Ihr Immobilienvorhaben Ein praktischer Leitfaden

Transkript

1 Ihr Immobilienvorhaben Ein praktischer Leitfaden Marketingmitteilung September 2013 Die Bank und die Versicherung für eine Welt im Wandel bgl.lu

2

3 Vorhaben 5 Kauf einer neuen Eigentumswohnung Kauf einer Bestandsimmobilie Kauf eines Grundstücks Bau eines Hauses Finanzierung 8 Finanzierungsplan Eigenkapital Immobiliendarlehen Versicherungen 11 Restschuldversicherung Invaliditätsversicherung Lebensversicherung Hausrat- und Gebäudeversicherung AxiHome Staatliche Wohnbauförderung 12 Zuschüsse Zinsbeihilfen Sonstige Fördermaßnahmen Steuern 15 Abzugsfähigkeit der Zinszahlungen für Immobiliendarlehen Abzugsfähigkeit der Beiträge für die Restschuldversicherung Reduzierter Mehrwertsteuersatz Steuerfreibetrag für Grunderwerbsteuer Weitere Auskünfte 18

4 Der Kauf, der Bau oder die Renovierung einer Immobilie ist ein Vorhaben, das finanzielle Mittel langfristig bindet und deshalb einer sorgfältigen Planung bedarf. Diese Broschüre von BGL BNP Paribas soll Ihnen einen Überblick über alle erforderlichen Schritte verschaffen und Ihnen wertvolle Ratschläge für die Finanzierung Ihres Immobilienvorhabens geben. Wir stehen Ihnen für die Beantwortung Ihrer Fragen natürlich gerne zur Verfügung und erstellen gemeinsam mit Ihnen eine Finanzierung, die genau auf Ihre Erfordernisse abgestimmt ist. Setzen Sie sich mit einer unserer Zweigstellen in Verbindung, um ein unverbindliches persönliches Gespräch zu vereinbaren. Alle in dieser Broschüre dargestellten Kredit- und Finanzierungsangebote unterliegen der vorherigen Antragsannahme durch die Bank. 4

5 Vorhaben Kauf einer neuen Eigentumswohnung Wenn Sie sich für den Kauf einer Eigentumswohnung entscheiden, die in der Planung oder im Bau ist, bleiben Ihnen die Probleme erspart, denen sich ein Bauherr allzu oft gegenüber sieht. Auf der Grundlage des Grundrisses können Sie entscheiden, ob Lage, Schnitt und Größe Ihnen zusagen. Hier die wichtigsten Schritte: Sie schließen einen Kaufvertrag ab, der eine Zahlung nach Baufortschritt vorsieht. Der Bauträger ist verpflichtet, eine Fertigstellungsgarantie beizubringen, die dem notariellen Kaufver trag beigefügt und zusammen mit dem Vertrag in die Urkundenrolle aufgenommen wird. Mit dieser Garantie verpflichtet sich eine Bank für den Fall, dass der Bauträger seine Fertigstellungsverpflichtungen nicht erfüllt, die zum Abschluss des Projekts gemäß den Vertragsbedingungen erforderlichen Beträge zu zahlen. Die Bank kann diese Fertigstellungsgarantie durch eine Rückzahlungsgarantie ersetzen, mit der sie die Verpflichtung übernimmt, bereits vom Käufer geleistete Zahlungen zurückzuerstatten, wenn wegen der nicht erfolgten Fertigstellung eine Rück abwicklung des Kaufs erforderlich wird. Neben dem Kaufvertrag wird zwischen den Miteigentümern ein Vertrag über die Gemein schaftsräume abgeschlossen und eine Miteigen tümerordnung vereinbart. Bei der Abnahme der neuen Wohnung wird ein Abnahmeprotokoll erstellt, in das alle Restmängel aufgenommen werden. Mit der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls verpflichtet sich der Bauträger, für die unverzügliche Beseitigung der Mängel Sorge zu tragen. Die von den Parteien unterschriebene Abnahmebescheinigung, von der die Bank ein Exemplar erhält, befreit die Bank von ihren Verpflichtungen aus der Fertigstellungsgarantie. Gegenüber dem Bau träger stehen Ihnen Gewährleistungsrechte zu, die Sie zehn Jahre ab Abnahme vor versteckten Mängeln schützen. Kauf einer Bestandsimmobilie Für den Kauf einer bestehenden Immobilie sind die folgenden Schritte erforderlich: Bevor Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, empfiehlt sich eine genaue Besichtigung, damit Sie vor unliebsamen Überraschungen geschützt sind. Auch die Einschaltung eines Sachverständigen zur Erstellung eines Wertgutachtens, zur Feststellung von verdeckten Mängeln (Risse, Feuchtigkeit) und zur Schätzung der Kosten von notwendigen Reparaturen kann sinnvoll sein. Informieren Sie sich vorab, ob für die Immobilie ein Energiepass vorliegt, der in Luxemburg seit dem 1. Januar 2008 Pflicht ist. Durch eine verbesserte Energieeffizienz können die Nebenkosten der Immobilie gesenkt werden. Bei einer Wohnung ist darüber hinaus zu empfehlen, sich über die Miteigentümerordnung zu informieren, in der die Rechte und Pflichten der Eigentümer der gemeinsam genutzten Immobilie festgelegt sind. Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung gefunden haben, können Sie mit dem Verkäufer einen Vorvertrag abschließen. Dieser Vorvertrag kann Regelun gen zur Laufzeit, zum Rücktritt sowie zu Vertragsstrafen bei Verstoß gegen den Vertrag enthalten. Wenn der Käufer den Erwerb durch ein Darlehen finanziert, steht der Vorvertrag im Normalfall unter der auflösenden Bedingung, dass die Finanzierung von der Bank genehmigt wird, und verliert seine Wirksamkeit, wenn das Darlehen abgelehnt wird. Nicht selten werden beim Erwerb einer Immobilie vor dem Einzug Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen erforderlich. Hierfür kann eine Baugenehmigung erforderlich sein, die bei der Gemeinde zu beantragen ist. Der Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstückes erfolgt durch den vor einem Notar abgeschlossenen Kaufvertrag. Die Eintragung des Eigentumsrechts in das Grundbuch erfolgt bei der Administration de l Enregistrement et des Domaines (AED). 5

