Mietrecht - Kündigung wegen Eigenbedarf und berufliche Nutzung der Wohnung. (BGH, Urteil vom VIII ZR 330/11; ZMR 2013, 107)

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1 MIETRECHT Urteile Mietrecht 2013 Mietrecht - Kündigung wegen Eigenbedarf und berufliche Nutzung der Wohnung (BGH, Urteil vom VIII ZR 330/11; ZMR 2013, 107) Zu entscheiden war der Fall, dass der Käufer einer Wohnung, der in den Mietvertrag als Vermieter eingetreten ist, eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat, gestützt darauf, dass seine Ehefrau in der Wohnung künftig eine Anwaltskanzlei betreiben wolle. Der BGH sah die Kündigung als berechtigt an. Es genügt für den Eigenbedarf also auch, dass die Wohnung künftig nicht für Wohnzwecke, sondern ausschließlich für geschäftliche Zwecke genutzt wird. Mietrecht - Unwirksame AGB über Schönheitsreparaturen Ausführungsart (BGH, Beschluss vom VIII ZR 237/11; ZMR 2013, 108) In der Sache ging es um eine AGB über Schönheitsreparaturen, die vorsah, dass der Mieter bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart erheblich abweichen darf. Laut BGH ist die AGB unwirksam. Dadurch werde der Gestaltungsspielraum des Mieters z.b. betreffend die Farbgestaltung der Wände während der Mietzeit unangemessen eingeschränkt. Dies gilt auch, wenn die Zustimmung wie hier nur bei einer erheblichen Abweichung notwendig ist. Mietrecht - Kreditaufnahme durch WEG (BGH, Urteil vom V ZR 251/11; ZMR 2013, 127) Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Kompetenz, die Aufnahme eines Kredits zu beschließen. Es fehlt hingegen an der Kompetenz, den Wohnungseigentümern eine gesamtschuldnerische Haftung durch Mehrheitsbeschluss aufzuerlegen.

2 Mietrecht - Eigenleistungen in der Betriebskostenabrechnung Eigenleistungen, hier betreffend Gartenpflege und Hausmeisterdienste, darf der Vermieter nach den (fiktiven) Kosten (ohne Mehrwertsteuer) abrechnen, die ein Fremdunternehmen hierfür angeboten hat. Mietrecht - Wartungskosten einer Gastherme als Nebenkosten Die jährlichen Wartungskosten einer Gastherme können als Nebenkosten auf den Wohnraummieter umgelegt werden. Dabei ist das Gebot der Wirtschaftlichkeit nach 556 Abs. 3 BGB zu beachten. Ansonsten ist aber keine Obergrenze vorgesehen. Eine solche bedarf es auch nicht in AGB: Mietrecht - Indexklausel (BGH, Urteil vom XII ZR 41/11; ZMR 2013, 258) Wenn der der Anpassung zugrunde liegende Zeitraum ab dem beginnt, entspricht es dem Interesse der Vertragsparteien, für die Anpassung der Miethöhe auf den Verbraucherpreisindex bereits ab dem Basisjahr 2000 abzustellen. Mietrecht - Mietschulden und Tod des Mieters (BGH, Urteil vom VIII ZR 68/12; ZMR 2013, 422) Verstirbt der Mieter und geht das Mietverhältnis auf den Erben über, dann stellt sich die Frage, ob der Erbe mit seinem gesamten Vermögen persönlich für die Verbindlichkeiten hier Mietzinsrückstände u.a. haftet (sog. Nachlasserbenschulden) oder der Erbe seine Haftung durch Erhebung der Dürftig-keitseinrede auf den Nachlass beschränken kann (sog. reine Nachlassverbindlichkeiten). Der BGH nimmt letzteres an, jedenfalls wenn das Mietverhältnis vom Erben innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme vom Erbfall (gemäß 564 BGB) durch den Erben gekündigt wurde. Es fehle dann am rechtsgeschäftlichen Handeln des Erben zur Fortsetzung des Mietverhältnisses.

