Wohnungsbau für die große Stadt

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1 Wohnungsbau für die große Stadt

2 In Hamburg wurden in den letzten Jahren zu wenige Wohnungen gebaut. Wir werden die Zahl der fertiggestellten Wohnungen steigern. Das Ziel sind 6000 neue Wohnungen pro Jahr davon sollen geförderte Wohnungen sein darunter auch solche für Haushalte mit mittlerem Einkommen. Aus dem Arbeitsprogramm des Senats Wir haben in den vergangenen Jahren strukturell zu wenige Wohnungen gebaut. Wir brauchen 6000 neue Wohnungen pro Jahr, um das entstandene Defizit auszugleichen Wohnungen zum Teil öffentlich gefördert, zum größeren Teil privat gebaut. Daran halten wir fest. Aus der Regierungserklärung des Ersten Bürgermeisters Olaf Scholz am 23. März 2011 Stand: 24. Februar 2014 Foto: Spahrbier 1

3 I. Wohnungsbestand I.1 Wohnungsbestand in Hamburg Die Einwohnerzahl Hamburgs wird weiter zunehmen. Prognosen besagen, dass bis zum Jahr 2030 möglicherweise die Zwei-Millionen-Grenze erreicht wird. Mit mehr als 1,7 Mio. Einwohnern (aktuell rd. 1,75 Mio. Einwohner, also Einwohner mehr als zum Zensusstichtag Mai 2011; damit hat Hamburg fast die Hälfte des statistischen Bevölkerungsschwunds wieder wettgemacht und ist auf dem Weg in Richtung 1,8 Mio. Einwohner) hat Hamburg heute etwa so viele Einwohner wie 1969 aber rund Wohnungen mehr (1969: ca ). Dennoch besteht in Hamburg wie in anderen Großstädten Wohnungsmangel. Der Wohnungsmangel in Hamburg ist aber in erheblichem Maße darauf zurückzuführen, dass man zehn Jahre lang zu wenig Wohnungen gebaut hat. Der gesamte Hamburger Wohnungsbestand (Wohnungen in Wohngebäuden) betrug nach Zensus 2011 am 9. Mai Wohneinheiten. Mit Wohnungen befindet sich der Großteil dieser Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern mit mehr als zwei Parteien. Insgesamt werden ca. 75% der Hamburger Wohnungen von Mietern bewohnt. Bei den Wohnungen in Mehrfamilienhäusern handelt es sich bei 87,4% um Mietwohnungen. Wohnungen nach Gebäudeart und Art der Nutzung (Quelle: Statistikamt Nord, Zensus 2011) Anzahl Wohnungen (Stand: 09. Mai 2011) davon vermietet Anzahl Wohnungen in % Wohnungsbestand gesamt ,9% davon in Einfamilienhäuser ,7% davon in Zweifamilienhäusern ,8% davon in Mehrfamilienhäusern (> 2 Wohneinheiten) ,4% Von den mehr als Wohnungen im Hamburger Bestand gehören rund dem städtischen Wohnungsbaukonzern SAGA GWG. Das entspricht ca. 14% des Hamburger Wohnungsmarktes. Über rund Wohnungen verfügen die Wohnungsbaugenossenschaften. Beide verlangen Mieten, die eher am unteren Rand des Preisniveaus liegen. Mit 71% sind die meisten Hamburger Wohnungen (inkl. Einfamilienhäuser) in Privatbesitz. Wohneinheiten (WE) nach Eigentümern (Stand: Nov. 2012) ca. in % Wohnungsbestand gesamt 100% davon Privateigentum 71% davon im Besitz von SAGA GWG 14% davon im Besitz von Wohnungsbaugenossenschaften 1 14% davon im Besitz der FHH 0,2% 1 Die Angabe umfasst ca. 90 bis 95% des Hamburger Genossenschaftswohnungsbestandes. Hinzu kommen kleinere Baugemeinschaften. 2

