Aktuelle Wohnungsmarktsituation in Deutschland am Beispiel der Metropolregion Hamburg ETH-Forum Wohnungsbau. Dr. Thomas Krebs

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1 ETH-Forum Wohnungsbau Dr. Thomas Krebs

2 Wir über uns Unternehmensdaten aktuell Jahr Wohnungen Anzahl Gewerbe Anzahl Baubeginne/Fertigstellungen Anzahl rd und 2015 Bau- und Investitionsvolumen Mio. p.a. Vollvermietung % 99, Inkassierungsgrad % mtl. 99, Durchschnittsmiete /m²/mtl. 6, Wohnzufriedenheit % 84, CO 2 -Einsparung % 57, EBT 183,3 Mio. 2015* Cash-Flow 252,2 Mio. 2015* Total Return % 2,1 2015* Mitarbeiter Anzahl davon Auszubildende Anzahl Stand: ; *Zahlen zum Jahresergebnis und CF sind vorläufig 2

3 Wir über uns 3

4 Unser Geschäftsmodell als Bestandshalter Gesellschaftszweck: Sozialverantwortliche Wohnungsversorgung für breite Schichten der Bevölkerung Zielgruppe: Untere und mittlere Einkommensschichten Produktsegment: Gepflegte Wohnanlagen mittlerer Art und Güte Preispolitik: Orientiert an Mittelwerten des Mietenspiegels Die nachhaltige Quartiersentwicklung ist die Grundlage des wirtschaftlichen Erfolges und vice versa 4

5 SAGA GWG: Neubau und Vertriebskennziffern 12,0% ,0% ,0% 800 6,0% 600 Anzahl 4,0% 400 2,0% 200 0,0% Neubau Fertigstellungen Fluktuation Leerstand 5

6 Drei-Säulen-Modell 6

7 Erste Ergebnisse 2'500 2'267 2'306 2'000 1'500 1'487 1' '004 1'009 1'045 1'002 1' Überhänge Baubeginne Fertigstellungen 7

8 Ohne Projektentwicklung keine nachhaltige Neubautätigkeit

9 Herausforderung Neubau: Kooperation als Lösungsansatz 9

10 Das Bündnis für das Wohnen Neubau-Zielzahlen und verbundene Voraussetzungen Verabredungen über energetische Zielzahlen Erhalt der städtebaulichen Qualitäten (Backsteinstadt) Integrative Wohnungspolitik (Kooperationsvertrag) Baubeginn von Wohnungen im Jahr, davon durch SAGA GWG 10

11 Die politischen Rahmenbedingungen wurden gesetzt Bündnis für das Wohnen Vertrag für Hamburg Attraktive Förderung Konzeptausschreibungen Kooperationsvertrag Direktvergabe städtischer Grundstücke an SAGA GWG 11

12 und im Bündnis haben wir viel erreicht! Die Zahl der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen konnte drastisch gesteigert werden Die Konzeptausschreibung ermöglicht neue Kooperationsformen im Quartierskontext Entbürokratisierung: Implementierung des WOK, Senko und Abschaffung Stellplatzverordnung Flexibilisierung der Förderung Direktvergabe städtischer Grundstücke für den geförderten Wohnungsbau Kommunikationsplattform auf Ebene der Behörden, Verbände sowie der Unternehmen und Verwaltung 12

13 Wohnungsbau Bündnis für das Wohnen Quelle: Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen 13

14 Exkurs: Konzeptausschreibung als Turbolader neuer Kooperationen Voraussetzungen schlüsselfertiger Ankäufe Nachhaltige Vermietbarkeit im Quartierskontext IFB-Förderbedingungen Angemessene Rendite qm Wohnungsgrößen Mindestgrößen 20 Wohneinheiten Realteilung Schlüsselfertig: Grundstückskaufvertrag mit Bauverpflichtung zum Festpreis Innerstädtische Lagen 14

