Aktuelle Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsrecht

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1 Aktuelle Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsrecht Horst Müller Kanzlei Rechtsanwalt Müller & Hillmayer Rechtsanwälte Müller & Hillmayer Kanzlei für privates Immobilienrecht Maria-Theresia-Str München Telefon Fax Mail:

2 I. Übertragung der Instandsetzungslast auf den einzelnen Wohnungseigentümer BGH vom V ZR 9/12 - Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instand zu setzen und instand zu halten sind, ist nicht einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen. 2

3 1. Gesetzliche Lage, 21 Abs. 5 Nr. 2, 21 Abs. 3 WEG a) Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, keine Vertretungsmacht des Verwalters b) Unabdingbar 27 Abs. 4 WEG c) Grundsatz: Planungs- und Sanierungsverträge nur auf der Grundlage von Eigentümerbeschlüssen, Ausnahmen: 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG: Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen; 3

4 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG: Der Verwalter ist berechtigt, die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gem. Abs. 1 Nr. 2 zu treffen; 2. Entscheidungsmarathon bei Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums Nur die Wohnungseigentümer selbst entscheiden über das "Ob" und "Wie" einer Instandsetzungsmaßnahme durch Mehrheitsbeschluss (OLG Frankfurt a.m., ZWE 2009, 359; OLG Düsseldorf, ZWE 2007, 92; 4

5 LG München I, ZWE 2011, 42; LG Hamburg, Urteil vom S 91/12; LG München I vom S 21191/12; LG Berlin, Urteil vom S 130/14 WEG) Deshalb folgendes notwendige Prozedere: a) Der Verwalter ermittelt den Instandsetzungsbedarf, soweit dies ihm ohne nähere Untersuchungen und/oder Bauteilöffnungen möglich ist; b) der Verwalter wirkt auf einen Beschluss hin, mit dem er ermächtigt wird, mehrere Angebote von in Betracht kommenden Fachingenieurbüros für die Instandsetzungsplanung einzuholen 5

6 c) die Wohnungseigentümer beschließen über die Vergabe des Planungsauftrags und ermächtigen den Verwalter zum Abschluss eines Ingenieurvertrages d) das Ingenieurbüro nimmt eine Bestandsaufnahme (z.b. für eine Balkonsanierung) vor, erstellt die Sanierungsplanung, erstellt Leistungsverzeichnisse, holt Angebote von Bewerbern ein (i.d.r. 3 Angebote, so LG München I, Urteil vom S 21342/13 WEG; erneut LG München I, Urteil vom S 12587/14 WEG; LG Dortmund, Urteil vom S 445/14: 3 Angebote ab einem Auftragsvolumen von ca ,00) und erstellt einen Preisspiegel e) die Wohnungseigentümer beschließen über die Vergabe der Sanierung sowie über deren Finanzierung, auch die Beauftragung des Ingenieurbüros mit der Bauüberwachung f) Vergabevoraussetzung: Finanzierungssicherheit (110 % des Sanierungsvolumens gem. 648 a BGB) (BGH v V ZR 9/14) 6

7 3. Übertragung der Kosten- und/oder der Instandsetzungslast auf den einzelnen Eigentümer durch Beschluss? a) Kostenlast nur über 16 Abs. 4 WEG oder Kraft Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung (s. hierzu LG München I v S 2016/14) b) Instandsetzungslast nur bei etwaiger Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung im Übrigen: nein, keine Beschlusskompetenz (BGH NJW 2000, 3500) 7

8 c) die Folgen nichtiger Beschlüsse in der Vergangenheit 4. Übertragung der Kosten- und Instandsetzungslast durch Vereinbarung (GO)? a) Ja (BGH vom V ZR 156/10: Kostenlast; BGH vom V ZR 9/12: Instandsetzungslast) b) Erfordernis: Klarheit, Eindeutigkeit (BGH vom V ZR 9/12) 8

9 Beispiel für Unklarheit einer Regelung in der GO: "1. Die Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes einschließlich der äußeren Fenster und des Grundstücks obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie ist vom Verwalter zu veranlassen." 2. Die Behebung von Schäden, gleich welcher Art, an Fenstern und Türen, auch der Wohnungseingangstüren, an Roll- oder Klappläden, sowie Balkonen und den Terrassen, 9

10 im räumlichen Bereich des Wohnungseigentums, auch wenn diese Anlagen zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, obliegt ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens dem Wohnungseigentümer. Der Außenanstrich der Roll- oder Klappläden, Fenster, Wohnungseingangstüren und der Balkonaußenseiten sowie die Unterhaltung der Außenanlagen obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer." 10

