Freistaat Thüringen. Immobilienmarktbericht Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt.

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1 Berichte zum Grundstücksmarkt Heft 1 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt LK NORDHAUSEN LK EICHSFELD KYFFHÄUSERKREIS UNSTRUT- HAINICH-KREIS LK SÖMMERDA EISENACH WARTBURG- KREIS LK GOTHA LK SCHMALKALDEN- MEININGEN SUHL ERFURT ILM-KREIS WEIMAR LK SAALFELD- RUDOLSTADT LK WEIMARER LAND JENA SAALE- HOLZLAND- KREIS GERA LK GREIZ LK ALTENBURGER LAND LK HILDBURG- HAUSEN LK SONNEBERG SAALE- ORLA-KREIS Immobilienmarktbericht 212 Freistaat Thüringen

2 Herausgeber Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt c/o Landesamt für Vermessung und Geoinformation Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse im Katasterbereich Saalfeld Albrecht-Dürer-Straße Saalfeld gutachter.saalfeld@tlvermgeo.thueringen.de Vertrieb Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse im Katasterbereich Saalfeld Weitere Informationen unter Vervielfältigung dieses Heftes, auch auszugsweise, ist nur mit Erlaubnis des Herausgebers gestattet. Als Vervielfältigung gelten z. B. Nachdruck, Fotokopien, Mikroverfilmung, Digitalisieren, Scannen sowie Speicherung auf Datenträgern. Unberührt davon bleibt die Verwendung einzelner Daten im Rahmen der Gutachtenerstellung. Eine Wiedergabe von Daten ist nur mit Quellenangabe gestattet. Der Quellenvermerk ist wie folgt anzugeben: Immobilienmarktbericht 212 Gutachterausschuss für das Gebiet des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt Saalfeld, April 212

3 Inhaltsverzeichnis 1 Vorbemerkung Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Zusammensetzung und Aufgaben Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse Kaufpreissammlung Bodenrichtwerte Verkehrswertgutachten Angaben zum Landkreis Saalfeld-Rudolstadt Regionaldaten Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Die Entwicklungen des Grundstücksmarktes Grundstücksverkehr Kaufverträge Zwangsversteigerungen Unbebaute Grundstücke Bauflächen Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Reihenendhäuser Sonstige Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus Grundstücke des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgrundstücke Gewerbe- und Industriegrundstücke Werdendes Bauland Bauerwartungsland Rohbauland Erholungsgrundstücke Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Reihenendhäuser Sonstige Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus Grundstücke des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgrundstücke Gewerbe- und Industriegrundstücke Land- und forstwirtschaftliche Flächen Ackerland Grünland Forst Sonstige Flächen Flächen der Land- und Forstwirtschaft mit außeragrarischer Nutzung Gemeinbedarfsflächen im Außenbereich Gärten im Außenbereich Unland, Ödland Bebaute Grundstücke Individueller Wohnungsbau freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Reihenendhäuser Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude Gewerbe- und Industriegebäude Gewerbe Industrie und Produktion Wohnungseigentum Erstverkauf aus Neubau Erstverkauf aus Umwandlung Weiterverkauf Erforderliche Daten für die Wertermittlung Sachwertfaktoren Modellbeschreibung Ableitung der Sachwertfaktoren... 86

4 8.2 Liegenschaftszinssätze Modellbeschreibung Ableitung der Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser Ertragsfaktoren Modellbeschreibung Ableitung der Ertragsfaktoren für Mehrfamilienhäuser Quellenverzeichnis Seite 2

5 1 Vorbemerkung Jeder Bürger soll die Möglichkeit haben, Informationen über den Wert von Grund und Boden zu erhalten. Die Schaffung der Transparenz des Grundstücksmarktes für Käufer und Verkäufer, für Politik, Wirtschaft und Verwaltung sowie für andere Interessenten stellt eine Hauptaufgabe der Gutachterausschüsse dar. Neben den im zweijährigen Rhythmus zu ermittelnden und zu veröffentlichenden Bodenrichtwerten wird die Markttransparenz durch die Erstellung von Berichten zum Grundstücksmarkt erreicht. Dieser Immobilienmarktbericht ist das erste Heft aus der Reihe Berichte zum Grundstücksmarkt des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt. Der vorliegende Immobilienmarktbericht 212 gibt einen Überblick über den Grundstücksmarkt im 211. Er stellt die Entwicklung der Umsätze auf dem Grundstücksmarkt dar und zeigt, differenziert für die einzelnen Teilmärkte, die Entwicklung der Umsätze sowie die Veränderungen im Preisniveau auf. Zur Darstellung der Entwicklung wurde als Zeitraum die zurückliegenden 1 en gewählt. Weiterhin werden erstmalig Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren veröffentlicht. Der Immobilienmarktbericht enthält keine Prognosen für zukünftige Marktentwicklungen. Die Pflicht zur Unabhängigkeit und Neutralität verbietet es dem Gutachterausschuss, Marktbewertungen im Hinblick auf bestimmte öffentliche und private Interessen durchzuführen. Grundlage der Analysen sind differenzierte Auswertungen der vom Gutachterausschuss geführten Kaufpreissammlung. Druckexemplare des Berichtes zum Immobilienmarkt sind für eine Schutzgebühr in Höhe von 2, bei der Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse im Katasterbereich Saalfeld erhältlich. Kostenfreie Exemplare stehen zum Download auf der Internetseite bereit. Seite 3

