Abweichende Regelungen zwischen Teilungserklärung und novelliertem Wohnungseigentumsgesetz:

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1 Abweichende Regelungen zwischen Teilungserklärung und novelliertem Wohnungseigentumsgesetz: Was gilt jetzt? Dr. Oliver Elzer, Richter am Kammergericht Seite 1

2 Teil 1 Gliederung, zugleich Prüfungsraster Seite 2

3 Prüfungsraster: die drei Schritte 1. Bestimmt die Teilungserklärung im weiteren Sinne etwas anderes als das Gesetz? a) vom Gesetz ausdrücklich (von Anfang an) abweichende Bestimmungen b) das Gesetz jedenfalls zum Zeitpunkt der Errichtung der Teilungserklärung nur wiederholende Bestimmungen, die durch eine Gesetzesänderung abweichend werden 2. Ist die abweichende Bestimmung zulässig und erlaubt? a) die allgemeinen Bestimmungen verbieten eine Änderung b) das WEG verbietet eine Änderung a) ausdrücklich b) durch Auslegung ausdrücklich 3. Prüfung des Einzelfalls Seite 3

4 Teil 2 Abweichungen Seite 4

5 Arten von Abweichungen der Wohnungseigentümer etwas vom Gesetz nicht selbst Geregeltes erstmals anordnen, z.b.: eine Geschäftsordnung für Eigentümerversammlung und/oder Beirat bestimmen das Gesetz modifizieren, z.b.: die Ladungsfrist verkürzen oder verlängern das gesetzliche Stimmrechtsprinzip (Kopfstimmecht) ändern Regelungen für Beschlüsse treffen Erweiterungen der gesetzlichen Anforderungen: Für einen Beschluss bedarf es einer Mehrheit von ¾ sämtlicher Wohnungseigentümer. Erleichterungen ggü. den gesetzlichen Anforderungen: Für einen Beschluss bedarf es einer Mehrheit der in der Eigentümerversammlung anwesenden Wohnungseigentümer. das Gesetz ausgestalten, z.b.: den bei zulässigen Gebrauch nach 14, 15 WEG näher bestimmen Seite 5

6 originäre und entstandene Abweichungen originäre Abweichungen Es ist vorstellbar, dass eine Regelung von Anfang an etwas anders als das Gesetz bestimmt. entstandene Abweichungen Es ist vorstellbar, dass eine Regelung zunächst mit dem Gesetzeswortlaut identisch ist, oder aber diesen mit eigenen (einfacheren) Worten wiederholt. In diesem Falle haben die Wohnungseigentümer (der Bauträger/die Miteigentümer) zunächst jedenfalls nicht vom Wortlaut und vom Regelungsgehalt des Gesetzes abweichen wollen. Die Abweichung ist erst eine spätere (ggf. Jahrzehnte spätere) Folge einer Gesetzesänderung. Es fragt sich dann, welchen Zweck eine gesetzeswiederholende Bestimmung wohl gehabt haben mag. Seite 6

7 gesetzeswiederholende Bestimmungen In vielen Teilungserklärungen finden sich so genannte gesetzeswiederholende Bestimmungen. Diese Bestimmungen sind nach meinem Verständnis solche Anordnungen, die entweder mit dem Gesetzeswortlaut identisch sind oder aber mit eigenen Worten den Gesetzeswortlaut wiederholen. Klassisch sind die Teilungserklärungen, sind z.b. die Bestimmungen zur Nutzung des Gemeinschafts- und Sondereigentums oder die zur Eigentümerversammlung wiederholen, z.b.: Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen. Ob diese Regelungen überflüssig sind und welcher Regelungsgehalt ihnen zukommt, bemisst sich daran, welche Zwecke mit ihnen verfolgt wurden. Seite 7

8 eigener Regelungsgehalt gesetzeswiederholender Bestimmungen? Haben gesetzeswiederholende Bestimmungen einen eigenen Regelungsinhalt? Vorstellbar wäre, dass eine gesetzeswiederholende Bestimmung nur zur Erinnerung der Wohnungseigentümer daran in die Teilungserklärung aufgenommen wurde, was gesetzlich bestimmt ist. Vorstellbar wäre eine dynamische Verweisung auf das jeweils geltende Gesetz. Vorstellbar ist auch, dass die Regelung das zum Zeitpunkt der Erstellung der Teilungserklärung geltende Gesetz für die Wohnungseigentümer versteinern will, indem der Inhalt des Gesetzes bewusst und zusätzlich zu einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer gemacht wird. Seite 8