4 I.2 Sozialwohnungen in Hamburg Prognosen nach verringert sich der Bestand an Sozialwohnungen in Hamburg in den kommenden Jahren deutlich, weil viele Sozialwohnungen ihre Bindung verlieren. In den kommenden Jahren müssen also neue Sozialwohnungen gebaut werden, um dem Auslaufen der alten Bindungen entgegenzuwirken und um Mietpreissteigerungen zu dämpfen. Der Senat hat sich deshalb den Bau von 2000 neuen Sozialwohnungen pro Jahr zum Ziel gesetzt (siehe Arbeitsprogramm des Senats). Die neuen Sozialwohnungen haben in der Regel eine Mietpreis- und Belegungsbindung von 15 Jahren. Für bestimmte Zielgruppen (z.b. Rollstuhlbenutzer, Studierende) und Wohnformen (z.b. ambulante Wohnpflegegemeinschaften) gelten bis zu 30-jährige Bindungen. Aber auch nach Auslaufen der Bindung stehen die Wohnungen dem Wohnungsmarkt meist zu weiterhin günstigen Preisen zur Verfügung. In laufenden Mietverhältnissen sind Mieterhöhungen gemäß 558 BGB grundsätzlich nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und um maximal 15% in drei Jahren möglich. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete steht in Hamburg der Hamburger Mietenspiegel zur Verfügung. Nach dem Hamburger Mietenspiegel 2013 (Stichtag 1. April 2013) betrug die durchschnittliche Nettokalt-Miete im frei finanzierten Wohnungsbestand in Hamburg 7,56 Euro pro Quadratmeter. Die durchschnittliche Miete kürzlich ausgelaufener Sozialwohnungen liegt in der Regel deutlich darunter. Hinzu kommt, dass Wohnungen nach Auslaufen der Bindung mit ihren nach wie vor günstigen Mieten ihrem Marktanteil gemäß in den Mietenspiegel einfließen. Somit haben sie für den gesamten Markt eine mietpreisdämpfende Wirkung. Mit der Absenkung der Kappungsgrenze von 20% auf 15% zum 1. September 2013 hat Hamburg von einer Ermächtigung des Bundesgesetzgebers Gebrauch gemacht. Die SAGA GWG liegt mit einer Durchschnittsmiete von 5,92 Euro je m² Wohnfläche (Stand 31. Dezember 2013) deutlich unter der gewichten Durchschnittsmiete des Hamburger Mietenspiegels sowie noch unter der Eingangsmiete des ersten Förderwegs (i.d.r. 6,00 Euro je m 2 ). In der Regel weisen die Wohnungen von SAGA GWG auch nach Bindungsauslauf niedrigere Mieten auf als die anderer Eigentümer. Im Durchschnitt lag die Miete pro Quadratmeter (netto, kalt) im ungebundenen Bestand von SAGA GWG im Jahr 2012 bei rund 6,10 Euro. Auch die Wohnungsbaugenossenschaften schöpfen oftmals insbesondere bei Neuvermietungen die Mieterhöhungsspielräume nicht voll aus. II. Bestehende politische Instrumente II.1 Soziale Erhaltungsverordnung Soziale Erhaltungsverordnungen haben das Ziel, die soziale Zusammensetzung in einzelnen Bereichen oder Stadtteilen zu schützen. Mieter sollen in bestimmten Bereichen vor der Umwandlung ihrer Wohnungen in Eigentumswohnungen geschützt werden, vor dem Abriss ihrer Wohnungen oder vor Luxussanierungen, nach denen die Wohnungen für die bisherigen Mieter kaum noch zu bezahlen sind. Grundlage ist 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch, nach dem durch eine Erhaltungsverordnung Gebiete bezeichnet werden können, in denen der Rückbau, die Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen genehmigt werden müssen sowie 172 Abs. 1 Satz 4 Baugesetzbuch, auf dessen Grundlage Umwandlungen 3