11 c) bis dato beschränkt auf Bereiche des Gemeinschaftseigentums im "Umgriff" der einzelnen Wohnung d) die Folgen bei Kostenlastübertragung Entscheidungshoheit der Gemeinschaft weiterhin gegeben Vertragspartner: Sanierungsunternehmen-Gemeinschaft Vorfinanzierung durch Gemeinschaft Berücksichtigung der GO-Klausel in den nachfolgenden Einzelabrechnungen 11

12 e) Die Folgen bei Übertragung der Instandsetzungslast Bestimmung des "Ob", "Wann" und "Wie" liegt beim einzelnen Eigentümer keine komplementäre Beschlusskompetenz der Gemeinschaft (LG München I, Urteil vom S 1504/12; BGH vom V ZR 238/11 für "Ersatzvornahme") lediglich Beschlusskompetenz für Aufforderung an den säumigen Eigentümer zur Erfüllung seiner Verpflichtung Hinweis: Zwangsvollstreckung gem. 887 oder 888 ZPO; f) Instandsetzungsverpflichtung begründet Instandsetzungsbefugnis Die modernisierende Instandsetzung = Instandsetzung, 22 Abs. 3 WEG i.v.m. 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG Grenzen der Instandsetzungsbefugnis des einzelnen Eigentümers? 12

13 5. Sonderfall: Fehlgeschlagene Sondereigentumszuordnung a) "Fenster" sind Sondereigentum: rechtlich bedeutungungslos (BGH vom V ZR 212/12) b) Umdeutung in Übertragung der Kosten- oder Instandsetzungslast? (s. LG Dortmund, Urteil vom S 178/13) 13

14 II. Rauchwarnmelder - auf ein Neues BGH vom V ZR 238/11 1. Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. 2. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. 14

15 Folgerechtsprechung: LG Braunschweig vom S 449/13: Ist der Verband der Adressat der Rauchwarnmelderpflicht und beschließen die Eigentümer den Erwerb und den Einbau von Rauchwarnmelder durch ihn, sind die Rauchwarnmelder Zubehör gem. 97 BGB und stehen dann im Eigentum des Verbands Rauchwarnmelder, die ein Eigentümer in seinen Räumen bereits selbst angebracht hat, stehen bei einer Einordnung als Zubehör zwar in dessen Eigentum. Die Wohnungseigentümer sind hierdurch jedoch nicht gehindert, den Einbau von (neuen) Rauchwarnmeldern zu beschließen. Inwieweit sie bei der Beschlussfassung darauf Rücksicht nehmen müssen, dass einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits nachgekommen sind, ist eine Frage der ordnungsmäßigen Verwaltung, nicht aber der Beschlusskompetenz. 15

16 AG Bad Homburg vom C 1749/13: Sobald der Einbau von Rauchwarnmeldern zur Gemeinschaftsangelegenheit gemacht ist, soll der einzelne Wohnungseigentümer nicht mehr handeln dürfen. BGH vom VIII ZR 290/14: Den Einbau von Rauchwarnmeldern, die der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung - hier 47 Abs. 4 Satz 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) - vornimmt, hat der Mieter auch dann zu dulden, wenn er die Wohnung bereits mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. 16

17 BGH vom VIII ZR 216/14: Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit, insbesondere dann, wenn ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten ausgestattet wird. Dadurch, dass Einbau und spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung i.s.v. 555b Nr. 4 und 5 BGB führt. Dies gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass der Mieter von ihm ausgewählte Rauchmelder eingebaut hat. 17

18 LG Karlsruhe vom S 109/14 1. Adressat der sich aus der Regelung des 15 Abs. 7 der LBO- BW ergebenden Rauchwarnmelderpflicht sind sämtliche Wohnungs- und Teileigentümer. Dementsprechend besteht gemäß 10 Abs. 6 Satz 3 Halbs. 1 WEG eine sog. geborene Wahrnehmungspflicht. 2. Die geborene Wahrnehmungspflicht hat auf der Passivseite zur Folge, dass eine Wahrnehmungsverpflichtung des Verbands entsteht mit der Folge, dass nur die Anschaffung der Rauchwarnmelder durch die Gemeinschaft ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (a.a. BGH vom s.o.: lediglich gekorene Wahrnehmungsbefugnis und -pflicht) 18

19 BGH, Urteil vom V ZR 244/15 Auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. 19

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