechnet. Sie wird dann aber in der Realität keinen Bestand haben und Sie werden sich viel Ärger einhandeln, wahrscheinlich auch noch viel Geld draufzahlen und womöglich sogar die Immobilie und Ihr Erspartes verlieren. 1 / 22

2 Noch nie war es so günstig, Kapital aufzunehmen. Die Europäische Zentralbank hat die Zinssätze auf niedrigsten Niveau eingefroren: Der Hauptrefinanzierungssatz liegt bei 00 Prozent, der Spitzenrefinanzierungssatz bei 25 Prozent und der Satz für Bankeinlagen bei minus 40 Prozent (Stand Juni 2016). Darlehen zur Immobilienfinanzierung sind deshalb derzeit besonders günstig meist kann man entsprechende Kredite mit einem Zinssatz von unter einem Prozent erhalten. Einen Kredit muss man erst mal bekommen Wenn auch die Kreditzinsen extrem günstig sind, heißt das nicht, dass die Banken ihre Kriterien für die Erlangung des Geldes gelockert hätten. Darum sollte man zunächst erst einmal die eigene finanzielle Situation einer kritischen Prüfung unterziehen. Denn wer hier keine saubere Basis bieten kann, kann sich auch den Weg zu Bank sparen. Die Finanzlage Wer kein regelmäßiges Nettoeinkommen nachweisen kann, braucht sich über eine eigene, womöglich komplett fremdfinanzierte Immobilie keine Gedanken mehr zu machen. Er wird bei der Bank auf Granit beißen, wenn es darum geht, einen Bau- oder Kauffinanzierungskredit zu bekommen. Bei stark variierenden Einkünften wird das niedrigste Einkommen eines bestimmten Zeitraumes (meist ein Vierteljahr oder halbes Jahr) zugrunde gelegt. Bei befristeten Arbeitsverträgen wird es zwar schwieriger aber nicht unmöglich ein Baudarlehen zu bekommen. Selbstständige müssen der Bank erst Unterlagen über ihre Einkommensverhältnisse vorlegen. Hier werden meist betriebswirtschaftliche Auswertungen, Bilanzen, Steuererklärungen und -bescheide verlangt. Außerdem werden natürlich auch noch andere Einkünfte, beispielsweise aus Kapitalerträgen, Renten usw. berücksichtigt. Auch das Alter des Kreditinteressenten spielt für die Banken eine wichtige Rolle. Häufig wird verlangt, dass das Darlehen bis zum Renteneintrittsalter zurückgezahlt ist. Es gibt allerdings auch Kreditinstitute, die hier großzügiger agieren. Hier wird allerdings auch schon in Richtung der Erben geschaut. Die Banken legen meist Wert darauf, dass beim Ableben des Kreditinhabers nur ein Erbe als Ansprechpartner für die Fortführung des Kredits in Betracht kommt. Immer häufiger fragen gerade ältere Immobilienbesitzer nach Krediten, damit sie ihre Immobilie altersgerecht umgestalten können. Bei älteren Menschen oder Rentnern wird deshalb auch neben den anderen Unterlagen die Renteninformation beziehungsweise der Rentenbescheid sowie Nachweise für eine eventuell vorhandene private oder betriebliche Altersvorsorge verlangt. Ausgaben 2 / 22

3 Die Einkünfte sind natürlich nur eine Seite der Medaille. Diesen müssen auch die laufenden Ausgaben gegenübergestellt werden. Routinemäßig holen die Banken hierfür zunächst eine Schufa-Auskunft ein, um zu prüfen, ob noch andere Kredite (z. B. für ein Auto) bestehen. Außerdem werden etwaige Unterhaltszahlungen von dem ermittelten Einkommen abgezogen. Von dem Rest werden dann die Lebenshaltungskosten abgezogen. Dabei haben die Banken unterschiedliche Werte, die sie zugrunde legen. Für den Hauptverdiener wird ein Wert zwischen 20 und 25 % des Nettoeinkommens für die Lebensführung abgezogen, mindestens aber 600 bis 700 Euro. Hinzu kommt für den Partner ein Festbetrag (zwischen 150 und 250 Euro) und eine Pauschale für jedes Kind (250 bis 350 Euro). Nehmen wir bei einer Familie mit zwei Kindern die Mittelwerte an, so ergeben sich von der Bank geschätzte Lebenshaltungskosten von Euro. Kommen jetzt noch andere laufende Verpflichtungen hinzu (z. B. bestehende Raten) dürfte es schwer werden, bei der Bank noch einen Kredit zu erhalten. Kosten für die neue Immobilie Ob man nun ein Haus baut oder kauft auch die neue Immobilie verursacht Kosten, die die Bank bei der Kreditvergabe in Anschlag bringt. Dabei wird ein Satz von 1,50 bis 3,00 pro Quadratmeter zugrunde gelegt, der auch vom Einkommen abgezogen wird. Allerdings neutralisiert sich dieser Wert, wenn man selbst in die Immobilie einzieht und dafür die Mietkosten der derzeitigen Wohnung wegfallen. Weitere Faktoren Weitere Faktoren werden im Gespräch mit der Bank geklärt. So kann es sich positiv auswirken, wenn ein Partner derzeit zur Betreuung der Kinder zu Hause bleibt, aber in absehbarer Zeit wieder ins Berufsleben eintreten wird. Besonders günstig wird die Prognose, wenn man der Bank bereits einen konkreten Termin des Wiedereintritts ins Berufsleben nennen kann und auch nachweisen kann, wo man später arbeiten wird und wie viel man dort verdient. Es kann aber auch umgekehrt kommen. Nach einer Schwangerschaft gibt ein Partner seine Arbeitsstelle vorübergehend auf, um sich um das Kind zu kümmern. Damit entstehen Lücken in der Finanzdecke, die im Vorfeld berücksichtigt werden. Beim Bankgespräch ist auch die derzeitige Kaltmiete ein Thema. Die Banken gehen davon aus, dass eine Kreditrate in Höhe der aktuellen Kaltmiete vom Kreditinteressenten ohne größere Probleme aufgebracht werden kann. Zahlt der Interessent aber eine relativ kleine Miete und kann dennoch keine nennenswerten Rücklagen nachweisen, wird die Bank skeptisch, wenn die Kreditrate weit über die bestehende Kaltmiete hinausgeht. Wie viel ist vorhanden? Grundsätzlich kann man eine Immobilie zu 100 % über Fremdkapital finanzieren, wenn man die entsprechenden Kredite bekommt. Doch damit begibt man sich auf sehr dünnes Eis. Die 3 / 22

