Modul Bauökonomie und Baurecht. Bauökonomie. Honorarermittlung nach HOAI 2013 Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro. Debora Mendler M. Sc.

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1 Modul Bauökonomie und Baurecht Bauökonomie Honorarermittlung nach HOAI 2013 Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro Debora Mendler M. Sc. Seite 1

2 Vorlesungsreihe Bauökonomie Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung Einführungsveranstaltung, Organisatorisches, Einführung in die Immobilienökonomie und die Rolle des Architekten für die Bau- und Planungsökonomie Überblick über die Architektenleistungen Exkursionswoche Prof. Dr. Kristin Wellner, Debora Mendler M. Sc. Debora Mendler M. Sc. Seminar Einführung Besprechung der Übungsprojekte, Gruppeneinteilung, ISIS Qualitätsmanagement und privates Baurecht Debora Mendler M. Sc. Übung Architektenvertrag Erstellung eines Architektenvertrags für das eigene Übungsprojekt Flächen und Rauminhalte im Hochbau Debora Mendler M. Sc. Übung Flächenermittlung DIN 277 Ermittlung GRZ/GFZ am Projekt Flächenermittlung am Projekt notwendige Ermittlungen für den Bauantrag Seite 2

3 Vorlesungsreihe Bauökonomie Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung Mengenermittlung und Nachträge Dipl.-Ing. Alfons Hasenbein Ausschreibung von Bauleistungen Dr. Jan Kehrberg Übung Ausschreibung erstellen Erstellung einer Mini- Ausschreibung Kostenermittlung gemäß DIN 276 Debora Mendler M. Sc. Übung Kostenermittlung DIN 276 Kostenermittlung am Projekt Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Kristin Wellner Übung Nutzungskostenschätzung Wirtschaftlichkeitsvergleich und Nutzungskostenplanung Haftung und Versicherung Ass. jur. Ulrich Langen Seite 3

4 Vorlesungsreihe Bauökonomie Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung Projektsteuerung / Terminplanung Dipl.-Ing. Bernd Romahn Objektüberwachung Debora Mendler M. Sc. Übung Objektüberwachung Case Study Was tun bei festgestellten Mängeln? Die Abnahme der Bauleistungen Gewährleistung nach der Abnahme Nutzungskosten Debora Mendler M. Sc Honorarermittlung, Projektkalkulation, wirtschaftliches Architekturbüro Debora Mendler M. Sc. Übung Honorarermittlung und Bürowirtschaftlichkeit Honorarberechnung und Erstellen einer Schlussrechnung Seite 4

5 Nachschreibetermin für die Klausur Klausurtermin: Montag, : 14 Uhr im Raum H 0105 Nachschreibetermin: (nur bei nicht bestandener 1. Klausur oder Krankschreibung am ) Montag, : 16 Uhr im Raum H 0105 Seite 5

6 Nachschreibetermin für die Klausur Klausurtermin: Tutorium zu klausurrelevanten Aufgaben am Montag, : 14 Uhr im Raum H 0105 Nachschreibetermin: (nur bei nicht bestandener 1. Klausur oder Krankschreibung am ) Montag, : 16 Uhr im Raum H 0105 Seite 6

7 Klausur Klausur zum Modul Bauökonomie und Baurecht Dauer der Klausur: 2,5 h Teilnahme nur bei erfolgter Anmeldung in Qispos/mit dem gelben Zettel die Klausur wird als Kofferklausur durchgeführt: eigene Unterlagen sowie Taschenrechner sind zulässig (keine Mobiltelefone) = 60; Die Prüfungsteile von Prof. Otto und Prof. Wellner erhalten je 30 Punkte und werden summiert; aus der Summe der Punkte ergibt sich die Note Seite 7

8 Informationen Vortragsfolien und Aufgabenstellungen (Seminar zur Vorlesung) unter: archix.de Seite 8

9 Seite 9

10 Exkurs Nutzungskosten Problemstellung Starke Fokussierung auf die Herstellungskosten eines Gebäudes Entscheidungsfindung (u.a. im Planungsprozess) ausschließlich durch Höhe der Herstellungskosten beeinflusst Unkenntnis über Folgen von Planungsentscheidungen im Lebenszyklus eines Gebäudes Ziel der Ermittlung von Nutzungskosten: Heutige Einsparungen nicht auf Kosten zukünftiger Nutzer und Eigentümer