5 von Miet- in Eigentumswohnungen in Sozialen Erhaltungsgebieten ebenfalls genehmigungsbedürftig sind. Soziale Erhaltungsverordnungen bestehen für die Gebiete Südliche Neustadt (seit 1995) sowie für St. Pauli und St. Georg (jeweils seit 2012), Sternschanze und Osterkirchenviertel (jeweils seit 2013). Für die Bereiche Eimsbüttel-Süd und Altona-Altstadt ist mit Inkrafttreten der Sozialen Erhaltungsverordnung im Jahr 2014 zu rechnen. Prüfungen laufen für die Gebiete Bahrenfeld-Süd und Ottensen, die Nördliche Neustadt sowie Borgfelde, Hamm und Horn. Vorüberlegungen werden für die nordwestlichen Wohngebiete Wilhelmsburgs sowie Barmbek-Nord, Barmbek-Süd und Dulsberg angestellt. In Gebieten der Sozialen Erhaltungsverordnung macht Hamburg seit 1998 durchgehend vom Instrument der o.g. Umwandlungsverordnung Gebrauch. Die in Zuständigkeit der Länder zu erlassende Rechtsverordnung sieht vor, dass Begründungen von Wohneigentum oder Teileigentum (z.b. Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung) in diesen Gebieten genehmigungspflichtig sind. Soziale Erhaltungsverordnungen haben sich in Kombination mit der Umwandlungsverordnung bewährt und erheblich dazu beigetragen, Luxusmodernisierungen und Umwandlungsprozesse zu beschränken bzw. gänzlich zu unterbinden. Auf nachteilige Änderungen der Sozialstruktur kann die Verwaltung einwirken ohne nachhaltige Gebietsentwicklungen zu blockieren. Deshalb hat der Senat am 10. Dezember 2013 die Gültigkeit der Umwandlungsverordnung um die maximal mögliche Zeit von fünf Jahren verlängert. II.2 Gesetz zur Änderung von Vorschriften im Bereich des Wohnungswesens Mieterorganisationen und Medien haben in der Vergangenheit auf Fälle langfristig leer stehender Wohnungen in Hamburg hingewiesen. Auch die Zweckentfremdung von Wohnraum etwa als Ferienwohnung ist angesichts der angespannten Wohnraumlage nicht hinnehmbar. Hamburg hat durch Änderungen des Wohnraumschutzgesetzes (Novellierung seit 1. Juni 2013 in Kraft) wirkungsvolle Schritte gegen den Wohnungsleerstand und die Zweckentfremdung unternommen. Hauptpunkte: Verkürzung der Dauer des erlaubten Leerstands von sechs auf vier Monate Wiedereinführung einer Anzeigepflicht bei Leerstand über vier Monate Zwischenvermietungspflicht bei Um- und Neubaumaßnahmen Erweiterte Auskunftspflicht über Leerstand gegenüber den Behörden das gilt nicht nur für Vermietern und Bewohner, sondern nun auch für Verwalter, Vermittler und Internetanbieter Aufstockung der Anzahl der hiermit befassten Mitarbeiter in den Bezirken Mit dem Ziel des Mieterschutzes hat der Senat zudem die Kündigungsschutzfristverordnung bereits im November 2013 um 10 Jahre bis zum 31. Januar 2024 verlängert. Mieter haben damit bei einer Umwandlung ihrer Wohnung in eine Eigentumswohnung zehnjährigen Kündigungsschutz (ohne Verordnung nur drei Jahre). 4

6 II.3 Wohnraumförderung Förderung des Neubaus von Mietwohnungen im 1. und 2. Förderweg Für die Förderung des sozialen Wohnungsbaus werden seit 2011 jährlich mehr als 100 Millionen Euro zur Verfügung gestellt. Dadurch konnte gewährleistet werden, dass das Ziel von öffentlich geförderten Mietwohnungen mit geringen Anfangsmieten jährlich erreicht wurde. Anzahl WE (1./2. Förderweg) Subventionsbarwert (ca. in Mio. Euro) , , , , , mind , wurden mit 98,7 Mio. Euro (sog. Subventionsbarwert) genau Mietwohnungsneubauten gefördert. Auch für die kommenden Jahre soll diese Zielzahl erreicht werden. Im Jahr 2014 steht allein für die Mietwohnungsneubauförderung ein Fördervolumen von rund 108 Mio. Euro zur Verfügung. Ankauf von Belegungsbindungen für Bestandswohnungen 2013 wurden 62 Bindungen im Bestand für Haushalte mit besonderen Problemlagen neu angekauft. Für die kommenden Jahre sind - ebenso wie für das