Aufgabe 1 Nennen Sie die Rechtsgrundlage für eine Wirtschaftlichkeitsberechnung (WB). Zu 1) II. BV

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1 Aufgabe 1 Nennen Sie die Rechtsgrundlage für eine Wirtschaftlichkeitsberechnung (WB). Zu 1) II. BV Aufgabe 2 Gelten die Vorschriften für die Aufstellung einer WB für alle Bauten? Zu 2) Nein, zwingend nur für öff.-gef. Wohnungsbau Aufgabe 3 Aus welchen fünf Teilbereichen besteht eine vollständige WB? Zu 3) Grundstücks- und Gebäudebeschreibung Berechnung der Gesamtkosten Finanzierungsplan Gegenüberstellung der Laufenden Aufwendungen Laufenden Erträge Aufgabe 4 Lt. Verkehrswertgutachten beträgt der Wert eines Baugrundstücks ,-; ein Bauträger erwirbt es für ,-. Mit welchem Wert sind in der WB diese Erwerbskosten anzusetzen? Zu 4) Niederstwert ,- Aufgabe 5 Welche Kosten sind in die Berechnung der Gesamtkosten aufzunehmen? Zu 5) Erwerbs- und Erwerbsnebenkosten Kosten der Erschließung Baukosten Kosten des Geräts Kosten der Außenanlagen Kosten der zusätzlichen Maßnahmen Baunebenkosten Aufgabe 6 Informieren Sie sich mit Hilfe Ihres Lehrbuchs und der Anlage 1 zur II. BV über die genauen Bestandteile der einzelnen Kosten aus Antwort 5 Seite 1 von 10 IMK_04_04_ml_WB.doc

2 Aufgabe 7 Ein Immobilienunternehmen rechnete (Baujahr 2000) mit folgenden Kosten für ein Neubauprojekt: Geschosswohnhaus, 8 Wohnungen, insges. 520 qm Wohnfläche - GS-Kaufpreis: ,- - Notar-, Gerichtskosten: 1,5 % - Grunderwerbsteuer 3,5 % - Makler: 3 % zuzügl. 16 % MwSt - Baukosten: ,- - Baunebenkosten: 15 % der Baukosten Für die Finanzierung ist die Aufnahme eines - Darlehens bei der Hausbank geplant: ,- bei 1 % Tilgung und 5 % Zinsen; - außerdem bei der Landesförderstelle ein weiteres Darlehen über ,- bei 2 % Tilgung und 3,5 % Zinsen. Berechnen Sie die Gesamtkosten und stellen Sie den Finanzierungsplan auf. Zu 7) Gesamtkosten Finanzierungsplan Erwerbskosten ,00 Eigenkapital ,00 Errwerbsnebenkosten ,00 DL Hausbank ,00 Baukosten ,00 DL Förderstelle ,00 Baunebenkosten ,00 Summe , ,00 Aufgabe 8 Nennen Sie alle lt. II. BV in der WB ansetzbaren lfd. Aufwendungen Zu 8) Kapitalkosten: - Fremdkapitalkosten (Zinsen für Darlehen) - Eigenkapitalkosten (kalkulatorischer Wert zur Verzinsung des Eigenkapitals) Bewirtschaftungskosten: - Abschreibung plus Sonderabschreibungen (Wertverlust -!Keine steuerliche Abschreibung) - Verwaltungskosten - (Betriebskosten - sind zwar Bewirtschaftungskosten, dürfen in der WB aber nicht angesetzt werden) - Instandhaltungskosten - Mietausfallwagnis Aufgabe 9.1. Wie berechnet sich der in der WB anzusetzende Fremdkapitalzins auf Basis der Aufgabe 7? Zu 9.1.) 5% von = 5.000,- 3,5% von = 8.750,- Gesamt = ,- Aufgabe 9.2. Wie berechnet sich der max. zulässige Eigenkapitalzins auf Basis der Aufgabe 7? Zu 9.2.) Wenn der Bauherr 15 % (oder weniger) der Gesamtkosten mit EK finanziert, darf er für diesen Betrag einen Zinssatz von 4 % in der WB als lfd. Aufwendung ansetzen, pumpt er noch mehr EK in den Bau, darf er für den darüberliegenden Betrag 6,5 % als lfd. Aufw. ansetzen. Seite 2 von 10 IMK_04_04_ml_WB.doc