11 Exkurs Nutzungskosten DIN 18960:2008 Nutzungskosten Nutzungskosten im Hochbau sind alle in baulichen Anlagen und deren Grundstücken entstehenden regelmäßig oder unregelmäßig wiederkehrenden Kosten von Beginn ihrer Nutzbarkeit bis zu ihrer Beseitigung (Nutzungsdauer) Die Nutzungskostenplanung dient der wirtschaftlichen und kostentransparenten Planung, Herstellung, Nutzung und Optimierung von Bauwerken. Vorteil: Mit Nutzungskostenermittlung können die Kosten nicht nur für die Erstellung, sondern auch für die langjährige Nutzung erfasst werden. Zweck: vollständige Erfassung der Lebenszykluskosten Quelle: Prof. Kalusche Seite 11

12 I. Einführung II. Honorarermittlung III. Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro IV. Seminar zur Vorlesung Seite 12

13 Einführung Vergleich HOAI 2009 und 2013

14 Einführung Beauftragung oder Akquise? Honoraranspruch setzt Beauftragung voraus! 1. mündlich 2. schriftlich 3. konkludentes Verhalten

15 Einführung Grundlagen siehe Werkvertragsrecht Architektenvertrag = Werkvertrag 631ff BGB Architekt schuldet Werk Auftraggeber schuldet Bezahlung

16 Einführung Vergütung Honorar Ordnung für Architekten und Ingenieure Rechtsverordnung der Bundesregierung Inkrafttreten 1977 Aktuelle Fassung 2013 Eingriff in den Grundsatz des freien Marktes Warum? Seite 16

17 Einführung Räumlicher Geltungsbereich 1 HOAI Inland Auftragnehmer mit Sitz in der Bundesrepublik Deutschland Leistungserbringung von der Bundesrepublik Deutschland aus

18 Einführung Wichtige Paragraphen für Architekten Teil : Allgemeine Vorschriften Teil : Gebäude und Innenräume Besondere Grundlagen Leistungsbild Honorare Leistungen im Bestand Instandhaltungen / -setzungen Anlage 10: Leistungsbild

19 Einführung Wichtig: Das Honorar ist an die Baukosten geknüpft! Aus verschiedenen Kosten ergeben sich die sogenannten anrechenbaren Kosten als Basis der Honorarermittlung

20 Einführung Entwicklung der Rohbaupreise : Probleme: Schwankende Baupreise (Konjuktur) Aushöhlung durch Praxis (Preiskampf durch schlechte Marktlage)

21 I. Einführung II. Honorarermittlung III. Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro IV. Seminar zur Vorlesung Seite 21

22 Honorarermittlung Übersicht Honorarzusammensetzung Anrechenbare Kosten (nach HOAI-Tabelle preislich reguliert) Honorar für Grundleistungen Freie Honorarvereinbarung unregulierter Teil der Leistungen Honorar für besondere Leistungen Freie Honorarvereinbarung oder Nachweis Nebenkosten

23 Honorarermittlung 34 HOAI Leistungsbild Gebäude / Raumbildende Ausbauten 2% 7% 15% 3% 25% Die Prozentwerte gelten nur für die Grundleistungen! 10% 4% 32% 2%

24 Honorarermittlung Grundleistungen vs. Besondere Leistung HOAI Anlage 10 3 Abs. 3 HOAI: Die Aufzählung der Besonderen Leistungen in dieser Verordnung und in den Leistungsbildern ihrer Anlagen ist nicht abschließend. Die Besonderen Leistungen können auch für Leistungsbilder und Leistungsphasen, denen sie nicht zugeordnet sind, vereinbart werden, soweit sie dort keine Grundleistungen darstellen. Die Honorare für Besondere Leistungen können frei vereinbart werden.

25 Honorarermittlung Basis des Honorars: Anrechenbare Kosten nach 1.) Kostenberechnungsmodell Ermittlung der Kosten auf Basis der Entwurfsplanung Grundlage Kostenberechnung (ausnahmsweise Kostenschätzung, wenn Kostenberechnung (noch) nicht vorliegt)

26 Honorarermittlung Basis des Honorars: Anrechenbare Kosten nach 1.) Kostenberechnungsmodell Ermittlung der Kosten auf Basis der Entwurfsplanung Grundlage Kostenberechnung (ausnahmsweise Kostenschätzung, wenn Kostenberechnung (noch) nicht vorliegt) 2.) Baukostenvereinbarungsmodell Grundlage Baukostenvereinbarung Schriftliche Vereinbarung nötig (zum Zeitpunkt der Vereinbarung darf noch keine Planung vorliegen, die für die Kostenschätzung oder Berechnung herangezogen werden kann)