15 Herausforderung: Wachsende Metropolregion Hamburg Quelle: Hamburger Abendblatt ( Abruf: ) 15

16 Bevölkerungsentwicklung Hamburg Anzahl Steigerung = 7,5% Bevölkerung Datenquelle: Bertelsmann Stiftung ( Abruf: ) 16

17 Zuwanderung und Baufertigstellung vs. Marktsättigung Quelle: Statistikamt Nord (2015), SAGA GWG ( ) 17

18 Hamburger Senat erwartet Baubeginne p.a. Aber: Steigende Baukosten Steigende Grundstückspreise Verfügbarkeit innerstädtischer Grundstücke 18

19 Neubaukosten und Renditeentwicklung Entwicklung: Baukosten Neubau und Grundstückspreise Entwicklung: Rendite Neubau 19

20 Kooperative Stadtentwicklung für qualitative Stadterweiterung 20

21 21

22 22

23 Leitplanung Hamburger Osten 23

24 Rothenburgsort als Scharnier der Entwicklungsachse Hamburg-Süd-Ost 24

25 Projektstruktur: Bündnis für die Quartiere 25

26 Pilotprojekte Rothenburgsort und Hamm-Süd Rahmenvertrag Hamburger Senat und wohnungswirtschaftliche Verbände abgeschlossen Umsetzungsvereinbarung Bezirk Mitte und 12 (wohnungswirtschaftliche) Investoren in Endabstimmung Auswahl Moderator und Start zweijährige Projektarbeit Optional: Implementierung einer Entwicklungsgesellschaft 26

27 Neue Herausforderung: Flüchtlingskrise Quelle: Hamburger Abendblatt ( Abruf: ) 27

28 Strategie zur Bewältigung der Flüchtlingskrise mit Blick auf Wohnen FHH beabsichtigt in einem ersten Schritt Wohnungen in 12 Monaten für Flüchtlinge zu errichten Vor dem Hintergrund der Stadtteilgerechtigkeit, Realisierung in allen Bezirken angestrebt SAGA GWG beabsichtigt insgesamt rd Einheiten in einem beschleunigten Verfahren zu realisieren Typenhäuser und Systemreihenhäuser als nachhaltige Alternative zum Containerbau Kooperationen mit anderen Bestandshaltern und nachhaltiges Quartiersund Integrationsmanagement wirken Stigmatisierung entgegen 28

29 Realisierungsbeispiele Flüchtlingswohnen 29

30 Was haben wir aus dem Flüchtlingsbau gelernt? Typenhäuser mit hoher Qualität KfW-55 Standard ist im seriellen Geschoßwohnungsbau realistisch Passende Flächen mit Optionalität im Hinblick auf geeignete Kubatur in Direktvergabe Zeitaufwendige und teure Wettbewerbsverfahren vermeiden 30

31 Strategiewechsel Freie und Hansestadt Hamburg Innerstädtische Verdichtung unverändert Erfolgsmodell Mehr Stadt in der Stadt Herausforderung: Höhere Verdichtung gewährleisten und neue Flächenpotentiale erschließen Stadterweiterung eröffnet neue Perspektiven Mehr Stadt an anderen Orten Kooperative Stadtplanung und -entwicklung wünschenswert Grundlage: Bündnis für das Wohnen und Bündnis für die Quartiere Gemeinsam Flächen identifizieren, qualifizieren und entwickeln 31

32 Strategiewechsel SAGA GWG: Sieben-Säulen-Modell 32

33 Cluster-Analyse 33

34 Conventstraße (Eigene Flächen) Sandbek-West (Stadterweiterung) A7-Deckel (Konversionsflächen) Hamm-Süd (Hamburger Osten) Duvenacker (HIG Projekte) Schule Stephanstraße (Städtische Flächen) 34

35 Kooperationen und schlüsselfertige Projekte Euler Hermes Holsten-Areal Klosterwall Spielbudenplatz Lokstedter Höhe 35

36 Fazit Hamburger Modelle und Bündnisse zur kooperativen Stadtentwicklung sind Erfolgsmodelle Flüchtlingszustrom und Bevölkerungsentwicklung implizieren neue Herausforderungen Diversifizierte Grundstücksstrategie notwendig Weiterentwicklung der kooperativen Stadtentwicklung ist insbesondere mit Blick auf deutliche Steigerung der Neubauzahlen und erforderliche Stadterweiterung Erfolgsmodell 36

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