Jahr Fördermittel für 200 Belegungsankäufe vorhanden (Subventionsbarwert: 3 Mio. Euro). Das Programm existiert seit 2010 und wird in Zukunft verstärkt beworben, um es bekannter zu machen. Modernisierungsprogramme mit Mietpreis- und Belegungsbindungen 2013 wurden von der Investitions- und Förderbank (IFB) 924 umfassende Modernisierungen von Mietwohnungen mit anschließender Mietpreis- und Belegungsbindung gefördert (Subventionsbarwert: 13,6 Mio. Euro) wurden 550 Wohneinheiten bewilligt. Darüber hinaus konnten im Jahr 2013 weitere 806 neue Mietpreisbindungen bei der rein energetischen Modernisierungsförderung von Mietwohnungen gewonnen werden (Subventionsbarwert: rd. 3,2 Mio. Euro) waren es Wohneinheiten. Diese optional vom Investor wählbare Förderung wurde in dem Programm 2012 neu eingeführt. Im Jahr 2013 wurden insgesamt neue Mietpreis- und/oder Belegungsbindungen sowohl im Neubau als auch im Bestand geschaffen (2012 waren es neue Bindungen). II.4 Vertrag für Hamburg Vereinbarung über Wohnungsneubau zwischen dem Senat und den Bezirken Gemäß Vertrag haben alle sieben Bezirke Wohnungsbauprogramme erstellt, die jährlich aktualisiert werden. Die Programme haben insbesondere das Ziel, zunächst Flächen für den Wohnungsbau zu identifizieren, damit dort auch Wohnungen entstehen können. Im Vertrag wurden Baugenehmigungen für insgesamt Wohnungen pro Jahr vereinbart. Beim Mietwohnungsneubau soll ein Anteil von 30% öffentlich geförderter Wohnungen erreicht werden. 5

7 Genehmigungszahlen Für das Jahr 2012 meldeten die Bezirke insgesamt genehmigte Wohneinheiten (2011: 6.811) an die Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt. Im Jahr 2013 wurden Baugenehmigungen für insgesamt Wohnungen erteilt. Damit wurde die Zielzahl von 6300 Wohnungen deutlich überschritten. Gleichzeitig wurden mehr als 1500 Wohneinheiten mehr genehmigt, als im Vorjahr. Im Jahr 2014 wurden bisher Baugenehmigungen für 881 Wohnungen erteilt. Dies sind 179 Genehmigungen mehr als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum (Januar 2013: 702). Bezirk Zielzahl gem. Vertrag für HH Wohnungsneubau Genehmigte Wohneinheiten Genehmigungen (Bezirkszahlen*) Genehmigungen (Bezirkszahlen*) 2011 Genehmigungen (Bezirkszahlen*) Genehmigungen (Bezirkszahlen*) bis inkl. 01/2014 Altona Bergedorf Eimsbüttel Harburg Hamburg-Mitte Vorbehaltsgebiete (u.a. Hafencity) Hamburg-Nord Wandsbek Summe *) Die Ermittlung der Genehmigungszahlen der Bezirke unterscheidet sich methodisch von der des Statistikamtes Nord, das die im jeweiligen Jahr eingegangenen Statusmeldungen der Bauherren addiert. Status der genehmigten Wohneinheiten Der Senat hat im Vertrag für Hamburg Wohnungsneubau das Ziel formuliert, die Zahl der neugebauten Wohnungen so zügig wie möglich auf Wohnungen pro Jahr zu steigern. Als Grundlage zur Erreichung dieses Ziels wurde die Zahl der Baugenehmigungen seit 2011 kontinuierlich gesteigert (s.o.). Um zu überprüfen, in welchem Status sich die von genehmigten Bauvorhaben befinden, haben die Bezirksämter Anfang 2014 deren Umsetzungsstand manuell ermittelt und in die Kategorien genehmigt, im Bau sowie in Nutzung eingeteilt. 2 Die Grafik zeigt, in welchem Status sich die in den Jahren genehmigten Wohneinheiten zum Stichtag befanden. 3 2 Die Kategorie In Nutzung kann von den Bezirksämtern erhoben werden (im Gegensatz zur Kategorie Fertigstellung, die vom Statistikamt Nord ermittelt und kommuniziert wird). 3 Der Status der für die Vorbehaltsgebiete genehmigten insges. 290 Wohneinheiten wurde nicht ermittelt. Aufgrund der Relation zur Gesamtgröße hätte ihre Berücksichtigung unter Im Bau bzw. In Nutzung nur marginale Auswirkungen im Nachkommabereich auf die prozentualen Verteilungen. 6