6 2 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind gemäß 192 Baugesetzbuch (BauGB) selbstständige und unabhängige Kollegialgremien, die in Thüringen für das Gebiet eines jeden Landkreises und jeder kreisfreien Stadt als Einrichtungen des Landes gebildet wurden. In Bezug auf die Gutachtertätigkeit sind die Gutachterausschüsse an keine Weisungen gebunden und stehen außerhalb der Hierarchie der Stelle, bei der sie eingerichtet sind. Die Gutachter haben ihr Gutachten nach bestem Wissen und Gewissen abzugeben und zu begründen. 2.1 Zusammensetzung und Aufgaben Der Vorsitzende und die ehrenamtlichen weiteren Gutachter werden von der oberen Katasterbehörde für einen Zeitraum von 5 en bestellt. Sie verfügen aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit und Erfahrung im Bauwesen, in der Finanzverwaltung, im Bankwesen, in der Immobilienwirtschaft sowie anderen Fachbereichen über besondere Sachkunde auf dem Gebiet der Grundstückswertermittlung. Zur Wahrung der Neutralität und Unabhängigkeit dürfen die Mitglieder nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet wurde, befasst sein. Der Vorsitzende des Gutachterausschusses ist gemäß 2 Absatz 2 der Gutachterausschussverordnung ein Bediensteter der oberen Katasterbehörde mit der Befähigung zum höheren technischen Verwaltungsdienst der Fachrichtung Vermessungs- und Liegenschaftswesen. Als gesetzliche Aufgaben nach 193 BauGB obliegen dem Gutachterausschuss insbesondere: Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken auf Antrag Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung Ermittlung von Bodenrichtwerten Ermittlung sonstiger für die Wertermittlung erforderlicher Daten Zur Erfüllung dieser Aufgaben bedient sich der Gutachterausschuss einer Geschäftsstelle. 2.2 Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse Die Aufgaben der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses werden von der Oberen Katasterbehörde, dem Landesamt für Vermessung und Geoinformation (TLVermGeo) wahrgenommen. Mehrere Gutachterausschüsse können sich der gleichen Geschäftsstelle bedienen. Das Landesamt stellt für die Geschäftsstellen fachlich geeignetes Personal und Sachmittel im erforderlichen Umfang zur Verfügung. Im Katasterbereich Saalfeld des TLVermGeo ist die Geschäftsstelle für den Gutachterausschuss des Ilm-Kreises, des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt und des Landkreises Sonneberg tätig. Der Geschäftsstelle obliegen nach Weisung des Vorsitzenden insbesondere folgende Aufgaben: Auswertung der Kaufverträge Führung der Kaufpreissammlung und weiterer Daten Ableitung und Fortschreibung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten Vorbereitung und Ausfertigung von Verkehrswertgutachten Vorbereitung der Bodenrichtwertermittlung Erteilung von Auskünften über Bodenrichtwerte und aus der Kaufpreissammlung Seite 4

7 2.3 Kaufpreissammlung Eine grundlegende Aufgabe der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist die Einrichtung und Führung der Kaufpreissammlung. Nach 195 Absatz 1 BauGB ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle (z. B. Notar) in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden. Dies gilt auch für das Angebot und die Annahme eines Vertrags, wenn diese getrennt beurkundet werden, sowie entsprechend für die Einigung vor einer Enteignungsbehörde, den Enteignungsbeschluss, den Beschluss über die Vorwegnahme einer Entscheidung im Umlegungsverfahren, den Beschluss über die Aufstellung eines Umlegungsplans, den Beschluss über eine vereinfachte Umlegung und für den Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wertet die Verträge und Beschlüsse nach den Weisungen des Vorsitzenden des Gutachterausschusses z. B. hinsichtlich der rechtlichen Gegebenheiten, der Lage, der Beschaffenheit sowie sonstigen Eigenschaften der Grundstücke aus. Nach 7 ImmoWertV sind zur Wertermittlung und zur Ableitung erforderlicher Daten für die Wertermittlung nur Kaufpreise und andere Daten wie Mieten und Bewirtschaftungskosten heranzuziehen, bei denen angenommen werden kann, dass sie nicht durch gewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind nach 15 Gutachterausschussverordnung im Einzelfall an Behörden und sonstige öffentliche Stellen (z. B. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige) zu erteilen, wenn ein berechtigtes Interesse dargelegt wird und die sachgerechte Verwendung der Daten gewährleistet erscheint. Zur Wahrung datenschutzrechtlicher Belange dürfen Auskünfte nur grundstücksbezogen erteilt werden. Der Name und die Anschrift des Eigentümers oder sonstiger berechtigter Personen dürfen nicht mitgeteilt werden. Anderen Stellen und Personen sind auf schriftlichen Antrag nur solche Auskünfte zu erteilen, die Rückschlüsse auf den Eigentümer nicht ermöglichen. Der Antrag auf Erteilung einer Auskunft ist schriftlich bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu stellen. Seite 5

8 2.4 Bodenrichtwerte Nach 196 BauGB sind auf der Grundlage der Kaufpreissammlung für jedes Gemeindegebiet durchschnittliche Lagewerte des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungsund Wertverhältnisse vorliegen (Bodenrichtwerte), zu ermitteln. Der Bodenrichtwert ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche und bezieht sich auf ein Grundstück, dessen Grundstückszustand für diese Bodenrichtwertzone typisch ist (Richtwertgrundstück). Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften wie z. B. Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Erschließungszustand und Grundstücksgestaltung bewirken Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert. Die örtlichen zuständigen Gutachterausschüsse ermitteln zum 31. Dezember jeden zweiten es (erstmalig war dies zum 31. Dezember 1992) Bodenrichtwerte. In Thüringen werden Bodenrichtwerte für baureifes Land und landwirtschaftlich genutzte Flächen sowie bei Bedarf für Grundstücke eines anderen Entwicklungszustandes (Bauerwartungsland, Rohbauland) beschlossen. Die Bodenrichtwerte werden durch Beschluss des Gutachterausschusses bestimmt, haben aber keine bindende Wirkung. Nach 196 Absatz 1 BauGB sind die Bodenrichtwerte zu veröffentlichen. Die Darstellung der Bodenrichtwerte erfolgt in Bodenrichtwertkarten. Mit dem Bodenrichtwertinformationssystem Thüringen (BORIS-TH) wurden die zu den Stichtagen 31. Dezember 28 und 31. Dezember 21 durch die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte ermittelten Bodenrichtwerte veröffentlicht. Abb.: Ausschnitt BORIS-TH (Bodenrichtwerte Bauflächen, Stichtag 31. Dezember 21 mit Orthophoto) Seite 6

9 Auskünfte über die Bodenrichtwerte sind auch für jedermann bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erhältlich. Sie werden als mündliche oder schriftliche Auskunft bzw. als Auszug aus der Bodenrichtwertkarte erteilt. Schriftliche Auskünfte mit Bezug auf ein Grundstück erfolgen grundsätzlich nur über die Geschäftstelle und sind kostenpflichtig. Anträge können auch direkt über den Bestellservice im BORIS-TH der Internetseite gestellt werden. Abb.: Auszug Bodenrichtwertinformation (BORIS-TH) 2.5 Verkehrswertgutachten Aufgabe des Gutachterausschusses ist es nach 193 BauGB, Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken zu erstatten. Der Antrag auf Erstattung eines Gutachtens ist bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses einzureichen. Antragsberechtigt sind Behörden zur Erfüllung ihres gesetzlichen Auftrages, die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück, Pflichtteilsberechtigte sowie Gerichte und Justizbehörden. Die Gutachten werden von den mitwirkenden Gutachtern in gemeinsamer nicht öffentlicher Sitzung beraten und beschlossen. Sie sind schriftlich zu erstatten und zu begründen. Soweit es zwischen den Beteiligten nicht ausdrücklich vereinbart ist, haben Gutachten keine bindende Wirkung. Seite 7

