Die Mehrwertabgabe im revidierten RPG: Funktionsweise und Auswirkungen. Dr. Markus Gmünder Econlab GmbH

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1 Markus Nils Braun Gmünder Firma Econlab Mehrwertabgabe Präsentationstitel im revidierten RPG Die Mehrwertabgabe im revidierten RPG: Funktionsweise und Auswirkungen Dr. Markus Gmünder Econlab GmbH Herbsttagung Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstücksbewertungsexperten SVKG Basel, 7. November 2013

2 Inhalt Markus Nils Braun Gmünder Firma Econlab Mehrwertabgabe Präsentationstitel im revidierten RPG Aufbau Fragestellungen Funktionsweise 1. FUNKTIONSWEISE Wie funktionieren die beiden zentralen Elemente Mehrwertabgabe und Rückzonungspflicht der RPG- Teilrevision? 2. AUSWIRKUNGEN MEHRWERTABGABE Was sind die Auswirkungen bezüglich der Mehrwertabgabe auf die Bodenpreise bzw. Wohnkosten? Bodenpreise 3. AUSWIRKUNGEN RÜCKZONUNGSPFLICHT Welche Auswirkungen auf die Baulandpreise sind aufgrund der Rückzonungspflicht zu erwarten? Rückzonung

3 Funktionsweise Markus Nils Braun Gmünder Firma Econlab Mehrwertabgabe Präsentationstitel im revidierten RPG Mehrwertabgabe Minimalvorgabe Funktionsweise Mehrwertabgabe gemäss Änderungen RPG vom Einzonung mind. 20% Landwirtschaft Bauzone Plan. Mehrwert Abschöpfung Grafik: Econlab Art. 5 Art. 1 bis Planungsvorteile werden mit einem Satz von mindestens 20 Prozent ausgeglichen. Der Ausgleich wird bei der Überbauung des Grundstücks oder dessen Veräusserung fällig. Das kantonale Recht gestaltet den Ausgleich so aus, dass mindestens Mehrwerte bei neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden ausgeglichen werden.

4 Funktionsweise Markus Nils Braun Gmünder Firma Econlab Mehrwertabgabe Präsentationstitel im revidierten RPG Mehrwertabgabe Optionen Option einer Mehrwertabgabe bei Auf- und Umzonungen Aufzonung? % Bauzone Erhöhung AZ Plan. Mehrwert Abschöpfung Umzonung? % Industriezone Wohnzone Plan. Mehrwert Abschöpfung Grafik: Econlab 2013.

5 Funktionsweise Markus Nils Braun Gmünder Firma Econlab Mehrwertabgabe Präsentationstitel im revidierten RPG Mehrwertabgabe Eckpunkte Abgabeobjekt: Boden, der neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesen wird Bemessungsgrösse: Planungsbedingter Mehrwert = Grundstückswert nach Einzonung abzüglich Grundstückswert vor Einzonung 1 Fälligkeit: Bei Realisierung des Mehrwerts, d.h. bei Überbauung oder Veräusserung des Grundstücks Anrechenbarkeit: Bei Fälligkeit einer Grundstückgewinnsteuer ist die Mehrwertabgabe als Teil der Aufwendungen (Anlagekosten) vom Gewinn abzuziehen. 1 Zusätzlich können landwirtschaftliche Ersatzbauten zur Selbstbewirtschaftung in Abzug gebracht werden.

6 Funktionsweise Markus Nils Braun Gmünder Firma Econlab Mehrwertabgabe Präsentationstitel im revidierten RPG Ø Mehrwert bei Neueinzonung in CHF pro m 2 Schweiz: CHF pro m 2 1' ' CHF CHF CHF ' CHF CHF CHF 1'000 Quelle: B,S,S. / Gmünder et al Grafik: Econlab 2013.

7 Funktionsweise Markus Nils Braun Gmünder Firma Econlab Mehrwertabgabe Präsentationstitel im revidierten RPG Mehrwert und Neueinzonungen pro Kanton p.a. Schweiz: ha Neueinzonungen p.a., 2'132.8 Mio. CHF Mehrwert p.a. Mehrwert in Mio CHF p.a Plan. Mehrwert in Mio.CHF p.a. (linke Y-Achse) Einzonung in ha p.a. (rechte Y-Achse) Einzonungen in ha p.a. 0 ZH BE LU UR SZ OW NW GL ZG FR SO BS BL SH AR AI SG GR AG TG TI VD VS NE GE JU 0 Quelle: B,S,S. / Gmünder et al Grafik: Econlab 2013.

