Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2015/2016 Bremen
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- Edith Wagner
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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2015/2016 Bremen
2 Wohn- und Geschäftshäuser Bremen Residential Investment Bremen Eine hohe Verkaufszahl und steigende Preise kennzeichnen den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Bremen. Im Jahr 2014 wurden 301 Kaufverträge abgeschlossen. Dies ist im Vergleich zum Vorjahr ein Plus von 6,4 %. Das Umsatzvolumen stieg sogar um 38 % auf 160 Mio. EUR und erreichte damit den höchsten Wert in der statistischen Historie. Auch der durchschnittliche Objektwert bewegt sich mit annähernd EUR auf Rekordniveau. Im Vergleich zum Vorjahr ( EUR) ist dies ein Anstieg um rund 33 %. Der ist darauf zurückzuführen, dass vermehrt größere Objekte gehandelt wurden. So wuchs die Durchschnittsfläche der verkauften Immobilien binnen Jahresfrist von 729 auf 934 m². Steffensweg als lukrative Lage In allen Lagen stehen Anlageimmobilien zum Verkauf, wobei die überwiegende Anzahl zu einem Quadratmeterpreis ab EUR angeboten wird. Ein typisches Objekt in Bremen verfügt über 10 bis 15 Wohneinheiten und ist für rund EUR im Angebot. Eine lukrative Lage für Interessenten ist der Ortsteil Steffensweg im südlichen Walle. Dort befinden sich einige unsanierte Objekte, die modernisiert werden müssten. Sanierte Wohnungen könnten hier für bis zu 9,00 EUR/m² vermietet werden, zumal sich die Lage durch die gute Anbindung an die Innenstadt und das Überseequartier auszeichnet. Zukünftig gehen wir von einer Aufwertung dieses Stadtteils aus. Eine stetig steigende Bevölkerungszahl führt in Bremen zu einer weiter wachsenden Wohnraumnachfrage. Dieser hohe Nachfragedruck betrifft vor allem die guten und A high sales figure and rising prices are typical of the market for residential investment in Bremen. In sales contracts were concluded. In comparison with the previous year, this means a plus of 6.4 %. The turnover volume even rose by 38 % to 160 million euros and therefore reached the highest value in the statistical history of the city. With almost 532,000 euros the average property value has reached a record level. In comparison with the previous year (398,600 euros), this is an increase by around 33 % which results from the fact that more larger properties were traded. The average area of the sold properties therefore rose within one year from 729 to 934 m². Steffensweg as a lucrative location There are investment properties for sale in all locations whereby the majority is offered at a square meter price from 1,000 euros upwards. A typical property in Bremen has 10 to 15 residential units and is being offered for around 800,000 euros. A lucrative location for potential buyers is the district Steffensweg in the southern area Walle. There one can find unmodernised properties that are in need of refurbishment. Modernised apartments could be let here for up to 9.00 euros/m² especially as the location is characterised by the good connections to the city centre and the Überseequartier. We expect an upgrading of this district in the future. A continually rising population figure is leading to a further growth in the demand for homes. This high demand pressure applies in particular to the good and Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 547,7 547,3 544,0 546,5 548,5 549,7 552,9 550,1 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 304,8 306,6 298,9 297,0 294,9 295,6 310,6 312,6 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,80 1,79 1,82 1,84 1,86 1,86 1,78 1,76 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Bremen
3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2015 Sales price 1 st half 2015 in % 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location Inflationsrate/inflation rate Umlaufrendite*/current yield* 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj * deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität/ german debt securities outstanding issued by residents 9/10 years, AAA-Rating Lage/Location Sehr gut prime Gut good Mittel average Einfach basic min EUR/m² gew. Mittel weighted average max für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 150 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Bremen, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Bremen, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.