10 3 Angaben zum Landkreis Saalfeld-Rudolstadt 3.1 Regionaldaten Der Landkreis Saalfeld-Rudolstadt ist 1994 infolge der Kreis- und Gebietsreform aus den ehemaligen Landkreisen Saalfeld und Rudolstadt, aus Teilen der Kreise Neuhaus und Lobenstein sowie der Gemeinde Lausnitz des Kreises Pößneck neu gebildet worden. Der Landkreis liegt im östlichen Bereich des Thüringer Waldes und im nördlichen des Thüringer Schiefergebirges. Nachbarkreise sind im Norden der Landkreis Weimarer Land, im Nordosten der Saale-Holzland-Kreis, im Osten der Saale-Orla-Kreis, im Süden der bayerische Landkreis Kronach und der thüringische Landkreis Sonneberg, im Südwesten der Landkreis Hildburghausen und im Westen der Ilm-Kreis. Der Landkreis ist durch eine Vielfalt von geographischen, geologischen und klimatischen Bedingungen und Besonderheiten geprägt. Das Saaletal, der Stausee Hohenwarte, der Rennsteig und der Thüringer Wald sind Bestandteil des Landkreises. [1] Abb.: Übersichtskarte, GeoBasisDE / TLVermGeo Der Landkreis Saalfeld-Rudolstadt wird durch das Städtedreieck Saalfeld-Rudolstadt-Bad Blankenburg als Mittelzentrum mit der Teilfunktion eines Oberzentrums sowie der Grundzentren Königsee, Oberweißbach und Probstzella geprägt. Der Wirtschaftsraum um das Städtedreieck weist eine vielfältige Branchenstruktur auf. Bestimmend sind Medizintechnik, Nahrungsgüterproduktion, Elektrotechnik / Elektronik, Maschinen- und Werkzeugbau, Stahlindustrie, Kunststofftechnik, Chemieindustrie sowie Glas- und Porzellanindustrie. [2] Gut ausgebaute Bundesstraßen verbinden die Region mit den Autobahnen A 4 und A 9, Problematisch ist nach wie vor das Fehlen einer schnellen Anbindung des Städtedreiecks an die Autobahn A 71. Die Region Saalfeld-Rudolstadt gehört aufgrund ihrer Nähe zu den Hochschul- und Universitätsstandorten Jena, Ilmenau, Erfurt und Weimar zum innovativen Herzen des Freistaates. [2] Seite 8

11 Der Landkreis Saalfeld-Rudolstadt hat 39 Gemeinden mit 234 Gemarkungen und Flurstücken. Die Gesamtfläche betrug 1.34,58 km² zum 31. Dezember 212. [3] Die Bodennutzung des Kreisgebietes nach dem Liegenschaftskataster (tatsächliche Nutzung): tatsächliche Nutzung Gebäude- u. Betriebsfläche Erholungsfläche Verkehrsfläche Landwirtschaftsfläche Waldfläche Wasserfläche Flächen anderer Nutzung Fläche in km² 43,46 3,9 36,2 372,11 543,13 12,93 23,84 Die Grafik gibt einen Überblick über die prozentuale tatsächliche Nutzung der Flächen des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt. Flächen anderer Nutzung 2,3% Wasserfläche 1,3% Gebäude- u. Betriebsfläche 4,2% Erholungsfläche,3% Verkehrsfläche 3,5% Landwirtschaftsfläche 36,% Waldfläche 52,5% Der Landkreis Saalfeld-Rudolstadt hat Einwohner (Stand 3. Juni 211, Thüringer Landesamt für Statistik). Mit einem Kreisgebiet von rd km² Fläche ergibt sich somit eine Bevölkerungsdichte von etwa 112 Einwohnern/km². Wie viele andere Landkreise im Freistaat hat auch der Landkreis Saalfeld-Rudolstadt seit en einen Bevölkerungsrückgang zu verzeichnen. [4] Bevölkerung männlich weiblich insgesamt Bevölkerung Personen Bevölkerung männlich Bevölkerung weiblich Seite 9

12 3.2 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Auf der Grundlage von 1 Thüringer Landesplanungsgesetzes (ThürLPlG) vom 18. Dezember 21 (GVBl. S. 485) ist die Thüringer Verordnung über das Landesentwicklungsprogramm Thüringen vom 6. Oktober 24 (GVBl. S. 754) am 3. Oktober 24 in Kraft getreten. Der Landesentwicklungsplan (LEP) stellt das Gesamtkonzept für die räumliche Entwicklung des Landes Thüringen und seiner Teilräume dar. Er beinhaltet textliche und zeichnerische Aussagen zur Entwicklung, Ordnung und Sicherung des Raumes sowie entsprechende Begründungen. Die Grundsätze und Ziele des LEP sind in den Regionalplänen der vier Regionalen Planungsgemeinschaften zu untersetzen. Der Landkreis Saalfeld-Rudolstadt gehört zur Planungsregion Ostthüringen. [5] Mit Datum vom 29. August 29 ist die Erste Verordnung zur Änderung der Thüringer Verordnung über den Landesentwicklungsplan in Kraft getreten. Seit Herbst des vergangenen es läuft das Beteiligungsverfahren für das Landesentwicklungsprogramm 225. Im Mittelpunkt steht neben dem demographischen und energetischen Wandel der verantwortungsvolle Umgang mit den knappen Ressourcen wie Energie, Wasser und Fläche. Bisher wurden die Regionalpläne für Südwestthüringen, Mittelthüringen und Ostthüringen genehmigt, für Nordthüringen steht diese noch aus. Nähere Informationen können auf den Internetseiten des Thüringer Ministeriums für Bau, Landesentwicklung und Verkehr unter Raumordnung / Landesplanung entnommen werden ( Neben den planungsrechtlichen Vorgaben wird das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt durch die allgemeinen wirtschaftlichen und finanzpolitischen Rahmenbedingungen beeinflusst. Zur Charakterisierung der wirtschaftlichen Situation werden im folgenden Diagramm ausgewählte Preisindizes dargestellt. Verbraucherpreisindizes [Deutschland] Preisindizes für Wohnungsmieten, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe [Deutschland] Verbraucherpreisindizes [Thüringen] 22 95,9 94,4 95, ,9 95,8 96, ,5 97,3 98,4 25 1, 1, 1, 26 11,6 12,9 11, ,9 14,9 13, ,6 18,5 16, , 18,9 16, ,2 11,1 17, ,7 113,5 19,8 Bezug für gesamtes Bundesgebiet 25 = 1 für gesamtes Bundesgebiet 25 = 1 Quelle Statistisches Bundesamt Statistisches Bundesamt für Thüringen, gesamt, 25 = 1 Thüringer Landesamt für Statistik Seite 1