8 Funktionsweise Markus Nils Braun Gmünder Firma Econlab Mehrwertabgabe Präsentationstitel im revidierten RPG Rückzonung Funktionsweise Rückzonung unter Verwendung der Mehrwertabgabe Abschöpfung Auszonung Bedarf > 15 Jahre Reduktion BZ Landwirtschaft Grafik: Econlab 2012.

9 Funktionsweise Markus Nils Braun Gmünder Firma Econlab Mehrwertabgabe Präsentationstitel im revidierten RPG Kantonale Bauland-Auslastung Musterrechnung Baulandauslastung gesamte Schweiz: 101 % Kantonale Auslastung in % = (Beschäftigte + Einwohner im Jahr 2027) / Kantonale Kapazität aller Bauzonen 93% 109% 102% 94% 87% 100% 105% 105%.- 106% 105% 97% 105% 101% 104% 102% 96% 102% 101% 100% 110% 98% 103% 98% 96% Auslastung in Prozent 95% unter 95% 107% 80% 95% bis 100% 101% bis 105% über 105% Quelle: ARE. Grafik: Econlab 2013.

10 Funktionsweise Markus Nils Braun Gmünder Firma Econlab Mehrwertabgabe Präsentationstitel im revidierten RPG Überschüssige Bauzonenreserven in ha bis '000 5'000 4'000 3'000 2'000 1' Unter Berücksichtigung des Neuverbrauchs und unter Ausnutzung der inneren Reserven Quelle: B,S,S. / Gmünder et al. 2011; Fahrländer Partner Grafik: Econlab 2013.

11 Auswirkungen Mehrwertabgabe Markus Nils Braun Gmünder Firma Econlab Mehrwertabgabe Präsentationstitel im revidierten RPG Mehrwertabgabe aus ökonomischer Perspektive Mehrwert durch Einzonung als Windfall Profit (Einkommen ohne eigenes Zutun) für Eigentümer von zuvor nicht eingezontem Land Privatisierung von Planungsmehrwerten» Kleine Gruppe von Akteuren (v.a. Bauern) profitiert von Einzonungen Sozialisierung von Planungsminderwerten» Entschädigungspflicht durch den Staat bzw. Allgemeinheit Friedrich August von Hayek ( ):... most measures of town planning will enhance the value of some individual properties and reduce that of others. [...] If an effective offsetting is to be achieved, it [...] must be able to accept the responsibility of charging the individual owners for the increase in the value of their property [...]." 1 1 Hayek, F.A. (1960). The Constitution of Liberty.

12 Auswirkungen Mehrwertabgabe Markus Nils Braun Gmünder Firma Econlab Mehrwertabgabe Präsentationstitel im revidierten RPG Einfluss der Mehrwertabgabe auf Baulandpreise Geringer Mengeneffekt» Jährliche Neueinzonungen machen nur 1 bis 2% der gesamten Bauzonenreserven aus. Nachfrage bleibt unverändert» Zahlungsbereitschaft der Käufer von Bauland hängt vom Nutzwert (Grundrente) der Parzelle ab. Art und Anzahl der Parzellen werden durch die Mehrwertabgabe nicht verändert.» Überwälzung der Mehrwertabgabe wird nicht möglich sein. Angebot bleibt unverändert» Es können grundsätzlich weiterhin gleich viel Parzellen neu eingezont werden. Verkäufer von Bauland würden immer gerne einen höheren Preis erzielen, dieser Preis entsteht jedoch durch den Markt bzw. im Zusammenspiel mit der unveränderten Zahlungsbereitschaft der Käufer.» Ausnahme: Würde eine sehr hohe Mehrwertabgabe (ca. >90%) erhoben, könnte die Verkaufsbereitschaft zurückgehen ( Hortungsproblem), da die Verkaufskosten nicht mehr gedeckt würden. Das Angebot würde verknappt und die Baulandpreise zunehmen.