6 Kauf eines Grundstücks Vor dem Kauf eines Grundstückes sollten Sie insbesondere folgende Fragen prüfen: Ist das Grundstück im Flächennutzungsplan der Gemeinde als Bauland ausgewiesen und liegen die erforderlichen Genehmigungen vor? Auf keinen Fall kann der Bau beginnen, ehe die Baugenehmigung vorliegt, die vom Bauamt der Gemeinde auf der Grundlage der vom Architekten eingereichten Pläne erteilt wird. Die Gemeindeverwaltung, das Katasteramt, Ihr Notar und Ihr Architekt können Ihnen bei der Klärung dieser Fragen behilflich sein. Ist eine Erschließung des Grundstückes erfolgt, d.h. sind die erforderlichen Anschlüsse an das Wasser-, Abwasser-, Strom-, Telefon- und gegebenenfalls Gasnetz vorhanden? Ist das Grundstück mit Grunddienstbarkeiten (z.b. Wegerechten oder Leitungsrechten) belastet? 6

7 Bau eines Hauses Sie sind Eigentümer eines Grundstückes und wollen auf diesem Ihr Eigenheim bauen. Wenn Sie sich persönlich in die einzelnen Phasen des Baus Ihres Hauses einbinden wollen, haben Sie bei einem unter der Regie eines Architekten geleiteten Bauvorhabens zahlreiche Möglichkeiten, sich an der Verwirklichung Ihres Traumes zu beteiligen. Zunächst erstellt Ihr Architekt einen Vorentwurf, der Ihre Prioritäten und finanziellen Möglichkeiten berücksichtigt. Darüber hinaus legt er Ihnen eine genaue Baubeschreibung vor, aus der die Innen- und Außengestaltung, die technischen Einrichtungen und die Werkstoffe hervorgehen, sowie eine Kostenschätzung. Wenn die Planung abgeschlossen ist, liefert der Architekt Ihnen die endgültigen Baupläne sowie eine terminliche Planung für den Bau Ihres Hauses. Als Bauherr können Sie bei verschiedenen Bauunternehmen und Handwerkern Kostenvoranschläge einholen, Angebote auswerten und über die Vergabe entscheiden. Ihr Architekt kann Sie dabei unterstützen, die preislich günstigsten und fachlich qualifiziertesten Unternehmen mit den entsprechenden Referenzen auszuwählen. Wenn Sie sich nicht um alle Einzelheiten selbst kümmern und für die einzelnen Maßnahmen die Verantwortung tragen wollen, können Sie sich aber auch zu einer schlüsselfertigen Vergabe entschließen. Der Preis für Ihr Massiv- oder Fertighaus wird vertraglich vereinbart und steht daher im Prinzip vorab fest. Das Unternehmen, das Sie mit dem Bau beauftragen, übernimmt die Leitung des Projekts und verpflichtet sich zur Einhaltung von vereinbarten Qualitäts- und Terminanforderungen. Sie unterzeichnen einen Generalunternehmervertrag, zu dem eine genaue Spezifikation des Projekts gehört. Der Vertrag muss den gesetzlichen Vorschriften entsprechen und verlangt vom Generalunternehmer insbesondere einen Bau entsprechend dem Stand der Technik. Festzulegen sind der genaue Liefer- und Leistungsumfang einschließlich der zugehörigen Lieferund Leistungsgrenzen sowie der Festpreis und der Bedingungen, unter denen es eventuell zu einer Änderung des Festpreises kommen kann. Um einen termingerechten Abschluss des Bauvorhabens zu gewährleisten, können auch ein Termin für den Beginn der Bauarbeiten und eine Fertigstellungsfrist festgeschrieben werden. Wenn Sie in Raten nach Baufortschritt bezahlen, können Sie vom Bauunternehmen eine Bankgarantie verlangen. Mit dieser Garantie verpflichtet sich eine Bank für den Fall, dass die Baufirma ihre Fertigstellungsverpflichtungen nicht erfüllt, die zum Abschluss des Projekts erforderlichen Beträge zu zahlen (Fertigstellungsgarantie). Bei Übergabe der Schlüssel erstellen Sie gemeinsam mit dem Generalunternehmer ein Abnahmeprotokoll, mit dem der vertragsgemäße Abschluss der Bauarbeiten dokumentiert wird. Eventuelle Mängel, die bei der Abnahme noch bestehen, sollten in das Abnahmeprotokoll aufgenommen werden. Mit der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls verpflichtet sich der Bauunternehmer, diese Mängel un verzüglich zu beseitigen. Die von den Parteien unterschriebene Abnahmebescheinigung, von der die Bank ein Exemplar erhält, befreit die Bank von ihren Verpflichtungen aus der Fertigstellungsgarantie. Gegenüber dem Auftragnehmer stehen Ihnen Gewährleistungsrechte zu, die Sie zehn Jahre vor versteckten Mängeln schützen. Die Gewährleistungsfrist beginnt mit der Abnahme des Hauses und ist schriftlich in das Abnahmeprotokoll aufzunehmen. 7

