Rechtssichere kommunale Grundstücksverkäufe im Rahmen der Investorenansiedlung? Strategien unter Beachtung der jüngsten Rechtsprechung

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1 Rechtssichere kommunale Grundstücksverkäufe im Rahmen der Investorenansiedlung? Strategien unter Beachtung der jüngsten Rechtsprechung Klaus Füßer Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht

2 Struktur des Vortrages Einleitende Beispielfälle Rechtsgrundlagen - Überblick Rechtsprechung Aktuelle Entwicklung Abschließender Ausblick

3 Einleitende Beispielfälle Fall 1 Die Gemeinde A will ein nicht mehr benötigtes Grundstück veräußern, 100 % Wohnbebauung darauf möglich Makler führt zunächst Bieterverfahren durch Wert des Grundstücks 9 Millionen Angebot des X: 8,5 Millionen Angebot des Y: 9 Millionen: Auswahl als Verhandlungspartner Neu festgestellte Altlasten während Verhandlung mit Y Y handelt Preis auf 8 Millionen Fragen: 1. Hätte X einbezogen werden müssen, nachdem die Kontamination bekannt geworden war? 2. Hätte ein erneutes Bieterverfahren durchgeführt werden müssen?

4 Einleitende Beispielfälle Fall 2 Gemeinde B beabsichtigt in ihrem Gemeindegebiet Gewerbebetriebe der holzverarbeitenden Industrie anzusiedeln Ziel: Zentrum der Holzverarbeitung zu etablieren, Arbeitsplätze zu schaffen und die heimische Holzwirtschaft zu revitalisieren Grundstücksverkauf an Investor I geplant Vorhabenbezogener B-Plan und Durchführungsvertrag geplant Fragen: 1. Kann die Gemeinde das Grundstück an I freihändig veräußern, oder ist eine europaweite Ausschreibung nach dem Vergaberecht erforderlich? 2. Kann die Gemeinde als Investitionsanreiz für I einen deutlich unter dem Wert eines Baugrundstückes liegenden Preis anbieten?

5 Einleitende Beispielfälle Fall 3 Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) wollte ein ehemaliges Kasernengelände (24 ha) veräußern und gab dies im Internet bekannt Hinweis im Verkaufsexposé: Die zulässigen Nutzungen und baulichen Voraussetzungen sind mit der Gemeinde C abzustimmen Grundstückswert laut Sachverständigengutachten: 2,3 Mio. Euro Von vier Bietern setzt sich Y mit einem auf fünf bis zehn Jahre angelegten Entwicklunskonzept und einem Gebot von 2,5 Mio. Euro durch, nachdem die BImA sein Konzept aus städtebaulicher Sicht ausgewählt und die Gemeinde C ihr Einvernehmen zum Verkauf gegeben hatte. Frage: Ist der Grundstücksverkauf ein dem Vergaberecht unterliegender Vorgang und wegen Verstoßes gegen eine rechtzeitige Bieterinformation unwirksam?

6 Rechtsgrundlagen - Überblick Zivilrecht 311 b BGB Kommunalwirtschaftsrecht 72 II SächsGemO 90 SächsGemO VwV Kommunale Grundstücksveräußerung Beihilferecht Art. 87 EG Art. 88 EG Europäisches Kartellvergaberecht Grundsätze des EG-Vertrages RL 2004/18/EG (VRL) 97 ff. GWB 13 VgV VOB/A Grundfreiheiten Gleichheitsgrundsatz Transparenzgebot

7 Rechtsprechung Fall 1 (BGH, Urt. v , - V ZR 56/07 -) Aussagen des BGH: Keine SE-Ansprüche aus 280 I, 241 II, 311 II BGB Verkauf kommunaler Grundstücke muss nicht nach vergaberechtlichen Vorschriften ausgeschrieben werden Freiwilliges Bieterverfahren begründet ein vorvertragliches Vertrauensverhältnis, das den Träger der öffentlichen Verwaltung zu Gleichbehandlung, Transparenz und Rücksichtnahme verpflichtet Hierbei aber geringere Maßstäbe als im EG-Vergaberecht Unrichtige Information verletzt nicht den Gleichbehandlungsgrundsatz, wenn alle Teilnehmer gleich informiert wurden Antworten Fall 1: 1. X musste nach Auswahl des Y als Verhandlungspartner nicht mehr berücksichtigt werden 2. Keine Pflicht der Gemeinde zur Wiederholung eines freiwilligen Bieterverfahrens, wenn neue Tatsachen bekannt werden