4 meisten Banken werden eine solche Vollfinanzierung auch ablehnen. Außerdem kann das Angebot, den Kaufpreis voll zu finanzieren darüber hinwegtäuschen, dass damit die Kaufnebenkosten noch nicht abgedeckt hat. Diese können sich auf 10 bis 15 % belaufen - in manchen Fällen sogar noch mehr. Wer ein Haus kauft, sollte außerdem daran denken, dass noch manches in die Renovierung der Immobilie gesteckt werden muss. Das gilt vor allen Dingen, wenn Wohnungen vermietet werden sollen. Hier ist eine ganze Reihe gesetzlicher Vorschriften (z. B. zur energetischen Sanierung) zu beachten. Es ist in jedem Fall ratsam, mindestens ein Fünftel der Finanzierung aus eigenen Mitteln zu bestreiten. Darauf sollten Sie achten Man sollte auf jeden Fall darauf drängen, dass eine möglichst lange Zinsbindung vereinbart wird, da die Zinsen wohl kaum noch günstiger werden. Mindestens 12 Jahre Zinsbindung sollte die Bank einräumen. Häufig lässt sich die Finanzierung auch über Versicherer abwickeln, die 30 und mehr Jahre Zinsbindung bieten. Den Zinsvorteil können Sie nutzen, um eine höhere Tilgungsrate anzustreben. Vereinbaren Sie auf jeden Fall neben der laufenden Tilgungsrate auch gebührenfreie Sondertilgungen. So können Sie den Kredit schneller abwickeln, wenn Ihnen unerwartet zusätzliche finanzielle Mittel zur Verfügung stehen. Teure Kulanz Lassen Sie sich nicht täuschen, wenn die Finanzdecke eng wird und Sie über einen weiteren Kredit mit der Bank verhandeln. Viele Banken bieten Ihnen dann ein weiteres Darlehen an, das man Ihnen aus Kulanz gewähren will. Doch diese Kulanz lassen sich viele Banken mit teuren Zinsen vergüten. Darum sollte man, bevor man hier Geld aufnimmt, erst noch mit anderen Banken verhandeln. Diese Vergleichsangebote können Sie im Übrigen auch im Gespräch mit der Bank einsetzen. Doch auch andere Ereignisse können Ihre Finanzpläne über den Haufen werfen. Plötzliche Erkrankungen, Unfälle, Arbeitslosigkeit, Scheidung und im Extremfall der Tod führen oft dazu, dass das Finanzierungsgebäude zusammenfällt. In vielen Fällen sollte man deshalb versuchen, diese Risiken durch entsprechende Versicherungen zu minimieren. Allerdings schränken die hierfür zu zahlenden Prämien auch den Finanzierungsspielraum ein. Gemessen an den Folgen eines Versicherungsfalls ist diese Einschränkung jedoch minimal. Wenn Sie einen Kredit bei einer Bank aufnehmen, erhalten Sie in der Regel ein 4 / 22

5 Festzinsdarlehen (auch Annuitätendarlehen genannt). Wie der Name schon sagt, wird bei einem Festzinsdarlehen der Zinssatz für eine bestimmte Zeit garantiert und bleibt in diesem Zeitraum unverändert. Der Zins bleibt in dieser Zeit gleich man spricht dann von der Zinsfestschreibung oder der Zinsbindung. Es werden Kredite angeboten, bei denen die Zinsbindung bis zu 30 Jahre betragen kann. Wichtig Eine lange Zinsbindung muss aber nicht immer vorteilhaft sein. Wenn Sie bei einem relativ hohen Zinsniveau einsteigen und eine lange Festschreibung vereinbaren, können Sie von sinkenden Zinsen nicht profitieren. Während eine lange Zinsfestschreibung eine sichere Planung garantiert, kann man bei einer kürzeren Zinsbindung flexibler auf den Finanzmarkt reagieren und von sinkenden Zinsen profitieren. Derzeit ist das Zinsniveau sehr niedrig, so dass man grundsätzlich eine lange Zinsbindung empfehlen kann. Dennoch hier einige grundsätzliche Hinweise, mit denen es Ihnen leichter fallen wird, die für Sie richtige Zinsbindung zu finden. Zunächst ist die Frage der Zinsbindung auch eine Frage der Höhe des festen Einkommens. Je höher Ihr Einkommen ist, umso mehr Spielraum haben Sie bei der Finanzierung und können es sich leisten auf sinkende Zinsen zu spekulieren. Umgekehrt gilt, dass die Zinsbindung bei kleineren Einkommen eher langfristig gewählt werden sollten. Vorsicht Falle Ihnen ist es gelungen, ein Festzinsdarlehen mit einer Zinsbindung für 20 Jahre zu bekommen. Das ist zunächst eine gute Sache. Sie müssen aber wissen, dass Festzinsdarlehen auch bei längerer Zinsfestschreibung nach 10 Jahren grundsätzlich ohne Angaben von Gründen gekündigt werden können. Es kommt aber auch auf Ihre persönliche Einstellung an. Sind Sie eher sicherheitsorientiert und bevorzugen beispielsweise bei Ihrer Geldanlage eher konservative Modelle mit niedrigerem aber sicherem Zins? Dann sollten Sie auch eine lange Zinsbindung wählen. Umgekehrt spricht für den risikobereiten Anleger, der auch bei Wertpapieren gerne mal spekuliert, vieles für eine kurze Zinsbindung. Sie eröffnet ihm die Möglichkeit, auch hier auf fallende Zinssätze zu spekulieren. Tipp: Rechnen Sie in der nächsten Zeit mit höheren, einmaligen Zahlungen? Dann könnte die kürzeres Zinsbindung interessant werden, da Sie dann mit diesen einmaligen Einnahmen die Schulden schneller abbauen können. 5 / 22

6 Sie sehen die unterschiedlichsten Faktoren spielen eine wichtige Rolle, um festzulegen, welcher Kredit mit welcher Zinsbindungslänge am besten zu Ihnen passt. Dazu gehört auch ein Blick in die Zukunft wie werden sich die Zinsen wohl in den nächsten Jahren entwickeln? Eine wichtige Rolle spielt hier die sogenannte Leitzinspolitik der Zentralbanken. Am Leitzins (der Zinssatz, zu dem sich Banken bei den Notenbanken Geld leihen können) orientieren sich die anderen Zinssätze auf dem Markt. Fällt der Leitzins, sollten auch die Kreditkonditionen günstiger werden, steigt er, werden Kredite teurer. Für den europäischen Markt ist der Leitzins der europäischen Zentralbank (EZB) entscheidend. Er befindet sich derzeit auf einem Rekordtief von einem Prozent. Zum Vergleich: In diesem Jahrtausend erreichte der Leitzins seine Rekordhöhe Ende 2000 / Anfang 2001 mit 4,75 %. Experten gehen davon aus, dass sich der Leitzins im ersten Halbjahr 2010 bei einem Prozent halten und dann steigen wird. Entsprechend dürften im zweiten Halbjahr 2010 die Kreditkonditionen für Immobiliendarlehen anziehen. In der Zeit der Zinsfestschreibung bezahlen Sie immer die gleiche Rate (die auch Annuität genannt wird). Damit haben Sie zumindest für diesen Zeitraum eine klare Planungsgröße. Deshalb ist ein Festzinsdarlehen für Sie meist vorteilhaft. Wenn Sie allerdings mittelfristig mit zusätzlichen Einnahmen rechnen etwa durch eine Schenkung oder andere außerordentliche Erlöse kann sich die lange Bindung an den Kredit auch negativ auswirken. Tipp: Da die Zinsen derzeit jedoch extrem günstig sind, sollte man versuchen, eine möglichst lange Bindung zu erreichen. Meist reicht die Zeit der Zinsbindung nicht bis zum Ende des Kredits. Dann muss eine Anschlussfinanzierung erfolgen. Wie Sie sich hier am besten verhalten, erfahren Sie in einem eigenen Kapitel (siehe Kasten rechts). Kündbare Festzinsdarlehen Bei den kündbaren Festzinsdarlehen handelt es sich um Annuitätendarlehen, die man unter bestimmten Voraussetzungen beispielsweise Arbeitslosigkeit oder Erwerbsunfähigkeit auch früher kündigen kann. Bei diesen Kündigungen werden dann keine teuren Vorfälligkeitsentschädigungen oder Strafzinsen fällig. Für diese Option berechnet der Kreditgeber allerdings einen Zinsaufschlag, der bis zu 45 Prozentpunkte ausmachen kann. Vorsicht Falle Aufschläge bei Kreditzinsen werden in Prozentpunkten und nicht in Prozent angegeben. Dadurch wirken sie unbedeutender, als sie wirklich sind. Nehmen wir einmal an, Sie haben 6 / 22

