Investment Market monthly Deutschland Mai 2016

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1 Savills Research Investment Market monthly Thema des Monats Immobilienmarkt Ostdeutschland Immer noch Defizite, aber auch Chancen Der Osten der Bundesrepublik ist am Immobilieninvestmentmarkt nach wie vor unterrepräsentiert und durch eine vergleichsweise geringe Liquidität gekennzeichnet. So betrug das Gewerbetransaktionsvolumen in den fünf neuen Flächenländern im Durchschnitt der letzten fünf Jahre nur rund 2 Euro pro Einwohner und lag damit etwa 2 % unter dem Niveau Westdeutschlands ohne Berücksichtigung der Top 7. Offenbar sehen also viele Investoren von Immobilienkäufen in den neuen Bundesländern ab. Doch ist diese Zurückhaltung gerechtfertigt? Ein Blick auf den Status quo spricht zunächst dafür. So befinden sich die wesentlichen Kennziffern der ostdeutschen Vermietungsmärkte nach wie vor nicht auf dem Niveau westdeutscher Städte. Die Büromieten sind in der Spitze und im Durchschnitt 18 % bzw. 16 % niedriger und auch die Büroleerstandsrate ist mit 12,1 % mehr als doppelt so hoch ist wie im Durchschnitt der westdeutschen Märkte (5,3 %). Noch größer ist die Mietdifferenz im Einzelhandel. Hier liegen die Spitzenmieten für Geschäftshäuser in 1a-Lagen rund 35 % unter dem westdeutschen Niveau, während die Durchschnittsmieten sogar 43 % niedriger sind. Im Hinblick auf die Entwicklung in den vergangenen zehn Jahren ist dem Osten jedoch eine positive Dynamik zu bescheinigen. Im Einzelhandelssegment haben sich die Vermietungsmärkte sogar besser entwickelt als in den westdeutschen Städten. Während in Westdeutschland (ohne die Top- 7-Märkte) die Spitzenmieten für Einzelhandelsflächen in 1a-Lagen in den vergangenen zehn Jahren um savills.de/research 1

2 Thema des Monats (Fortsetzung) Immobilienmarkt Ostdeutschland Immer noch Defizite, aber auch Chancen rund 18 % anstiegen, verzeichneten ostdeutsche Städte im Mittel ein Plus von 22 % (Abb. 1). Auch die ostdeutschen Büromärkte entwickelten sich im gleichen Zeitraum positiv, wenngleich etwas schlechter als in Westdeutschland. Die Spitzenmieten wuchsen seit 26 um durchschnittlich 12 % (West: + 17 %). Auch der Leerstandsabbau kann sich sehen lassen: Seit 26 ging die durchschnittliche Leerstandsquote an den ostdeutschen Büromärkten um 19 Basispunkte zurück (West: - 5 Bp.). Doch nicht nur die Entwicklung der vergangenen Jahre ist positiv, auch die Prognosen sind zumindest für die ostdeutschen Zentren vielversprechend. So holten im jüngsten Prognos- Zukunftsranking Städte wie Leipzig, Chemnitz, Erfurt oder Weimar deutlich auf. Dies dürfte nicht zuletzt daran liegen, dass für fast alle ostdeutschen Städte mit mindestens 1. Einwohnern bis 23 mit einem Bevölkerungswachstum zu rechnen ist (Abb. 2). Dies lässt auch am Immobilienmarkt eine Fortsetzung der zuletzt positiven Entwicklung erwarten. Den günstigen Perspektiven zum Trotz sind die Anfangsrenditen in den ostdeutschen Märkten angesichts der derzeit noch schlechteren Rahmenbedingungen höher als in Westdeutschland. So liegen die Spitzenrenditen für Büroobjekte sowie für Geschäftshäuser in 1a-Lagen 12 bzw. 11 Basispunkte über dem Niveau der westdeutschen Städte. Auch die Renditekompression fiel im Verlauf der letzten zehn Jahre geringer aus als im Westen. Während die Bürospitzenrenditen im Westen um 54 Basispunkte fielen, betrug die Renditekompression im Osten 45 Basispunkte. Eine ähnliche Entwicklung nahmen auch die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser hier verzeichneten westdeutsche Städte einen Rückgang um 43 Basispunkte, während die Renditen in ostdeutschen Städten im Mittel um 32 Basispunkte fielen. Gerade diese Kombination aus bisher vergleichsweise geringer Renditekompression sowie höheren Anfangsrenditen einerseits und den günstigen Entwicklungsperspektiven andererseits lässt die ostdeutschen Großstädte attraktiv erscheinen. Denn diese Gemengelage bietet Investoren die Chance auf eine strukturelle Renditekompression und damit auf Kapitalwertwachstum. Zugleich dürfte der Anstieg der Anfangsrenditen im Falle eines Abschwungs an den Investmentmärkten geringer ausfallen als in den westdeutschen Märkten. ABB. 1 Mietentwicklung Geschäftshäuser 1a-Lagen Mietveränderung vergangene zehn Jahre Quelle: Bulwiengesa / * ohne Top 7 ABB. 2 Bevölkerungsprognose bis 23 Bevölkerungsentwicklung 215 bis % 1 5% -5% -1-15% -2 Quelle: Bulwiengesa Die Fakten des Monats 12-Monats-Volumen Gewerbe 53,3, Wohnen 13,3 Insgesamt wurden im ca. 2,2 am Gewerbeimmobilienmarkt investiert. Zum Vergleich: Im Vorjahresmonat (Mai 215) lag das Transaktionsvolumen bei rund 3,8. Das durchschnittliche monatliche Transaktionsvolumen der vorangegangenen zwölf Monate (Mai 215 Apr 216) lag bei 4,4. In Summe wurden in den zwölf Monaten bis einschließlich rund 53,3 investiert und damit gegenüber dem Vergleichswert vom Vormonat 3 % weniger. Am Wohnimmobilienmarkt wurden im ca.,5 investiert. Im Vorjahresmonat lag das Transaktionsvolumen bei rund 1,3. In den vorangegangenen zwölf Monaten wurde im Durchschnitt ein monatliches Volumen von rund 1,1 erzielt. Das Transaktionsvolumen der zwölf Monate bis einschließlich summierte sich auf 13,3 und lag damit 5 % unter dem Vergleichswert des Vormonats. savills.de/research 2