8 Finanzierung Finanzierungsplan In einem Finanzierungsplan werden die Kosten Ihres Eigenheimprojektes und die unterschiedlichen Finanzierungs mittel gegenübergestellt, um den erforderlichen Darlehensbetrag zu ermitteln. Um Sie bei der Erstellung eines Finanzierungsplans zu unterstützen, werden nachstehend die wichtigsten Kosten, die beim Kauf oder beim Bau einer Immobilie anfallen, näher erläutert. Am Ende dieser Broschüre finden Sie ein Formular, in das Sie Ihre eigenen Daten eintragen können. a. Der Kaufpreis für das Grundstück, die Wohnung oder das Haus wird vertraglich zwischen Ihnen und dem Verkäufer vereinbart. b. Unter der Notariatsgebühr sind die Gebühr für die Erstellung des notariellen Kaufvertrages und die Gebühren für die Eintragung des Eigentums in das Grundbuch zu verstehen. Ihr Notar wird Sie gerne über die Höhe dieser Kosten informieren. c. Bei den Umbau- oder Reparaturkosten gehen Sie mit einem Höchstmaß an Vorsicht vor, wenn Sie die Preise aus den Angeboten der verschiedenen Handwerksfirmen oder dem Angebot des Generalunter nehmers übernehmen. Bei einem Neubau müssen der Preis und die Ausführungsdetails im Bau vertrag genau geregelt sein. Beim Bau oder der Modernisierung von Wohnraum haben Sie Anspruch auf einen reduzierten Mehrwertsteuersatz, wenn das Haus oder die Wohnung Ihr Hauptwohnsitz ist. d. Zu den Hypothekenkosten gehören die Kosten für die notarielle Beurkundung des Hypothekendarlehens sowie die Gebühren für die Eintragung der Hypothek in das Grundbuch. Die Zahlung der Hypothe kengebühren erfolgt über Ihren Notar. Die Hypothek ist eine von der Bank verlangte Sicherheit. Die Bank erhält durch die Hypothek das Recht, das Wohnungseigentum zwangsversteigern zu lassen, wenn der Schuldner seine Verpflichtungen nicht mehr erfüllt. Die Zwangsversteigerung ist natürlich immer der letzte Ausweg, wenn vorherige Vereinbarungen zwischen der Bank und dem Kunden erfolgslos geblieben sind. e. BGL BNP Paribas empfiehlt den Abschluss einer Restschuldversicherung bzw. einer anderen Versicherung, mit der Ihre Familie im Falle eines vorzeitigen Ablebens abgesichert ist. f. Zu berücksichtigen sind gegebenenfalls Nebenkosten wie die Kosten des Anschlusses an das Wasser-, Strom- und Telefonnetz sowie eventuell an das Gasund Kabelnetz, Bodensanierungskosten oder Kosten für die Gestaltung der Außenanlagen. Die zuständige Gemeinde informiert Sie über alle beim Bau eines Hauses anfallenden Abgaben dieser Art. Zu den Nebenkosten gehören auch die Bearbeitungsgebühren, die bei der Bereitstellung des Bankdarlehens anfallen. g. Ein Betrag sollte im Finanzierungsplan auch immer für Unvorhergesehenes und beim Bau eines Hauses für Preissteigerungen während der Bauzeit enthalten sein. h. Wenn die Tilgung Ihres Hypothekendarlehens nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach der Auszahlung beginnt, fallen bis zum Beginn der Tilgung auf Basis des in Anspruch genommenen Teils des Darlehens Bereitstellungszinsen an. Als Summe der oben dargestellten Positionen ergeben sich die Gesamtkosten Ihres Vorhabens. Zur Ermittlung der Höhe Ihres Immobiliendarlehens sind von diesen Gesamtkosten die Mittel in Abzug zu bringen, die Ihnen für die Finanzierung zur Verfügung stehen: Eigenkapital (z.b. Ersparnisse oder Erlös aus dem Verkauf einer Immobilie), Kapital aus einer Lebensversicherung, Schenkungen (z.b. von Familienmitgliedern ge - leis tete Zahlungen), staatliche Fördermittel und MwSt-Erstattungsbeträge. 8