9 Entscheidungen der Gerichte BayObLG v BReg 2 Z 125/71, NJW 1972, 1376 = BayObLGZ 1972, 150 Der schlichte Hinweis auf eine im Gesetz enthaltene Regelung beseitigt deren Abdingbarkeit durch Mehrheitsbeschluss auch dann nicht, wenn er in einer Vereinbarung enthalten ist. OLG Frankfurt am Main v W 847/82, OLGZ 1983, 180 Mit dem Hinweis auf die gesetzliche Regelung des 16 Abs. 2 WEG ist dessen Inhalt nicht als vereinbart anzusehen. BGH v VIII ZR 240/02, NJW 2003, 2739 Eine Formularklausel.. die eine gesetzliche Regelung wörtlich oder sinngemäß wiedergibt, ist durch Vertrag vereinbart. Seite 9

10 BGH v VIII ZR 240/02, NJW 2003, 2739 Eine Differenzierung zwischen echten und unechten Wiederholungen ist nicht möglich. Eine solche Unterscheidung würde die Notwendigkeit nach sich ziehen, die tatsächlichen Umstände des ggf. lange zurückliegenden Vertragsschlusses aufzuklären. Es müsste aufgeklärt werden, ob der Klausel eine besondere eigenständige (konstitutive) Bedeutung zugemessen worden war. Dies wiederum müsste davon abhängen, ob sich aus dem Vertragskontext oder sonstigen Umständen bei Vertragsschluss ergibt, dass die Parteien ein besonderes Interesse an der Geltung der Bestimmung hatten und gerade vor diesem Hintergrund diese Regelung ganz bewusst getroffen haben oder ob die Parteien den Gesetzeswortlaut lediglich der Vollständigkeit halber zur bloßen Information über die bestehende Rechtslage wiedergegeben haben. Seite 10

11 Folgerungen Gesetzeswiederholende Bestimmungen der Wohnungseigentümer besitzen immer einen eigenen, vereinbarten Regelungsinhalt. Wollen die Wohnungseigentümer gesetzeswiederholende Bestimmungen ändern, bedarf es aus diesem Grunde in der Regel einer die Bestimmung aufhebenden Vereinbarung wenn keine Öffnungsklausel besteht. Etwas anderes gilt dann, wenn die gesetzeswiederholende Bestimmung durch eine Änderung des Gesetzes unwirksam geworden ist! Dieses ist anzunehmen, wenn die damalige gesetzliche (und vereinbarte) Regelung nach moderner Ansicht keinen Bestand haben kann, weil sie gegen elementare Werte verstößt. Seite 11

12 Teil 3 Orte und Instrumente der Abweichung Seite 12

13 Wo finden sich angeordnete Abweichungen? Vereinbarungen Verdinglichte abweichende Vereinbarungen finden sich im Grundbuch als Teil der Teilungserklärung (Teilungserklärung im weiteren Sinne). Eine abweichende Vereinbarung kann sich in einem Prozessvergleich verstecken. Schuldrechtliche abweichende Vereinbarungen im Übrigen sollte der Verwalter kennen. Auch wenn sie schlüssig sind. Beschlüsse Auf einer allgemeinen oder konkreten Öffnungsklausel beruhende Beschlüsse, die das Gesetz oder eine Vereinbarung ändern, finden sich soweit sie nach dem gefasst wurden in der Beschluss-Sammlung. Seite 13

14 Zwischenstand 1. Wir wissen jetzt, was unter einer Abweichung zu verstehen ist. 2. Wir wissen ferner, wo sich gegenüber dem Gesetz abweichende Bestimmungen finden können. 3. Wir wissen noch nichts darüber, ob jede Abweichung auch zu befolgen ist. Dazu müssen wie abstrakt fragen, a) wann Abweichungen und b) warum Abweichungen unzulässig sind. 4. Am Ende gilt es dann Einzelfälle zu untersuchen. Seite 14