3 Mietrecht - Schriftform und Mieterwechsel (BGH, Urteil vom XII ZR 38/12; ZMR 2013, 425) Im zu entscheidenden Fall hat der (Vor-) Mieter den Mietvertrag mit Zustimmung des Vermieters auf den (Folge-) Mieter (durch asset-deal) übertragen. Dabei genügt es, wenn der Vermieter schlüssig die Vertragsübernahme genehmigt, z.b. durch Entge-gennahme der Mietzahlungen. Damit die Schriftform nach 550 BGB gewahrt bleibt, ist es notwendig, wenn wie hier wesentliche Vertragsbedingungen, nämlich die Mietvertragsparteien geändert werden, dass in dem Nachtrag hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug genommen wird, die geänderten Regelun-gen aufgeführt werden und der Nachtrag erkennen lässt, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrags bleiben soll. Hier fehlte es an einem hinreichend deutlichen Bezug auf den ursprünglichen Mietvertrag, insbesondere der konkreten Angabe zum Mietobjekt, den ursprünglichen Mietvertragsparteien und dem Datum des Mietvertrags. Es war nur stichwortartig genannt: Standort: Hamburg; Vermieter: G GbR; Mietzins: Wird die Schriftform nicht gewahrt, ist die vertraglich vereinbarte Mietdauer hinfällig und das Mietver-hältnis kann kurzfristig gekündigt werden. Die Zustimmung des Vermieters bedarf hingegen nicht der Schriftform. Mietrecht - Bezeichnung im Aufteilungsplan (BGH, Urteil vom V ZR 246/11; ZMR 2013, 452) Die Bezeichnung einer Teileigentumseinheit im Aufteilungsplan als Laden stellt keine Nutzungsbeeinträchtigung dar, die z.b. dem Betrieb einer Speisegaststätte entgegen steht. Aufgabe des Aufteilungsplans ist es, die Lage und Größe der Räume im Gebäude ersichtlich zu machen, nicht aber die Rechte der Miteigentümer an den jeweiligen Sondereigentumseinheiten zu erweitern oder beschränken. Dies erfolgt in der Teilungserklärung.

4 Mietrecht - Auslegung einer Beschlussanfechtungsklage (BGH, Urteil vom V ZR 102/12; ZMR 2013, 453) Erhebt ein Wohnungseigentümer eine Beschlussanfechtungsklage, ohne die beklagte Partei zu benennen, ist durch Auslegung zu ermitteln, gegen wen sich die Klage richten soll. Dabei ist grundsätzlich davon auszugehen, dass er die übrigen Wohnungseigentümer verklagen will. Mietrecht - Kündigung wegen Eigenbedarf und berufliche Nutzung der Wohnung (BGH, Urteil vom VIII ZR 330/11; ZMR 2013, 107) Zu entscheiden war der Fall, dass der Käufer einer Wohnung, der in den Mietvertrag als Vermieter eingetreten ist, eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat, gestützt darauf, dass seine Ehefrau in der Wohnung künftig eine Anwaltskanzlei betreiben wolle. Der BGH sah die Kündigung als berechtigt an. Es genügt für den Eigenbedarf also auch, dass die Wohnung künftig nicht für Wohnzwecke, sondern ausschließlich für geschäftliche Zwecke genutzt wird. Mietrecht - Unwirksame AGB über Schönheitsreparaturen Ausführungsart (BGH, Beschluss vom VIII ZR 237/11; ZMR 2013, 108) In der Sache ging es um eine AGB über Schönheitsreparaturen, die vorsah, dass der Mieter bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart erheblich abweichen darf. Laut BGH ist die AGB unwirksam. Dadurch werde der Gestaltungsspielraum des Mieters z.b. betreffend die Farbgestaltung der Wände während der Mietzeit unangemessen eingeschränkt. Dies gilt auch, wenn die Zustimmung wie hier nur bei einer erheblichen Abweichung notwendig ist. Mietrecht - Kreditaufnahme durch WEG

5 (BGH, Urteil vom V ZR 251/11; ZMR 2013, 127) Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Kompetenz, die Aufnahme eines Kredits zu beschließen. Es fehlt hingegen an der Kompetenz, den Wohnungseigentümern eine gesamtschuldnerische Haftung durch Mehrheitsbeschluss aufzuerlegen. Mietrecht - Eigenleistungen in der Betriebskostenabrechnung Eigenleistungen, hier betreffend Gartenpflege und Hausmeisterdienste, darf der Vermieter nach den (fiktiven) Kosten (ohne Mehrwertsteuer) abrechnen, die ein Fremdunternehmen hierfür angeboten hat. Mietrecht - Wartungskosten einer Gastherme als Nebenkosten Die jährlichen Wartungskosten einer Gastherme können als Nebenkosten auf den Wohnraummieter umgelegt werden. Dabei ist das Gebot der Wirtschaftlichkeit nach 556 Abs. 3 BGB zu beachten. Ansonsten ist aber keine Obergrenze vorgesehen. Eine solche bedarf es auch nicht in AGB: Mietrecht - Indexklausel (BGH, Urteil vom XII ZR 41/11; ZMR 2013, 258) Wenn der der Anpassung zugrunde liegende Zeitraum ab dem beginnt, entspricht es dem Interesse der Vertragsparteien, für die Anpassung der Miethöhe auf den Verbraucherpreisindex bereits ab dem Basisjahr 2000 abzustellen. Mietrecht - Mietschulden und Tod des Mieters (BGH, Urteil vom VIII ZR 68/12; ZMR 2013, 422) Verstirbt der Mieter und geht das Mietverhältnis auf den Erben über, dann stellt sich die Frage, ob der Erbe mit seinem gesamten Vermögen persönlich für die

