Die freie Hansestadt Bremen, bestehend aus den

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1 3,90 Euro [DE] Bremen 2015/2016 Erfolgreicher Strukturwandel zum High-Tech- und Dienstleistungsstandort Seefahrt trifft Raumfahrt: Experten sind sich einig die stolze Hansestadt und Heimat der berühmten Stadtmusikanten blickt mit ihrer facettenreichen Kultur, hervorragenden Lage und dem internationalen Branchenmix in eine starke Zukunft. Alexander Weißbach Leiter Immobilienvertrieb, Bremen Die freie Hansestadt Bremen, bestehend aus den Städten Bremen und Bremerhaven, ist mit Einwohnern das kleinste Bundesland Deutschlands und wird den Stadtstaaten zugeordnet. Die Hafengruppe Bremen/Bremerhaven bildet nach Hamburg den zweitwichtigsten Außenhandelsstandort Deutschlands wurde hier 1 % des deutschen Bruttoinlandsprodukts erwirtschaftet. Traditionell durch Werft- und Stahlindustrie sowie Transport und Logistik bestimmt, gilt Bremen mit der Luft- und Raumfahrtindustrie heute als international bedeutender High-Tech- und Dienstleistungsstandort. Die Zahl der Erwerbstätigen stieg seit 2009 auf Landesebene um 4,2 % an. Im Jahr 2014 gab es deutliche Beschäftigungszuwächse in den Wirtschaftszweigen Heime und Sozialwesen (+1.300) und Gesundheitswesen (+900), während es nur in den Wirtschaftszweigen Bergbau, Energie-/Wasserversorgung, Entsorgung (-300) und Herstellung von Vorleistungsgütern (-200) eine negative Entwicklung gab. Den erwarteten Anstieg des Fachkräftemangels in Bremen auf 100 Arbeitsstellen kommen im Februar Arbeitslose wird der prognostizierte Anstieg der Zahlen zu Erwerbstätigen bis 2020 (+2,4 %) teilweise auffangen können. 1

2 STADTMARKTBERICHT BREMEN DIE ZWEI WICHTIGSTEN IMMOBILIENMÄRKTE IM BUNDESLAND BREMEN STADT EINWOHNER (2013) EINWOHNER- PROGNOSE (2030) Ø-KAUFPREIS EIGENTUMSWOHNUNG NEUBAU (2014) Ø-MIETE MIETWOHNUNG NEUBAU (2014) FERTIGGESTELLTE WOHNUNGEN P. A. ( ) WOHNUNGS- LEERSTAND 2011 (%) Bremen ,4 % Euro/qm 9,50 Euro/qm ,0 % Bremerhaven ,0 % Euro/qm 7,50 Euro/qm 135 6,6 % Quellen: Statistisches Landesamt Bremen, bulwiengesa AG, destatis Platzierung bei Einkommen und Bildung Im Jahr 2012 betrug das verfügbare Einkommen privater Haushalte je Einwohner in Bremen Euro und war damit 1,5 % unter dem bundesdeutschen Mittel ( Euro). Die öffentliche Pro-Kopf-Verschuldung ist mit Stand in Bremen mit Euro mit Abstand am höchsten im Vergleich zu anderen Bundesländern. Bremen belegt gemäß einer Studie des IW Köln aus dem Jahr 2014 im Vergleich der Bildungssysteme der deutschen Bundesländer Rang 13 und hat sich gegenüber dem Vorjahr nur leicht verbessert. Kurzanalyse zu regionalen Gegebenheiten KURZÜBERSICHT ÜBER WOHNUNGSWIRTSCHAFTLICHE STRUKTURDATEN PROGNOSE 2016 Einwohnerzahl (2013) Wanderungssaldo p. a. ( ) Geburtensaldo p. a. ( ) Anzahl der Haushalte (2013) Anteil der 1-Personen-Haushalte (2013) 50,3 % Kaufkraft je Einwohner in Euro (2014) Bautätigkeit Wohnungen p. a. ( ) Quellen: Statistisches Landesamt Bremen, MB-Research Das Land Bremen ist vorwiegend durch städtische Räume geprägt und ist in seiner Gesamtheit Teil der Metropolregion Bremen-Oldenburg, die den Motor der wirtschaftlichen Entwicklung in Bremen/Niedersachsen darstellt. Die Stadt Bremen gilt als bedeutendstes Oberzentrum im Nordwesten Deutschlands. Mit Sitz der Landesregierung ist sie durch die öffentliche Verwaltung geprägt und verfügt über zahlreiche universitäre und außeruniversitäre Bildungseinrichtungen. Die Seestadt Bremerhaven bildet mit dem Überseehafen ein bedeutendes Außenhandelszentrum und ist eine der größten europäischen Hafenstädte. Insgesamt konzentrieren sich Immobilienaktivitäten vor allem auf den attraktiveren Wohnungsmarkt Bremens, jedoch auch Bremerhaven ist nicht zuletzt durch die in jüngster Vergangenheit entstandene moderne Forschungs- und Dienstleistungslandschaft als Wohnstandort gefragt. BESCHÄFTIGUNG UND ARBEITSLOSIGKEIT SVP-Beschäftigte in Mio. 0,42 0,41 0,40 12,0 % 11,5 % 11,0 % 10,5 % 10,0 % Arbeitslosenquote in % Einwohner- und Haushaltsentwicklung Die Einwohnerentwicklung in Bremen war seit der Korrektur durch den Zensus (2011) bis Ende 2014 mit +0,7 % positiv. Ausschlaggebend für den Einwohneranstieg ist der seit der Jahrtausendwende stets positive Wanderungssaldo, während der Saldo aus Geburten und Sterbefällen seit der Jahrtausendwende negativ ist. Insbesondere in den Jahren 2012 bis 2013 gab es durchschnittlich mehr Zu- als Fortzüge p. a. Quelle: Bundesagentur für Arbeit n SVP-Beschäftigte n Arbeitslosenquote Der Einwohneranstieg wird sich auf Landesebene langfristig nicht fortsetzen, so dass bis 2030 etwa 3,1 % weniger Menschen in Bremen leben werden als noch Dies wird sich auch auf die Wohnungsnachfrage auswirken, denn die Zahl der Privathaushalte wird um ca. 1,1 % fallen. 2