8 Der Senat hat sein Ziel, die Zahl der neu zu errichtenden Wohnungen so zügig wie möglich auf Wohnungen pro Jahr zu steigern, im Bereich der Baugenehmigungen bereits nach drei Jahren erreicht. Von erteilten Baugenehmigungen wird Gebrauch gemacht. Es findet überwiegend keine Vorrats-Beantragung statt. Von den Genehmigungen, die zwischen 2011 und 2013 erteilt wurden, wurden bereits in Anspruch genommen (70%): aller genehmigten Wohnungen (27%) befinden sich in Nutzung, Wohnungen (43%) befinden sich im Bau. Innerhalb von drei Jahren wird in der Regel aus einer genehmigten Wohnung eine Wohnung in Nutzung. Vor dem Hintergrund dieses Erfahrungswertes und der Genehmigungszahlen ist davon auszugehen, dass im Jahr 2014 mind Wohnungen in Nutzung genommen werden. Die Genehmigungszahlen werden auch in Zukunft auf einem konstant hohen Niveau gehalten werden. Zahl der Wohnungsabrisse Erfahrungsgemäß beträgt die Anzahl der genehmigten Abrisse pro Jahr im Durchschnitt ca. 5-8% der Zahl der im gleichen Zeitraum genehmigten Wohneinheiten. So wurden im Jahr 2012 vom Statistikamt Nord 618 Abrisse verzeichnet (unberücksichtigt bleiben dabei Abrisse von Ein-/Zwei-Familienhäusern). Diese Zahl stellte mit Blick auf die Jahre davor einen hohen Wert dar. Die Zahlen für das Jahr 2013 liegen derzeit noch nicht vor. II.5 Bündnis für das Wohnen Das Bündnis für das Wohnen ist eine bundesweit einmalige Vereinbarung zwischen der Stadt Hamburg und den wohnungswirtschaftlichen Verbänden. Die Verbände haben sich verpflichtet, auf ihre Mitglieder einzuwirken, damit diese jährlich mit dem Bau einer festgelegten Anzahl von Wohnungen beginnen. Mit der SAGA GWG wurde im Rahmen des Bündnisses vereinbart, dass pro Jahr mit dem Bau von Wohnungen begonnen werden soll. Im Jahr 2012 begann die SAGA GWG mit dem Bau von 762 Wohnungen. Im Jahr 2013 hat SAGA GWG mit dem Bau von 1004 Wohnungen begonnen. SAGA GWG plant nach derzeitigem Stand im Zeitraum den Baubeginn von insgesamt knapp Wohneinheiten, davon 99% öffentlich gefördert. Unter dem Vorgängersenat war der Wohnungsbau durch SAGA GWG fast vollkommen zum Erliegen gekommen. Im Jahr 2012 wurden von den Bündnispartnern Baubeginne gemeldet, davon im 1. Förderweg. Der Anteil der öffentlichen Förderung liegt somit bei ca. 36%. Die Neubauaktivitäten (Baubeginne und Fertigstellungen) der Bündnispartner stellt sich zum Stichtag 30. Juni 2013 wie folgt dar. 4 Baubeginne 2012 (davon WK/IFB-gefördert im 1. Förderweg) Fertigstellungen 2012 Baubeginne bis VNW (50%) SAGA GWG (93%) BFW, IVD (11%) Insgesamt: (36%) Die konkreten Zahlen der Baubeginne mit Stand liegen noch nicht vor. SAGA GWG hat jedoch im Dezember 2013 mit dem Bau der 1000sten Wohnung begonnen. 7