6 Verbindlichkeiten hier Mietzinsrückstände u.a. haftet (sog. Nachlasserbenschulden) oder der Erbe seine Haftung durch Erhebung der Dürftig-keitseinrede auf den Nachlass beschränken kann (sog. reine Nachlassverbindlichkeiten). Der BGH nimmt letzteres an, jedenfalls wenn das Mietverhältnis vom Erben innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme vom Erbfall (gemäß 564 BGB) durch den Erben gekündigt wurde. Es fehle dann am rechtsgeschäftlichen Handeln des Erben zur Fortsetzung des Mietverhältnisses. Mietrecht - Schriftform und Mieterwechsel (BGH, Urteil vom XII ZR 38/12; ZMR 2013, 425) Im zu entscheidenden Fall hat der (Vor-) Mieter den Mietvertrag mit Zustimmung des Vermieters auf den (Folge-) Mieter (durch asset-deal) übertragen. Dabei genügt es, wenn der Vermieter schlüssig die Vertragsübernahme genehmigt, z.b. durch Entge-gennahme der Mietzahlungen. Damit die Schriftform nach 550 BGB gewahrt bleibt, ist es notwendig, wenn wie hier wesentliche Vertragsbedingungen, nämlich die Mietvertragsparteien geändert werden, dass in dem Nachtrag hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug genommen wird, die geänderten Regelun-gen aufgeführt werden und der Nachtrag erkennen lässt, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrags bleiben soll. Hier fehlte es an einem hinreichend deutlichen Bezug auf den ursprünglichen Mietvertrag, insbesondere der konkreten Angabe zum Mietobjekt, den ursprünglichen Mietvertragsparteien und dem Datum des Mietvertrags. Es war nur stichwortartig genannt: Standort: Hamburg; Vermieter: G GbR; Mietzins: Wird die Schriftform nicht gewahrt, ist die vertraglich vereinbarte Mietdauer hinfällig und das Mietver-hältnis kann kurzfristig gekündigt werden. Die Zustimmung des Vermieters bedarf hingegen nicht der Schriftform. Mietrecht - Bezeichnung im Aufteilungsplan (BGH, Urteil vom V ZR 246/11; ZMR 2013, 452)

7 Die Bezeichnung einer Teileigentumseinheit im Aufteilungsplan als Laden stellt keine Nutzungsbeeinträchtigung dar, die z.b. dem Betrieb einer Speisegaststätte entgegen steht. Aufgabe des Aufteilungsplans ist es, die Lage und Größe der Räume im Gebäude ersichtlich zu machen, nicht aber die Rechte der Miteigentümer an den jeweiligen Sondereigentumseinheiten zu erweitern oder beschränken. Dies erfolgt in der Teilungserklärung. Mietrecht - Auslegung einer Beschlussanfechtungsklage (BGH, Urteil vom V ZR 102/12; ZMR 2013, 453) Erhebt ein Wohnungseigentümer eine Beschlussanfechtungsklage, ohne die beklagte Partei zu benennen, ist durch Auslegung zu ermitteln, gegen wen sich die Klage richten soll. Dabei ist grundsätzlich davon auszugehen, dass er die übrigen Wohnungseigentümer verklagen will. Mietrecht - Kündigung wegen Eigenbedarf und berufliche Nutzung der Wohnung (BGH, Urteil vom VIII ZR 330/11; ZMR 2013, 107) Zu entscheiden war der Fall, dass der Käufer einer Wohnung, der in den Mietvertrag als Vermieter eingetreten ist, eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat, gestützt darauf, dass seine Ehefrau in der Wohnung künftig eine Anwaltskanzlei betreiben wolle. Der BGH sah die Kündigung als berechtigt an. Es genügt für den Eigenbedarf also auch, dass die Wohnung künftig nicht für Wohnzwecke, sondern ausschließlich für geschäftliche Zwecke genutzt wird. Mietrecht - Unwirksame AGB über Schönheitsreparaturen Ausführungsart (BGH, Beschluss vom VIII ZR 237/11; ZMR 2013, 108) In der Sache ging es um eine AGB über Schönheitsreparaturen, die vorsah, dass der Mieter bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart erheblich abweichen darf.