13 Baupreisindizes für Wohngebäude [Deutschland] Zinssätze für Wohnungsbaukredite/ Hypothekarkredite Indizes für Wohnungsbaukredite (5-1 e Festzins) 22 97,8 5,53 128, ,8 5,1 116, ,1 4,93 114,9 25 1, 4,29 1, 26 11,9 4,55 16, ,7 4,96 115, ,8 5,4 117, ,8 4,42 13, ,9 3,89 9, , 3,94 91,8 Bezug für gesamtes Bundesgebiet, für Neubau in konventioneller Bauart, Basisjahr 25 Hypothekarzinssätze seit Juli 23 nicht mehr fortgeführt; deshalb ab 23 Zinssätze für Wohnungsbaukredite durchschnittlicher Zinssatz, 5-1 e Festzins für Wohnungsbaukredite, 5 e Festzins für Hypothekarzinssätze, 25 = 1 Quelle Statistisches Bundesamt Deutsche Bundesbank abgeleitet durch TLVermGeo aus Angaben der Deutschen Bundesbank (Spalte G) 135, Gegenüberstellung der wichtigsten Indexreihen in der Bundesrepublik Deutschland auf der Basis 25 13, 125, 12, 115, 11, 15, 1, 95, 9, Verbraucherpreisindizes [Deutschland] Preisindizes für Wohnungsmieten, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe [Deutschland] Baupreisindizes für Wohngebäude [Deutschland] Indizes für Wohnungsbaukredite (5-1 e Festzins) Seite 11

14 4 Die Entwicklungen des Grundstücksmarktes Die Auswertungen der Immobilienumsätze der letzten 1 e zeigen, dass insgesamt ein Anstieg bei der Anzahl der Erwerbsvorgänge und den Flächenumsätzen zu verzeichnen ist. Die wenigsten Erwerbsvorgänge wurden in den en 23 und 26 getätigt. Die Geldumsätze dagegen sind über den Zeitraum von 1 en insgesamt leicht gefallen. Bei den unbebauten Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus sank die Anzahl der Kaufverträge in 211 gegenüber dem Vorjahr erheblich. Die Zahl der Verkäufe innerhalb eines es nahm um 54 % bei gleichzeitigem Rückgang des Geldumsatzes (44 %) und des Flächenumsatzes (46 %) ab. Der durchschnittliche Kaufpreis, bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche, ist im Vergleich zum Vorjahr um 17 % auf 26 /m² gefallen. Unbebaute Grundstücke für Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Reihenendhäuser wurden im Berichtszeitraum kaum veräußert. Die Anzahl der veräußerten unbebauten Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser in bestehenden Baugebieten nahm gegenüber dem Vorjahr um 52 % ab. Parallel dazu fiel auch der Geld- und Flächenumsatz. Der durchschnittliche Kaufpreis lag im Berichtsjahr bei 26 /m², im Vorjahr betrug er 33 /m². Der durchschnittliche Kaufpreis in neu entstandenen Baugebieten lag im Berichtsjahr bei 75 /m². Bei den unbebauten Gewerbe- und Industriegrundstücken liegt das durchschnittliche Preisniveau im Berichtszeitraum von 1 en zwischen 6 und 12 /m²; bei den unbebauten Gewerbe- und Industriegrundstücken in neu entstandenen Gebieten lag der durchschnittliche Kaufpreis im 211 bei 2 /m². Der land- und forstwirtschaftliche Sektor zeigt im Berichtszeitraum von 1 en eine deutliche Erhöhung der Anzahl der Kauffälle sowie eine Steigerung des Flächen- und Geldumsatzes. Bei den bebauten Grundstücken macht der individuelle Wohnungsbau mit 55 % den Hauptteil des Immobilienverkehrs aus. Für nach 199 errichtete Ein- und Zweifamilienhäuser wurde im 211 ein durchschnittlicher Gesamtkaufpreis von 174. erzielt. Vergleichsweise lag der durchschnittliche Kaufpreis für bis 1949 errichteten Eigenheime im 211 bei 54.. Eigentumswohnungen werden unterteilt in Erstverkauf aus Neubau, Erstverkauf aus Umwandlung und Weiterverkauf. Die meisten Verkäufe wurden in der Rubrik Weiterverkauf getätigt. Die Anzahl der Kaufverträge im Berichtszeitraum ist hier ansteigend. Die durchschnittlichen Kaufpreise pro m² Wohnfläche bewegen sich zwischen 393 und 876 (ohne Neubauten ). Zwischen 22 und 211 sind die Preise für Eigentumswohnungen gefallen. Seite 12

15 4.1 Grundstücksverkehr Grundstücksverkehr Zeitreihe aller Erwerbsvorgänge über 1 e Anzahl Abb.: Anzahl der Erwerbsvorgänge Verteilung der Teilmärkte 211 Wohnungseigentum Sonstige unbebautes baureifes Land bebaute Grundstücke 31% 5% % 25% 39% Flächen der Land- und Forstwirtschaft Abb.: Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte Seite 13

16 Grundstücksverkehr Zeitreihe der Flächen aller Erwerbsvorgänge über 1 e Fläche in ha Abb.: Flächenumsätze Verteilung der Flächen auf die einzelnen Teilmärkte 211 bebaute Grundstücke Sonstige unbebautes baureifes Land % 12% 2% 86% Flächen der Land- und Forstwirtschaft Abb.: Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte Seite 14

17 Grundstücksverkehr Zeitreihe der Umsätze aller Erwerbsvorgänge über 1 e Umsatz in Mio Abb.: Geldumsätze Verteilung der Umsätze auf die Teilmärkte 211 Wohnungseigentum Sonstige unbebautes baureifes Land 7% % 11% 5% Flächen der Land- und Forstwirtschaft 77% bebaute Grundstücke Abb.: Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte Seite 15

18 Die Aussagen zur Umsatz- und Preisentwicklung beruhen auf in der Kaufpreissammlung registrierten Erwerbsvorgängen. Die Auswertungen für den Grundstücksmarktbericht wurden in folgende Teilmärkte untergliedert: unbebaute baureife Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungseigentum Flächen der Land- und Forstwirtschaft sonstige Flächen (u. a. werdendes Bauland, Erbbaurecht/-grundstücke, Kauffälle ohne Zuordnung) Durch den Gutachterausschuss wurden im 211 insgesamt Erwerbsvorgänge in der Kaufpreissammlung registriert, die auswertbar bzw. nur bedingt auswertbar sind. Gegenüber dem Vorjahr ist somit ein Anstieg um rd. 12 % zu verzeichnen. Im 211 wurden insgesamt rd. 96 ha Grundstücksfläche umgesetzt. Damit nahm der Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr um 11 % ab. Der Geldumsatz erreichte im Berichtsjahr rd. 63 Mio.. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies eine Zunahme um 43 %. Grundlage für alle nachfolgenden Auswertungen sind in der Regel die in der Kaufpreissammlung erfassten Kaufverträge. Bei der Ermittlung der ausgewiesenen durchschnittlichen Kaufpreise, bezogen auf den Quadratmeter Grundstücks- bzw. Wohn-/Nutzfläche, wurden Kauffälle mit ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen sowie auf dem Grundstücksrecht Ost basierende Kauffälle (z.b. Sachenrechtbereinigungsgesetz) ausgeschlossen. Zwangsversteigerungen wurden nur anzahlmäßig in der Kaufpreissammlung erfasst, da sie für weitere Auswertungen nicht geeignet sind. Hinweis: In den folgenden Tabellen und Diagrammen der Teilmärkte erfolgte bei einer zu geringen Anzahl von Kauffällen im Auswertejahr (weniger als drei) in der Regel keine Darstellung. Seite 16