27 Honorarermittlung Basis des Honorars: Anrechenbare Kosten Problem 1: Umplanungen zur Kostensenkung Problem 2: Entwicklung der Marktpreise Problem 3: Interessenkonflikt Architekt (zu hoch vs. zu niedrig) Bonus - Malus - Regelung möglich 1) Bonus für Kostenunterschreitungen bis 20% des Honorars nach schriftlicher Vereinbarung möglich 2) Malus für Kostenüberschreitungen bis 5% des Honorars nach schriftlicher Vereinbarung möglich

28 Honorarermittlung Honorarzone Tabelle Grundhonorar Einordnung nach nach Schwierigkeit (Punktekatalog) Mindest- und Maximalhonorare (verbindliches Preisrecht)

29 Honorarermittlung - Grundleistungen Honorartafel 35 HOAI:

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31 5 Honorarzonen Die Objekt-, Bauleit- und Tragwerksplanung wird den folgenden Honorarzonen zugeordnet: 1. Honorarzone I: sehr geringe Planungsanforderungen 2. Honorarzone II: geringe Planungsanforderungen 3. Honorarzone III: durchschnittliche Planungsanforderungen 4. Honorarzone IV: überdurchschnittliche Planungsanforderungen 5. Honorarzone V: sehr hohe Planungsanforderungen

32 Katalog für Bestimmung der Honorarzone (indikativ!)

33 Bewertung nach Punkten gem. HOAI

34 Bewertung nach Punkten gem. HOAI Beispiel

35 Umbauten / Modernisierung 36 HOAI

36 Umbauten / Modernisierung 36 HOAI Umbauzuschlag bis zu 33% / 50% Ab Honorarzone III auch ohne schriftliche Vereinbarung 20% Anrechenbaren Bausubstanz gehört zu den anrechenbaren Kosten (nur bei vorheriger schriftlicher Vereinbarung)

37 Formale Anforderungen Fälligkeit des Honorars 1. Leistung vertragsgemäß erbracht 2. Prüffähige Honorarschlussrechnung gestellt 3. Leistung abgenommen (HOAI / BGB) 4. Abschlagsrechnungen für nachgewiesene Leistungen möglich (BGB) 5. Nebenkosten auf Nachweis, sofern nichts anders vereinbart 6. Andere Zahlungsweisen können schriftlich vereinbart werden

38 Formale Anforderungen 1. Angaben der für die Berechnung zugrunde gelegten der HOAI 1. Angabe und Begründung der Honorarzone 2. Nennung des vereinbarten Honorarsatzes 3. Angaben des Leistungbildes (Anlage 10) Kriterien einer prüffähigen Schlussrechnung 4. Angaben der % Sätze der abgerechneten Leistungsphasen 5. Maßgebendes Modell zur Ermittlung der Anrechenbaren Kosten ggf. Bonus Malus Regelungen 6. Ermittlung der anrechenbaren Kosten (nach DIN 276 Fassung 2008) 7. Berechnung der Nebenkosten oder Einzelnachweis 8. Ggf. vereinbarte und erbrachte Besondere Leistungen 9. Berechnung der MWSt., sowie steuerlich notwendige Angaben

39 Formale Anforderungen Bestimmung der anrechenbaren Kosten Welche Kosten sind anrechenbar? Nicht alle Baukosten sind voll anrechenbar!

40 Beispiel Honorarberechnung Beispiel für anrechenbare Kosten Fall A: KG 300 und ,- KG ,- (= sonst.anrb. Kosten) (25% = 2,5 mio) KG ,- (kleiner 25%) (= Technische Anlagen) Anrechenbare Kosten ,- für Architektenhonorar

41 Beispiel Honorarberechnung Beispiel für anrechenbare Kosten Fall B: KG 300 und ,- KG ,- (= sonst. anrb. Kosten) (25% = 2,5 Mio.) KG ,- (größer 25%) (= Technische Anlagen) Anrechenbare Kosten ,- für Architektenhonorar ,- (=25% von 10 Mio.) ,- (= Hälfte des Rests) ,-

42 Beispiel Honorarberechnung Beispiel für anrechenbare Kosten Fall C: KG 300 und ,- KG ,- KG ,-

43 Beispiel Honorarberechnung Beispiel für anrechenbare Kosten Fall C: KG 300 und ,- KG ,- (= sonst. anrb. Kosten) (25% = 4,0 Mio.) KG ,- (größer 25%)