7 einen Kredit aufgenommen und zahlen dafür 3 % Zinsen, was insgesamt ca ausmacht. Nun wird ein Aufschlag von 25 Prozentpunkten berechnet. Der Zinssatz beträgt dann 3,25 %, so dass Sie rund bezahlen müssen. Eine andere Form des kündbaren Festzinsdarlehens sieht vor, dass Sie sich die Option, den Kredit bei bestimmten Situation zu kündigen, regelrecht erkaufen. So können Sie sich beispielsweise das Recht erkaufen, den Kredit bei Arbeitslosigkeit oder Erwerbsunfähigkeit zu kündigen. Der Kreditgeber wird dann eine einmalige Gebühr von 250 bis 350 von Ihnen verlangen. Variable Darlehen Wie der Name schon sagt, handelt es sich bei den variablen Darlehen um Kredite ohne Zinsbindung. Hier kann sich der Zinssatz laufend ändern meist geschieht dies in einem Rhythmus von drei oder sechs Monaten. Ändert sich der Zinssatz können Sie das Darlehen auch teilweise oder komplett tilgen. In den meisten Fällen zahlen Sie mit der normalerweise quartalsweise fälligen Rate lediglich die Zinsen. Die eigentliche Tilgung des Darlehens bestimmen Sie mit Ihren Zahlungen ebenfalls meist zum Quartalsende selbst, wobei natürlich eine Untergrenze vereinbart werden kann. Der Zinssatz bei diesen Darlehen richtet sich nach dem sogenannten EURIBOR. Diese Abkürzung steht für Euro Interbank Offered Rate. Der EURIBOR spiegelt die durchschnittlichen Zinssätze wieder, zu denen sich europäische Banken untereinander Anleihen in Euro gewähren. Dabei gelten je nach Laufzeit (von einer Woche bis 12 Monate) unterschiedliche Sätze. Je nach Kreditinstitut wird der dreimonatige oder sechsmonatige EURIBOR zugrunde gelegt. Sie können den aktuellen EURIBOR im Internet unter einsehen. Die Banken erheben auf den EURIBOR einen Aufschlag und errechnen daraus den Zinssatz für variable Darlehen. Wichtig: Wer sich für ein variables Darlehen entscheidet, muss die Zinsentwicklung im Auge behalten. Dann kann er von den Schwankungen profitieren. Ist die Zinslage günstig kann auch darüber nachgedacht werden, das variable Darlehen durch ein Annuitätendarlehen abzulösen. Volltilgerdarlehen Normalerweise steht bei der Kreditauswahl die Höhe der regelmäßigen Belastung im Vordergrund. Beim Volltilgerdarlehen sieht es etwas anders aus. Hier legen Sie fest, in welchem Zeitraum das Darlehen abgelöst sein soll. Sie erhalten dann ein Festzinsdarlehen, das Sie mit fest vereinbarten Raten bedienen, die so hoch sind, dass das Darlehen am Ende der vereinbarten Laufzeit getilgt ist. Bei einem Volltilgerdarlehen von 15 Jahre sind sie also in 15 Jahren schuldenfrei (wenn keine anderen Verbindlichkeiten bestehen). Allerdings kann man solche Darlehen meist nur mit einer Laufzeit von maximal 20 Jahren erhalten. Sie umgehen mit diesem Modell die Gefahr, bei einer Anschlussfinanzierung einen weitaus 7 / 22

8 höheren Zins zahlen zu müssen, als beim Festzinsdarlehen vereinbart war. Außerdem können Sie schon jetzt kalkulieren, wann Sie die Schulden los sind. Allerdings müssen Sie dafür auch recht hohe Monatsraten verkraften können. Wenn auch die Konditionen geringfügig günstiger sind als beim Festzinsdarlehen, so muss man doch die gesamte Kreditsumme und Zinszahlung innerhalb einer relativ kurzen Zeit erledigen. Wenn Sie aber ein Volltilgerdarlehen finanzieren können, sparen Sie natürlich einen beträchtlichen Betrag an Zinsen. Während Festzinsdarlehen häufig über 30 Jahre und mehr laufen, haben Sie meist nach maximal 20 Jahren Ihre Schulden bezahlt und brauchen für keine weiteren 10 Jahre Zinsen zahlen. Das kann durchaus einen fünfstelligen Betrag ausmachen. Noch nie waren die Zinsen für Häuslebauer oder -käufer günstiger als heute. Darum lohnt es sich auch, über sogenannte Forward-Darlehen nachzudenken, wenn es um die Anschlussfinanzierung einer Immobilie geht. In vielen Fällen ist diese Darlehensform vorteilhafter als eine Umschuldung, die sonst in Anspruch genommen werden könnte. Was ist ein Forward-Darlehen? Vereinfacht ausgedrückt ist ein Forward-Darlehen ein Darlehen, das erst in der Zukunft gewährt wird, dessen Zinsen aber bereits jetzt festgeschrieben werden. Forward-Darlehen sind für jene interessant, bei denen die Zinsbindung der laufenden Finanzierung in den nächsten Monaten endet. Die Spanne vom Vertragsabschluss für das Darlehen bis zur Ausführung des Vertrages kann bis zu 60 Monate betragen (in seltenen Ausnahmen sogar 66 Monate) und wird zwischen den Vertragspartnern festgelegt. Diese Zeit wird als Forward-Periode bezeichnet. In der Forward-Periode fallen keinerlei Kredit- oder Bereitstellungszinsen an. Was haben Sie davon? Zugegeben, ein wenig ist das Forward-Darlehen eine Wette zwischen Darlehensgeber und -nehmer. Denn da jetzt schon der Zinssatz für ein Darlehen in der Zukunft festgelegt wird, weiß keiner der beiden Vertragspartner, wie sich bis zur Auszahlung des Darlehens die Zinsen entwickeln. Steigen die Zinsen, gewinnt der Darlehensnehmer, denn ihm wird ein günstigerer Zinssatz garantiert. Fallen die Zinsen allerdings, zahlt der Darlehensnehmer drauf, denn er muss jetzt den vereinbarten höheren Zinssatz zahlen. Je länger, desto teurer Natürlich lassen sich die Banken auf solche Wetten nicht ohne Absicherung ein. Sie verlangen für jeden Monat der Forward-Periode einen Zinszuschlag. Derzeit liegt dieser um die 03 %. Das bedeutet für Sie: Zuschla g bei Monat Monat Monat 8 / 22