9 Eigenkapital Immobiliendarlehen Wenn Sie das Darlehen für Ihre Immobilie beantragen, wird Sie Ihre Bank in Abhängigkeit von Ihrer wirtschaftlichen Lage und Ihren Tilgungsmöglichkeiten danach fragen, wie viel Eigenkapital Sie einbringen können. Unter bestimmten Voraussetzungen sind wir aber auch bereit, Ihr gesamtes Vorhaben zu finanzieren. Sie können Ihre Pläne jederzeit mit einem Berater in einer unserer Zweigstellen besprechen. Damit Sie das für den Erwerb einer Immobilie erforderliche Eigenkapital regelmäßig ansparen können, bieten wir Ihnen verschiedene Spar- und Anlagepläne an (z.b. Sparkonten, Bausparkonten, Fondssparen oder Investmentfonds). Immobiliendarlehen und Darlehensnehmer Ein Immobiliendarlehen bietet eine ideale Möglichkeit, den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses, den Bau oder die Modernisierung eines Hauses oder den Erwerb eines Grundstückes zu finanzieren. Darlehen stehen für Eigentum zur Verfügung, das Sie selbst nutzen oder vermieten wollen. Darlehensnehmer kann jede natürliche oder juristische Person sein, die langfristig über ausreichende Einkünfte verfügt, um das Darlehen tilgen zu können. 9

10 Zinssatz Sie haben die Wahl zwischen zwei Möglichkeiten: Bei einem variablen Zinssatz, der an Veränderungen der Marktbedingungen angepasst wird, können Sie jederzeit ohne Entschädigung Sondertilgungen vornehmen. Fest vereinbarte Zinsen mit konstanten Monatsraten schützen Sie vor einer ungünstigen Zinsentwicklung. In diesem Fall sind Sonder tilgungen gegen Zahlung einer Entschädigung möglich. Unter bestimmten Bedingungen kann die Zinsbindung aufgehoben werden und der Zinssatz wird nach 5, 10 oder 15 Jahren erneut festgeschrieben. Die Laufzeit des Immobiliendarlehens wird ent sprechend Ihren Wünschen und Ihren Tilgungs möglichkeiten vereinbart. Wenn Sie sich für einen variablen Zinssatz entscheiden, haben Sie bei einem sich verändernden Zinssatz zwei Möglichkeiten: Entweder Sie passen die Monatsrate an oder Sie behalten diese bei, wodurch sich die Laufzeit des Darlehens (bei sinkendem Zinssatz) verkürzt bzw. (bei steigendem Zinssatz) verlängert. Wenn Sie sich für einen festen Zinssatz entscheiden, können Sie entweder einen Zinssatz für die gesamte Laufzeit Ihres Darlehens festschreiben oder eine Zinsbindung für einen bestimmten Zeitraum vereinbaren. Im Anschluss daran haben Sie erneut die Wahl zwischen einem festen oder einem variablen Zinssatz. Beide Zinsarten können natürlich auch kombiniert werden. Die Tilgung des Immobiliendarlehens erfolgt monatlich. Die Höhe der monatlichen Rate ist von dem Zinssatz, der Laufzeit und dem Darlehensbetrag abhängig. Mit BGL BNP Paribas vereinbaren Sie, ab wann Sie nach der Auszahlung mit der Tilgung Ihres Darlehens beginnen möchten. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie erworben haben, die sich noch im Bau befindet oder deren Modernisierung noch nicht abgeschlossen ist, und weiter Ihre alte Miete zahlen müssen, bezahlen Sie bis zu Ihrem Einzug in das neue Haus oder die neue Wohnung lediglich die Zinsen. Die Annuität, die aus einem Zinsteil und einem Tilgungsteil besteht, läuft dann erst ab dem Zeitpunkt des Einzugs. Erfolgt die Tilgung pro Tranche (z.b. bei einem Bauprojekt), werden die Zinsen für die in Anspruch genommenen Beträge fällig. Sie können sich für eine feste und über die Laufzeit unveränderliche Tilgung oder eine tilgungsfreie Zeit in den ersten fünf Jahren des Darlehens entscheiden, in denen Sie dann lediglich die laufenden Zinsen bezahlen, damit Sie in dieser Phase Spielraum für Ihre sonstigen Prioritäten haben. _Sicherheiten _ Für ein Immobiliendarlehen benötigt Ihre Bank Sicherheiten. Neben einer Hypothek, die immer er forderlich ist, verlangt BGL BNP Paribas im Regelfall eine Restschuldversicherung, aus der im Todesfall das Darlehen vollständig getilgt wird. Auch andere Sicherheiten wie beispielsweise die Ab tretung von Wertpapieren oder Ansprüchen aus einer Lebensversicherung oder die Bürgschaft einer anderen Bank oder eines Dritten können in eine Finanzierung einbezogen werden. Analysieren Sie die finanzielle Machbarkeit Ihres Immobilienvorhabens Mit dem auf der Website bgl.lu zur Verfügung stehenden Simulationsprogramm für Darlehen können Sie sich einen ersten Überblick über die Monats raten für den gewünschten Darlehensbetrag verschaffen. 10