3 Gewerbeinvestmentmarkt Überblick TAB. 1 Transaktionsvolumen und Spitzenrenditen im Überblick Transaktionsvolumen (Mio. Euro, 12 Monate rollierend) Spitzenrendite Büro Spitzenrendite Geschäftshaus Mai 215 Apr 216 Q1 216 Q4 215 Q1 216 Q4 215 Berlin % - 2 % 3,9 % +/- Bp. 3,5 % - 1 Bp. Düsseldorf % - 8 % 4,1 % +/- Bp. 3,8 % +/- Bp. Frankfurt % - 1 % 4, % +/- Bp. 3,5 % +/- Bp. Hamburg % - 6 % 4, % - 1 Bp. 3,7 % +/- Bp. Köln % - 15 % 4,2 % - 1 Bp. 3,8 % - 2 Bp. München % - 8 % 3,7 % +/- Bp. 3,5 % +/- Bp. Stuttgart % - 1 % 4,2 % - 1 Bp. 3,9 % - 1 Bp. * % - 3 % 4, % - 9 Bp. 3,7 % - 6 Bp. / * Spitzenrenditen = Ø Top 7 ABB. 3 Transaktionsvolumen Transaktionsvolumen, monatlich (li. Achse) Transaktionsvolumen, rollierend (re. Achse) letzte 12 Monate ABB. 5 Transaktionsvolumen nach Nutzung Büro ABB. 4 Transaktionszahl und -größe Mio. Euro Durchschnittliche Transaktionsgröße, rollierend (li. Achse) Anzahl Transaktionen, rollierend (re. Achse) ABB. 6 Transaktionsvolumen nach Standort* Berlin 16% Einzelhandel Stuttgart 12% 8% Düsseldorf 1 4% München Frankfurt Entwicklungsgrundstücke Logistik / Industrie Hotel Köln Hamburg / * Anteil übrige Standorte 5 % () bzw. 48 % () savills.de/research 3

4 Gewerbeinvestmentmarkt Käufer- und Verkäufergruppen ABB. 7 Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft ABB. 8 Transaktionsvolumen nach Verkäuferherkunft übriges Europa 3 übriges Europa Mittlerer Osten Nordamerika Mittlerer Osten Nordamerika Asien/Pazifik Asien/Pazifik TAB. 2 Top-1-Käufergruppen TAB. 3 Top-1-Verkäufergruppen # Käufer Volumen (Mio. Euro) Ø # Verkäufer Volumen (Mio. Euro) Ø 1 Offener Spezialfonds Bauträger / Projektentwickler Immobilien AG / REIT Corporate Private-Equity-Fonds Geschlossener Fonds Bauträger / Projektentwickler r Asset-Manager Corporate Offener Spezialfonds Geschlossener Fonds Immobilien AG / REIT Privatinvestor / Family Office Offener Publikumsfonds Versicherung / Pensionskasse Private-Equity-Fonds Offener Publikumsfonds Privatinvestor / Family Office Staatsfonds Bank savills.de/research 4

5 Gewerbeinvestmentmarkt Transaktionen im Detail TAB. 4 Top-2-Transaktionen des Monats* Objekt / Standort(e) (Haupt-) Nutzung Volumen (Mio. Euro) Fläche (m²) Käufer Verkäufer (9 Objekte) u. a. Berlin, Dresden, Erfurt, Langebrück Hotel/Gastronomie vertraulich n/a Fonciere des Regions, EVENT Hotelgruppe Starwood Capital Europe Ltd., Brookfield Europe LP u.a. Dortmund, Essen Grundstück vertraulich 1.4. Thelen Holding GmbH ThyssenKrupp Real Estate GmbH Meandris Frankfurt am Main Büro ca Triuva Kapitalverwaltungsgesellschaft mbh Strabag Real Estate GmbH Huma Einkaufswelt Schwabach Handelsimmobilie vertraulich 36.5 TIAA Henderson Real Estate (TH Real Estate) Jost Hurler Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft mbh (8 Objekte) u. a. Bodenheim, Bremen, Düren Lager-/Logistikimmobilie vertraulich 88.1 Gramercy Property Trust Inc. Goodman Property Investors Maritim Hotel Dresden Dresden Hotel/Gastronomie ca Frasers Hospitality Internos Real Investors LLP Siemens Techno Park Mülheim an der Ruhr Mischobjekt vertraulich 265. Geneba Real Estate Investments Siemens Kapitalanlagegesellschaft mbh Holiday Inn Express Köln Köln Hotel/Gastronomie vertraulich 1.6 Deka Immobilien Investment GmbH GBI AG Kurt-Schumacher- Straße Kassel Büro vertraulich 15.2 PATRIZIA Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh OFB Projektentwicklung GmbH Koch, Neff & Volckmar Gelände Stuttgart Mischobjekt ca. 45 n/a Daimler AG unbekannter Privatinvestor Altendorfer Straße 129 Essen Büro ca unveröffentlicht unveröffentlicht (2 Objekte) n/a Lager-/Logistikimmobilie vertraulich 6.4 Logicor Standard Life Investments Mecklenburger EKZ Gägelow Gägelow Handelsimmobilie vertraulich 21.1 concarus REAL ESTATE INVEST GMBH Jost Hurler Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft mbh Mercure Hotel Chemnitz Kongress Chemnitz Hotel/Gastronomie vertraulich n/a EVENT Hotelgruppe Brookfield Europe LP, Starwood Capital Europe Ltd. Eurolog-Logistikzentrum Rade Wenzendorf Lager-/Logistikimmobilie vertraulich 37.5 Triuva Kapitalverwaltungsgesellschaft mbh GARBE Holding AG & Co. KG. Geschäftshaus Altstadt Regensburg Handelsimmobilie vertraulich n/a Savills Investment Management unbekannter Investor Städtleturm Freiburg im Breisgau Büro vertraulich 12.5 unbekannte Corporate () Unmüssig-Gruppe (3 Objekte) Rotenburg, Scheeßel Sozialimmobilie ca AviaRent Capital Management S.à.r.l. unbekannter Investor Maternistraße Dresden Sozialimmobilie vertraulich n/a Industria GmbH Ten Brinke Groep B.V. M-Tower München Büro vertraulich n/a Art-Invest Real Estate GmbH & Co KG Westbrook Partners / * dargestellt sind nur bereits veröffentlichte Transaktionen, gemessen am Volumen savills.de/research 5

6 Wohninvestmentmarkt Überblick und Marktstruktur TAB. 5 Transaktionsvolumen und Preise im Überblick* Transaktionsvolumen (Mio. Euro, 12 Monate rollierend) Preise (EUR je Einheit, 12 Monate rollierend) Mai 215 Apr 216 Mai 215 Apr 216 A-Städte % - 3 % % + 12 % B-Städte % - 1 % % - 1 % C-Städte % - 21 % % + 13 % D-Städte % - 3 % % + 1 % % - 3 % % +/- % % - 5 % % + 4 % / * Städteklassifizierung nach Bulwiengesa ABB. 9 Transaktionsvolumen Transaktionsvolumen, monatlich (li. Achse) Transaktionsvolumen, rollierend (re. Achse) letzte 12 Monate 25, 22,5 2, ABB. 1 Transaktionszahl und -größe Zahl der Einheiten je Transaktion, rollierend (li. Achse) Anzahl Transaktionen, rollierend (re. Achse) , , 12,5 1, , , ABB. 11 Anzahl der Transaktionen nach Größenklasse 5, 2, ABB. 12 Gehandelte Einheiten nach Städtekategorie* 5 > 5. Einheiten 5 < 1 Einheiten < 25 Einheiten A B 1. < 5. Einheiten 25 < 1. Einheiten D C / * basierend auf Bulwiengesa-Klassifizierung savills.de/research 6

7 Wohninvestmentmarkt Akteure, Preise und Transaktionen im Detail ABB. 13 Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft 1 8 ABB. 14 Transaktionsvolumen nach Verkäuferherkunft übriges Europa 6 4 übriges Europa 2 2 Mittlerer Osten Nordamerika Mittlerer Osten Nordamerika Asien/Pazifik Asien/Pazifik ABB. 15 Transaktionsvolumen nach Investorentyp Käufe, Nettoinvestitionen, Ø Immobilien AG / REIT Wohnungsbaugesellschaft Offener Spezialfonds Öffentliche Hand Leasing-Gesellschaft Staatsfonds Private-Equity-Fonds Offener Publikumsfonds Bank Geschlossener Fonds Privatinvestor / Family Office r Asset-Manager Corporate Versicherung / Pensionskasse Bauträger / Projektentwickler Verkäufe, Nettoinvestitionen, ABB. 16 Preisentwicklung EUR/m² Durchschnittlicher Preis pro Einheit, rollierend TAB. 6 Top-5-Transaktionen des Monats* name Standort(e) Anzahl Einheiten Volumen (Mio. Euro) Käufer Verkäufer Berlin vertraulich vertraulich Degewo, WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte MHMI Immobilien, Kilian Geschäftsführung GmbH & Co Headquarter u. a. Darmstadt, Dresden 997 vertraulich Global Student Accomodation (GSA) Devario Invest Berlin 391 ca. 56 Ado Properties unbekannter Investor Berlin vertraulich ca. 55 Berlin vertraulich ca. 5 / * dargestellt sind nur bereits veröffentlichte Transaktionen, gemessen am Volumen DSR Deutsche Investment Kapitalanlagegesellschaft mbh DSR Deutsche Investment Kapitalanlagegesellschaft mbh Privatinvestor Privatinvestor savills.de/research 7

8 Savills In ist Savills mit rund 2 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an: D HH B Unsere Dienstleistungen An- und Verkauf von Immobilien sowie s Corporate Finance - Valuation Vermietung von Büros und Einzelhandelsimmobilien Vermietung und Verkauf von Industrie- und Logistikimmobilien Landlord und Occupier Services K F S M Savills Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an Marcus Lemli CEO Germany +49 () mlemli@savills.de Andreas Wende Investment +49 () awende@savills.de Marcus Mornhart Office Agency +49 () mmornhart@savills.de Karsten Nemecek Corp. Finance - Valuation +49 () knemecek@savills.de Draženko Grahovac Corp. Finance - Valuation +49 () dgrahovac@savills.de Matthias Pink Research +49 () mpink@savills.de Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 7 Büros und Partner in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-raum sowie dem Nahen Osten mit über 3. Mitarbeitern. In ist Savills mit rund 2 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Diese Publikation dient allein informativen Zwecken. Wir übernehmen keine Haftung für Verluste, Kosten oder sonstige Schäden, die aus der Verwendung der veröffentlichten Informationen resultieren. Die Informationen beruhen auf Quellen, die von uns als verlässlich eingestuft wurden, wir können jedoch nicht dafür garantieren, dass diese Informationen korrekt oder vollständig sind. Eine Vervielfältigung dieser Publikation oder von Teilen davon bedarf der vorherigen schriftlichen Genehmigung durch Savills. Savills Juni 216 savills.de/research 8