Wohnimmobilien- Marktübersicht Frankfurt am Main

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1 Wohnimmobilien- Marktübersicht Frankfurt am Main Kaufpreise für Häuser, Eigentumswohnungen und Bauland sowie Mietpreise, aktuelle Projekte, Trends und Perspektiven. März 2016

2 2 Wohnimmobilienmarkt Frankfurt am Main: Die Mieten und Preise auf einen Blick HypoVereinsbank B 455 A 661 Nieder- Erlenbach Oberursel Nieder- Eschbach Kronberg A 5 Kalbach Riedberg Bonames Harheim B 3 Heddernheim Berkersheim Bad Soden Eschborn Niederursel Hausen Eckenheim Praunheim Ginnheim Eschersheim Preungesheim Seckbach Bergen- Enkheim A 66 B 8 A 66 Zeilsheim Höchst Sossenheim Main A 648 Nied Griesheim Altstadt Oberrad Sachsenhausen Osthafen Diplomatenviertel Westend Holzhausenviertel Rödelheim Bornheim Ostend Unterliederbach Europaviertel Westhafen Fechenheim A 661 Riederwald Offenbach Main Schwanheim B 40 Niederrad B 3 B 46 A 5 B 44 A 3 sehr gute Lage gute Lage mittlere Lage Sonderfläche sonstige Städte und Orte Gewässer Autobahn einfache Lage Gewerbe / Industrie Grünfläche Stadtgrenze Hauptverkehrsstraße Eisenbahnlinie Lage sehr gut gut mittel einfach Mietpreise (Neuvermietung) 1 / m 2 Wfl. zzgl. NK Trend Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 1 / m 2 Wfl. Trend Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 2 bezugsfrei / m 2 Wfl. Trend Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. ) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. ) Reihenhäuser 5 (in Tsd. ) Bauland 6 (in / m 2 ) 15,50 20,00 12,50 16,00 10,50 13,50 geringes Angebot ab geringes Angebot geringes Angebot geringes Angebot Die Preise in der Tabelle und die Lageeinteilung in der Karte geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Stadtviertels können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen. Stand: Februar 2016 HypoVereinsbank 1 Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 2 Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 3 mit ca. 140 m 2 Wohnfläche 4 mit ca. 125 m 2 Wohnfläche 5 mit ca. 115 m 2 Wohnfläche 6 durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbau grundstücke bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7

3 3 Die Marktübersicht Ökonomische Rahmenbedingungen Die fünftgrößte Stadt in Deutschland ist Zentrum der Metropolregion FrankfurtRheinMain, eine der führenden europäischen Lebens- und Wirtschaftsstandorte. Frankfurt zählt zudem europaweit zu den anerkannten Finanz metropolen (u. a. EZB, Bundesbank) und Messezentren. Daneben sind die Chemie- und Pharmabranche, die IT- und Telekommunikationsbranche sowie die Logistik bedeutende Wirtschaftszweige. Die Wirtschaft wächst ungeachtet der Restrukturierungen im Finanzsektor seit Jahren dynamisch. Steigende Beschäftigtenzahlen (+8 % seit 2010), eine hohe Investitionsbereitschaft der Unternehmen und der hohe Arbeitsplatzanteil im Dienstleistungssektor von nahezu 90 % sind kennzeichnend für die Finanzmetropole. Zur Standortattraktivität tragen die zentrale Lage in Deutschland und die herausragende Verkehrsinfrastruktur (u. a. drittgrößter Flughafen in Europa, ICE-Knotenpunkt) wesentlich bei. Demografie Frankfurt wächst ungebrochen. Der starke Einwohneranstieg hält nunmehr seit zehn Jahren an und übertrifft alle bisher erstellten Prognosen. Das jährliche Plus lag in den vergangenen Jahren bei rund Einwohnern: der Geburtenüberschuss betrug rund pro Jahr, die jährlichen Zuzüge überstiegen die Wegzüge um mehr als Einwohner. Das kräftige Wachstum wird auch im nächsten Jahrzehnt anhalten. Bis zum Jahr 2030 wird Frankfurt auf rund Einwohner wachsen und 2040 voraussichtlich Personen zählen (Prognose Stadt Frankfurt). Neben der arbeitsplatzmotivierten Zuwanderung aus ganz Europa werden die starken Flüchtlingsströme aus den Kriegs- und Krisengebieten Asiens und Afrikas das Wachstum und damit den Bedarf an Wohnraum noch deutlich verstärken. Dank des Zuzugs jüngerer Menschen verlangsamt sich die Alterung der Bevölkerung, so dass der demografische Wandel in Frankfurt wie auch in anderen deutschen Großstädten vorerst nur abgemildert stattfinden wird. Regionalverband Rhein-Main In der langjährigen Betrachtung ist das Frankfurter Umland im Gegensatz zur Stadt stetig gewachsen (Regionalverband: 75 Kommunen). Seit dem Jahr 2004 ist im Vergleich zu Frankfurt eine etwas geringere Wachstumsdynamik erkennbar. Die Prognosen bis zum Jahr 2030 gehen von einem Zuwachs in ähnlicher Ausprägung wie in den vergangenen Jahren aus (siehe Grafik). Einwohnerentwicklung und -prognose Index (1990 = 100) Prognose Stadt Frankfurt am Main 2016 Trend Einwohnerstand (06 / 2015) Arbeitslosenquote (01 / 2016) (Stadt, alle zivilen Erwerbspersonen) 6,9 % 102 Kaufkraftkennziffer (Bundesdurchschnitt = 100) 115, Stadt Frankfurt Regionalverband Rhein-Main Fertiggestellte Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden* (2014) Quellen: Stat. Landesamt Hessen, Stadt Frankfurt, HessenAgentur, eigene Einschätzung 2011: Korrektur der Daten im Rahmen Zensus 2011 Quellen: Statistisches Landesamt, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit * inkl. sonstige Wohneinheiten (Wohnheime)