9 II.6 Konzeptausschreibungen auf städtischen Grundstücken Die Vergabe städtischer Grundstücke orientiert sich stärker an der Qualität des planerischen Konzepts (z.b. Anteil geförderter Wohnungsbau) und nicht mehr wie zuvor dem Höchstpreisverfahren (siehe II.8 Neuorganisation des Immobilienmanagements ). Der Senat verfolgt das Ziel, dass bei großen Vorhaben (ab ca. 30 Wohneinheiten) mindestens ein Drittel (oder auch Lage bedingt ein höherer Anteil) der Wohnungen geförderte Mietwohnungen sein sollen. Bei kleineren Bauvorhaben können auch ausschließlich geförderte Mietwohnungen vorgesehen werden. In Einzelfällen (Beispiel Entwicklungsgebiet Mitte Altona) werden auch weitergehende Vorgaben gesetzt. Zum Beispiel kann in größeren Entwicklungsgebieten der sog. Drittelmix sinnvoll sein. Das bedeutet, je ein Drittel öffentliche geförderte Mietwohnungen, frei finanzierte Mietwohnungen und Eigentumswohnungen. Hiermit wird von vornherein eine gemischte Bewohnerschaft erreicht. II.7 Bebauungsplanverfahren und städtebauliche Verträge auf privaten Flächen Die Sicherung der geförderten Wohnungsanteile auf privaten Flächen erfolgt über das Bebauungsplanverfahren bzw. über städtebauliche Verträge. Auch hier verfolgt der Senat das unter II.6 beschriebene Ziel. II.8 Neuorganisation des Immobilienmanagements Die Freie und Hansestadt Hamburg mit ihren öffentlichen Unternehmen ist größter Grundeigentümer in Hamburg und verfügt damit über ein erhebliches Flächenpotenzial zur Unterstützung des Ziels, jährlich 6000 Wohnungen zu bauen. Die Gründung des Landesbetriebs Immobilienmanagement und Grundvermögen zum 1. Januar 2013 sowie die Etablierung eines zentralen Flächen- und Portfolio-Managements eröffnet hier neue Chancen. Die Grundeigentümerfunktion der Stadt wird durch die Bündelung immobilienwirtschaftlicher Aufgaben und Finanzierungsbedarfe gestärkt und Bürokratie abgebaut. Im Hinblick auf sich ändernde Marktbedingungen, Zielvorgaben und eigene Ziele wird die Stadt flexibler und mit mehr Eigenverantwortung reagieren können, um den gesellschaftlichen Ansprüchen zu verstärktem Wohnungsbau und erschwinglichem Wohnungseigentum, aber auch der Wirtschaftsförderung und weiterer relevanter Bereiche gerecht zu werden. Entwicklungsfähige Flächen sollen schneller erkannt, attraktiv entwickelt und zügig vermarktet werden. Nachdem noch bis 2011 für das Immobilienmanagement die Zielvorgabe galt, jährlich Flächen für den Bau von bis zu Wohneinheiten zu veräußern, wurde diese Zielvorgabe bereits für das Jahr 2012 auf Wohneinheiten angehoben. Dieses Ziel konnte mit Wohneinheiten bereits deutlich übertroffen werden. Seit 2011 kommt bei Ausschreibungen der Stadt ein neues Konzeptausschreibungsverfahren zur Anwendung. Die Vergabe städtischer Wohnungsbaugrundstücke orientiert sich dabei nunmehr überwiegend an der Qualität des planerischen Konzepts (z. B. Anteil geförderter Wohnungsbau) gegenüber dem zuvor üblichen reinen Höchstpreisverfahren. Vereinfacht gesagt: Es geht beim Verkauf von städtischem Grund nicht länger allein darum, wer am meisten zahlt. Außerdem wurden alle Grundstücke aus dem Verwaltungsvermögen der Fachbehörden und Bezirke, die diese nicht mehr für ihre Aufgaben benötigen, zur anderweitigen Nutzung bzw. Flächenentwicklung an das Immobilienmanagement übertragen. 8