8 Laut BGH ist die AGB unwirksam. Dadurch werde der Gestaltungsspielraum des Mieters z.b. betreffend die Farbgestaltung der Wände während der Mietzeit unangemessen eingeschränkt. Dies gilt auch, wenn die Zustimmung wie hier nur bei einer erheblichen Abweichung notwendig ist. Mietrecht - Kreditaufnahme durch WEG (BGH, Urteil vom V ZR 251/11; ZMR 2013, 127) Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Kompetenz, die Aufnahme eines Kredits zu beschließen. Es fehlt hingegen an der Kompetenz, den Wohnungseigentümern eine gesamtschuldnerische Haftung durch Mehrheitsbeschluss aufzuerlegen. Mietrecht - Eigenleistungen in der Betriebskostenabrechnung Eigenleistungen, hier betreffend Gartenpflege und Hausmeisterdienste, darf der Vermieter nach den (fiktiven) Kosten (ohne Mehrwertsteuer) abrechnen, die ein Fremdunternehmen hierfür angeboten hat. Mietrecht - Wartungskosten einer Gastherme als Nebenkosten Die jährlichen Wartungskosten einer Gastherme können als Nebenkosten auf den Wohnraummieter umgelegt werden. Dabei ist das Gebot der Wirtschaftlichkeit nach 556 Abs. 3 BGB zu beachten. Ansonsten ist aber keine Obergrenze vorgesehen. Eine solche bedarf es auch nicht in AGB: Mietrecht - Indexklausel (BGH, Urteil vom XII ZR 41/11; ZMR 2013, 258) Wenn der der Anpassung zugrunde liegende Zeitraum ab dem beginnt, entspricht es dem Interesse der Vertragsparteien, für die Anpassung der Miethöhe auf den Verbraucherpreisindex bereits ab dem Basisjahr 2000 abzustellen.

9 Mietrecht - Mietschulden und Tod des Mieters (BGH, Urteil vom VIII ZR 68/12; ZMR 2013, 422) Verstirbt der Mieter und geht das Mietverhältnis auf den Erben über, dann stellt sich die Frage, ob der Erbe mit seinem gesamten Vermögen persönlich für die Verbindlichkeiten hier Mietzinsrückstände u.a. haftet (sog. Nachlasserbenschulden) oder der Erbe seine Haftung durch Erhebung der Dürftig-keitseinrede auf den Nachlass beschränken kann (sog. reine Nachlassverbindlichkeiten). Der BGH nimmt letzteres an, jedenfalls wenn das Mietverhältnis vom Erben innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme vom Erbfall (gemäß 564 BGB) durch den Erben gekündigt wurde. Es fehle dann am rechtsgeschäftlichen Handeln des Erben zur Fortsetzung des Mietverhältnisses. Mietrecht - Schriftform und Mieterwechsel (BGH, Urteil vom XII ZR 38/12; ZMR 2013, 425) Im zu entscheidenden Fall hat der (Vor-) Mieter den Mietvertrag mit Zustimmung des Vermieters auf den (Folge-) Mieter (durch asset-deal) übertragen. Dabei genügt es, wenn der Vermieter schlüssig die Vertragsübernahme genehmigt, z.b. durch Entge-gennahme der Mietzahlungen. Damit die Schriftform nach 550 BGB gewahrt bleibt, ist es notwendig, wenn wie hier wesentliche Vertragsbedingungen, nämlich die Mietvertragsparteien geändert werden, dass in dem Nachtrag hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug genommen wird, die geänderten Regelun-gen aufgeführt werden und der Nachtrag erkennen lässt, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrags bleiben soll. Hier fehlte es an einem hinreichend deutlichen Bezug auf den ursprünglichen Mietvertrag, insbesondere der konkreten Angabe zum Mietobjekt, den ursprünglichen Mietvertragsparteien und dem Datum des Mietvertrags. Es war nur stichwortartig genannt: Standort: Hamburg; Vermieter: G GbR; Mietzins: Wird die Schriftform nicht gewahrt, ist die vertraglich vereinbarte Mietdauer hinfällig und das Mietver-hältnis kann kurzfristig gekündigt werden.