13 Auswirkungen Mehrwertabgabe Markus Nils Braun Gmünder Firma Econlab Mehrwertabgabe Präsentationstitel im revidierten RPG Grenzen der Überwälzung Beispiel vor Aufzonung der Parzelle A A B W 2 Grundstückfläche: 1'000 m 2 W 3 Grundstückfläche: 1'000 m 2 Bodenpreis: CHF 1'000 / m 2 Bodenpreis: CHF 1'500 / m 2 nach Aufzonung der Parzelle A A B W 3 Grundstückfläche: 1'000 m 2 W 3 Grundstückfläche: 1'000 m 2 Bodenpreis: CHF 1'500 / m 2 Bodenpreis: CHF 1'500 / m 2 Erhöhung des Bodenwerts der Parzelle A bei Aufzonung: + CHF / m 2 Mehrwertabgabe (20%) für gesamte Parzelle: CHF 100'000.- Bodenmarktwert Parzelle A = Bodenmarktwert Parzelle B = CHF 1.5 Mio.

14 Auswirkungen Mehrwertabgabe Markus Nils Braun Gmünder Firma Econlab Mehrwertabgabe Präsentationstitel im revidierten RPG Analogiebeispiel Goldgewinn Lotterie Goldlos Paul erhält ein Lotterielos geschenkt und gewinnt ein 1 kg Gold. Das Gold hat einen Marktwert von CHF 50' Den Lotteriegewinn muss er mit 30% versteuern (CHF 15'000.-). Das Kilo Gold wird er deswegen nicht für CHF 65'500.- verkaufen können! Bauland Die Einzonung von Landwirtschaftsland entspricht einem Lottogewinn (Wert des Landes mal 80 im Durchschnitt). Der Grundeigentümer kann nun das Bauland zum Marktwert veräussern nicht aber die Mehrwertabgabe weiterverrechnen. Die Mehrwertabgabe schmälert den Gewinn, verändert aber nicht den Bodenpreis!

15 Auswirkungen Rückzonungspflicht Markus Nils Braun Gmünder Firma Econlab Mehrwertabgabe Präsentationstitel im revidierten RPG Auswirkungen Reduktion überdimensionierter Bauzonen I Rückzonungen sind nur an Standorten erforderlich, wo der Bedarf über 15 Jahre hinausgeht. Überdimensionierte Bauzonen leisten der Zersiedelung Vorschub und führen zu hohen, von der Allgemeinheit zu tragenden Folgekosten.» z.b. direkte Erschliessungskosten (Wasser, Abwasser, Strom, Strasse) pro Kopf und Jahr: - Freistehendes EFH (AZ 0.34): CHF 2' Wohnblock (AZ 1.0): CHF 1'286.- EFH gegenüber Block: 60% höhere Kosten 1» Infrastrukturfolgekosten für übergeordnete Erschliessung an peripheren Standorten - Bedarf an Erweiterungsinvestitionen bis z.b. bei Nationalstrassen und Schiene in der Höhe von 79 bis 88 Mrd. CHF Aufgabe der Kantone und Gemeinden ist es, den effektiven Bedarf für 15 Jahre bzw. die überschüssigen Bauzonenreserven festzulegen. 1 Quelle: Gmünder Quelle: Schalcher et al

16 Auswirkungen Rückzonungspflicht Markus Nils Braun Gmünder Firma Econlab Mehrwertabgabe Präsentationstitel im revidierten RPG Auswirkungen Reduktion überdimensionierter Bauzonen II Ländlicher Raum Überdimensionierte Bauzonen v.a. im ländlichen Raum» Bauzonenreduktion erfolgen nur dort, wo Bauland im Überfluss vorhanden und eine geringe Nachfrage sowie entsprechend tiefe Bodenpreise vorherrschen.» Es entsteht keine echte Verknappung von Bauland, da an diesen Standorten weiterhin ein Angebot für die nächsten 15 Jahre besteht. Zentren Einzonungen in zentrumsnahen Lagen weiter möglich» An gesuchten, zentrumsnahen Standorten mit entsprechend hohen Bodenpreisen bestehen meist keine Reserven, die über Bedarf von 15 Jahren hinaus gehen.» Sind die Reserven aufgebraucht, kann weiter Bauland eingezont werden.