44 Beispiel Honorarberechnung Beispiel für anrechenbare Kosten Fall C: KG 300 und ,- KG ,- (= sonst. anrb. Kosten) (25% = 4,0 Mio.) KG ,- (größer 25%) Anrechenbare Kosten ,- für Architektenhonorar

45 Beispiel Honorarberechnung Beispiel für anrechenbare Kosten Fall C: KG 300 und ,- KG ,- (= sonst. anrb. Kosten) (25% = 4,0 Mio.) KG ,- (größer 25%) Anrechenbare Kosten ,- für Architektenhonorar ,- (=25% von 16 Mio.)

46 Beispiel Honorarberechnung Beispiel für anrechenbare Kosten Fall C: KG 300 und ,- KG ,- (= sonst. anrb. Kosten) (25% = 4,0 Mio.) KG ,- (größer 25%) Anrechenbare Kosten ,- für Architektenhonorar ,- (=25% von 16 Mio.) ,- (= Hälfte des Restes) ,-

47 Beispiel Honorarberechnung

48 Beispiel Honorarberechnung

49 Beispiel Honorarberechnung Tabellenwerte 3,0 Mio. : , ,00 = ,50 2 5,0 Mio. : , ,00 = , Grundhonorar 3,0 Mio. = ,50 5,0 Mio. = , , ,50 Honorar = , , ,00 ( , ) sinnvoll runden Honorar = ,95 Honorar = ,00

50 Beispiel Honorarberechnung , , ,00 2 % 7 % 15 % 3 % 27 % 25 % 10 % 4 % 32 % 2 % 73 %

51 Beispiel Honorarberechnung ,00 x 27 % , ,00 x 73 % , ,00 netto

52 Honorarermittlung Ermittlung von Honorar einer Teilleistung innerhalb von Leistungsphasen Fragestellung: Honorar für Zeichenarbeiten für einen Bauantrag als Subunternehmer

53 Honorarermittlung HOAI-Grundsatz: Volle Leistungsphasen berechnen Es sind nicht alle Teilleistungen des Leistungsbildes zu erbringen. Es ist der Erfolg der jeweiligen Leistungsphase geschuldet. Tritt der Erfolg ein, ist die/ sind die Leistungsphase(n) als erbracht anzusehen und voll berechnungsfähig. (Ausnahme: die Beschaffenheit der Architektenleistung sieht die vollständige Erbringung der z.b. alle Grundleistungen vor) z.b. wird durch die Vereinbarung: Architektenleistungen nach HOAI LP1-8 das gesamte Leistungsbild Vertragsbestandteil! Teilleistungen: Abgrenzung ist notwendig bei: Vereinbarung von Teilen einer Leistung (z.b. bei gemeinsamer Leistungserbringung mit Partnern) Bei unvollständiger Leistungserbringung (z.b. bei Vertragskündigung)

54 Beispiel: Honorare für Teilleistungen Quelle: Auszug aus Splittertabelle von Gutachter Klaus D. Siemon

55 I. Einführung II. Honorarermittlung III. Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro IV. Seminar zur Vorlesung Seite 55

56 Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro Wirtschaftlichkeit: Die Erträge decken die Kosten einschließlich kalkulatorischer Kosten (z.b. Gewinn) Fragestellung: Wieviel Projektstunden dürfen für die Bearbeitung eines Projektes aufgewendet werden?

57 Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro Fallbeispiel: Kleines Projekt Beispiel: EFH mit ca. 100qm Wohnfläche Ausgangsbasis ist die Honorarermittlung mit folgenden Ergebnissen: Grundlagenermittlung LP 1: 487 Vorentwurf LP 2: Entwurf LP 3: Genehmigungsplanung LP 4: 974

58 Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro Projektbezogene Sachkosten Projektbezogene Personalkosten Bürosachkosten (Gemeinkosten) Büropersonalkosten (Gemeinkosten) Kalkulatorische Kosten Summe aller Kosten = Gesamtkosten des Büros

59 Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro Zeit für Projektbearbeitung (Kundenprojekt) Zeit für Akquisetermine, Vertragsverhandlungen Zeit für Bearbeitung von Wettbewerben Zeit für Büroverwaltung Trennung in Projektstunden ( bezahlte Stunden ) und sonstige Stunden aller produktiven Mitarbeiter