11 Versicherungen Restschuldversicherung Mit einer Restschuldversicherung können Sie für den Todesfall einen bestimmten Kapitalbetrag über einen vereinbarten Zeitraum absichern. Verstirbt der Versicherte während der Laufzeit eines Immobiliendarlehens, ist die Versicherungsgesellschaft verpflichtet, den Restbetrag des Darlehens bis zur Höhe der Versicherungssumme an den Begünstigten zurückzuzahlen. Die Familie des Versicherten kann damit vor den finanziellen Belastungen aus dem Darlehen geschützt werden. Eine Restschuldversicherung ist auch mit steuerlichen Vorteilen 1) verbunden (vgl. S. 16). Invaliditätsversicherung Die Restschuldversicherung kann um eine Versicherung ergänzt werden, die das Risiko der Invalidität abdeckt. Die Versicherung tilgt die Restschuld im Falle einer dauerhaften Vollinvalidität des Versicherten unabhängig von ihrer Ursache. Lebensversicherung Eine Lebensversicherung ist nicht nur eine renditestarke langfristige Kapitalanlage, sondern kann auch unter Nutzung von steuerlichen Vorteilen 1) in eine Immo bilien - finanzierung einbezogen werden. Der für das Ende der Laufzeit vereinbarte Kapitalbetrag kann das Todesfallrisiko absichern. Hausrat- und Gebäudeversicherung AxiHome AxiHome ist eine Hausrat- und Gebäudeversicherung 2), die eine dreifache Absicherung bietet. Abgesichert sind: Ihre Wohnung oder Ihr Haus bei Brand und ähnlichen Schäden, Sturm und Hagel, Wasserschäden, Glasbruch, unfallbedingten Schäden an der Haustechnik sowie der Alarm- und Überwachungsanlage und im Falle von Erdbeben. Ihre Familie bei Schäden, die Dritten zugefügt werden (Familienhaftpflichtversicherung), sowie im Falle von Rechtsstreitigkeiten. Ihr Hausrat bei Stromschäden, Diebstahl, unfallbedingten Schäden an Multimedia-, IT- und Büro ausstattung (mit Ausnahme von mobilen elektronischen Geräten, die Sie über die Versicherung BGL BNP Paribas Nomad absichern können). EasiHome Machen Sie sich das Leben leichter und entscheiden Sie sich für unsere Komplettlösung zur Finanzierung und Absicherung Ihrer Immobilie in Luxemburg. Das Angebot umfasst: Ein Immobiliendarlehen mit genauem Zuschnitt auf Ihre Situation Eine Restschuldversicherung Die Hausrat- und Gebäudeversicherung AxiHome Einen Kinderbonus: 150 EUR jährlich pro Kind bis zum Alter von 12 Jahren 1) Für Personen, die ihre Steuererklärung in Luxemburg abgeben. 2) AxiHome ist eine exklusive Gebäude- und Hausratversicherung des Versicherers AXA Assurances Luxembourg, die von BGL BNP Paribas vertrieben wird 11