3 Ges kosten 15 % der GK restl. Fin. mit EK ,00 davon EK , , ,00 EK-Zins (4 % von ,00) 4,0% 3.184,32 EK-Zins (6,5 % von ,00) 6,5% 6.572,28 EK-Zins ges ,60 Aufgabe 10 Wie hoch sind die max. Abschreibungen in der WB, die nach den Vorgaben von Aufgabe 7 als lfd. Aufwendungen ansetzbar sind? Zu 10) 1 % der Bau- und Baunebenkosten (plus Sonderabschr. kommen hier nicht vor) 1% von ,- = 3.680,- Aufgabe 11 Wie hoch sind die max. Verwaltungskosten in der WB, die nach den Vorgaben von Aufgabe 7 als lfd. Aufwendungen ansetzbar sind? Zu 11)! Rechtslage ab !: 254,79 pro Wohnung == * 8 Whg. = 2.038,32 Aufgabe 12 Wie hoch sind die Betriebskosten, die nach den Vorgaben von Aufgabe 7 als lfd. Aufwendungen ansetzbar sind? Zu 12) 0,00 werden als BeKo-VZ auf die Mieter umgelegt, stellen somit keine Aufwendungen für den Eigentümer dar, dürfen lt. 27 II. BV nicht angesetzt werden. Aufgabe 13 Wie hoch sind die Instandhaltungskosten, die nach den Vorgaben von Aufgabe 7 als lfd. Aufwendungen ansetzbar sind? Zu 13! Rechtslage ab !: 7,87 pro qm Wohnfläche == 520 qm = 4.092,40 Aufgabe 14 Wie hoch ist das Mietausfallwagnis, das nach den Vorgaben von Aufgabe 7 als lfd. Aufwendung ansetzbar ist? Zu 14 Da das MAW 2% (der Erträge) ausmacht, belaufen sich alle bisher berechneten lfd. Aufwendungen also auf 98% Seite 3 von 10 IMK_04_04_ml_WB.doc

4 lfd. Aufw. FK-Zins ,00 EK-Zins 9.756,60 Abschr ,00 Verw ,32 BeKo 0,00 Inst ,40 Summe ,16 entspricht 98 % Zwischensumme ,32 MAW 679,95 entspr. 2 % Summe ,27 entspr. 100 % 98 % = ,32 lfd. Aufwendungen ohne MAW 2 % = 679,95 MAW Aufgabe 15 Erstellen Sie Auflistung aller lfd. Aufwendungen und errechnen Sie daraus die Kostenmiete / qm Wohnfläche / Monat für das Projekt aus Aufgabe 7 Zu 15 lfd. Aufwendungen / Jahr lfd. Erträge Kapitalkosten FK-Zins 5.000, , ,00 / 12 Mon. = 2.833,11 EK-Zins 9.756,60 / 520 qm = 5,448 Bewirtschaftungskosten Kostenmiete pro Monat pro qm Abschreibg ,00 Verwaltg ,32 Inst ,40 MAW 679,95 Summe ,27 Aufgabe Ein Bauvorhaben mit 16 Wohnungen (960 qm Wohnfläche) und ,- Euro Gesamtkosten, davon ,- Grund- und Bodenkosten ,- für die Heizungsanlage , für Einbauküchen ,- für Antennenanlage wird folgendermaßen finanziert: Ia Hypothek ,- bei 6,5 % Zinsen und 1 % Tilgung Landesdarlehen ,- bei 0,5 % Zinsen und 2 % Tilgung Werkdarlehen ,- bei 2,0 % Zinsen und 2 % Tilgung Rest Eigenkapital Berechnen Sie die Kostenmiete pro qm Wohnfläche und Monat nach der II.BV. Berücksichtigen Sie dabei die seit 1. Jan gültigen lfd. Aufwendungen für Instandhaltung und Verwaltung. Berechnen Sie die Monatsmiete für eine Wohnung mit 70 qm Wohnfläche Seite 4 von 10 IMK_04_04_ml_WB.doc