19 4.2 Kaufverträge Grundstücksverkehr Zeitreihe aller Kaufverträge über 1 e Anzahl Abb.: Anzahl der Kaufverträge Verteilung der Teilmärkte 211 Wohnungseigentum Sonstige unbebautes baureifes Land bebaute Grundstücke 31% % 5% 25% 39% Flächen der Land- und Forstwirtschaft Abb.: Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte Seite 17

20 Grundstücksverkehr Zeitreihe der Flächen aller Kaufverträge über 1 e Fläche in ha Abb.: Flächenumsätze Verteilung der Flächen auf die einzelnen Teilmärkte 211 bebaute Grundstücke Sonstige unbebautes baureifes Land 11% % 2% 87% Flächen der Land- und Forstwirtschaft Abb.: Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte Seite 18

21 Grundstücksverkehr Zeitreihe der Umsätze aller Kaufverträge über 1 e Umsatz in Mio Abb.: Geldumsätze Verteilung der Umsätze auf die Teilmärkte 211 Wohnungseigentum Sonstige unbebautes baureifes Land 7% % 11% 5% Flächen der Land- und Forstwirtschaft 77% bebaute Grundstücke Abb.: Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte Seite 19

22 4.3 Zwangsversteigerungen Grundstücksverkehr Zeitreihe aller Zwangsversteigerungen über 1 e Anzahl Abb.: Anzahl der Zwangsversteigerungen (nicht in Erwerbsvorgängen unter Pkt. 4.1 enthalten) Seite 2

23 5 Unbebaute Grundstücke In diesem Abschnitt werden die Umsatzzahlen auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke abgebildet. Die Auswertung ist untergliedert in: Bauflächen Land- und Forstwirtschaftliche Flächen Sonstige Flächen 5.1 Bauflächen Grundstücksverkehr Zeitreihe aller Kaufverträge über 1 e 6 Anzahl Abb.: Anzahl der Kaufverträge Seite 21

24 Verteilung der Teilmärkte 211 Sonstige Gewerbe 18% 7% 75% Wohnen Abb.: Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte Grundstücksverkehr Zeitreihe der Flächen aller Kaufverträge über 1 e Fläche in ha Abb.: Flächenumsätze Seite 22

25 Verteilung der Teilmärkte 211 Sonstige 11% Wohnen Gewerbe 32% 57% Abb.: Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte Grundstücksverkehr Zeitreihe der Umsätze aller Kaufverträge über 1 e Umsatz in Mio Abb.: Geldumsätze Seite 23

26 Verteilung der Umsätze auf die Teilmärkte 211 Sonstige Gewerbe 25% 3% 72% Wohnen Abb.: Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte Die Anzahl der Kaufverträge unbebauter Bauflächen stieg von 329 im 21 auf 42 im 211. Den höchsten Marktanteil nahmen dabei die Kaufverträge von Wohnbauflächen ein. Der Flächenumsatz der unbebauten Bauflächen erhöhte sich von 22 ha im 21 auf 25 ha im 211. Die Erhöhung des Geldumsatzes resultiert u. a. aus der größeren Anzahl der Kaufverträge im 211. Der Geldumsatz stieg ebenfalls im 211 gegenüber 21 von 4 auf 7 Mio.. Seite 24

27 5.1.1 Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus Zeitreihe aller Kaufverträge bei Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus frei nach BauGB über 1 e Anzahl Abb.: Anzahl der Kaufverträge Flächen pro bei Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus frei nach BauGB über 1 e Fläche in ha 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 1,3 1,3 2, 3,6 3,8 3,2 2,6 2,6 2,6 1,4,5, Abb.: Flächenumsätze Seite 25

28 Umsätze pro bei Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus frei nach BauGB über 1 e Umsatz in Mio. 1,8 1,6 1,4 1,2 1,,8,6,4,2, 1,7 1,1,9,9 1,,8,6,6,7,5 Abb.: Geldumsätze Kaufpreise bei Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus frei nach BauGB über 1 e 6 5 5,9 46,34 47,69 47,95 Kaufpreis in /m² ,34 29,6 23,71 22,4 31,49 26,13 1 Abb.: Kaufpreise Seite 26

29 In dem Teilmarkt Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus sind voll erschlossene, baureife Grundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Reihenendhäuser und sonstige Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus zusammengefasst. Baureifes Land sind nach der ImmoWertV Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. Lagemerkmale von Grundstücken sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie Umwelteinflüsse. Die Anzahl der Kaufverträge sank vom Vorjahr zum Berichtsjahr erheblich. Die Zahl der Verkäufe gegenüber dem Vorjahr nahm um 54 % ab bei gleichzeitigem Rückgang des Geldumsatzes (44 %) und des Flächenumsatzes (46 %). Der durchschnittliche Kaufpreis, bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche, ist im Vergleich zum Vorjahr 21 um 17 % auf rd. 26 /m² gefallen. Bei der Auswertung wurden nur Grundstücke mit dem erschließungsbeitragsrechtlichen Zustand frei nach BauGB berücksichtigt, also Grundstücke, für die ggf. noch Abgaben nach dem Kommunalabgabengesetz zu entrichten sind freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Zeitreihe der Kaufverträge bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern frei nach BauGB über 1 e Anzahl Abb.: Anzahl der Kaufverträge Seite 27

30 Flächen pro bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern frei nach BauGB über 1 e Fläche in ha 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,2 1,1 1,4 3, 3,4 3,1 2,4 2,5 2,5 1,4 1,,5, Abb.: Flächenumsätze Umsätze pro bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern frei nach BauGB über 1 e 1,6 1,4 1,5 Umsatz in Mio. 1,2 1,,8,6,4,6,4,6 1,1 1,,8,8,9,5,2, Abb.: Geldumsätze Seite 28