4 sehr guten Lagen und führt zu weiter steigenden Mieten, die im oberen Bereich bei 13 EUR/m² liegen. Ein starkes Kaufinteresse, insbesondere an großen Objekten, haben überregionale und internationale Anleger. Regionale Käufer neigen eher zum Erwerb kleinerer Objekte. Dabei suchen die Investoren verstärkt Häuser in besseren Lagen bis zu einem Faktor von 18. Bei höheren Faktoren gestaltet sich der Vermarktungsprozess langwieriger. Der Verkauf von Immobilien mit einem Gewerbeanteil erweist sich als unproblematisch. Faktoren deutlich gestiegen Schon seit dem Jahr 2006 sind die Faktoren gerade in nachgefragten Lagen deutlich gestiegen und liegen nun im Maximum beim 21-Fachen der Jahresnettokaltmiete. Einen deutlichen Zuwachs von bis zu sieben Faktoren verzeichnete in diesem Zeitraum beispielsweise der Stadtteil Schwachhausen, der als sehr gute Lage eingestuft wird. Auch im Viertel, welches aus Teilen der Quartiere Ostertor und Steintor besteht, gab es eine ähnliche Entwicklung. Dort hat sich der Faktor seit dem Jahr 2000 sogar verdoppelt. Aus diesem Grund beobachten wir auch Gewinnmitnahmen von lokalen Bestandshaltern, die ihr Objekt nach dem Auslauf der Spekulationsfrist nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen. In den einfachen, meist peripheren Lagen liegen Objekte noch bei vergleichsweise günstigen Faktoren von 10 bis 12. In mittleren bis sehr guten Lagen wird der großen Wohnraumnachfrage durch Neubauprojekte oder durch Dachausbauten entgegengewirkt. In zentralen Lagen, insbesondere in der näheren Umgebung des Hauptbahnhofs, liegt derzeit die Umwandlung von Büroflächen in Wohneinheiten mit einer Größe zwischen 20 und 30 m² im Trend. Diese Appartements werden vorwiegend als Boardinghäuser oder von Studenten genutzt. Generell besteht derzeit ein hoher Bedarf an kleinen Wohnflächen. Gute Anlageperspektiven Aufgrund der hohen Wohnraumnachfrage und einer stabilen Wirtschaftslage bietet die Hansestadt weiterhin gute Anlageperspektiven. Für das Gesamtjahr 2015 prognostizieren wir eine leicht steigende Transaktionszahl, die sich auf bis zu 320 Vertragsabschlüsse erhöhen könnte. Angesichts der steigenden Quadratmeterpreise in allen Lagen wird auch das Umsatzvolumen zunehmen und sich voraussichtlich zwischen 150 und 180 Mio. EUR einpendeln. prime locations and is leading to further increases in rents that now lie in the upper range at 13 euros/m². Supra-regional and international investors has a strong buying interest, in particular in large properties. Regional buyers tend rather to acquire smaller properties. The investors are mainly seeking buildings in better locations up to a multiplier of 18. The higher the multiplier, the longer the marketing process takes. The sale of properties with a commercial proportion is proving to be unproblematic. Considerable rise in multipliers Since the year 2006 the multipliers have risen considerably, especially in desirable locations, and now lie at a maximum of 21 times the annual net rent. During this period, for example, the district Schwachhausen, that is classified as a prime location, recorded a distinct growth of up to seven multipliers. There is also a similar development in the Viertel (literally Quarter ), that comprises parts of the quarters Ostertor and Steintor. Here the multiplier has even doubled since For this reason we can also observe profit taking on the part of local portfolio holders who sell their property tax-free after expiry of the speculation period of ten years. In the basic, mostly peripheral locations there are properties with a comparatively favourable multiplier of 10 to 12. In the average to prime locations the great demand for homes is being met by new construction projects or by attic extensions. In central locations, in particular in the vicinity of the Central Station, there is currently a trend towards conversion of office spaces into residential units with a size between 20 and 30 m². These apartments are mainly used as boarding houses or as student accommodation. In general there is currently a great demand for small living spaces. Good investment perspectives Due to the high demand for living space and a stable economic situation, the Hanseatic city continues to offer good investment perspectives. For the whole of 2015 we forecast a slightly rising number of transactions that could reach up to 320 concluded deals. In view of the rising square meter prices in all locations the turnover volume will also increase and probably settle at between 150 and 180 million euros. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Bremen
5 Bremen - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Bremen - Residential Investment locations Blumenthal A270 Engel & Völkers Commercial Vegesack Seehausen A28 Burglesum WESER Strom A281 Huchting Gröpelingen Überseestadt Woltmershausen Blockland Walle Findorff Mitte Östliche Vorstadt Stadtwerder Neustadt A281/B6 Obervieland Horn-Lehe Schwachhausen Hastedt Vahr A27 Hemelingen Borgfeld Oberneuland Osterholz A1 Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Trend Faktor 15,0 19,5 15,4 19,5 15,6 19,5 17,0 21,0 Multiplier 14,0 17,5 14,4 17,5 14,6 17,7 15,0 18,5 11,0 13,5 11,7 13,5 11,9 13,7 12,0 14,5 9,3 10,6 9,7 11,0 9,9 11,2 10,0 12,0 Whg.-Mieten in EUR/m 2 8,50 12,00 9,00 13,00 9,00 13,00 9,50 13,00 Residential rents in EUR/m 2 7,30 10,50 7,50 11,00 7,50 11,00 8,00 11,50 5,00 7,50 5,20 7,70 5,20 7,70 6,00 8,00 4,50 6,00 4,50 6,00 4,50 6,00 5,00 6,50 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Bremen
6 EVC Bremen GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Langenstraße Bremen Tel. +49-(0)
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