60 Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro

61 Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro Frage: Was kostet die Stunde Arbeit im Büro? Summe aller Kosten geteilt durch: Projektstunden (bezahlte Stunden) ergibt: Mittleren Bürostundensatz

62 Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro Frage: Wieviel Gemeinkosten muss ich auf die Projekte verteilen? Summe aller Gemeinkosten geteilt durch: Summe alle Einzelkosten (Projektkosten) ergibt: Gemeinkostenzuschlagssatz

63 Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro Büro-Beispiel aus Skript

64 Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro Frage: Wieviel Zeit darf ich für das konkrete Projekt aufwenden? Ausgangsbasis ist die Honorarermittlung mit folgenden Ergebnissen: Grundlagenermittlung LP 1: 487 Vorentwurf LP 2: Entwurf LP 3: Genehmigungsplanung LP 4: 974 Zeiteinsatz = Budget / Stundensatz

65 Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro Frage: Wieviel Zeit darf ich für das konkrete Projekt aufwenden? Zeiteinsatz = Budget / Stundensatz Mittlerer Bürostundensatz? Individueller Stundensatz der beteiligten Mitarbeiter?

66 Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro Bestimmung des individuellen Stundenkostensatz der beteiligten Mitarbeiter? Lohnermittlung + Zuschlag AG-Anteil (Umlage der Gemeinkosten) Summe = Stundensatz bei Arbeitszeit Nettolohn (ca.) lohn Brutto- Lohnnebenkosten (ca.) Monat) GKZ (Kosten je h von h 400 zu 8,50 /h % ,56 /h % ,20 /h % ,50 /h % ,11 /h

67 Frage: Wieviel Zeit darf ich für das konkrete Projekt aufwenden? Zeiteinsatz = Budget / Stundensatz Ausgangsbasis ist die Honorarermittlung mit folgenden Ergebnissen: Grundlagenermittlung LP 1: 487 : 33 /h = 14 h Vorentwurf LP 2: : 33 /h = 34 h Entwurf LP 3: : 33 /h = 54 h Genehmigungsplanung LP 4: 974 : 33 /h = 29 h Jeweils die Stundensätze entsprechend der beteiligten Mitarbeiter ansetzen

68 Unwirtschaftliches Projekt Der Vergleich interner Aufwandzahlen mit dem Honorarangebot zeigt die Wirtschaftlichkeit bereits bei der Auftragsverhandlung an.

69 10 Minuten Seite 69

70 I. Einführung II. Honorarermittlung III. Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro IV. Seminar zur Vorlesung Seite 70

71 Seminar zur Vorlesung 7. Aufgabe Honorarberechnung und Bürowirtschaftlichkeit Stundenanzahl Honorarberechnung Stundensatz Leistungsphasen Bearbeitungsaufwand Büroumsatz Schlussrechnung Seite 71

72 Übung 6: Honorarberechnung und Bürowirtschaftlichkeit Die für die Übungsaufgabe gewählte Bauaufgabe mit den Ergebnissen aus Übung Architektenvertrag und Kostenermittlung stellt die Basis der Übung dar. 1. Es soll eine Honorarberechnung zur Erstellung eines Angebotes aufgestellt werden. 2. Auf Basis der Honorarberechnung ist eine Einschätzung zum notwendigen Bearbeitungsaufwand zu treffen. Dazu wird eine Kalkulation zu Stundenanzahlen (kalk. Bearbeitungszeit) für die verschiedenen beauftragten Leistungsphasen erstellt.

73 Seminar zur Vorlesung Die Abgaben erfolgen über ISIS 2: Kursname: PBI_SV_Sose16 Anmeldung pro Student - dann gemeinsame Gruppeneinteilung Abgaben ausschließlich als.pdf-datei Einschreibeschlüssel: sv_pbi16 Seite 73

74 Seminar zur Vorlesung Die Abgaben erfolgen über ISIS 2: 1. Architektenvertrag 2. Bebaubarkeit und Flächenermittlung 3. Mini-Ausschreibung 4. Kostenermittlung DIN 276 Abgabe der Seminaraufgaben 1 und 2 am Abgabe der Seminaraufgaben 3 und 4 am Objektüberwachung Case Study 6. Wirtschaftlichkeitsvergleich Fassade 7. Honorarberechnung Abgabe der Seminaraufgaben 5, 6 und 7 am Endabgabe digital mit überarbeiteten Seminaraufgaben am ! Seite 74

75 Modul Bauökonomie und Baurecht Bauökonomie Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Seite 75