3 ETW-KAUFPREISE IN BREMEN* WOHNUNGSMIETEN IN BREMEN* , , ,00 Euro/qm Euro/qm 10,00 9,00 8,00 7, ,00 n Spitzenpreis Neubau n ø-preis Neubau n Spitzenpreis Bestand n ø-preis Bestand n Spitzenmiete Neubau n ø-miete Neubau n Spitzenmiete Bestand n ø-miete Bestand Quelle: bulwiengesa AG. *Bremen (Stadt). Quelle: bulwiengesa AG. *Bremen (Stadt). Ø-NEUBAU-/BESTANDSPREISE FÜR EFH/RH IN BREMEN* Ø-KAUFPREISE WOHNBAUGRUNDSTÜCKE IN BREMEN* Euro Euro/qm n ø-preis EFH Bestand n ø-preis RH Bestand n ø-preis RH Neubau n ø-preis Wohnbaugrundstücke Quelle: bulwiengesa AG. *Bremen (Stadt). Quelle: bulwiengesa AG. *Bremen (Stadt). Preisniveau für Wohnraum Die Preise für Neubau-ETW in Bremen haben im Zeitraum 2009 bis 2014 deutlich (+28 %) angezogen und liegen über alle Kreise hinweg im Mittel bei Euro/qm. Am teuersten ist Wohnraum in Bremen mit durchschnittlich Euro/qm, während in Bremerhaven nur Euro/qm bezahlt werden müssen. In 75 % der Kreise Bremens muss mehr als Euro/qm für eine durchschnittliche Neubau-Eigentumswohnung ausgegeben werden. Im bundesdeutschen Vergleich liegt dieser Wert bei nur Euro/qm. Damit sind Neubau-Eigentumswohnungen in Bremen etwa 27 % teurer als im Bundesgebiet. Für Eigentumswohnungen im Bestand sind die Preise in 2014 um 29,5 % höher als noch im Jahr Am teuersten sind in diesem Segment Wohnungen in Bremen. Die Wohnungsmieten sind in Bremen im Zeitraum 2009 bis 2014 im Neubau um 15,9 % auf ø9,17 Euro/qm und im Bestand um 4,1 % auf ø6,92 Euro/qm gestiegen. Die Preise für Einfamilienhäuser (EFH) stiegen zwischen 2009 bis 2014 im Mittel um 14,5 % auf Euro, jedoch deutlich weniger als die für Neubau-Reihenhäuser (+23 %) und bestehende Reihenhäuser (+32 %). Die ø-preise für Wohnbaugrundstücke stiegen um 31,9 % auf 282 Euro/qm. Der Wohnungsleerstand in der Stadt Bremen ist mit 2,9 % auf einem unterdurchschnittlichen Niveau, dafür in Bremerhaven mit 6,3 % überdurchschnittlich (Deutschland: 4,5 %). Auf Bundeslandebene ist die Quote mit 3,6 % auf einem niedrigen Niveau. Insgesamt waren Ende 2011 genau Wohnungen leerstehend. 3