9 Forward -Period e von Zuschla g pro Monat Darlehe nszusch lag e e e , , Monat Monat Monat e e e Darlehe 1, 1, 1, 1, 2, 1, 1, 2, nszusch lag Tipp: Fragen Sie bei Ihrer Bank genau nach den Konditionen für das Forward-Darlehen. Einige Kreditinstitute verzichten auch für einige Monate auf Zuschläge. Wichtig: Der Forward-Zuschlag erhöht den für die gesamte Darlehenslaufzeit zu zahlenden Zinssatz. Es handelt sich also nicht um eine Einmalzahlung für den Kredit. Die derzeitigen Zuschläge sind äußerst moderat. Wenn man sich das Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt anschaut und die recht geringen Zuschläge betrachtet, kann man eigentlich bei einem Forward-Darlehen derzeit nur wenig falsch machen. Dennoch ist nicht auszuschließen, dass man letztlich doch noch Verlust macht. Denn einen Vorteil hat man nur, wenn die Zinsen für die Darlehen steigen. Beispiel: Sie schließen einen Forward-Vertrag mit Fälligkeit in 4 Jahren ab. Der Zinssatz beträgt 3,0 % plus 03 % pro Monat der Forward-Periode = 1,44 %. Insgesamt also 4,44 %. Sollte sich der Zinssatz innerhalb der nächsten vier Jahre nicht ändern, müssten Sie also für Ihr Darlehen 1,44 % mehr bezahlen. Steigt der Zinssatz um 1,5 Prozentpunkte wären Sie jedoch bereits in der Gewinnzone und hätten einen Zinsvorteil von 56 Prozentpunkten. Das Forward-Darlehen ablehnen? Wenn man sich nach Ablauf der Forward-Periode mit Abschluss eines regulären Darlehensvertrags besser stehen würde, könnten Sie auf die Idee kommen, den Forward-Kredit einfach nicht anzunehmen. Aber darüber haben die Banken natürlich auch nachgedacht. Deshalb gilt bei Nichtabnahme des Darlehens eine Strafzahlung, ähnlich der Vorfälligkeitsentschädigung bei einem vorzeitig abgelösten Kredit. Da das Forward-Darlehen letztlich ein ganz normales Darlehen ist, müssen Sie übrigens auch hier mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen, die die Bank verlangen kann, wenn Sie das Darlehen vorzeitig ablösen wollen. 9 / 22

10 Abwarten? Je kürzer die Forward-Periode ist, umso besser für Sie. Der Aufschlag auf den Zinssatz wird dadurch natürlich geringer ausfallen. Außerdem könnten die normalen Zinsen für Baudarlehen weiter sinken, so dass sich Ihr Warten dann doch doppelt gelohnt hätte. Umgekehrt kann aber der Zinssatz während Ihrer Wartezeit auch steigen. Dann dürfte der erhöhte Zinssatz den ersparten Zuschlag schnell wieder ausgleichen. Beispiel: Sie nehmen ein Forward-Darlehen für 60 Monate auf. Der Zinssatz beträgt 3,00 % plus Forward-Zuschlag (03 %/Monat Forward-Periode) 1,8 % = 4,8 %. Ein Jahr später könnten sich beispielsweise folgende Konstellationen ergeben: Forward-Periode: 48 Monate, bei 03 % pro Monat Forward-Periode = 1,44 % Forward-Zins. Bei unverändertem Zinssatz (3 %) ergibt sich ein Gesamtzinssatz von 4,44 % und Sie sparen 36 Prozentpunkte. Steigt der Zinssatz auf 4 % ergibt sich ein Gesamtzinssatz von 5,44 % und Sie stehen sich um 64 Prozentpunkte schlechter als bei einem Abschluss vor einem Jahr. Wann ist ein Forward-Darlehen sinnvoll? Empfehlenswert ist ein Forward-Darlehen generell, wenn die Zinsen niedrig sind und damit zu rechnen ist, dass diese in der nächsten Zeit wieder steigen werden. Allerdings ist es hier häufig schwer, Prognosen aufzustellen. Überlegenswert ist ein Forward-Darlehen beispielsweise, wenn für Ihren Immobilienkredit die Zinsbindung in absehbarer Zeit ausläuft. Sie haben dann die Möglichkeit bei Ihrer Bank umzuschulden oder eben eine andere Finanzierungsform zu wählen. Abgesehen davon, dass sich die Vorteile des Forward-Darlehens relativ einfach berechnen lassen, verbessert es aber auch Ihre Verhandlungsposition bei der Bank, wenn sie mit dieser die Umschuldung diskutieren. Muss die Immobilie, für die das Forward-Darlehen gedacht war, verkauft werden, ergibt sich eine durchaus problematische Situation: Zunächst muss der noch bestehende Kredit für die Immobilie abgelöst werden, wofür die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Außerdem muss eine Gebühr für die Nichtabnahme des Forward-Darlehens gezahlt werden. Um Ihnen die Entscheidung zu erleichtern, haben wir hier eine kleine Checkliste zusammengestellt, an der Sie sich orientieren können. Spricht für Spricht ein gegen ein Forward-Darl Forward-Darl ehen: ehen: Steigende Zinsstagnatio 10 / 22