5 Lösung Gesamtkosten Finanzierung Grundstück ,00 Eigenkap ,00 Baukosten ,00 Ia Hypothek ,00 Landesdarlehen ,00 Summe ,00 Werkdarlehen , ,00 lfd. Aufwendungen lfd. Erträge Kap.kosten EK-Zins (4% v ) 8.040, ,69 (6,5% v ) 8.710,00 / 12 Mon. FK-Zins (Ia Hypo) 6.370, ,72 (LandesDL) 4.175,00 / 960 qm (WerkDL) 1.440,00 4,9299 Kostenmiete / qm / Mon. Bew.kosten Verw. (254,79 * 16) 4.076,64 Inst. (7,87 * 960) 7.555,20 Mietermiete für70-qm-wohnung Abschr. (1% Bauk.) ,00 345,09 (3% Heizg.) 2.160,00 (3% EBK) 1.260,00 (9% Antenne) 270,00 Zwischensumme ,84 MAW 1.135,85 Summe ,69 Wichtig! Ist Ihnen klar, wie Sie das MAW innerhalb der WB berechnen? Lt. II. BV sind es 2% der Erträge (in dieser Aufgabe also 2% von ,69) nur woher wissen Sie die Erträge, ohne zuvor das MAW berechnet zu haben!? Erklärung: Alle lfd. Aufwendungen entsprechen 100 %; davon 2 % MAW, dementsprechend alle anderen Aufwendungen 98 % Also bei dieser Aufgabe: ,84 / 98 % * 2 % = 1.135,85 Aufgabe Weiterführung der Aufgabe: Die zuständige Förderstelle gewährt nach Prüfung der vorliegenden WB Aufwendungszuschüsse in Höhe von 1,00 Euro / qm / Monat. Wie wirkt sich dies auf die WB aus? Wie hoch ist nun die verringerte Kostenmiete? Gehen Sie insbesondere der Frage nach, ob sich mit der Förderung von 1,00/qm/Mon. auch die Kostenmiete um genau 1,00 Euro / qm / Monat ermäßigt! Berechnen Sie die Monatsmiete für die Wohnung mit 70 qm Wohnfläche Seite 5 von 10 IMK_04_04_ml_WB.doc

6 Lösung Gesamtkosten Finanzierung Grundstück ,00 Eigenkap ,00 Baukosten ,00 Ia Hypothek ,00 Landesdarlehen ,00 Summe ,00 Werkdarlehen , ,00 lfd. Aufwendungen lfd. Erträge Kap.kosten EK-Zins (4% v ) 8.040,00 Aufw.zuschuss (6,5% v ) 8.710,00 1,- * 960 qm * 12 Mon. FK-Zins (Ia Hypo) 6.370,00 = ,00 (LandesDL) 4.175,00 (WerkDL) 1.440,00 verbl. Aufw. d. Vermieters ohne Bew.kosten Aufw.zuschuss ,59 Verw. (254,79 * 16) 4.076,64 / 12 Mon. = 3.753,13 Inst. (7,87 * 960) 7.555,20 / 960 qm = 3,9095 Abschr. (1% Bauk.) ,00 (3% Heizg.) 2.160,00 Mietermiete pro qm pro Monat (3% EBK) 1.260,00 3,91 (9% Antenne) 270,00 Zwischensumme ,84 damit Senkung der abz. Aufw.zusch ,00 Mietermiete verbl. Aufwendg ,84 von (vorige Aufg.) 4,9299 MAW 900,75 auf 3,9095 um 1, ,59 Mietermiete für 70qm Wohnung 273,67 Erläutern Sie, warum 1,- Euro Aufwendungszuschuss eine Senkung der Kostenmiete um 1,0204 Euro bewirkt! Erklärung: Ein Aufwendungszuschuss kann sich nicht unmittelbar auf das MAW auswirken schließlich handelt es sich bei dieser Fördersumme nicht um "Miete" damit gibt es dafür auch kein "Mietausfallwagnis". Also senkt der Aufwendungszuschuss nur die anderen Aufwendungen außer MAW. Da das MAW 2 % beträgt, machen alle anderen Aufwendungen 98 % aus. Damit entspricht der Zuschuss von 1,- Euro = 98 %; die Veränderung der Miete = 100 % Rechnung: 1,- Euro / 98 % * 100 % = 1,0204 Euro Verringerung der Miete pro qm pro Monat Aufgabe Weiterführung der Aufgabe Nach vier Jahren wird der Aufwendungszuschuss vereinbarungsgemäß um 0,40 Euro pro qm pro Monat gekürzt. Berechnen Sie mittels einer (vereinfachten) WB ( 39 II. BV) die damit verbundene Mieterhöhung. Seite 6 von 10 IMK_04_04_ml_WB.doc