12 Staatliche Wohnbauförderung Staatliche Förderungen sind mitunter vom Einkommen, dem Familienstand und dem Bauvorhaben des Antragstellers abhängig. Zuschüsse Anschaffungsprämie Zuschuss, der für den Kauf einer zuvor bewohnten Immobilie beantragt werden kann. Voraussetzung ist die Gewährung eines Hypothekendarlehens durch ein Kreditinstitut. Bauprämie Zuschuss, der für den Bau von Wohneigentum (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung) beantragt werden kann. Voraussetzung ist die Gewährung eines Hypothekendarlehens durch ein Kreditinstitut. Sanierungsprämie Zuschuss, der beantragt werden kann, um die Modernisierung einer Immobilie zu finanzieren. Die Sanierungsprämie wird für bestimmte Maßnahmen zur Verbesserung der Gesundheits- und Sicherheitsbedingungen gewährt, wenn der Erstbezug der Immo bilie länger als 15 Jahre zurückliegt. Nicht gefördert werden reine Instandhaltungsmaßnahmen und Schönheitsreparaturen. Unsere Berater informieren Sie gerne über die zur Verfügung stehenden öffentlichen Fördermittel und helfen Ihnen dabei, die entsprechenden Anträge zu stellen. Sie können sich jederzeit bei einer unserer Zweigstellen über die näheren Einzelheiten informieren. _Sparprämie _ Die Sparprämie entspricht in ihrer Höhe den auf Bausparkonten oder sonstigen Sparkonten vergüteten Zinsen und Prämien, soweit das angesparte Kapital für den Erwerb von Wohnungseigentum verwendet wird. Die Prämie ist auf EUR begrenzt. Es müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein: Es muss eine Anschaffungsprämie bzw. eine Bauprämie gewährt werden. Das Kapital muss mindestens drei Jahre bei einem Kreditinstitut angespart worden sein, mit einem Ausgangskapital von mindestens 100 EUR. Zuschuss zum Architekten- und Bauingenieurhonorar Zuschuss, der vom Staat als Ergänzung zur Bauprämie oder zur Sanierungsprämie für die Teilfinanzierung des Architekten- bzw. Bauingenieurhonorars gewährt wird. Beihilfe für den behindertengerechten Ausbau einer Immobilie Staatlicher Zuschuss, der für Bau- oder Umbaumaßnahmen in Neubauten oder Bestands immobilien zugunsten von Personen gewährt wird, die eine oder mehrere körperliche Behinderungen aufweisen. Staatlicher Zuschuss im Rahmen der Pflegeversicherung Mit der Einführung der Pflegeversicherung wurden auch verschiedene Fördermaßnahmen zur Erleichterung der häuslichen Pflege geschaffen. Anspruch auf finanzielle Unterstützung bei notwendigen Umbaumaßnahmen haben ausschließlich pflegebedürftige Personen. 12

13 Beihilfen für Energiesparmaßnahmen und den Einsatz erneuerbarer Energien Investitionen zur Energieeinsparung und zur Nutzung von erneuerbaren Energieträgern durch Privatpersonen werden vom Umweltministerium gefördert. Bei folgenden Projekten ist eine staatliche Unterstützung möglich: Passivhaus Niedrigenergiehaus Energietechnische Sanierung von bestehenden Wohn gebäuden Energieeffiziente technische Maßnahmen in Wohn gebäuden Auch einige Städte und Gemeinden fördern die Nutzung von alternativen Energieträgern. Weitere Informationen Das Bürgerportal stellt auf der Website sämtliche Informationen über Wohn bau förderungen, die Voraussetzungen für deren Gewährung und die Höhe der Unterstützung zur Verfügung. 13