31 Kaufpreise bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern frei nach BauGB über 1 e ,58 47,67 47,42 47,69 Kaufpreis in /m² ,87 29,77 23,71 22,4 33,42 26,13 1 Abb.: Kaufpreise Die Anzahl der Kaufverträge sank von 44 im Vorjahr auf 21 im Berichtsjahr. Somit nahm die Zahl der Verkäufe gegenüber dem Vorjahr um 52 % ab. Parallel dazu fiel der Geld- und Flächenumsatz. Der durchschnittliche Kaufpreis lag im Berichtsjahr bei rd. 26 /m², im Vorjahr betrug er 33 /m² Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Reihenendhäuser Aufgrund der zu geringen Anzahl an Kaufverträgen für Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Reihenendhäuser ist für diesen Teilmarkt eine Darstellung und Auswertung nicht möglich. Seite 29

32 Sonstige Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus Zeitreihe der Kaufverträge bei Sonstigen Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus frei nach BauGB über 1 e Anzahl Abb.: Anzahl der Kaufverträge Flächen pro bei Sonstigen Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus frei nach BauGB über 1 e,7,6,6,5,5,5 Fläche in ha,4,3,4,4,3,4,2,1, Abb.: Flächenumsätze (24 bis 26 liegt eine zu geringe Anzahl an Kauffällen vor; es erfolgt keine graphische Auswertung) Seite 3

33 Kaufpreise bei Sonstigen Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus frei nach BauGB über 1 e ,45 15, 14,7 11, Kaufpreis in /m² ,5 4,96 4 3,68 2 Abb.: Kaufpreise (24 bis 26 liegt eine zu geringe Anzahl an Kauffällen vor; es erfolgt keine graphische Auswertung) Zu den Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus gehören u. a. auch die sonstigen Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus (Ferienhaus- und Wochenendgrundstücke). Auch hier wurden relativ wenige Verkäufe getätigt. Die Kaufpreise bewegen sich lageabhängig zwischen rd. 4 und 15 /m². Zum Geldumsatz können keine Angaben gemacht werden, da die Auswertung in Mio. erfolgte und die umgesetzten Beträge zu gering waren Grundstücke des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser In dem Teilmarkt Grundstücke des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser wurden voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben mit mehrgeschossigen Gebäuden bebaut werden können, untersucht. Eine Differenzierung nach Geschosswohnungsbau (Eigentumswohnungen), Geschosswohnungsbau (Miethäuser), Mehrfamilienhäuser (Miethäuser) oder Mehrfamilienhäuser (Eigentumswohnungen) wurden an dieser Stelle nicht durchgeführt. Aufgrund der zu geringen Anzahl an Kaufverträgen ist für diesen Teilmarkt eine Darstellung und Auswertung nicht möglich Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgrundstücke Dieser Teilmarkt umfasst voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben als Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgrundstücke baulich genutzt werden können. Aufgrund der zu geringen Anzahl an Kaufverträgen ist auch hier eine Darstellung und Auswertung nicht möglich. Seite 31

34 5.1.4 Gewerbe- und Industriegrundstücke Zeitreihe der Kaufverträge bei Gewerbe- und Industriegrundstücken frei nach BauGB über 1 e Anzahl Abb.: Anzahl der Kaufverträge Flächen pro bei Gewerbe- und Industriegrundstücken frei nach BauGB über 1 e 25, 22,6 2, Fläche in ha 15, 1, 12,5 6,2 7,1 5,, 1, 2,5 5, 3,5 1,8 2,3 Abb.: Flächenumsätze Seite 32

35 Umsätze pro bei Gewerbe- und Industriegrundstücken frei nach BauGB über 1 e 3,5 3, 3, 2,5 Umsatz in Mio. 2, 1,5 1, 1,6 1,,5,1,2,5,4,3,1,2, Abb.: Geldumsätze Kaufpreise bei Gewerbe- und Industriegrundstücken frei nach BauGB über 1 e ,98 11,96 12,2 9,79 Kaufpreis in /m² ,81 8,68 6,21 7,74 7,34 8, Abb.: Kaufpreise Seite 33

36 Bei der Auswertung der Gewerbe- und Industriegrundstücke wurden voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben einer ausschließlich gewerblichen Nutzung zugeführt werden sollen, untersucht. Grundstücke für Gewerbe-, Industrie- und Produktion wurden zusammengefasst. Die Anzahl der Kaufverträge stieg von 4 im Vorjahr auf 5 im Berichtsjahr. Insgesamt ist bei den Gewerbeund Industriegrundstücken im Berichtszeitraum von 1 en ein leichter Rückgang der Kaufverträge zu verzeichnen. Insgesamt wurden 2,3 ha Grundstücksfläche umgesetzt. Damit nahm der Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr um 28 % zu. Der Geldumsatz erreichte im Berichtsjahr,2 Mio.. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter Grundstücksfläche ist mit rd. 8 /m² gegenüber dem Vorjahr um 14 % leicht gestiegen. Bei der Auswertung wurden nur Grundstücke mit dem erschließungsbeitragsrechtlichen Zustand frei nach BauGB berücksichtigt Werdendes Bauland Zeitreihe der Kaufverträge bei Werdenden Bauland über 1 e Anzahl Abb.: Anzahl der Kaufverträge Seite 34

37 Flächen pro bei Werdenden Bauland über 1 e 9, 8, 8,4 7, Fläche in ha 6, 5, 4, 3, 4,6 3,6 3,7 2,3 2,3 3,2 2, 1, 1,5 1,8, Abb.: Flächenumsätze Umsätze pro bei Werdenden Bauland über 1 e 1,,9,9,8 Umsatz in Mio.,7,6,5,4,3,2,3,3,2,3,2,6,1,,1,1 Abb.: Geldumsätze Seite 35

38 Kaufpreise bei Werdenden Bauland über 1 e 16 15, ,13 12,38 Kaufpreis in /m² ,95 7,43 9,22 8,65 5,18 1, 4 2 Abb.: Kaufpreise Bei den Flächen- und Geldumsätzen sowie bei den Kaufpreisen liegt im 211 eine zu geringe Anzahl an Kauffällen vor; es erfolgt keine graphische Auswertung. Der Teilmarkt Werdendes Bauland umfasst Flächen, die den Entwicklungszuständen Bauerwartungsland oder Rohbauland zuzuordnen sind. Nach der ImmoWertV handelt es sich bei Flächen mit dem Entwicklungszustand Bauerwartungsland um Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung der Gemeinde (Verkehrsauffassung) gründen. Bei Rohbauland handelt es sich nach der ImmoWertV um Flächen, die nach den 3, 33 und 34 des BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Die Anzahl der Kaufverträge ist im Berichtszeitraum von 1 en stark gefallen. Im Berichtsjahr wurden nur,1 ha Grundstücksfläche umgesetzt. Zum Geldumsatz können im Berichtsjahr 211 keine Angaben gemacht werden, da die Auswertung in Mio. erfolgte und die umgesetzten Beträge zu gering waren. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter Grundstücksfläche schwankt im Berichtszeitraum zwischen rd. 5 und 15 /m². Seite 36