7 Lösung Hier die ausführliche Darstellung mit allen Positionen der komplett neuen WB: Gesamtkosten Finanzierung Grundstück ,00 Eigenkap ,00 Baukosten ,00 Ia Hypothek ,00 Landesdarlehen ,00 Summe ,00 Werkdarlehen , ,00 lfd. Aufwendungen lfd. Erträge Kap.kosten EK-Zins (4% v ) 8.040,00 verringerter Aufw.zuschuss (6,5% v ) 8.710,00 0,60 * 960 qm * 12 Mon. FK-Zins (Ia Hypo) 6.370,00 = 6.912,00 (LandesDL) 4.175,00 (WerkDL) 1.440,00 Aufw. d. Vermieters ohne Bew.kosten Aufw.zuschuss ,63 Verw. (254,79 * 16) 4.076,64 / 12 Mon. = 4.144,97 Inst. (7,87 * 960) 7.555,20 / 960 qm = 4,3177 Abschr. (1% Bauk.) ,00 (3% Heizg.) 2.160,00 Mietermiete pro qm pro Monat (3% EBK) 1.260,00 4,32 (9% Antenne) 270,00 Zwischensumme ,84 damit Erhöhung der abz. Aufw.zusch ,00 Mietermiete verbl. Aufwendg ,84 von (vorige Aufg.) 3,9095 MAW 994,79 auf 4,3177 um 0, ,63 neue Miete für 70qm Wohnung 302,23 Ähnliche Aufgaben wurden schon in der schriftlichen Prüfung gestellt - dann haben Sie ca. 3 Minuten Zeit für die Lösung - wenn Ihnen der Zusammenhang zwischen (Änderung der) Aufwendungen und MAW klar ist, handelt es sich um eine ganz kurze Rechnung, ohne dass Sie die WB überhaupt aufstellen müssen: Nach der gleichen Logik der vorangegangenen Aufgabe gilt: Die Kürzung eines Aufwendungszuschusses muss zu einer Mieterhöhung führen, weil der Mieter nun diese Kosten in der Kostenmiete übernehmen muss. ABER! Die Kürzung des AZ um 0,40 Euro entspricht 98 % der Mieterhöhung! 0,40 Euro / 98 % * 100 % = Erhöhung um 0,4082 pro qm pro Monat == neue Miete: 302,23 Aufgabe Weiterführung der Aufgabe In dem Wohnhaus wird 10 Jahre nach der Errichtung des Hauses eine Modernisierung (Anbau von Balkonen) durchgeführt, die Baukosten belaufen sich auf ,- Euro und werden wie folgt finanziert: Bankdarlehen ,- bei 8 % Tilgung und 5 % Zins Rest Eigenkapital Berechnen Sie die zulässige Mieterhöhung mittels einer (vereinfachten) WB ( 39 II. BV) Seite 7 von 10 IMK_04_04_ml_WB.doc

8 Lösung Gesamtkosten Finanzierung Eigenkap ,00 Baukosten ,00 BankDL ,00 Summe , ,00 lfd. Aufwendungen Kap.kosten EK-Zins (4% v ) 1.068,00 (6,5% v ) 3.334,50 FK-Zins (BankDL) 5.000,00 lfd. Erträge Bew.kosten Aufw. d. Vermieter ,53 / 12 Mon. = 967,71 / 960 qm = 1,0080 Abschr. (BK 90 Jahre) 1.977,78 Mieterhöhung pro qm pro Monat 1,01 Zwischensumme ,28 damit Erhöhung der Mietermiete verbl. Aufwendg ,28 von (vorige Aufg.) 4,32 MAW 232,25 um 1,01 auf 5, ,53 neue Miete für 70qm Wohnung 372,80 Aufgabe 17 Die bisherige Mietermiete für eine 60-qm-Wohnung beträgt 4,00,- /qm / Monat = 240,- /Mon. Bisher gewährte Aufwendungszuschüsse von 0,50 /qm / Mon. = 30,00 / Monat werden gestrichen. Wie hoch ist die Mieterhöhung? Lösung 17 0,50 / 98 * 100 = 0,5102 Euro ME /qm / Mon. * 60 qm oder 30 / 98 * 100 = ME um 30,61 = neue Miete: 270,61 Aufgabe 18 Die bisherige Mietermiete für eine 70-qm-Wohnung beträgt 4,00,- /qm / Monat = 280,- /Mon. Bisher wurden innerhalb der laufenden Aufwendungen Verwaltungskosten von 230,-/Wohnung/Jahr angesetzt und für Instandhaltungskosten 7,10/qm/Jahr. Seit gelten: Verwaltungskosten 254,79 und Inst.kosten 7,87. Berechnen Sie die entsprechende Mieterhöhung. Seite 8 von 10 IMK_04_04_ml_WB.doc