4 STADTMARKTBERICHT BREMEN WOHNUNGSNEUBAU IN BREMEN (STADT) Fertigstellungen n Wohnungen in Mehrfamilienhäusern n Wohnungen in 1- und 2-Fam.-Häusern n Wohnungen je Einwohner in Bremen (Stadt) n Wohnungen je Einwohner in Deutschland Quellen: Statistisches Landesamt Bremen, destatis, bulwiengesa AG. *Baufertigstellungen aus 2012 entsprechen nicht der aktuellen Bautätigkeit. Die von der Stadt Bremen nicht erfassten Fertigstellungen wurden dem Jahr 2012 zugeschrieben. WOHNUNGSLEERSTAND ,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Fertigstellungen je Einwohner Im Bundesland Bremen wurden pro Jahr etwa Wohnungen gebaut, davon etwa 51 % in Mehrfamilienhäusern. In 2013 sank die Bautätigkeit gegenüber dem Rekordjahr 2012 deutlich, die dennoch hohen Genehmigungszahlen in 2013 lassen jedoch für die kommenden Jahre ein wieder etwas höheres Bauvolumen erwarten. Im deutschlandweiten Vergleich ist die Bautätigkeit in Bremen bezogen auf die Einwohnerzahl dennoch unterdurchschnittlich. Marktausblick 2016: Das niedrige Zinsniveau sorgt weiterhin für Preissteigerungen Die seit 2009 steigenden Immobilienpreise und das noch historisch niedrige Hypothekenzinsniveau haben in Bremen zu einem verstärkten Wohnungsneubau geführt. Nach dem Strukturwandel in der Werft- und Stahlindustrie hat sich die Hanse- und Handelsstadt Bremen als international bekannter High-Tech- und Dienstleistungsstandort etabliert, bei der auch künftig von einer positiven Arbeitsmarktdynamik und stabilen Einwohnerzahlen, einhergehend mit steigender Nachfrage und Wohnungsneubau, auszugehen ist. Deshalb wurde auch Bremen in die Liste der Städte aufgenommen, in denen die Mietpreisbremse gilt. Quelle: Zensus 2011 n Unter 2,5 % n 2,5 bis unter 5 % n 5 bis unter 7,5 % n 7,5 bis unter 10 % n 10 % und mehr 4

5 WOHNLAGEN IN BREMEN Quelle: 2015 bulwiengesa, microm, casageo, GeoBasis-DE /BKG, OpenStreetMap CC-BY-SA n Sehr gute Wohnlage n Gute bis sehr gute Wohnlage n Gute Wohnlage n Durchschnittliche bis gute Wohnlage n Durchschnittliche Wohnlage n Einfache bis durchschnittliche Wohnlage n Einfache Wohnlage n Sonstige Flächen Eisenbahn Straßen Die besten Wohnlagen in Bremen (Stadt) sind: Schwachhausen, Horn-Lehe, Fesenfeld, Östliche Vorstadt, Mitte und Überseestadt. 5