11 Zinsen sind zu erwarten. Verkauf der Immobilie ist nicht vor Ablauf der Kreditbedienu ng geplant. Die Zahlung der Forward-Rate n ist gesichert. Sie möchten eine möglichst hohe Planungssich erheit in Ihren Finanzangele genheiten haben. n oder -senkung ist zu erwarten. Verkauf der Immobilie ist vor Ablauf der Kreditbedienu ng geplant. Die Zahlung der Forward-Rate n kann problematisch werden. Wie die verschiedenen Kreditvarianten, die wir vorgestellt haben, zeigen, ist der Markt für Finanzierungsmodelle für Immobilien recht groß. Hinzu kommt, dass die einzelnen Kreditanbieter (Banken, Sparkassen, Bausparkassen usw.) die unterschiedlichsten Konditionen für die einzelnen Modelle anbieten und immer wieder neue Varianten auf den Markt kommen. Für den Privatmann wird es deshalb immer schwerer, diesen Markt zu überschauen und die für ihn günstigste Finanzierungsform zu finden. Darum werden immer häufiger sogenannte Baugeldvermittler eingeschaltet. Der Baugeldvermittler vergibt selbst keine Kredite. Er tritt in der Funktion eines Maklers auf, der den Kontakt zwischen Kredit-Suchendem und Kreditgeber herstellt. Er unterhält dabei Kontakte zu vielen Kreditgebern und vergleicht deren Angebote mit den Vorgaben des Kredit-Suchenden. Der Baugeldvermittler schlägt dann die interessantesten Produkte vor und der Kredit-Suchende fällt seine Entscheidung. Kommt es zu einem Abschluss, erhält der Baugeldvermittler vom Kreditgeber eine Provision. Hier besteht natürlich die Gefahr, dass der Vermittler die Kreditvarianten favorisiert, die ihm die höchste Provision einbringen. In den meisten Fällen haben die Vermittler aber mit fast allen Kreditgebern, die sie vertreten die gleichen Provisionssätze vereinbart. Außerdem würden überzogene Provisionen sich auf den Zinssatz des Angebotes des Kreditgebers niederschlagen. Das Produkt würde dann zu teuer 11 / 22

12 und es käme zu keinem Abschluss. Wie in jeder Branche gibt es aber leider auch unter den Baugeldvermittlern schwarze Schafe. Sie sollten deshalb sehr genau prüfen, ob Sie sich an einen Vermittler wenden wollen. Einen Anhaltspunkt können hier Testurteile von Fachzeitschriften oder Fachforen im Internet bieten. Im Internet findet man auch Rankings der besten Angebote solcher Makler. Wenn Sie die Dienste eines Baugeldvermittlers in Anspruch nehmen wollen, sollten Sie auf die folgenden Punkte besonders achten: Grundsätzlich erhält der Vermittler seine Provision bei Abschluss vom Kreditgeber. Verlangt der Vermittler von Ihnen irgendwelche Gebühren, sollten Sie die Finger von der Sache lassen. Auf der Internetseite oder im Prospektmaterial des Vermittlers können Sie ersehen, mit wie vielen Kreditanbietern er korrespondiert. Bei Vermittlern mit weniger als 20 Kontakten ist Vorsicht geboten. Der Berater spricht mit Ihnen das Finanzierungsmodell durch und entwickelt mit Ihnen die für Sie zugeschnittene Darlehensstruktur. Vorsicht, wenn der Vermittler gleich ein fertiges Konzept aus der Tasche zieht und Sie nur davon überzeugen will. Auf der Basis des gemeinsam erarbeiteten Konzeptes legt Ihnen der Vermittler verschiedene Angebote vor. Kann er nur eine Offerte unterbreiten, kann dies bedeuten, dass er nur ein bestimmtes Modell verkaufen will oder zu wenige Kontakte auf dem Markt hat. Bei der Beratung wird kein Druck auf Sie ausgeübt. Der Vermittler oder seine Mitarbeiter erklären Ihnen alle offenen Fragen höflich, umfassend und kompetent. In vielen Fällen erhalten die Baugeldvermittler von den Kreditgebern Sonderkonditionen, so dass ein Kredit über den Vermittler tatsächlich günstiger sein kann als der direkte Abschluss bei der Bank. Doch das muss nicht der Fall sein. Falls Sie einen Baugeldvermittler einschalten, sollten Sie deshalb zusätzlich selbst nach weiteren günstigen Angeboten suchen. Zur Finanzierung eines Immobilienkaufs oder -baus benötigt man fast immer Fremdkapital. Wenn auch die Konditionen derzeit günstig sind, so kostet das Darlehen immer noch Zinsen, die man sich eigentlich gerne sparen würde. Darum stecken viele zusätzliche Gelder in den Abtrag des Kredits. Dabei kommt die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung ins Spiel. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die die Bank von Ihnen verlangt, wenn Sie ein Festzinsdarlehen vorzeitig kündigen wollen. Das Festzinsdarlehen Zur Immobilienfinanzierung werden meist Festzinsdarlehen genutzt. Dabei handelt es sich um einen Kredit, für den die Bank für den vereinbarten Zeitraum den gleichen Zins garantiert. Schwankungen des Zinsniveaus werden also nicht an den Kunden weitergegeben. Das hat für den Kreditnehmer den Vorteil, dass er feste Größen hat mit denen er seine monatliche 12 / 22

13 Belastung kalkulieren kann. Das Festzinsdarlehen können Sie ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses vor Ablauf der Zinsfestschreibungszeit nicht kündigen. Das geht aus 490 Abs. 2 BGB hervor. (2) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag, bei dem der Sollzinssatz gebunden und das Darlehen durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht gesichert ist, unter Einhaltung der Fristen des 488 Abs. 3 Satz 2 vorzeitig kündigen, wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind. Ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Darlehensnehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat. Der Darlehensnehmer hat dem Darlehensgeber denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung entsteht (Vorfälligkeitsentschädigung). Ein vorzeitiges Interesse an der Vertragsbeendigung und Rückzahlung des Darlehens kann beispielsweise gegeben sein, wenn Sie Ihre Immobilie weiterverkaufen wollen. Auch wenn die Bank eine Aufstockung des Kredits ablehnt, wäre dies ein Grund, der eine vorzeitige Kündigung des Kreditvertrages ermöglicht. Nun kann es aber sein, dass zum Zeitpunkt, zu dem der Kredit abgelöst wird die Bank nur Darlehen zu einem niedrigeren Zinssatz verkaufen kann. Dadurch würde für die Bank ein Verlust gegenüber dem beendeten Vertrag entstehen, für den sie einen Ausgleich verlangen kann. Diesen Ausgleich nennt man Vorfälligkeitsentschädigung. Kann ein Kredit auch ohne Vorfälligkeitsentschädigung beendet werden? Nach dem Gesetz ( 489 Abs. 1 BGB) gibt es zwei Ausnahmen, bei denen ein Festzinsdarlehen vorzeitig gekündigt werden kann, ohne dass die Bank hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann. (1) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen, 1. wenn die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit endet und keine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz getroffen ist, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat frühestens für den Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet; ist eine Anpassung des Sollzinssatzes in bestimmten Zeiträumen bis zu einem Jahr vereinbart, so kann der Darlehensnehmer jeweils nur für den Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet, kündigen; 2. in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs. Neben dieser gesetzlichen Regelung können Sie aber auch mit Ihrer Bank vereinbaren, dass 13 / 22