9 Lösung 18 Höherer Aufwand: (254,79-230) + (7,87-7,10)*70 = 78,69 78,69 / 98 * 100 = Mieterhöhung von 80,29 pro Jahr = ME 6,69 pro Monat = neue Miete 286,69 Keine Aufgabe, sondern der Versuch einer Kürzest-Zusammenfassung: Ändern sich die Aufwendungen (bzw. zuschüsse) um einen bestimmten Betrag, macht diese Änderung 98 % der entsprechenden Mietänderung aus! Übrigens wenn Sie das Thema "WB" drauf haben, gibt es besonders in der praktischen Prüfung Aufgaben aus verschiedenen Themengebieten, in denen Sie damit hervorragend punkten können, da sich die grundsätzlichen Überlegungen auch auf alle anderen Projekte übertragen lassen. Eine solche WB ist nichts anderes, als eine besondere Form der Kosten- und Leistungsrechnung in der Immobilienwirtschaft. Aufgabe 19 Lesen Sie dazu 10 WoBindG. Wenn das Mieterhöhungsverlangen aus Aufg. 18 dem Mieter am 12. Mai X1 zugestellt wird a) ab wann hat der Mieter die erhöhte Miete zu zahlen? b) Wie verhält es sich, wenn der Mieter das ME-verlangen am 15. Mai erhält? c) Wie verhält es sich, wenn der Mieter das ME-verlangen am 20. Mai erhält? Lösung 19 a) 1. Juni X1 b) 1. Juni X1 c) 1. Juli X1 Aufgabe 20 Welches Sonderkündigungsrecht mit welcher Frist kann der Mieter einer öff. gef. Wohnung bei einer Mieterhöhung wahrnehmen? Erklären Sie den Sachverhalt an folgendem Beispiel: Die Erklärung über die Mieterhöhung geht dem Mieter am 2. August zu Lösung 21 erhöhte Miete gültig ab 1. Sept. Sonderkündigungsrecht des Mieters spätestens am 3. Werktag des September (Eingang beim Vermieter) - die alte Miete bleibt gültig, keine Mieterhöhung Rückgabe der Wohnung spätestens am 31. Okt. Aufgabe 21 Welche beiden Unterlagen müssen einer Mieterhöhungserklärung im öff. gef. WoBau auf jeden Fall beigefügt werden? Lösung 21 - nachvollziehbare Berechnung und Erläuterung mittels einer beigefügten (Auszugs)WB - Genehmigung der Förderstelle Aufgabe 22 Nennen Sie mind. drei der gesetzlichen Grundlagen, in der Bestimmungen der Wohnraumförderung und weitere Festlegungen hinsichtlich der öffentlichen Förderung von Wohnraum verankert sind. Lösung 22 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) II. Berechnungsverordnung (II. BV) Seite 9 von 10 IMK_04_04_ml_WB.doc

10 Neubaumietenverordnung (NMVO) Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) II. Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) Aufgabe 23 Erarbeiten Sie sich selbstständig mit Hilfe des WoFG die Antwort auf folgende Fragen: Wer kann gefördert werden? 1 WoFG Was wird gefördert und wie kann die öffentliche Förderung erfolgen? s. 2, 11 ff WoFG Wer ist für die Wohnraumförderung zuständig, nach welchen Grundsätzen hat sie zu erfolgen? 5 ff WoFG Ist auch der Bau eines Einfamilienhauses oder der Kauf einer Eigentumswohnung förderfähig? 7, 8 WoFG Welches Kriterium ist grundsätzlich zugrunde zu legen, ob eine Förderung erfolgen kann? 9 ff in Verb. mit 20 bis 24 WoFG Wozu dient ein Wohnberechtigungsschein, was ist eine Belegungsbindung? 25 ff WoFG Wie lange und wo gilt ein erteilter Wohnberechtigungsschein? 27 WoFG Ist es möglich, eine öff. gef. Wohnung an einen Interessenten ohne Wohnberechtigungsschein zu vermieten? 30 WoFG Aufgabe 24 Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Inhalte des WoBindG und der NMV (nur querlesen!) Achten Sie besonders auf Unterschiede und Übereinstimmungen zum WoFG und zur II. BV. Hinweis zu Aufg. 24 Sie werden zahlreiche Überschneidungen feststellen. Das hat etwas mit der Entstehung der einzelnen Gesetze zu tun. Das WoFG ist ein rel. neues Gesetz, die anderen bestehen schon länger. Letztendlich wird das WoFG alle anderen Gesetze zur öffentlichen Förderung ersetzen (sicher nicht vor 2015), aber für Bestandsbauten, die vor Erlass des WoFG errichtet wurden, gelten auch weiterhin die Regelungen der II. BV, NMV, WoBindG. Seite 10 von 10 IMK_04_04_ml_WB.doc