4 4 Kennzeichen des Wohnungsmarktes Der Frankfurter Wohnungsmarkt befindet sich in einem bedeutenden Wandel. Neue Stadtviertel (Europaviertel) entstehen oder erfahren eine neue Aufwertung als Wohnstandort. Wohnhochhäuser bilden ein neues Marktsegment. Das starke Wachstum stellt Frankfurt vor neue Herausforderungen bei der Bereitstellung von Wohnraum. Der Wohnungsmarkt bleibt stark angespannt. Momentan kann der Wohnraumbedarf in kaum einem Segment gedeckt werden. Neben dem Einwohnerwachstum sind die Niedrigzinsen und fehlende Kapitalanlagemöglichkeiten zusätzliche Treiber für die große Nachfrage. Die steigende Anzahl von Kleinhaushalten und die höhere m²-zahl pro Kopf verschärfen die Situation. Wohnraum bleibt in allen Segmenten knapp. Die Miet- und Kaufpreise steigen weiter an. Sie summieren sich, je nach Segment, in den vergangenen fünf Jahren auf Anstiege zwischen 30 bis 45 % (in den Jahren davor bestand insgesamt eine hohe Preisstabilität). Vor allem mittlere Lagen erfahren jetzt einen deutlichen Aufwertungsprozess mit stärkeren Anstiegen. Im Bereich des exklusiven Wohnungsbaus sind erste Stabilisierungsanzeichen zu erkennen, da hier ein größeres Angebot vorhanden ist. Die öffentliche Förderung des Wohnungsneubaus zeigt erste Wirkung. Seit dem Jahr 2013 wird mehr gebaut und im folgenden Jahr 2014 wurden die höchsten Fertigstellungszahlen seit fast 20 Jahren erreicht (siehe Grafik). Bisher lag das überwiegende Angebot in der höherwertigen Kategorie. Viel zu wenig Auswahl besteht im mittleren Preissegment und bei geförderten Wohnungen. Die Wohnbauland-Entwicklung (siehe unten) hat zwischenzeitlich hohe Priorität in den Planungsbehörden. Die Aufstellung von Bebauungsplänen soll forciert und neben größeren Entwicklungsmaßnahmen (Seite 7) kleinere Wohngebiete zügig entwickelt werden. Die höheren Baugenehmigungen signalisieren bereits einen Aufwärtstrend. Die kommunalen Wohnungsbaufördermittel wurden auf 45 Mio. / Jahr verdoppelt. Wohnbauland-Entwicklungsprogramm In Anbetracht des großen Wohnraumbedarfs und steigender Miet- und Kaufpreise hat die Bereitstellung von Bauflächen hohe Priorität bei den Planungsverantwortlichen. Mit dem Frankfurter Wohnbauland-Entwicklungsprogramm 2015 (WEP 2015) wurde der Rahmen für eine zügige und stetige Bereitstellung von Potenzialflächen geschaffen. Dabei wird den unterschiedlichen Bedarfen hinsichtlich der Wohn-, Bauund Eigentumsformen als auch der Verteilung im Stadtgebiet Rechnung getragen. Im Programm sind 44 Wohnbauflächenstandorte für mehr als Wohneinheiten (WE) ausgewiesen. Dazu zählen neue Gebiete (Kleyer- / Ackermannstraße WE; Güterplatz 800 WE), die Verdichtung von bestehendem Gebieten (z. B. Platensiedlung 700 WE) und Areale, die sich noch in einem frühen Planungsstadium befinden. Bis zu Wohnungen könnten bereits in den nächsten Jahren entwickelt werden (Quelle: Stadt Frankfurt). Wohnungsbau in Frankfurt am Main Fertiggestellte Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden* * Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Baugenehmigungen Fam.-Häuser Quelle: Stat. Landesamt Hessen; *inkl. sonstige Wohneinheiten (Wohnheime); Baufertigstellung 2015: Annahme HVB