10 II.9 IBA Hamburg GmbH als städtischer Projektentwickler Die IBA Hamburg GmbH hat aufgrund ihrer zurückliegenden Tätigkeiten besondere Kenntnisse über die Situation auf den Elbinseln und verfügt über Kompetenz und Erfahrung im Umgang mit Stadtentwicklungsprozessen von hoher Komplexität. Daher wurde die Gesellschaft ab 2014 als städtischer Projektentwickler für die Fortsetzung der mit IBA und igs auf den Elbinseln und im Harburger Binnenhafen in Gang gesetzten Entwicklungen eingesetzt. Zentrale Aufgabe der IBA GmbH ist hier die Weiterentwicklung des Wohnungsbaus. In Neugraben-Fischbek ist die IBA Hamburg GmbH zudem bereits mit der Projektentwicklung für zwei große Wohnungsbaugebiete befasst (Elbmosaik und ehemalige Röttiger-Kaserne. III. Initiativen zum Thema Mieten und Wohnen III.1 Aufhebung der Stellplatzpflicht Der Senat hat im Oktober 2013 die Aufhebung der generellen Stellplatzpflicht (0,6-0,8 Stellplätze pro Wohneinheit) bei Wohnungsbauvorhaben in Hamburg beschlossen. Die Schaffung von Stellplätzen bei Wohnungsbauvorhaben wurde damit in die Verantwortung der Bauherren übertragen, die nun die Möglichkeit haben, nur so viele Stellplätze zu bauen, wie auch tatsächlich benötigt werden. Die Aufhebung der Stellplatzpflicht bei Wohnungsbauvorhaben führt zu einer wesentlichen Erleichterung für den Wohnungsbau und spart zudem Kosten. Insbesondere im geförderten und beim genossenschaftlichen Wohnungsbau hat die Stellplatzverpflichtung häufig dazu geführt, dass mehr Parkplätze gebaut werden mussten, als von den Bewohnern tatsächlich benötigt wurden. Manche Bauvorhaben wurden deshalb überhaupt nicht realisiert. Die Bürgerschaft hat die Änderung der Hamburgischen Bauordnung im Januar 2014 beschlossen. Mit der Veröffentlichung im Hamburger Gesetzes- und Verordnungsblattes Nr. 5 vom 31. Januar 2014 ist die Aufhebung der Stellplatzpflicht in Kraft getreten. III.2 Keine Erhöhung der Grunderwerbsteuer Die Länder Berlin, Bremen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein haben den Steuersatz für die Grunderwerbsteuer zum 1. Januar 2014 auf 6%, 5%, 5% bzw. 6,5% angehoben. Hamburg hat sich bewusst dafür entschieden, keine Erhöhung der Grunderwerbsteuer vorzunehmen und hat mit 4,5% den bundesweit drittgünstigsten Grunderwerbsteuersatz (Bayern und Sachsen jew. 3,5%). III.3 Mietrechtsänderungsgesetz Der Bundestag hat am 13. Dezember 2012 das Mietrechtsänderungsgesetz beschlossen. Die Mietrechtsnovelle gibt den Bundesländern die Möglichkeit, eine Grenze für den Anstieg von Bestandsmieten von max. 15% innerhalb von drei Jahren einzuführen. Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gemeinden oder Teile von Gemeinden zu bestimmen, in denen diese Kappungsgrenze gelten soll. Hamburg hat diesbezüglich eine flächendeckende Verordnung erlassen, damit alle Hamburger Mieterinnen und Mieter von dieser mietpreisdämpfenden Maßnahme profitieren können. Die Verordnung gilt zunächst für die nach dem Gesetz maximal mögliche Dauer von fünf Jahren seit dem 1. September

11 III.4 Koalitionsvertrag auf Bundesebene Hamburg setzt sich für Mieter ein. Dies hat sich auch im Rahmen der Verhandlungen um den Bundeskoalitionsvertrag gezeigt. Insbesondere folgende Regelungen, für die sich auch Hamburg stark gemacht hat, werden Mieter entlasten: 1. Begrenzung der Miethöhe bei Wiedervermietung (Mietpreisbremse) Damit Wohnraum insbesondere in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten bezahlbar bleibt, räumen wir den Ländern für die Dauer von fünf Jahren die Möglichkeit ein, in Gebieten mit nachgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten bei Wiedervermietung von Wohnraum die