10 Die Zustimmung des Vermieters bedarf hingegen nicht der Schriftform. Mietrecht - Bezeichnung im Aufteilungsplan (BGH, Urteil vom V ZR 246/11; ZMR 2013, 452) Die Bezeichnung einer Teileigentumseinheit im Aufteilungsplan als Laden stellt keine Nutzungsbeeinträchtigung dar, die z.b. dem Betrieb einer Speisegaststätte entgegen steht. Aufgabe des Aufteilungsplans ist es, die Lage und Größe der Räume im Gebäude ersichtlich zu machen, nicht aber die Rechte der Miteigentümer an den jeweiligen Sondereigentumseinheiten zu erweitern oder beschränken. Dies erfolgt in der Teilungserklärung. Mietrecht - Auslegung einer Beschlussanfechtungsklage (BGH, Urteil vom V ZR 102/12; ZMR 2013, 453) Erhebt ein Wohnungseigentümer eine Beschlussanfechtungsklage, ohne die beklagte Partei zu benennen, ist durch Auslegung zu ermitteln, gegen wen sich die Klage richten soll. Dabei ist grundsätzlich davon auszugehen, dass er die übrigen Wohnungseigentümer verklagen will. Mietrecht Kündigung wegen Eigenbedarf und berufliche Nutzung der Wohnung (BGH, Urteil vom VIII ZR 330/11; ZMR 2013, 107) Zu entscheiden war der Fall, dass der Käufer einer Wohnung, der in den Mietvertrag als Vermieter eingetreten ist, eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat, gestützt darauf, dass seine Ehefrau in der Wohnung künftig eine Anwaltskanzlei betreiben wolle. Der BGH sah die Kündigung als berechtigt an. Es genügt für den Eigenbedarf also auch, dass die Wohnung künftig nicht für Wohnzwecke, sondern ausschließlich für geschäftliche Zwecke genutzt wird. Mietrecht Unwirksame AGB über Schönheitsreparaturen Ausführungsart (BGH, Beschluss vom VIII ZR 237/11; ZMR 2013, 108) In der Sache ging es um eine AGB über Schönheitsreparaturen, die vorsah, dass

11 der Mieter bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart erheblich abweichen darf. Laut BGH ist die AGB unwirksam. Dadurch werde der Gestaltungsspielraum des Mieters z.b. betreffend die Farbgestaltung der Wände während der Mietzeit unangemessen eingeschränkt. Dies gilt auch, wenn die Zustimmung wie hier nur bei einer erheblichen Abweichung notwendig ist. Mietrecht Kreditaufnahme durch WEG (BGH, Urteil vom V ZR 251/11; ZMR 2013, 127) Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Kompetenz, die Aufnahme eines Kredits zu beschließen. Es fehlt hingegen an der Kompetenz, den Wohnungseigentümern eine gesamtschuldnerische Haftung durch Mehrheitsbeschluss aufzuerlegen. Mietrecht Eigenleistungen in der Betriebskostenabrechnung Eigenleistungen, hier betreffend Gartenpflege und Hausmeisterdienste, darf der Vermieter nach den (fiktiven) Kosten (ohne Mehrwertsteuer) abrechnen, die ein Fremdunternehmen hierfür angeboten hat. Mietrecht Wartungskosten einer Gastherme als Nebenkosten Die jährlichen Wartungskosten einer Gastherme können als Nebenkosten auf den Wohnraummieter umgelegt werden. Dabei ist das Gebot der Wirtschaftlichkeit nach 556 Abs. 3 BGB zu beachten. Ansonsten ist aber keine Obergrenze vorgesehen. Eine solche bedarf es auch nicht in AGB: Mietrecht Indexklausel (BGH, Urteil vom XII ZR 41/11; ZMR 2013, 258) Wenn der der Anpassung zugrunde liegende Zeitraum ab dem beginnt, entspricht es dem Interesse der Vertragsparteien, für die Anpassung der Miethöhe auf den Verbraucherpreisindex bereits ab dem Basisjahr 2000 abzustellen. Mietrecht Mietschulden und Tod des Mieters (BGH, Urteil vom VIII ZR 68/12; ZMR 2013, 422) Verstirbt der Mieter und geht das Mietverhältnis auf den Erben über, dann stellt sich die Frage, ob der Erbe mit seinem gesamten Vermögen persönlich für die Verbindlichkeiten hier Mietzinsrückstände u.a. haftet (sog. Nachlasserbenschulden) oder der Erbe seine Haftung durch Erhebung der Dürftigkeitseinrede auf den Nachlass beschränken kann (sog. reine Nachlassverbindlichkeiten). Der BGH nimmt letzteres an, jedenfalls wenn das Mietverhältnis vom Erben innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme vom Erbfall (gemäß 564 BGB) durch den Erben gekündigt wurde. Es fehle dann am rechtsgeschäftlichen Handeln des Erben zur Fortsetzung des Mietverhältnisses.

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