5 5 Markt für Eigentumswohnungen Vor allem in diesem Segment zeigt sich die außergewöhnliche Marktdynamik der letzten Jahre. Eine ungebrochene Nachfrage nach neuen bzw. gebrauchten Objekten führte zu weiter steigenden Verkaufspreisen. Das Neubauangebot kann bisher den Bedarf nicht abdecken. Der nunmehr seit fünf Jahren anhaltende enorme Preisauftrieb hielt auch im vergangenen Jahr in allen Lagen an. Hohe Anstiege sind jetzt auch im unteren Preissegment zu beobachten. Im Mittel sind Neubauwohnungen (rund / m²) im Vergleich zum Vorjahr um rund 11 % teurer geworden (Gutachterausschuss / 2016). Circa neue Eigentumswohnungen wurden verkauft, ein Volumen das in etwa dem der beiden Vorjahre entspricht. Eigenen Erhebungen zufolge haben sich die Preise in guten Lagen für neue Einheiten in den vergangenen fünf Jahren um rund 40 % verteuert. Der starke Anstieg lässt sich mit dem hohen Anteil höherwertiger Objekte im Europaviertel und der Akzeptanz und damit hohen Nachfrage Am Riedberg erklären. Höchstpreise werden daneben für hochwertig ausgestattete Neubauwohnungen und sanierte Altbauten in den sehr guten und guten Lagen erzielt (Sachsenhausen, Nordend, Westend, Westhafen). Größere Projekte Eigentumswohnungen im Bau bzw. in der Vermarktung Echt Gallus Gallusviertel (115 WE, 2016) Living Leo Rebstock (167 WE, 2016) Eastgate Living Ostend (90 WE, Mitte 2016) Westerbach Höfe Rödelheim (95 WE, Bezug Herbst 2017) Twenty7even Bahnhofsviertel (89 WE, 2017) HÖCHST Höchst (107 WE, 2017) Sophie Bockenheim (124 WE, 2018) Die geringe Verkaufsbereitschaft bei Altbauwohnungen als auch von Wohnungen mittlerer Altersklassen spiegelt sich in spürbar rückläufigen Verkaufszahlen wider. Dies trägt maßgeblich zu den anhaltenden Preissteigerungen (rund 5 %) bei. Für Objekte der Baujahre 1950 bis 1974 (hoher Anteil in großen Wohnanlagen) werden mit rund / m² vergleichsweise niedrige Durchschnittspreise bei geringeren Anstiegen erzielt. Wohnhochhäuser Eine Lösung zur Deckung des Wohnraumbedarfs stellt die Verdichtung in die Höhe dar. Die Frankfurter Hochhaus- Skyline wird in den kommenden Jahren durch zahlreiche neue Wohnhochhäuser (rund Wohnungen) ergänzt. Dank der steigenden Akzeptanz zum Wohnen im Turm und der Anlagebereitschaft der Investoren ist bisher eine große Nachfrage in diesem Segment auszumachen. Das Angebot wird sich eher im gehobenen Preissegment etablieren. Die Herstellungskosten (im Durchschnitt 30 % mehr als bei niedriggeschossigen Gebäuden) ziehen höhere Miet- und Kaufpreise nach sich. Durchschnittliche Preise sind allerdings in den unteren Etagen möglich: je höher die Stockwerkszahl, desto höher der Quadratmeterpreis. Angebotspreise liegen demzufolge in einer breiten Spanne von / m². Zu den größten Objekten zählen: Praedium (240 WE) und Westside Tower (240 WE) beide Europa-Allee, Tower2 (Güterplatz, 400 WE), Porsche Design Tower (Emser Brücke, 180 WE).