6 STADTMARKTBERICHT BREMEN Glossar Wohnlage Die Wohnlage beschreibt die Lagequalität des Wohnumfeldes. Sie ist eine wichtige Einflussgröße auf Grundstücks- und Wohnungspreise sowie das lokale Mietpreisniveau. Hinsichtlich ihrer Definierung fließen Informationen zur städtebaulichen Einbindung, des soziodemografischen Umfelds sowie immobilienspezifische Kriterien, wie Attraktivität (Zuzugsvolumina, Nähe zu Grünanlagen, Distanz zu Industrieflächen) Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets (sozialer Status) Bauliche Struktur (Wohnungsgrößen Neubau/Bestand) in das Berechnungsmodell ein. Unterschieden wird dabei zwischen folgenden vier Hauptkategorien, zwischen denen jeweils noch Übergangskategorien liegen: Sehr gute Wohnlage: Besonders imageträchtige Innenstadtrandlagen und Villengegenden, sowie besonders begehrte Wohnlagen Gute Wohnlage: Traditionell gefragte Wohnlagen, typischerweise urbane In-Viertel, ruhige Wohngegenden mit ausreichender bis guter Infrastruktur und positivem Image Durchschnittliche Wohnlage: Gebiete ohne die Mängel der einfachen und die Vorzüge der guten Lage Einfache Wohnlage: Abgelegene Wohngebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, unzureichender Infrastruktur und/oder Nähe zu größeren Gewerbegebieten, Industriegebieten oder stark frequentierten Verkehrsachsen Die Aufbereitung auf Ebene der Baublöcke in siebenstufiger Klassifikation erlaubt sehr genaue und differenzierte Aussagen zur Wohnlage. Für Baublöcke ohne Wohnnutzung, mit überwiegend gewerblicher Nutzung, mit weniger als fünf Haushalten und/oder einem Grünflächenanteil > 80 % wird keine Wohnlage ausgewiesen. Wohnungsmieten und -preise Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und Sanierung) und Wiedervermietung bzw. Wiederverkauf in Euro/qm Wohnfläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit 3 Zimmern mit ca qm Wohnfläche und Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert ist, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte. Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Es werden Minimal-, Maximal- und Durchschnittswerte jeweils für Erstbezug und Wiederbezug ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalmieten wie auch Preise umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Einfamilienhäuser Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederverkauf, maximal 20 Jahre alt) mit qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße (i.d.r qm Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Es werden ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. 6

7 Reihenhäuser Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Reihenmittelhaus mit qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße; Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Erfasst werden die Kaufpreise jeweils für Neubau/Erstbezug und Wiederverkauf und zwar ohne Nebenkosten. Es werden jeweils ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Wohnungsneubau/ Bautätigkeit Unter Baufertigstellungen wird die Fertigstellung der unter Baugenehmigungen definierten Baumaßnahmen verstanden. Haushalt Einen Haushalt bilden alle Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften und insbesondere ihren Lebensunterhalt gemeinsam finanzieren (Mehrpersonenhaushalt). Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt (Einpersonenhaushalt) und zwar auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat. SVP-Beschäftigte Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufsausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind. Arbeitslose Arbeitslose sind Arbeitsuchende bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres, die nicht oder weniger als 15 Stunden wöchentlich in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, die nicht Schüler, Studenten oder Teilnehmer an Maßnahmen der beruflichen Weiterbildung, nicht arbeitsunfähig erkrankt, nicht Empfänger von Altersrente sind und für eine Arbeitsaufnahme als Arbeitnehmer sofort zur Verfügung stehen. Arbeitslose müssen sich persönlich bei ihrer zuständigen Arbeitsagentur oder dem nach SGB II zuständigem Träger gemeldet haben. Definition: Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängig zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende Familienangehörige). Aufgrund der verbesserten Datengrundlage steht diese Quote seit dem Berichtsmonat Januar 2009 im Mittelpunkt der Berichterstattung der Bundesagentur für Arbeit. Impressum Herausgeber: PlanetHome AG, Apianstraße 8, München/Unterföhring. Bildnachweis: Fotolia, Shutterstock. 7

8 Über 80 eigene Standorte* auch in Bremen in Ihrer Nähe. BREMEN Außer der Schleifmühle Bremen n PlanetHome Standorte * Über 80 Standorte in Deutschland und Österreich. 500 Euro für jeden erfolgreichen Verkaufstipp.* Sie kennen jemanden, der eine Immobilie verkaufen möchte? Ihr Tipp ist uns 500 Euro wert.* Empfehlen Sie die zertifizierten Dienstleistungen von PlanetHome weiter. Wir verkaufen komfortabel, sicher und erfolgreich bei minimalem Aufwand für unsere Kunden. Weitere Informationen auf * Die Auszahlung ist an eine erfolgreiche Vermittlung der Immobilie (d. h. Nachweis der Empfehlung durch Einsendung des beidseitig unterschriebenen und ausgefüllten Tippformulars an die PlanetHome AG, Einverständnis des zu vermittelnden Verkäufers, notarieller Verkauf) durch die PlanetHome AG sowie an den Eingang aller Maklerprovisionen bei der PlanetHome AG gebunden.