Abhängigkeit der Kaufpreise für Ackerland von der Flächengröße. I. Ausschreibungsergebnisse im Vergleichspreissystem der BVVG

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1 Abhängigkeit der Kaufpreise für Ackerland von der Flächengröße Dr. Detlev Koepke, BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH I. Ausschreibungsergebnisse im Vergleichspreissystem der BVVG II. Einfluss von Zeitpunkt, Größe und Bonität auf den Kaufpreis III. Kaufpreise großer Ackerflächen IV. Schlussfolgerungen IGW 21 Bodenforum der NL 1

2 I. Ausschreibungsergebnisse Ackerlandpreise in Ausschreibungen der BVVG Kauffälle von bis , Ackerland > 2 ha 12. Kaufpreis [ /ha] Monat Monatsmittel Linear (Monatsmittel) IGW 21 Bodenforum der NL 2

3 I. Ausschreibungsergebnisse Wesentliche Einflüsse auf den Kaufpreis Nutzungsart Zeitpunkt des Vertragsabschlusses Regionale Lage Angebotsverfahren Bodengüte Flächengröße der Nutzungsart Untersucht: Ackerland Kalendertag Bundesland Ausschreibung Ackerzahl Hektar Fragestellung: Wie groß ist der Einfluss der Flächengröße auf den Kaufpreis pro ha Ackerland? IGW 21 Bodenforum der NL 3

4 I. Ausschreibungsergebnisse Daten aus dem Vergleichspreissystem der BVVG: Kaufgegenstand Charakteristik: Ackerland Vertragsabschluss bis Mittlerer Zeitpunkt Anzahl 529 Kauffälle Fläche Bonität Kaufpreis Ø 11,2 ha (2 73 ha) Ø 45 (13 98 ) Ø 9.86 /ha Besondere Fälle: Drei große Flächen mit 229, 459 und 62 ha Ackerland mussten aufgrund rechtlicher Bindungen außerhalb des Regelverfahrens ebenfalls ausgeschrieben werden. Flächensumme: ha Ackerland IGW 21 Bodenforum der NL 4

5 II. Einfluss von Zeitpunkt, Größe und Bonität Mathematische Lösung der Fragestellung mithilfe einer Schätzfunktion: y = m 1 x 1 + m 2 x 2 + m 3 x 3 wobei: y = Kaufpreis [ /ha] m 1,2,3 = Koeffizienten x 1 = Tagesnummer von bis x 2 = Ackerfläche [ha] x 3 = Bonität [AZ] Berechnung als multiple lineare Regressionsanalyse: y = 4,8 x ,44 x ,14 x 3 Bestimmtheitsmaß =,92 Aussagekraft: Die Funktion und die Koeffizienten sind statistisch hochsignifikant. Die Koeffizienten sind Orientierungswerte für Flächen von 2 ca. 1 ha Ackerland. IGW 21 Bodenforum der NL 5

6 II. Einfluss von Zeitpunkt, Größe und Bonität Kaufpreise für > 2 ha Ackerland in Ausschreibungen Kaufpreise für > 2 ha Ackerland in Ausschreibungen Kaufpreis / ha A Kaufpreis / ha A Bonität [AZ] Kaufpreis Schätzung Kaufpreis Schätzung Die Verkäufe aus Ausschreibungen der BVVG zeigen, dass ein ha Ackerland von bis um ca. 62 /ha höher bezahlt wurde, wenn die Ackerfläche im Ausschreibungslos um 1 ha größer war. Gleichzeitig hing die Höhe des Kaufpreises bzw. Höchstgebotes mit ca. 5 /Tag vom Zeitablauf und mit ca. 161 /AZ von der Bonität der Ackerfläche ab. IGW 21 Bodenforum der NL 6

7 III. Kaufpreise großer Ackerflächen Degression der Größenabhängigkeit von Kaufpreisen aus Ausschreibungen Schätzfunktion: y = x 1,57 x 2,19 x 3 1,43 Kaufpreise in Ausschreibungen von Ackerland nach Flächengröße x 1 = Kalendertag, x 2 = Ackerfläche, x 3 = Ackerzahl Kaufpreis [ /ha] Kauffälle 532 Min. Max. Mittel 2 ha 62 ha 14 ha Ø Tag Ø Kaufgebote 3,9 Gebote adj. B.,99 F-Test +++ t-tests: Zeit +++ Größe +++ Bonität +++ IGW 21 Bodenforum der NL 7

8 III. Kaufpreise großer Ackerflächen Verteilung der Residuen Die Abweichungen der beobachteten Kaufpreise von den berechneten ist weitgehend normalverteilt. Das ist eine wesentliche Voraussetzung für die durchgeführten statistischen Tests. Normierte Residuen (y - ŷ) / s mit Beträgen > 3, weisen auf mögliche Ausreißer hin. Kaufpreis [ /ha] Tag Ackerfläche [ha] Ackerzahl normiertes Residuum ,5 23 3, ,3 22 3, ,8 19 3, ,6 3 3, , 3 3, ,4 62 3, ,5 22 4, ,6 19 4, ,8 42 5,4 1 Kaufgebote Mögliche Ausreißer nur 9 von 532 Kauffällen Sie weisen mindestens 2 schwächer ausgeprägte Merkmale auf, aber weder besonders hohe Preise noch besonders große Flächen. Ø 6, statt 3,9 Kaufgebote für diese Flächen IGW 21 Bodenforum der NL 8

9 III. Kaufpreise großer Ackerflächen Kaufpreise in Ausschreibungen von Ackerland nach Fläche und Bonität Schätzfunktion: y = x 1,57 * x 2,19 * x 3 1,43, B =,99 x 1 = Kalendertag, x 2 = Ackerfläche, x 3 = Ackerzahl Kaufpreis [EUR/ha] Der Einfluss der Flächengröße steigt mit zunehmender Bonität. IGW 21 Bodenforum der NL 9

10 III. Kaufpreise großer Ackerflächen Kauffälle und Höchstgebote von bis Stichtag: Mecklenburg-Vorpommern y = x 1,54 * x 2,12 * x 3 1,5, B = 99,5% Brandenburg y = x 1,47 * x 2,7 * x 3 1,6, B = 99,6% Kaufpreis [EUR/ha] Kaufpreis [EUR/ha] Sachsen-Anhalt Sachsen und Thüringen y = x 1,58 * x 2,19 * x 3 1,24, B = 99,6% y = x 1,37 * x 2,11 * x 3 1,67, B = 99,4% Kaufpreis [EUR/ha] Kaufpreis [EUR/ha] IGW 21 Bodenforum der NL 1

11 IV. Schlussfolgerungen 1. An Ausschreibungsergebnissen zeigt sich, dass Ackerland umso höher bezahlt wird, je mehr Fläche am Stück erworben werden kann. 2. Der Preisanstieg verlangsamt sich mit zunehmender Größe der Ackerfläche. 3. Die Wirkung der Flächengröße auf den Kaufpreis für Ackerland umfasst auch die i. d. R. bessere Arrondierung großer Flächen. 4. Ackerflächen geringer Bonität werden durch die Größe weniger stark aufgewertet als solche von hoher Bonität. 5. In den neuen Bundesländern herrschen unterschiedliche Preisniveaus mit unterschiedlich starker Abhängigkeit von der Flächengröße. In den Grenzbereichen der Länder ist gleichwohl mit fließenden Übergängen zu rechnen. IGW 21 Bodenforum der NL 11

12 Dr. Detlev Koepke Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! IGW 21 12