14 diese Ihnen ein vorzeitiges Kündigungsrecht einräumt, ohne dass hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Denkbar ist auch, dass die Bank Sie nicht ausreichend oder fehlerhaft über Ihr Widerrufsrecht informiert hat. Auch dann können Sie das Festzinsdarlehen ablösen, ohne dass die Bank hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann. Wenn die Bank kündigt Sollte die Bank das Festzinsdarlehen kündigen etwa, weil Sie mit der Ratenzahlung in Rückstand geraten sind kann sie keine Vorfälligkeitsentschädigung geltend machen. Allerdings sind Sie damit noch nicht aus dem Schneider. Denn wenn der Bank durch die Kündigung ein Schaden entsteht, kann sie hierfür Schadenersatz geltend machen. Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung? Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, die Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen, bei denen unterschiedliche Kriterien zugrunde gelegt werden. Bei der Aktiv-Aktiv-Berechnung geht die Bank davon aus, dass sie das Geld, das Sie zurückzahlen weiter verleiht. Erhält der neue Kunde einen günstigeren Kredit als Sie, entsteht ihr ein Schaden, den sie durch die Vorfälligkeitsentschädigung ausgleicht. Meist wählen die Banken aber eine andere Basis, um die Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen. Dabei geht man davon aus, dass die Bank für das von Ihnen zurückgezahlte Geld Wertpapiere kauft, um den Zinsverlust auszugleichen (sogenannte Aktiv-Passiv-Methode ). Da die Erträge bei den Wertpapieren sehr unterschiedlich sein können, hat der Bundesgerichtshof festgelegt, dass die Banken zur Berechnung die aktuellen Konditionen für Hypothekenpfandbriefe zugrunde legen müssen (Urteil vom Aktenzeichen XI ZR 27/00). Bei der Berechnung muss die Bank auch etwaige Sondertilgungsvereinbarungen berücksichtigen. Haben Sie nämlich ein Sondertilgungsrecht, würde dies die Zinserträge der Bank auch schmälern. Die Bank muss bei der Berechnung auch zukünftige Sondertilgungsrechte berücksichtigen (Urteil des Bundesgerichtshofs vom , Aktenzeichen VI ZR 388/14). Die Banken sind außerdem verpflichtet, statt des vereinbarten Zinssatzes aber dem Tag der Rückzahlung einen gestaffelten Zinssatz zugrunde zu legen. Die Vorfälligkeitsentschädigung wird immer zum Tag der Rückzahlung nicht zum Tag der Kündigung ermittelt. Im mit der Bank vereinbarten Zinssatz ist auch ein Risikoanteil enthalten. Je besser Ihre Bonität, umso geringer ist dieser Anteil (meist zwischen 01 und 1 %/Jahr). Er soll das Risiko abdecken, dass das Darlehen nicht zurückgezahlt wird. Wird das Darlehen aber vorzeitig zurückgezahlt, entfällt das Risiko der Bank auf Verlust wegen Nichtrückzahlung. Auch dies muss sie zu Ihren Gunsten bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung 14 / 22

15 berücksichtigen. Außerdem muss die Bank zu Ihren Gunsten berücksichtigen, dass sie nach der Rückzahlung keine Verwaltungskosten für das Darlehen hat. Hierfür wird meist ein Festbetrag pro Jahr berücksichtigt, der bis zu 1500 betragen kann. Zu Ihrem Nachteil kann die Bank aber für Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung eine Gebühr verlangen. Es gibt keine gesetzliche Regelung, wie hoch diese Gebühr sein kann. Es gibt Banken, die hierfür bis zu 3000 verlangen. Fast immer trägt man länger an einem Kredit ab, als die Zinsbindung des Darlehens reicht. Läuft die Zinsfestschreibung aber aus, muss eine Anschlussfinanzierung durchgeführt werden. Wenn es um diese Anschlussfinanzierung geht, sollten Sie sich so verhalten, als würden Sie einen neuen Kredit aufnehmen. Sich darauf zu verlassen, dass die Bank, bei der Ihr Darlehen abgeschlossen wurde, Ihnen auch für die Anschlussfinanzierung die besten Konditionen liefert, kann ein Irrtum sein, der Sie teuer zu stehen kommt. Tipp: Wer mit der Anschlussfinanzierung bis zur letzten Minute wartet, hat in den meisten Fällen schon verloren. Es lohnt sich, schon drei Jahre vor Ende der Zinsbindung darüber nachzudenken, wie die Anschlussfinanzierung geregelt werden soll. Der große zeitliche Vorlauf kann Ihnen beispielsweise mit Hilfe eines sogenannten Forward-Darlehens eine Menge Geld sparen. Das Forward-Darlehen ist eigentlich ein Annuitäten-Darlehen mit einer langen Vorlaufzeit (bis zu 5 Jahre). In dieser Vorlaufzeit auch als Forward-Periode bezeichnet - fallen keine Bereitstellungszinsen an. Das gibt Ihnen die Möglichkeit, günstige Zinskonditionen für spätere Zeiten festschreiben zu lassen. Allerdings müssen Sie auch hier mit einem spitzen Bleistift rechnen, denn natürlich verlangt der Kreditgeber von Ihnen eine Aufschlag auf den Zinssatz. Diese liegt meist bei 01 % pro Monat Forward-Periode. Bei einem Forwardkredit von 5 Jahren müssen Sie also mit einem Zuschlag von um die 6 % rechnen. Da die Zinsen derzeit sehr günstig sind, sollten Sie überlegen, ob es sich für die Anschlussfinanzierung rechnet, wenn Sie jetzt ein Forward-Darlehen aufnehmen und nach Ablauf der Zinsbindung Ihren alten Kredit umschulden. Wichtig Achten Sie darauf, ob Sie ein echtes und unechtes Forward-Darlehen aufnehmen. Dies wirkt sich nämlich auf die Zinsbindung aus. Bei einem unechten Forward-Darlehen beginnt der Ablauf der Zinsbindung nämlich noch mit dem Tag des Abschlusses. Haben Sie beispielsweise ein Forward-Darlehen mit einer fünfjährigen Zinsbindung abgeschlossen und erhalten das Darlehen 15 / 22