15 Teil 4 Zulässigkeit von Abweichungen Seite 15

16 Abdingbarkeit Soweit eine Regelung des Wohnungseigentumsgesetzes zwingend ist, kann sie auch (selbst) durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht abbedungen werden. Eine Vereinbarung, die hiergegen verstößt, ist gem. 134 BGB nichtig. In einem ersten Schritt ist daher stets zu fragen, ob eine vom Gesetz abweichende Regelung überhaupt anwendbar ist. Im Prinzip gilt der Grundsatz der Privatautonomie: Danach können die Wohnungseigentümer (bzw. der die Teilungserklärung meist allein bestimmende Bauträger) von sämtlichen gesetzlichen Vorschriften etwas Abweichendes bestimmen. Eine Grenze setzen dabei zum einen 134, 138, 242 BGB bzw. der so genannte Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts. Zum anderen 10 II 2 WEG. Seite 16

17 BGH v V ZR 289/05, NJW 2007, 213 Ein Kontrahierungszwang ist unwirksam, wenn die Wohnungseigentümer zum Abschluss von Betreuungsverträgen mit einer Bindung von mehr als zwei Jahren verpflichtet werden sollen und weder den einzelnen Wohnungseigentümern noch der Wohnungseigentümergemeinschaft wirkliche Spielräume für die Ausgestaltung der Verträge verbleiben. Dabei kann offen bleiben, ob von dem teilenden Eigentümer einseitig gesetzte Bestimmungen in der Teilungserklärung der Inhaltskontrolle nach den für allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der 307 ff. BGB in entsprechender Anwendung unterliegen oder ob sich diese Kontrolle unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von Treu und Glauben ( 242 BGB) auszurichten hat. Seite 17

18 abdingbare Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes 10 II 2 WEG: Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften des WEG abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist: ausdrücklich ausdrücklich als zwingend anzusehende Bestimmungen, mit dem Zweck: Schutz des Verwalters Schutz der Beschlusskompetenz Schutz der Verkehrsfähigkeit des Wohnungseigentums durch Auslegung als zwingend anzusehende Bestimmungen Seite 18

19 ausdrücklich zwingende Bestimmungen 11 Abs. 1 S. 2 WEG: Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht. 12 Abs. 2 S. 1 WEG: Die Zustimmung zu einer Veräußerung darf nur aus einem wichtigen Grunde versagt werden. 12 Abs. 4 S. 2 WEG: Diese Befugnis einer Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. 16 Abs. 5 WEG: Die Befugnisse i. S. Absätze 3 und 4 des 16 WEG können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. 18 Abs. 4 WEG: Der in 18 Abs. 1 WEG bestimmte Anspruch kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Seite 19

20 ausdrücklich zwingende Bestimmungen 20 Abs. 2 WEG: Die Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen werden. 22 Abs. 2 S. 2 WEG: Die Befugnis i. S. d. 22 Abs. 1 S. 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. 26 Abs. 1 S. 5 WEG: Andere als in 26 Abs. 1 WEG genannte Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig. 26 Abs. 2 Hs. 2 WEG: Die Bestellung eines Verwalters bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann. 27 Abs. 4 WEG: Die dem Verwalter nach den Absätzen 1 bis 3 des 27 WEG zustehenden Aufgaben und Befugnisse können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Seite 20

21 Bestimmungen, durch Auslegung als zwingend erkannt 1 IV WEG: Bildung von Wohnungseigentum nur an einem Grundstück 5 II WEG: bestimmte Teile müssen Gemeinschaftseigentum sein 6 WEG: Unselbstständigkeit des Wohnungseigentums 23 III WEG: Schriftliche Beschlüsse können nur einstimmig gefasst werden, soweit nicht in einer Mehrhausanlage etwas anderes vereinbart ist 28 WEG: Abrechnung, Wirtschaftsplan, Rechnungslegung 43 ff. WEG: Zuständigkeit und Verfahren in Wohnungseigentumssachen Seite 21