Mieterhöhungsmöglichkeiten auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu beschränken. Erstvermietungen in Neubauten sowie Anschlussvermietungen nach umfassenden Modernisierungen sind davon ausgeschlossen. Die mögliche Wiedervermietungsmiete muss mindestens der bisherigen Miethöhe entsprechen können. (Textauszug aus dem Koalitionsvertrag) 2. Absenkung und zeitliche Befristung der Umlagefähigkeit bei Modernisierung Künftig sollen nur noch höchstens 10 Prozent längstens bis zur Amortisation der Modernisierungskosten einer Modernisierung auf die Miete umgelegt werden dürfen. (Textauszug aus dem Koalitionsvertrag) III.5 Bundesratsinitiative zur Maklercourtage ( Bestellerprinzip ) Während in bevölkerungsärmeren Gegenden Deutschlands üblicherweise der Vermieter die Maklerkosten bei der Vermittlung einer Wohnung trägt, wird die Courtage in Hamburg durch den Mieter gezahlt. Das gilt auch für den Fall, dass der Makler durch den Vermieter beauftragt wurde. Im Rahmen der Koalitionsverhandlungen hat sich Hamburg wie schon zuvor in seiner gemeinsamen Bundesratsinitiative (mit den Ländern Baden-Württemberg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Bremen) für das Bestellerprinzip ausgesprochen, was letztendlich auch Eingang in den Koalitionsvertrag gefunden hat. ( Vermieter und Mieter sollen weiter als Auftraggeber auftreten können. Dabei gilt das marktwirtschaftliche Prinzip: wer bestellt, der bezahlt. - Textauszug aus dem Koalitionsvertrag) 10

12 Hamburgs Erster Bürgermeister Scholz: Wir haben uns vorgenommen, Wohnungen zu bauen. An diesem Ziel halten wir fest. Dass dieses ehrgeizige Ziel erreichbar ist, sieht man daran, dass in dieser Stadt im Jahr 2013 über Baugenehmigungen erteilt worden sind. Wir wissen alle, dass Baugenehmigungen noch keine gebauten Wohnungen sind. Die Baugenehmigungen sind aber die Voraussetzung für die Wohnungen. Wir brauchen mehr Sozialwohnungen. Deshalb sorgen wir dafür, dass ein Drittel des Neubaus wieder geförderter Wohnungsbau ist. Wir sorgen dafür, dass - mit Konzeptausschreibungen - der Grund und Boden dieser Stadt so hergegeben werden kann, dass darauf auch preiswerte Wohnungen entstehen können. Und wir sind sehr froh darüber, dass unter den mehr als Wohnungen, die wir in Hamburg haben, rund Wohnungen der SAGA GWG und etwa Genossenschaftswohnungen sind. Das sind fast 30% des Wohnungsmarktes dieser Stadt. Das trägt dazu bei, dass auch unabhängig von der Zahl der Sozialwohnungen das Wohnungspreisgefüge, das Mietpreisgefüge erträglich bleibt. Wir werden an der SAGA GWG festhalten, und wir haben entschieden, dass das Unternehmen wieder Wohnungen baut, was über Jahre nicht oder nur auf Sparflamme der Fall war. Deutschland diskutiert über Wohnungsknappheit und Wohnungsnot. Ich sage ausdrücklich: Das Wichtigste für eine Verbesserung der Lage auf dem Wohnungsmarkt ist der Wohnungsbau. Hamburg baut Wohnungen. Und wir werden nie wieder damit aufhören. Reden/Texte des Ersten Bürgermeisters zum Thema (Auswahl): Wohnen in der modernen Stadt ; Beitrag in Berliner Republik ( ) Hamburg baut ; Rede anlässlich des Wohnungsbautages in Berlin ( ) Rede anlässlich der 20. Handelsblatt Jahrestagung Immobilienwirtschaft ( ) Rede zum Neujahrsempfang des IVD ( ) Grußwort zum Neujahrsempfang des ZIA ( ) Die Reden/Texte sind unter unter dem jeweiligen Datum abrufbar. 11