39 Bauerwartungsland Zeitreihe der Kaufverträge bei Bauerwartungsland über 1 e Anzahl Abb.: Anzahl der Kaufverträge Bei den Flächenumsätzen sowie den Kaufpreisen liegt in den en 26 und 27 sowie 29 bis 211 eine zu geringe Anzahl an Kauffällen vor; es erfolgt keine graphische Auswertung Rohbauland Zeitreihe der Kaufverträge bei Rohbauland über 1 e Anzahl Abb.: Anzahl der Kaufverträge Seite 37

40 Flächen pro bei Rohbauland über 1 e 4,5 4, 4, 3,5 3,3 3,1 3, Fläche in ha 2,5 2, 1,5 2, 1,4 1,8 2, 1,9 1,,5,,8 Abb.: Flächenumsätze Umsätze pro bei Rohbauland über 1 e Umsatz in Mio.,7,6,5,4,3,2,1,,6,5,3,2,2,2,1,1, Abb.: Geldumsätze Seite 38

41 Kaufpreise bei Rohbauland über 1 e ,93 Kaufpreis in /m² ,41 7,36 7,7 12,48 8,65 5,18 1, 1, Abb.: Kaufpreise Bei den Flächen- und Geldumsätzen sowie bei den Kaufpreisen liegt im 211 eine zu geringe Anzahl an Kauffällen vor; es erfolgt keine graphische Auswertung. Die Anzahl der Kaufverträge ist im Berichtszeitraum von 1 en insgesamt stark gefallen, ebenso Flächen- und Geldumsatz; wobei diese im Laufe der letzten 1 e Schwankungen unterlagen. Zum Geldumsatz können nur beschränkt Aussagen getroffen werden, da die Auswertung in Mio. erfolgte und die umgesetzten Beträge tlw. zu gering waren. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter Grundstücksfläche bewegt sich im auswertbaren Berichtszeitraum zwischen rd. 5 und 18 /m². Seite 39

42 5.1.6 Erholungsgrundstücke Zeitreihe der Kaufverträge bei Erholungsgrundstücken über 1 e Anzahl Abb.: Anzahl der Kaufverträge Flächen pro bei Erholungsgrundstücken über 1 e 2,5 2, 2, 1,7 Fläche in ha 1,5 1, 1, 1,5,5,,6,5,3,1 Abb.: Flächenumsätze Seite 4

43 Kaufpreise bei Erholungsgrundstücken über 1 e ,2 15, 12 Kaufpreis in /m² ,91 3,86 6, 3,6 9,67 4,39 2 Abb.: Kaufpreise (24 und 25 liegt eine zu geringe Anzahl an Kauffällen vor; es erfolgt keine graphische Auswertung) Die Anzahl der Verkäufe bei Erholungsgrundstücken ist in den letzten en heterogen verlaufen; speziell im Berichtsjahr ist gegenüber dem Vorjahr die Anzahl um 15 % gefallen. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter Grundstücksfläche bewegt sich lageabhängig zwischen rd. 4 und 15 /m². Seite 41

44 5.1.7 Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus Zeitreihe der Kaufverträge bei Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus frei über 1 e Anzahl Abb.: Anzahl der Kaufverträge Flächen pro bei Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus frei über 1 e 2,5 2, 2,3 2,1 2,1 Fläche in ha 1,5 1, 1,4 1,3 1,3,5,,5,3,5,3 Abb.: Flächenumsätze Seite 42

45 Umsätze pro bei Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus frei über 1 e Umsatz in Mio. 1,6 1,4 1,2 1,,8,6,4,2, 1,4 1,5 1,3,9,8,8,3,2,2,1 Abb.: Geldumsätze Kaufpreise bei Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus frei über 1 e Kaufpreis in /m² ,74 68,56 53,59 35,56 58,95 43,53 49,59 75,39 58,15 74,91 1 Abb.: Kaufpreise Seite 43

46 In dem Teilmarkt Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus sind voll erschlossene, baureife Grundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Reihenendhäuser sowie Sonstige Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus zusammengefasst. Zusätzlich sind hier Grundstücke in individueller Bauweise enthalten. In den Unterabschnitten wurden diese jedoch aufgrund ihrer geringen Anzahl nicht ausgewiesen. Baureifes Land sind nach der ImmoWertV Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. Lagemerkmale von Grundstücken sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie Umwelteinflüsse. Die Anzahl der Kaufverträge sank zwischen 25 und 28; ab 29 ist wieder ein Anstieg zu verzeichnen. Flächen- und Geldumsatz verliefen analog. Der durchschnittliche Kaufpreis, bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche, beträgt im 211 nach Schwankungen im Berichtszeitraum 75 /m². Bei der Auswertung wurden nur Grundstücke mit dem erschließungsbeitragsrechtlichen Zustand frei (nach BauGB und KAG) berücksichtigt, also Grundstücke, für die in der Regel keine Abgaben nach BauGB und KAG zu entrichten sind freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Zeitreihe der Kaufverträge bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern frei über 1 e Anzahl Abb.: Anzahl der Kaufverträge Seite 44

47 Flächen pro bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern frei über 1 e 2,5 2,3 2,1 2,1 2, Fläche in ha 1,5 1, 1,3 1,3 1,3,5,5,5,3, Abb.: Flächenumsätze Umsätze pro bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern frei über 1 e 1,6 1,4 1,3 1,4 1,5 Umsatz in Mio. 1,2 1,,8,6,8,8,8,4,2,3,2,2, Abb.: Geldumsätze Seite 45

48 Kaufpreise bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern frei über 1 e ,74 68,56 7,41 58,95 64,34 58,15 75,39 74,91 Kaufpreis in /m² , Abb.: Kaufpreise Im 25 liegt bei den Flächen- und Geldumsätzen sowie den Kaufpreisen eine zu geringe Anzahl an Kauffällen vor; es erfolgt keine graphische Auswertung. Der Teilmarkt der freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser entwickelte sich fast identisch mit dem des individuellen Wohnungsbaus. Der Grund dafür ist, dass kaum unbebaute Grundstücke für Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Reihenendhäuser veräußert wurden Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Reihenendhäuser Aufgrund der zu geringen Anzahl an Kaufverträgen für Doppelhaushälften, Reihenhäusern und Reihenendhäusern ist für diesen Teilmarkt eine Darstellung und Auswertung nicht möglich. Seite 46