22 Teil 5 Einzelfälle Seite 22

23 angeordnete Beschlussqualifikationen Erleichterungen Soweit eine Bestimmung der Wohnungseigentümer Beschlussfassungen erleichtert, insbesondere die gesetzlichen Anforderungen herabsetzt, ist sie ggü. dem Gesetz vorrangig. Erschwerungen Soweit eine Bestimmung der Wohnungseigentümer Beschlussfassungen erschwert, ist zu unterscheiden: normale Beschlusskompetenzen: es gilt das abweichend Bestimmte durch Abänderungsverbote geschützte gesetzliche Öffnungsklauseln ( 12 IV 1 WEG, 16 III und IV WEG und 22 II WEG): es gilt das Gesetz mit der Folge, dass die Erschwerung zumindest als partiell unwirksam anzusehen ist Seite 23

24 Sonderfall 21 VII Hausgeldinkasso Soweit eine vor dem geschlossene Vereinbarung den Beschlusskompetenzen des 21 VII WEG (Hausgeldinkasso, besondere Kosten für Verwaltung oder Gebrauch) entgegensteht, ist sie im Wege des Beschlusses abdingbar. Soweit eine nach dem geschlossene Vereinbarung den Beschlusskompetenzen des 21 VII WEG (Hausgeldinkasso, besondere Kosten für Verwaltung oder Gebrauch) entgegensteht (also alle neuen Teilungserklärungen), ist sie im Wege des Beschlusses nach wohl h.m. dann nicht mehr abdingbar nach meiner Meinung ist die Vereinbarung hingegen unwirksam Seite 24

25 Einberufungsfrist Bestimmt eine Anordnung der Wohnungseigentümer eine längere Einberufungsfrist, ist diese zulässig und bestimmt die Einberufungsfrist in Verdrängung von 24 IV 2 WEG. Bestimmt eine zulässige Anordnung der Wohnungseigentümer eine kürzere Einberufungsfrist, ist zu fragen, ob die neue Anordnung des 24 IV 2 WEG eine wenigstens nach 242 BGB nicht abdingbare Mindestfrist beschreibt: eine dahin gehende ausdrückliche Anordnung gibt es nicht ggf. lässt sich im Wege der Auslegung eine Sperre ermitteln dafür spricht die Schutzrichtung der Neuregelung dagegen spricht vor allem der Grundsatz der Privatautonomie sicherer scheint mir die Einhaltung der gesetzlichen Sollfrist Seite 25

26 Bestimmungen zum Verwalter Finden sich in Teilungserklärungen, die vor dem erstellt wurden, Regelungen zum Verwalter (Einräumung von Pflichten und/oder Rechten), ist jeweils im Wege der Auslegung zu klären, wie diese nach Entdeckung des Verbandes Wohnungseigentümergemeinschaft verstanden werden können. Sie können nach dem heutigen System des 27 II und III WEG (Trennung des Rechte des Verwalters zwischen Wohnungseigentümern und Verband) zu Gunsten/Lasten der Wohnungseigentümer aber auch zu Gunsten/Lasten des Verbandes verstanden werden. Seite 26

27 Bestimmungen zum Verwalter Bislang geht die h.m. meines Erachtens unreflektiert davon aus, dass die Regelungen, die dem Verwalter Pflichten und Rechte gaben oder einräumten, weiter Geltung beanspruchen können. Diese Auslegung liegt im Grundsatz nahe, weil die früheren Teilungserklärungen die Entdeckung des Verbandes natürlich nicht berücksichtigen konnten. Es ist indes fraglich, wie z.b. eine Zuordnung von Rechten erfolgen soll. Was gilt z.b., wenn eine Teilungserklärung im weiteren Sinne dem Verwalter die Befugnis einräumt, Wohngeldklagen zu erheben? Ggf. bietet sich eine Regelung nach Regelungskreisen an. Seite 27

28 Kostenregelungen Bisherige vereinbarte Bestimmungen zu den Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums können im Anwendungsbereich des 16 III WEG und des 21 VII WEG generell, im Anwendungsbereich des 16 IV WEG im Einzelfall abbedungen werden. Dies gilt auch für Regelungen zu den Kosten in Mehrhausanlagen. Ein anderes, ggf. sinnvolles Verständnis hindert 16 V WEG. Seite 28

29 Danke für Ihr Interesse. Seite 29