8 Rechtsprechung Fall 2 ( Ahlhorn -Rechtsprechung OLG Düsseldorf 1 ) Aussagen des OLG-Düsseldorf: auf einen Grundstückskaufvertrag, der mit einem städtebaulichen Vertrag nach 11, 12 oder 124 BauGB verbunden ist, Vergaberecht Anwendung, soweit der Maßgebliche Schwellenwert überschritten ist Für das Vorliegen eines Bauauftrages oder einer Baukonzession genügt ein mittelbares Eigeninteresse an der Errichtung der Gebäude, etwa an einer geordneten städtebaulichen Entwicklung Bauaufträge in Verbindung mit Grundstücksveräußerungen werden als Baukonzessionen angesehen, da der Auftragnehmer das Recht zur Verwertung der Bauwerke erhält Antworten Fall 2: 1. Nach bisheriger Rspr. des OLG Düsseldorf ist EG-Vergaberecht bei Überschreiten der Schwellenwerte vorliegend anwendbar und eine europaweite Ausschreibung ist erforderlich. 2. Ein Unterwertverkauf wäre im Übrigen bereits aus kommunalrechtlichen Gründen und wegen dem Verbot unzulässiger Beihilfen unzulässig. 1 OLG Düss Beschl. v VII-Verg 2/07 (Ahlhorn); Beschl. v VII-Verg 30/07 -, (Wuppertal); Beschl. v Verg 37/07 (Stadt Oer-Erkenschwick).

9 Rechtsprechung Fall 3 (Vorlagebeschluss des OLG Düsseldorf v VII-Verg 25/08 - ) Aussagen des OLG-Düsseldorf: Antwort Fall 3: Ein körperlich greifbarer Beschaffungsbedarf des öffentlichen Auftraggebers sei für die Anwendung des Vergaberechts nicht erforderlich Eine Realisierungsverpflichtung bedeute nicht, dass es sich um eine einklagbare Verpflichtung handeln müsse Es genüge, wenn am Ende des Vergabeverfahrens der Abschluss einer Vereinbarung mit einer hinreichenden Bauverpflichtung stehen solle Wird das Grundstück von einem Dritten erworben und ein Bauauftrag mit der Gemeinde geschlossen, habe bei funktionaler Betrachtung eine Zusammenschau der Gesamtheit der Verträge stattzufinden Es gäbe keine Prämisse, wonach eine Baukonzession in jedem Falle befristet zu sein hätte Das OLG Düsseldorf hält den vorliegenden Kaufvertrag wegen Verstoßes gegen das Vergaberecht für unwirksam. Eine Entscheidung hängt jedoch von der Reaktion des EuGH ab

10 Aktuelle Entwicklung Gesetzesnovelle GWB In Zukunft keine Ausschreibungspflicht und Vergabeverfahren mehr bei kommunalen Grundstücksverkäufen mit Bauverpflichtung des Erwerbers! Beschaffungszweck ausdrücklich in 99 III GWB betont Grundstücksveräußerung ist keine Baukonzession, da diese nach 99 VI GWB zeitlich befristetes Nutzungsrecht enthalten muss Haltung der Eur opäischen Kommission Keine Anwendung des Vergaberechtes, wenn mit einem Grundstücksvertrag keine verbindliche Bauverpflichtung verbunden wird Eine durchsetzbare Bauverpflichtung liegt auch dann nicht vor, wenn die Gemeinde sich ein Rückkaufsrecht vorbehält für den Fall, dass der Käufer nicht baut, da eine Bebauung auf diesem Weg nicht durchgesetzt werden kann

11 Abschließender Ausblick In Zukunft wird aufgrund der Neufassung des GWB die Ahlhorn - Ära beendet sein Der EuGH wird mit Beantwortung der vorgelegten Fragen auch die Europarechtskonformität der GWB- Novelle bestätigen Grundstücksverkäufe der öffentlichen Hand in Verbindung mit Bauverpflichtungen werden zukünftig nicht mehr dem Vergaberecht unterfallen

12 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkei t