Mieten und Vermieten von Apothekenräumen

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1 -&3O Mieten und Vermieten von Apothekenräumen Von Dr. Valentin Saalfrank Rechtsanwalt, Köln Deutscher Apotheker Verlag Stuttgart 2000

2 Inhalt Abkürzungsverzeichnis IX Vorwort 1 A. Zivilrechtliche Grundlagen 3 I. Der Geschäftsraummietvertrag 3 II. Abgrenzung zu anderen Rechtsverhältnissen 4 1. Pacht 4 2. Leihe 7 3. Leasing 7 4. Welcher Rechtsform ist Vorrang einzuräumen? 8 III. Begründung des Mietverhältnisses durch Vertrag Schriftform für Apothekenraummietverträge Mustermietverträge Mietvorvertrag 17 IV. Notwendiger und empfehlenswerter Inhalt eines Mietvertrages Parteien Mietgegenstand und Gebrauchszweck (Außen-)werbung.: Konkurrenzschutz Mietdauer und Kündigung des Mietverhältnisses Tod des Apothekenbetreibers - Nachfolgeklausel Mietzins Betriebskosten Schönheitsreparaturen und Instandhaltung Veränderungen der Mietsache Untermiete Kaution Außenreinigung Betriebspflicht Schriftformklausel Betreten der Räume durch den Vermieter Sonstiges.::\ 48 -i V. Überlassung ordnungsgemäßer Apothekenräume - Rechte des Mieters bei Beeinträchtigungen Überlassungs- und Gebrauchsgewährpflicht Haftung und Gewährleistung 52 a) Haftung für Sach- und Rechtsmängel und Ansprüche wegen Nichtgewährung des Gebrauchs 52 b) Mängelbeseitigung durch den Mieter 54

Notwendiger und empfehlenswerter Inhalt eines Mietvertrages 18 1. Parteien 19 2. Mietgegenstand und Gebrauchszweck 20 3. (Außen-)werbung.: 24 4. Konkurrenzschutz 26 5.

3 VI Inhalt VI. Pflichten des Mieters-Schutz des Vermieters Obhuts- und Sorgfaltspflichten Anzeigepflicht Besichtigungsrecht des Vermieters Veränderungen der Mietsache Änderungen und Überschreitungen des vereinbarten Mietgebrauchs Gebrauchsüberlassung an Dritte Einhaltung der Hausordnung und Wahrung des Hausfriedens Instandhaltung und Instandsetzung sowie Schönheitsreparaturen Reinigungs-und Verkehrssicherungspflichten 66 VII. Betriebskosten und Nebenkostenabrechnung Umlage von Betriebskosten Anwendbarkeit der II. BV Inhalt der Anlage 3 zu 27 der II. BV Nebenkostenabrechnung 72 VIII. Beendigung des Mietverhältnisses r Beendigung durch Zeitablauf Beendigung durch Kündigung 76 a) Kündigungserklärung 77 b) Kündigungsformen und weitere KündigungsVoraussetzungen 82 c) Beseitigung der Kündigungsfolgen Rücktritt Aufhebungsvertrag Beendigung durch öffentlich-rechtliche Maßnahmen 91 IX. Abwicklung des Mietverhältnisses Räumung und Rückgabe der Mietsache Nutzungsentschädigung und Schadensersatz bei unterlassener bzw. verspäteter Rückgabe Schönheitsreparaturen - Schadensersatz bei Nichtdurchführung Abnahmeprotokoll 98 5:' Untermieter : Rückgewähr der Mietsicherheiten und sonstiger Mieterleistungen sowie Vermieterpfandrecht Wegnahme von Einrichtungen durch den Mieter Verjährung '. 101 X. Veräußerung der Mietsache durch den Vermieter, Zwangsversteigerung und Insolvenzverfahren- * Veräußerung der Mietsache Zwangsversteigerung Insolvenzordnung 104

Instandhaltung und Instandsetzung sowie Schönheitsreparaturen 64 9. Reinigungs-und Verkehrssicherungspflichten 66 VII. Betriebskosten und Nebenkostenabrechnung 66 1. Umlage von Betriebskosten 66 2.

4 - ' Inhalt i! B. Apothekenrechtliche Grundlagen 107 I. Einführung in das Apothekengesetz 107 II. Unzulässigkeit von Umsatz-oder Gewinnvereinbarungen/Pacht Wortlaut, Hintergrund und Bedeutung der 8, 9 des Apothekengesetzes Rechtsfolge bei Verstößen gegen 8, 9 Apothekengesetz Zulässige und unzulässige Vertragsgestaltungen (Beispiele) 112 a) Schubladenverträge 113 b) Mietzins in pachtähnlicher Höhe 113 c) Überlassung eingerichteter, betriebsbereiter Räume 115 d) Leasing einer Apotheke 117 e) Verkauf der Apotheke 118 f) Verkauf auf Rentenbasis und Rückkaufoptionen 119 III. Weitere unzulässige Absprachen - Mitwirkungsrechte Dritter - Abhängigkeit des Apothekers 119 IV. Apothekenbetriebsordnung Abs. 2 S. 1 ApBetrO Abs. 2 S. 2 ApBetrO ApBetrO - Beschaffenheit, Größe und Einrichtung der Apothekenbetriebsräume Weitere Tatbestände 126 C. Behördliche Überwachung 127 I. Kurzübersicht 127 II. Vorlage von Mietverträgen 128 IN. Rechtsschutz 128 D. Mietvertrag und Mustererklärungen 131 I. Checkliste für den Abschluss eines Mietvertrages 131 II. Entwurf eines Mietvertrages über Räume zwecks Ausübung eines Apothekenbetriebes...:'.' *- ' Mietvertragsentwurf Ausführlicher,Mietvertragsentwurf mit Anmerkungen 137 III. Muster für eine Mängelanzeige mit integrierter Mietzinsminderung 152 IV. Muster für eine Abmahnung 153

Zulässige und unzulässige Vertragsgestaltungen (Beispiele) 112 a) Schubladenverträge 113 b) Mietzins in pachtähnlicher Höhe 113 c) Überlassung eingerichteter, betriebsbereiter Räume 115 d) Leasing

5 Inhalt V. Muster für Kündigungserklärungen Ordentliche Kündigung des Vermieters Außerordentliche, fristlose Kündigung des Vermieters Außerordentliche, fristlose Kündigung des Vermieters mit Begründung und Räumungsfrist: Nichtgestattung der Gebrauchsfortsetzung 154 VI. Beispiel für eine Nachfristsetzung 154 VII. Muster eines Abrechnungsschreibens über die Betriebskosten 154 VIII. Muster für ein Abnahmeprotokoll 155 Literaturverzeichnis 157 Sachverzeichnis 159

Außerordentliche, fristlose Kündigung des Vermieters mit Begründung und Räumungsfrist: 153 4.

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