6 6 Markt für Baugrundstücke und Eigenheime Für die Wohnbaulandpreise 2015 gibt der Gutachterausschuss erneut einen signifikanten Preisauftrieb bekannt. Einfamilienhausgrundstücke kosten im Durchschnitt 600 / m², rund 20 % mehr als Frankfurt verzeichnete bei den Grundstückspreisen bis zum Jahr 2012 ein vergleichsweise stabiles Niveau (Grafik Wohnbauflächen sachwertorientiert). Die Trendwende setzte dann ein. Solange das Flächenangebot so begrenzt bleibt, ist in den kommenden Monaten mit einer weiteren Teuerung zu rechnen. Sie wird im Vergleich zu den Preissprüngen bei Miet- oder Eigentumswohnungen geringer ausfallen. Bei Eigenheimen trifft die hohe Nachfrage sowohl nach neuen Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern als auch nach Bestandsobjekten auf ein begrenztes Angebot. Deshalb liegen die Verkaufszahlen bei Neubauten auf einem Tiefpunkt (35 Objekte). Neuwertige Doppelhaushälften kosten im Durchschnitt heute mehr als Die Mobilisierung von Wohnbauland soll vor allem im nördlichen Stadtgebiet zügig erfolgen. Momentan befindet sich das größte Grundstücks- und Eigenheim-Angebot in Riedberg ( Westflügel letzter Entwicklungsabschnitt). Weitere größere Areale werden in einigen Jahren u. a. am Frankfurter Berg oder in Bonames / Harheim erschlossen. Markt für Mietwohnungen Der Mietwohnungsmarkt bleibt ebenso angespannt. Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird angesichts des Wachstums der Stadt in allen Stadtteilen weiter zunehmen. Vor allem moderne Wohnungen in bevorzugten Lagen sowie familiengerechte, preisgünstige Einheiten sind rar. Demzufolge hielt der Aufwärtstrend bei den Mieten im vergangenen Jahr ungehindert an. Die Durchschnittsmiete bei Neubauwohnungen liegt heute bei rund 13,50 / m² und liegt damit etwa zwei Euro höher als noch im Jahr Deutlich höhere Mieten werden auch für Bestandswohnungen in den bevorzugten Stadtteilen, aber auch in preiswerten Stadtteilen erzielt (Fechenheim, Riederwald, Seckbach). Der Wohnungsbedarf wird wegen des geringen Neubaus, der bisher noch schwerpunktmäßig im hochwertigen Segment und in zentralen Lagen erfolgt, vor allem im unteren und mittleren Segment bestehen bleiben. Die Mieten werden hier weiter leicht steigen. Die Frankfurter Wohnungsbaugesellschaften (Frankfurter Aufbau AG, Wohnheim AG) werden ihren Beitrag zur sozialen Wohnraumversorgung ausbauen. Bis 2020 ist der Bau von mehr als Wohnungen geplant, davon sollen rd. 60 % mit vergünstigten Mieten vergeben werden. Seit November 2015 gilt im gesamten Stadtgebiet, mit Ausnahme der Stadteile Berkersheim, Eckenheim, Harheim und Unterliederbach, die Mietpreisbremse (Mieten bei Wiedervermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig). Bisher sind keine Auswirkungen am Markt zu beobachten. Ob weitere Mietanstiege dadurch gebremst werden bleibt abzuwarten. Entwicklung der Preise für Wohnbauflächen Stadt Frankfurt am Main Index (1996 = 100) ** Wohnbauflächen* (sachwert orientiert; individueller Wohnungsbau) Wohnbauflächen* (ertragswert orientiert; Geschosswohnungsbau) Quelle: Gutachterausschuss Frankfurt / Main 2016; *Index wird gebildet aus dem Mittelwert der Bodenrichtwerte; **Wert 2016: Schätzung auf Basis Wert 2015