16 nach drei Jahren ausgezahlt, verbleiben nur noch zwei Jahre Zinsbindung. Anders beim echten Forward-Darlehen. Hier beginnt die Zinsbindung mit der Auszahlung der Zins ist dann also für fünf Jahre garantiert. Haben Sie keinen Forwardkredit abgeschlossen sollten Sie sich mindestens ein halbes Jahr besser noch ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung um einen Anschlusskredit für das Darlehen bemühen, dessen Zinsfestschreibung dann endet. Hier müssen Sie auch nicht mehr damit rechnen, dass Sie einen Aufschlag zahlen müssen, weil der Kredit erst sechs bis zwölf Monate später in Anspruch genommen wird. Bestehen Sie bei der Bank darauf, dass Ihnen dieser Zeitraum als bereitstellungsfreie Zeit ohne zusätzliche Kosten eingeräumt wird. In den meisten Fällen wird Ihnen das gelingen. Wenn Ihnen Ihre Bank eine Prolongation (Verlängerung) des bestehenden Kredits vorschlägt, sollten Sie diese natürlich in Ruhe prüfen. Es kann durchaus sein, dass sich das Angebot für Sie rechnet. Wenn Sie die neuen Konditionen mit den Daten des bestehenden Darlehens vergleichen, müssen Sie bei der Festlegung der Anfangstilgung aufpassen. Diese sollte deutlich höher sein als bei auslaufenden Darlehen. Denn der Tilgungsanteil gilt immer nur für die erste Rate. Danach steigt sie kontinuierlich an. Wenn Sie beispielsweise bei Ihrem Darlehen, dessen Zinsbindung ausläuft, vor zehn Jahren mit einer Tilgung von einem Prozent begonnen haben, dürften Sie jetzt bei einer Tilgung zwischen zwei und drei Prozent liegen. Sie würden also Ihren Tilgungsanteil bei der Prolongation wieder heruntersetzen, wenn Sie 1 % Tilgung vereinbaren. Dadurch wird die Laufzeit aber länger und die Bank erhält mehr Zinsen. Wer ein Darlehen aufnehmen will und die eigene Immobilie als Sicherheit stellt, solle darauf achten, dass das Kreditinistitut oder die Bausparkasse Ihnen keine Kosten für die Wertermittlung der Immobilie in Rechnung stellt. Denn dies ist nach einem Entscheid des Oberlandesgerichts Celle nicht zulässig (Beschluss vom Aktenzeichen 13 W 49/10). In dem Streitfall klagte die Verbraucherzentrale NRW gegen die BHW-Bausparkasse. Bei vielen Banken oder Bausparkassen ist es nämlich üblich geworden, vom Antragsteller eines Kredits die Übernahme der Kosten für eine Objektschätzung zu verlangen. In den Verträgen spricht man dann häufig von "Schätzkosten", "Wertermittlungsgebühren" oder "Kosten für die Objektbesichtigung". Hier sprechen wir nicht von irgendwelchen Kleinbeträgen - für die Wertermittlung können schnell mehrere Hundert Euro fällig werden. Die Verbraucherzentrale NRW verweist hier jedoch auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Dieser stellte im Tenor fest, dass Bankentgelte unzulässig sind, wenn der Kunde hierfür keine Dienstleistung der Bank erhält. Die Bestimmung des Wertes einer Immobilie liege aber nicht im Interesse des Kunden. Sie sei einzig und allein im Sinne der Bank. 16 / 22

17 Die für die Wertermittlung entstehenden Kosten dürften deshalb nicht auf den Kredit-Antragsteller abgewälzt werden. Die Verbraucherzentrale NRW war deshalb in den letzten Jahren mit zahlreichen Abmahnungen und Klagen gegen verschiedene Geldinstitute vorgegangen. Den Verbraucherschützern wurde es durchaus nicht leicht gemacht. So musste man bis vors Oberlandesgericht Düsseldorf ziehen, um klarzustellen, dass eine Volksbank bei der Vergabe von Krediten an Privatkunden in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen keine Schätz- oder Besichtigungsgebühren erheben darf. (Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom , Aktenzeichen: I U 17/09) Auch die BHW-Bausparkasse war bereits vom Landgericht Hannover wegen des Kassierens von Gebühren für die Wertermittlungen verurteilt worden (Landgericht Hannover vom Aktenzeichen 18 O 346/07). Die BHW nahm das Urteil zwar an - erhob aber weiter die Gebühren und nahm nur äußerliche, aber keine inhaltlichen Veränderungen ihrer AGBs vor. Doch das Oberlandesgericht Celle war nicht bereit, solche kosmetischen Tricks zu akzeptieren. Sie verhängte ein Ordnungsgeld in Höhe von gegen die BHW und stellte grundsätzlich fest: 1. Bankgebühren sind nur zulässig, wenn das Institut dem Kunden dafür eine Dienstleistung erbringt. 2. Holt eine Bank ein Immobilien-Wertgutachten ein, das der eigenen Absicherung dienen soll, bevor die Bank dem Kunden ein Darlehen gewährt, so dürfen dem Kunden hierfür keine Kosten in Rechnung gestellt werden, da das Gutachten allein im Interesse der Bank liegt. 3. Das Gleiche gilt für Darlehen gewährende Bausparkassen. Die Richter stellten in ihrer Urteilsbegründung fest, dass die Umformulierung entsprechender Passagen der AGB darauf schließen ließen, das Urteil des Landgerichts Hannovers zu unterlaufen. Darum sah sich das Oberlandesgericht Celle gezwungen, ein Ordnungsgeld von gegen die Bausparkasse zu verhängen. Alle Kunden, die in den vergangenen Jahren Hunderte von Euro für ein Wertgutachten bezahlen mussten, sollten ihr Geld zurückzufordern. Entsprechende kostenlose Musterbriefe stellt die Verbraucherzentrale NRW unter zur Verfügung. Der Bundesgerichtshof hat bereits am in zwei Urteilen festgestellt, dass die Banken bei Privatkunden keine Bearbeitungsgebühren für Darlehen verlangen dürfen (Aktenzeichen XI ZR 405/12 und XI ZR 170/13). In einem Urteil am hat das gleiche Gericht entschieden, dass für die Verjährung der Ansprüche eine Frist von zehn Jahren gilt. Sie sollte also unbedingt Ihre Unterlagen prüfen, ob Sie nicht von Ihrer Bank einige Euros zurückverlangen können. 17 / 22

18 Darum geht es Die Richter des BGH haben entschieden, dass bei sogenannten Verbraucherkrediten keine Bearbeitungsgebühren berechnet werden dürfen. Betroffene haben das Recht, die Gebühren zurückzuverlangen, wenn die Ansprüche nicht verjährt sind. Verbraucher ist der Privatmann. Wenn Sie also einen Kredit für Ihr Haus aufgenommen haben und dies keinen gewerblichen Hintergrund hat, haben Sie ein Recht die abgeführten Gebühren von Ihrer Bank zurückzufordern. Im Einzelnen bedeutet das Kredite aus den Jahren 2012 bis 2014: Die Ansprüche auf Rückzahlung sind noch nicht verjährt Sie können diese von der Bank zurückfordern. Kredite aus dem Jahr 2011: Sie müssen Ihre Ansprüche bis spätestens geltend machen. Weigert sich die Bank, zu zahlen, müssen Sie noch in diesem Jahr einen Mahnbescheid beantragen, sich an einen Ombudsmann wenden oder Klage einreichen. Kredite aus den Jahren 2005 bis 2010: Sie haben noch einen Rückzahlungsanspruch, wenn Sie die Bearbeitungsgebühren bis zum zurückfordern und notfalls gerichtlich geltend machen. Kredite aus November und Dezember 2004: Hier können Sie noch Forderungen geltend machen, wenn Sie innerhalb von 10 Jahren die Forderung an die Bank stellen und notfalls gerichtlich geltend machen. (Beispiel: Kredit wurde am gewährt Fristablauf ) Kredite, die früher abgeschlossen wurden: Die Ansprüche sind verjährt. Wir reden hier durchaus von zum Teil beträchtlichen Summen. Gebühren von 2 bis 3 % der Kreditsumme sind durchaus üblich. Bei einem Kredit von reden wir hier also von bis / 22