14 Zinsbeihilfen Sonstige Fördermaßnahmen Zinssubvention Staatliche Bürgschaft Mit der Zinssubvention werden die monatlichen Zins belastungen aus einem Hypothekendarlehen ver ringert. Die Subvention ist von den Familien verhält nissen und dem steuerpflichtigen Einkommen abhängig. Soweit die Sicherheiten des Darlehensnehmers nicht ausreichen, kann der Staat gegenüber dem finan zierenden Kreditinstitut eine Bürgschaft übernehmen. Es bestehen bestimmte Anforderungen an das Eigenkapital. Zinsvergünstigung Mehrwertsteuererstattung Durch die Zinsvergünstigung soll die monatliche Zinsbelastung von Personen vermindert werden, die ein Hypothekendarlehen für den Bau, die Anschaffung oder die Modernisierung von Wohneigentum aufgenommen haben. Die Zinsvergünstigung reduziert den Schuldzinssatz pro unterhaltsberechtigtem Kind. Die Zinssubvention und die Zinsvergünstigung können nicht gekoppelt werden. Im Bereich der Mehrwertsteuer wird der Wohnungsbau durch zwei Maßnahmen gefördert: Auf Antrag bei der für die Umsatzsteuer zuständigen Registrierungs- und Domänenverwaltung (Administration de l Enregistrement et des Domaines), der vor Beginn der Baumaßnahmen zu stellen ist, findet der Sondermehrwertsteuersatz von 3% Anwendung Bei eigengenutzten Immobilien wird die Differenz zwischen dem Regelsteuersatz der Mehrwertsteuer von 15% und dem Sondersteuersatz von 3% erstattet. Die Vorteile aus der Nutzung des Sondermehr wertsteuersatzes sind für eine Immobilie auf EUR begrenzt. Fördermittel der Städte und Gemeinden Verschiedene Städte und Gemeinden im Groß her zogtum Luxemburg fördern den Erwerb von Wohn ei gentum durch Zuschüsse. Voraussetzung ist den meisten Fällen die Gewährung einer An schaf fungs prämie bzw. Bauprämie nach dem Wohn bauförderungsgesetz vom in seiner geänderten Fassung. Für weitere Informationen über öffentliche Fördermaßnahmen stehen Ihnen unsere Berater gerne zur Verfügung. 14

15 Steuern 1) Abzugsfähigkeit der Zinszahlungen für Immobiliendarlehen Unabhängig davon, ob Sie ein Immobiliendarlehen mit Zinsbindung über einen bestimmten Zeitraum oder mit variablem Zinssatz oder aber ein Darlehen mit progressiver Tilgung vereinbart haben, können Sie Ihre Zinszahlungen steuerlich geltend machen. Grundstück Bei Baubeginn innerhalb von zwei Jahren ab Erwerb des Grundstücks können die gesamten Sollzinsen als Kosten geltend gemacht werden (Werbungskosten). Bei späterem Baubeginn können je Haushaltsmitglied Sollzinsen bis zu 336 EUR als Sonderausgaben abgesetzt werden (Sonderausgaben). 1) Die steuerliche Behandlung richtet sich nach der individuellen Situation des jeweiligen Kunden und kann sich nachträglich ändern (vgl. Art. 32 Abs. 7 der großherzoglichen Verordnung vom 13. Juli 2007). Die in dieser Broschüre aufgeführten Abzugsmöglichkeiten und steuerlichen Vorteile gelten für Personen, die ihre Steuererklärung in Luxemburg abgeben. Eigengenutzter Wohnraum Vor dem Einzug in die Immobilie (Bau, Umbau) können die gesamten Sollzinsen steuerlich geltend gemacht werden (Werbungskosten). Nach dem Einzug ergeben sich folgende Höchstbeträge in Abhängigkeit von der Zahl der im Haus halt lebenden Personen: Nutzungsdauer Höchstbetrag/Person 1-5 Jahre EUR 6-10 Jahre EUR > 10 Jahre 750 EUR Von diesen Höchstbeträgen ist der wie folgt er mittelte Mietwert des eigengenutzten Wohnraums in Abzug zu bringen: 4% der Tranche des Einheitswerts bis zu einer Höhe von EUR 6% der Tranche des Einheitswerts, der EUR übersteigt Vermieteter Wohnraum Bei vermietetem Wohnraum sind die gesamten Sollzinsen steuerlich absetzbar (Werbungskosten). 15

16 Abzugsfähigkeit der Beiträge für die Restschuldversicherung Hauptwohnsitz Vertrag mit Einmalbeitrag - Abschluss eines Einzelvertrags: Abzug in Höhe von 672 EUR je Haushaltsmitglied. Darüber hinaus können bei Zahlung eines Einmalbeitrags erweiterte Abzugsmöglichkeiten bestehen (Mehrbetrag und zusätzlicher Mehrbetrag). Versicherter Mehrbetrag bis zum vollendeten 30. Lebensj. Zusätzl. Mehrbetrag vom 31. bis vollendeten 50. Lebensj. Steuerpflichtiger EUR 480 EUR / Jahr EUR mit 1 Kind EUR 576 EUR / Jahr EUR mit 2 Kindern EUR 672 EUR / Jahr EUR mit 3 Kindern EUR 768 EUR / Jahr EUR Zusätzl. Mehrbetrag ab dem vollendeten 50. Lebensj. - Abschluss entweder jeweils eines Einzelvertrages oder Abschluss eines Vertrages auf verbundene Leben durch beide Ehe-/Lebenspartner: Versicherter Mehrbetrag bis zum vollendeten 30. Lebensj. Zusätzl. Mehrbetrag vom 31. bis vollendeten 50. Lebensj. Steuerpflichtiger EUR 960 EUR / Jahr EUR mit 1 Kind EUR EUR / Jahr EUR mit 2 Kindern EUR EUR / Jahr EUR mit 3 Kindern EUR EUR / Jahr EUR Vertrag mit jährlichem Beitrag Abzug in Höhe von 672 EUR je Haushaltsmitglied (Sonderausgaben). Zusätzl. Mehrbetrag ab dem vollendeten 50. Lebensj. Vermieteter Wohnraum Abzug in Höhe von 672 EUR je Haushaltsmitglied. 16