7 7 Perspektiven Der Nachfragedruck nach Wohnraum wird in der Bankenmetropole anhalten. Vor allem Eigentumswohnungen in zentralen Stadtlagen, Eigenheime am Stadtrand und preisgünstige Mietwohnungen für Haushalte mit normalem oder geringerem Einkommen werden in den kommenden Jahren nachhaltig gefragt sein. Die mittlerweile steigende Neubautätigkeit wird den wachsenden Bedarf vorerst nicht vollständig decken können. Erst wenn die vielfältigen Flächenreserven für Wohnungsbau und damit neue Wohnquartiere zügig entwickelt werden, dürfte sich die Lage entspannen. Im laufenden Jahr schwächen sich die Miet- und Kaufpreisanstiege zwar ab, ein Ende der Aufwärtsentwicklung ist jedoch noch nicht abzusehen. Eine weitere Entkoppelung der Miet- zu den Kaufpreisanstiegen bedeutet geringere erzielbare Renditen für Anleger. Im Zuge dessen dürften in Frankfurt künftig mehr experimentelle Wohnformen prägend sein, denn der Bedarf an unterschiedlichen und vielfältigen Wohnkonzepten steigt. Risiken einer Marktüberhitzung In den kommenden Jahren stehen den hohen Mieten und Kaufpreisen positive ökonomische und soziodemografische Rahmenbedingungen sowie das hohe Image Frankfurts als Wohnstandort gegenüber. Anzeichen für Überbewertungen oder spekulative Preisanstiege sind in Frankfurt bisher dank der hohen Nachfrage und der begrenzten Neubautätigkeit nicht zu beobachten. Das Risiko von deutlichen Preisrückgängen innerhalb kurzer Zeit ist aus heutiger Sicht gering. Dennoch steigen die Risiken für eine Überbewertung des Marktes, solange die Miet- und Preisanstiege anhalten. Dabei sind folgende Risiken zu beobachten: die für einen Markt riskanten spekulativen Kreditausweitungen, Standorte mit großen Neubauvorhaben und Projektentwicklungen mit geringen Lage- und Ausstattungsqualitäten könnten Preiskorrekturen erfahren, die momentane Sonderkonjunktur bei der Nachfrage nach Wohnimmobilien könnte sich bei steigenden Zinsen normalisieren. Wohnungsbau im nächsten Jahrzehnt Riedberg Westflügel Bebauung des letzten Areals im neuen Stadtteil Riedberg (rund WE, bis 2017). Lyoner Viertel / Bürostadt Niederrad Umnutzung vom monofunktionalen Bürostadt zum gemischten Wohnquartier (mind WE, bis 2020). Kultur-Campus / Bockenheim Im Zuge der Neustrukturierung des ehemaligen Campus- Geländes entstehen bis 2020 rd WE, davon 40 % Miet-WE. Gallusviertel Das neue Stadtquartier an der Kleyer- / Ackermannstraße wird für rund WE konzipiert (u. a. 30 % geförderte WE, studentisches Wohnen, bis 2020). Am Eschbachtal Harheimer Weg Im Frankfurter Norden entsteht bis 2020 ein Stadterweiterungsprojekt mit WE (30 % geförderte WE). Bockenheim Auf dem ehemaligen Siemens-Gelände Südlich Rödelheimer Landstraße soll ein Mix aus gefördertem und frei finanziertem Wohnungsbau entstehen (1.600 WE, Bebauung ab 2018). Ernst-May-Viertel Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Nordend / Bornheim / Seckbach sieht ein Potential von rd WE vor; Voraussetzung ist die Einhausung der Autobahn BAB 661. Gabriele Rees / Wolfgang Kauth

8 Ihre HVB Immobilienfinanzierungs-Spezialisten Stand 03 / 2016 Privatkunden Melanie Domres Telefon: melanie.domres@unicredit.de Klaus Fleckenstein Telefon: klaus.fleckenstein@unicredit.de Holger Goennheimer Telefon: holger.goennheimer@unicredit.de Unternehmer Wiesbaden Michael Wörz Telefon: michael.woerz@unicredit.de Gewerbliche Immobilienkunden Guido Gerstner Telefon: guido.gerstner@unicredit.de Private Banking Susanne Faerber Telefon: susanne.faerber@unicredit.de Angabenvorbehalt Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen. Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben können wir nicht übernehmen. Alle Meinungsäußerungen geben die aktuelle Einschätzung der HypoVereinsbank wieder. Für den Inhalt dieser Meinungsäußerungen und Prognosen kann keine Gewähr übernommen werden. Insbesondere kann keine Haftung für zukünftige wirtschaftliche und technische Entwicklungen übernommen werden. Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen können sich in der Zukunft ohne vorherige Ankündigung ändern. Copyright Der Inhalt, insbesondere die enthaltenen Informationen, Daten, Texte und Kartenmaterial, unterliegt dem Urheberschutz. Eine Vervielfältigung bedarf der vorherigen Zustimmung der Hypo Vereinsbank. Herausgeber UniCredit Bank AG PPV3IF Arabellastraße München

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