49 Sonstige Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus Zeitreihe der Kaufverträge bei Sonstigen Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus frei über 1 e Anzahl Abb.: Anzahl der Kaufverträge In den en 22 bis 24 und 29 bis 211 liegt bei den Flächenumsätzen sowie den Kaufpreisen eine zu geringe Anzahl an Kauffällen vor; es erfolgt keine graphische Auswertung. Zu den Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus gehören u. a. auch die sonstigen Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus (Ferienhaus- und Wochenendgrundstücke). Auch hier wurden relativ wenige Verkäufe getätigt. Die Kaufpreise bewegen sich lageabhängig zwischen rd. 4 und 7 /m². Zum Geldumsatz können keine Angaben gemacht werden, da die Auswertung in Mio. erfolgte und die umgesetzten Beträge zu gering waren Grundstücke des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser Aufgrund der zu geringen Anzahl an Kaufverträgen für Grundstücke des Geschosswohnungsbaus und für Mehrfamilienhäuser ist für diesen Teilmarkt eine Darstellung und Auswertung nicht möglich Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgrundstücke Aufgrund der zu geringen Anzahl an Kaufverträgen für Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgrundstücke ist für diesen Teilmarkt eine Darstellung und Auswertung nicht möglich. Seite 47

50 5.1.1 Gewerbe- und Industriegrundstücke Zeitreihe der Kaufverträge bei Gewerbe- und Industriegrundstücken frei über 1 e Anzahl Abb.: Anzahl der Kaufverträge Kaufpreise bei Gewerbe- und Industriegrundstücken frei über 1 e ,45 Kaufpreis in /m² , 14,22 12,33 8,74 5 Abb.: Kaufpreise Seite 48

51 In den en 22, 24, 26 bis 27 und 29 liegt bei den Flächenumsätzen sowie den Kaufpreisen eine zu geringe Anzahl an Kauffällen vor; es erfolgt keine graphische Auswertung. Im 28 wurden 1 Kaufverträge getätigt, aus diesem Grund ist hier auch der größte Flächen- und Geldumsatz zu verzeichnen. Die durchschnittlichen Kaufpreise bewegen sich zwischen rd. 9 und 2 /m². 5.2 Land- und forstwirtschaftliche Flächen Grundstücksverkehr Zeitreihe aller Kaufverträge über 1 e Anzahl Abb.: Anzahl der Kaufverträge Verteilung der Teilmärkte 211 Sonstige 7% Wald 38% 33% Acker 22% Grünland Abb.: Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte Seite 49

52 Grundstücksverkehr Zeitreihe der Flächen aller Kaufverträge über 1 e Fläche in ha Abb.: Flächenumsätze Verteilung der Teilmärkte 211 Sonstige Wald 5% 34% 45% Acker 16% Grünland Abb.: Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte Seite 5

53 Im Teilmarkt land - und forstwirtschaftliche Flächen wird zwischen folgenden Grundstücksarten unterschieden: Ackerland Grünland Forst (Waldflächen mit und ohne Bestand) Sonstige Flächen (der Land - und Forstwirtschaft; z. B. gemischt genutzte Flächen, die keiner Nutzungsart zuordenbar sind) Bei den Selektionskriterien für Ackerland, Grünland und Forst kamen nur die Kauffälle mit einer Nutzung ohne Gebäude und ohne Inventar zum Ansatz. Für o. g. sonstige Flächen erfolgte aufgrund der geringen Bedeutung keine Auswertung. Die Anzahl der Kaufverträge der land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke stieg im Berichtszeitraum von 1 en stark an. Im Berichtsjahr liegt gegenüber dem Vorjahr eine Erhöhung um 1 % vor. Zu Flächen- und Geldumsatz wird detaillierter in den Unterpunkten eingegangen Ackerland Zeitreihe der Kaufverträge bei Ackerland über 1 e Anzahl Abb.: Anzahl der Kaufverträge Seite 51

54 Flächen pro bei Ackerland über 1 e 25, 235,6 226,2 231, 2, 177,6 193,2 Fläche in ha 15, 1, 123,3 78,8 92,1 151,9 126,4 5,, Abb.: Flächenumsätze Umsätze pro bei Ackerland über 1 e Umsatz in Mio. 1,,9,8,7,6,5,4,3,2,4,2,7,3,5,3,6,7,8,9,1, Abb.: Geldumsätze Seite 52

55 Kaufpreise bei Ackerland über 1 e,45,42,4,35,32,31,33,34,32,32,35 Kaufpreis in /m²,3,25,2,15,25,28,1,5, Abb.: Kaufpreise Bei der Selektion kamen nur Kauffälle mit einer Fläche größer 1.5 m² zum Ansatz. Die Anzahl der Kaufverträge von Ackerland stieg im Berichtszeitraum insgesamt stark an (49 zu 132). Der Flächen- und Geldumsatz erhöhte sich im genannten Zeitraum ebenfalls. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter Grundstücksfläche steigt seit 28 an und liegt jetzt bei,42 /m², dem höchsten Wert seit 22. Seite 53

56 5.2.2 Grünland Zeitreihe der Kaufverträge bei Grünland über 1 e Anzahl Abb.: Anzahl der Kaufverträge Flächen pro bei Grünland über 1 e 14, 12, 113,9 113,2 124,8 1, 96,7 91, 84,2 Fläche in ha 8, 6, 4, 53,7 41,7 63,1 43,8 2,, Abb.: Flächenumsätze Seite 54

57 Umsätze pro bei Grünland über 1 e,45,4,4 Umsatz in Mio.,35,3,25,2,15,1,1,1,2,2,1,1,2,3,3,5, Abb.: Geldumsätze Kaufpreise bei Grünland über 1 e Kaufpreis in /m²,35,3,25,2,15,1,31,32,16,24,17,2,21,25,25,3,5, Abb.: Kaufpreise Seite 55

58 Bei der Selektion kamen nur Kauffälle mit einer Fläche größer 1. m² zum Ansatz. Die Anzahl der Kaufverträge von Grünland stieg von 48 im 22 auf 95 im 211. Im Berichtsjahr ist eine Erhöhung von 1 % gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen. Der Flächenumsatz stieg von 22 (53,7 ha) zu 211 (124,8 ha), es sind jedoch zwischenzeitliche Schwankungen erkennbar. Der Geldumsatz erhöhte sich ebenfalls. Auch bei den Kaufpreisen für Grünland ist eine stetige Erhöhung seit 26 erkennbar. Mit,3 /m² ist der Höchstwert aus 23 fast erreicht Forst Zeitreihe der Kaufverträge bei Forst über 1 e Anzahl Abb.: Anzahl der Kaufverträge Seite 56

59 Flächen pro bei Forst über 1 e ,8 5 Fläche in ha ,2 67,5 117, 175, 162, 165,7 339,2 371,2 288,8 Abb.: Flächenumsätze Umsätze pro bei Forst über 1 e Umsatz in Mio. 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, 3, 1,1,9,9,2,2,3,4,4,1 Abb.: Geldumsätze Die sehr hohen Flächen- und Geldumsätze im 25 entstanden durch Kauffälle mit übergroßen Flächenanteilen und daraus folgenden Kaufpreisen. Seite 57