19 Einen Haken hat die Sache allerdings noch. Denn wenn Sie den Kredit als Unternehmer beantragt haben, können Sie keine Gebühren zurückfordern. Man stuft Sie als Unternehmer ein, wenn Sie den Kredit für ein Mietshaus benötigt haben. Werden allerdings nur wenige Wohnungen vermietet, werden Sie nicht als Unternehmer angesehen. Doch was heißt wenige Wohnungen? Hier sind sich die Richter auch nicht einig. Sie sollten also auf jeden Fall die Gebühren erst einmal zurückverlangen. Weigert sich die Bank zu zahlen, weil sie Sie als Unternehmer einstuft, sollten Sie sich zunächst anwaltlich beraten lassen, bevor Sie weitere Schritte unternehmen. Schritt 1: Vertrag prüfen Holen Sie zunächst einmal den Vertrag hervor und prüfen Sie, ob Sie noch einen Rückforderungsanspruch haben (siehe Tabelle oben). Besteht der Anspruch, prüfen Sie, ob Ihnen die Gebühren durch eine allgemeine, einseitige Vereinbarung der Bank auferlegt wurden. Das ist der Fall, wenn eine entsprechende Vereinbarung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Bank zu finden ist. Entscheidend sind dabei natürlich die AGB zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. die Abrechnung von Gebühren im Vertragsformular vorgedruckt vorhanden ist. bei einem Onlinevertrag die entsprechenden Passagen beim Kreditgeber standardmäßig hinterlegt sind. Steht dort also, dass Sie an die Bank neben der Tilgung und den Zinsen auch eine einmalige Bearbeitungsgebühr oder ein einmaliges Bearbeitungsentgelt zahlen mussten, können Sie die Bank zur Kasse bitten. Die Regelung verstößt gegen 307 Abs. 1 und 2 BGB und ist deshalb unwirksam. Wichtig: Meist wird die Gebühr vom Kreditbetrag abgezogen, so dass Sie keinen Überweisungsbeleg für die Summe finden werden. Einen Nachweis der Zahlung ergibt sich dann aber auch aus dem Überweisungsbetrag der Bank. Außerdem befinden sich die Nachweise über die Bankgebühren auch in Ihren Unterlagen. Neben der von Ihnen verlangten Gebühr haben Sie auch einen Anspruch auf eine Verzinsung der zu Unrecht einbehaltenen Gelder. Diese dürfen bis zu 5 % über dem Basiszins der Europäischen Zentralbank liegen. 2. Schritt: Forderung an die Bank Haben Sie festgestellt, dass Sie einen Anspruch gegenüber der Bank haben, schreiben Sie sie an und verlangen Sie das Geld zurück. Der Brief könnte beispielsweise so aussehen: Absender: Ihr Vor- und Nachname sowie Ihre Anschrift 19 / 22

20 Empfänger: Anschrift der Bank Betreff: Darlehensvertrag vom [Datum], Aktenzeichen: [Aktenzeichen] Bezug: Rückforderung der Kreditbearbeitungsgebühren zum oben genannten Darlehensvertrag Sehr geehrte Damen und Herren, am [Datum] habe ich den im Betreff genannten Darlehensvertrag mit Ihrem Hause abgeschlossen. Der Vertrag beläuft sich auf eine Darlehenssumme von [Summe des Darlehens] Euro. Sie haben für Bearbeitung des Kredits eine Gebühr von [Summe der Gebühr] erhoben. Hierfür fehlt es jedoch an einem Rechtsgrund. Wie sich nicht zuletzt aus der jüngsten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ergibt, haben Sie lediglich Anspruch auf einen Zins, aus dem auch die entstehenden Kosten des Kredits bestritten werden müssen. Eine Kreditbearbeitungsgebühr, die neben dem Zins verlangt wird, ist nicht zulässig. Die Forderung einer Kreditbearbeitungsgebühr stellt eine Preisnebenabrede dar, mit der ich unangemessen benachteiligt werde. Sie ist deshalb ungültig ( 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr.1 BGB). Diese Einschätzung wurde von Land- und Oberlandesgerichten im gesamten Bundesgebiet vertreten. In den Urteilen Az. XI ZR 405/12 und XI ZR 170/13 vom wurde dies vom Bundesgerichtshof bestätigt. Ich fordere Sie daher auf, die Bearbeitungsgebühr in Höhe von [Summe der Bearbeitungsgebühr] zuzüglich vier Prozent Zinsen seit Berechnung der Gebühr an mich zurückzuzahlen. Überweisen Sie den Betrag (Bearbeitungsgebühr und Zinsen) bis zum [Datum des Schreibens plus 21 Tage] auf mein Konto IBAN: [IBAN-Nummer] BIC: [BIC-Kennzeichen] Name der Bank: [Name der Bank] [Ort], den [Datum] Unterschrift Unterschriftenwiederholung 3. Schritt: Wenn die Bank sich weigert Weigert sich die Bank, Ihnen Ihre zu viel gezahlten Gelder zu erstatten, sollten Sie nicht aufgeben. Wenden Sie sich dann an den für die Bank zuständigen Ombudsmann. Die meisten Banken sind im Bankenverband zusammengeschlossen ( Hier sollten Sie zunächst nachschauen, ob Ihre Bank dem Verband angehört ( e-banken). Wenn ja, können Sie Ihre Beschwerde über ein Kontaktformular ( abgeben. Die Volks- und Raiffeisenbanken haben eine Beschwerdestelle, an die Sie Ihren Widerspruch richten können. Schicken Sie diese mit Kopien der nötigen Unterlagen an die 20 / 22

21 Kundenbeschwerdestelle beim Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken BVR Schellingstraße Berlin Die Sparkassen sind dem Deutschen Sparkassen- und Giroverband angeschlossen, der eine zentrale Beschwerdestelle und zusätzliche Beschwerdestellen in einzelnen Bundesländern unterhält. Wenden Sie sich hier an das für Sie gültige Bundesland oder, falls es hier keine Beschwerdestelle gibt, an die bundesweit gültige Adresse. Ausschlaggebend ist der Sitz der Sparkasse. Schlichtungsstellen der Sparkassen Bunde Deutscher sweit Sparkassen- und Giroverband Kundenbeschwerde stelle Baden Württe mberg Hesse n und Thürin gen Charlottenstraße Berlin Sparkassenverband Baden-Württemberg Schlichtungsstelle Am Hauptbahnhof Stuttgart Sparkassen- und Giroverband Hessen-Thüringen Schlichtungsstelle Bonifaciusstraße Erfurt Nieder Sparkassenverband sachse Niedersachsen n Schlichtungsstelle Schiffgraben Hannover Nordrh Kundenbeschwerde ein-we stelle bei dem stfalen Rheinischen Sparkassen- und LandesGiroverband teil 21 / 22