17 Reduzierter Mehrwertsteuersatz Zur Förderung des Wohnungsbaus gilt in Luxemburg für Lieferungen und Leistungen im Zusammenhang mit dem Bau und der Modernisierung von Wohnraum, der als erster Wohnsitz dient, der Sondermehrwertsteuersatz von 3%. Das für die Anwendung des korrekten Mehr wertsteuer satzes verantwortliche Bauunternehmen muss den Sondermehrwertsteuersatz vor Durchführung der Baumaßnahme bei der l Administration de l Enregistrement et des Domaines (AED) beantragen. Liegt diese Genehmigung nicht vor, stellt das Bauunternehmen den allgemein anwendbaren Mehrwertsteuersatz in Rechnung. Der Eigentümer kann sich danach die Differenz zwischen 15% und 3% erstatten lassen. Ein Erstattungsantrag ist auch beim Kauf von noch nicht bezogenem Wohnraum, dem Kauf von sich im Bau befindenden Wohnraum für den beim Abschluss des notariellen Kaufvertrages fertiggestellten Teil, der Lieferung von Baumaterial und Einzelrechnungen bis zu EUR möglich. Die Gesamtersparnis aus der Anwendung des reduzier ten Mehrwertsteuersatzes ist auf EUR pro Wohneigentum begrenzt. Steuerfreibetrag für Grunderwerbsteuer Beim Kauf von Wohneigentum für die Eigennutzung als erster Wohnsitz oder einem Baugrundstück in Luxemburg durch einen notariellen Kaufvertrag steht Ihnen bei der Grunderwerbsteuer (droit d enregistrement und droit de transcription) ein Steuerfreibetrag von höchstens EUR pro Käufer zu. Bei einem gemeinsamen Kauf kann sich der Steuerfreibetrag somit für verheiratete Steuerpflichtige oder zwei nicht verheiratete Käufer auf EUR belaufen. 17

18 Weitere Auskünfte Dieser praktische Leitfaden soll Ihnen möglichst viele Fragen im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie beantworten. Als erster Überblick soll er Ihnen den Weg in die eigenen vier Wände erleichtern. Ein Gespräch mit einem unserer Berater ist selbstverständlich unverbindlich und gehört zu den Leistungen für unsere Kunden. Vereinbaren Sie lediglich einen Termin mit einer unserer Zweigstellen, die auf der folgenden Seite aufgeführt sind. 18 Diese Broschüre entspricht dem Stand im August 2013 im Großherzogtum Luxemburg. Die vorliegenden Informationen enthalten weder eine Verpflichtung von BGL BNP Paribas noch begründen sie eine Haftung von BGL BNP Paribas. BGL BNP Paribas haftet nicht für fehlerhafte, unvollständige oder nicht aktuelle Informationen. Die Angaben in diesem Dokument sind rein indikativer Natur. Ihre Veröffentlichung ist unverbindlich im Hinblick auf ihre Vollständigkeit, Genauigkeit und Aktualität. Sie stellen in keinem Fall ein Angebot oder eine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf dar. Sie sind nicht als Beratung in Rechtsfragen, steuerrechtlichen Fragen oder Belangen der Rechnungslegung zu verstehen.

19

20 Zweigstelle bgl.lu bgl.lu Meine Bank: immer erreichbar Unsere Zweigstellen in Luxemburg: Royal-Monterey Bonnevoie Cloche d Or Gare Grand-Rue Kirchberg Siège social Kirchberg Europe Limpertsberg Merl-Belair Merl-Jardins de Luxembourg Bascharage Kordall Bereldange Bettembourg Clervaux Diekirch Differdange Dudelange Echternach Esch Belval Esch Benelux Esch Centre Ettelbruck Grevenmacher Howald Junglinster Larochette Mamer Mersch Mondorf-les-Bains Niederanven Redange-sur-Attert Remich Schifflange Steinfort Strassen Tétange Käldall Troisvierges Vianden Wasserbillig Wiltz BGL BNP Paribas S.A. 50, avenue J.F. Kennedy L-2951 Luxembourg Téléphone : (+352) Fax : (+352) R.C.S. Luxembourg : B Die Bank und die Versicherung für eine Welt im Wandel