17 Auswirkungen Rückzonungspflicht Markus Nils Braun Gmünder Firma Econlab Mehrwertabgabe Präsentationstitel im revidierten RPG Auswirkungen Reduktion überdimensionierter Bauzonen III Die RPG-Teilrevision sieht nebst den Rückzonungen auch Massnahmen zur Mobilisierung von Bauland vor, so dass Bauzonen ihrer Bestimmung zugeführt werden können. Dies wird v.a. an gesuchten Lagen der Fall sein. Insgesamt kommt es aufgrund der Rückzonungen zu einer Reallokation der Bauzonen (Auszonung, wo nicht gebraucht und Einzonung, wo nötig) und somit besseren (effizienten) Nutzung der Ressource Boden. Fazit: Auch bei einer Verkleinerung überdimensionierter Bauzonen besteht immer die Möglichkeit, bei Bedarf für hinreichend Bauland zu sorgen, so dass aufgrund der Rückzonung keine Verteuerung des Baulands und damit der Wohnkosten zu erwarten ist.

18 Auswirkungen Rückzonungspflicht Markus Nils Braun Gmünder Firma Econlab Mehrwertabgabe Präsentationstitel im revidierten RPG Finanzierung der Rückzonungen Klärung und Definition der effektiv entschädigungspflichtigen Rückzonungen durch die Kantone CH-Mehrwertabgabeertrag bei einem Abgabesatz von 20%: Mio. CHF p.a Mio. CHF p.a ZH BE LU UR SZ OW NW GL ZG FR SO BS BL SH AR AI SG GR AG TG TI VD VS NE GE JU Quelle: B,S,S. / Gmünder et al Grafik: Econlab 2013.

19 Auswirkungen Rückzonungspflicht Markus Nils Braun Gmünder Firma Econlab Mehrwertabgabe Präsentationstitel im revidierten RPG Abbau der Bauzonenüberschüsse bis 2030 in % Schweiz: 36% Abbau der Überschüsse 0-9% 10-29% 30-49% 50-69% 70-89% % Anmerkung: unterstellter Mehrwertabgabesatz beträgt 25% Quelle: B,S,S. / Gmünder et al Grafik: Econlab 2013.

20 Auswirkungen Rückzonungspflicht Markus Nils Braun Gmünder Firma Econlab Mehrwertabgabe Präsentationstitel im revidierten RPG Idee Finanzierungsmodell für Rückzonungen 1 Mw.abgabe Kantone Bund 1. Intrakantonale Rückzonung mittels Mehrwertabgabe» Kantone wie BE, BS, SZ oder ZG könnten Überschüsse bis 2030 zu 100% abbauen» Kantone wie VS, GL, TI, BL könnten <10% ihrer Überschüsse abbauen 2. Kantonale Finanzierung bei Überschüssen nach Stufe (1)» Finanzierung Rückzonungen in Kantonen, die trotz Mehrtwertabgabe von 20% Überschüsse aufweisen, mit Eigenmitteln bis zu 2/3 der Rückzonungskosten 3. Bundesbeiträge mit Auflagen» Finanzierung von max. 1/3 der Rückzonungskosten» Auflagen: kantonaler Mehrwertabgabesatz >40%, auch Auf- und Umzonungen» Bundesbeiträge z.b. als Darlehensfonds für Überbrückungsfinanzierung (Time-lag) 1 Müller-Jentsch, D. & Gmünder, M

21 Fazit Markus Nils Braun Gmünder Firma Econlab Mehrwertabgabe Präsentationstitel im revidierten RPG Schlussfolgerungen I 1. Die Mehrwertabgabe und die Rückzonungspflicht sind die zentralen Elemente der RPG-Teilrevision. 2. Eine Mehrwertabgabe ist aus ökonomischer Perspektive sinnvoll und gerechtfertigt. 3. Die heutigen Bauzonenüberschüsse führen zu hohen Folgekosten (Erschliessungs- und Infrastrukturkosten) und zu einer ineffizienten Nutzung der knappen Ressource Boden. 4. Aufgrund der Mehrwertabgabe ist von keiner Verteuerung des Baulands und der Wohnkosten auszugehen.

22 Fazit Markus Nils Braun Gmünder Firma Econlab Mehrwertabgabe Präsentationstitel im revidierten RPG Schlussfolgerungen II 5. Auch ist aufgrund der Rückzonungspflicht keine Erhöhung der Baulandpreise und der Wohnkosten zu erwarten. 6. Modellrechnungen zeigen, dass die heutigen Bauzonenüberschüsse bei einem Mehrwertabgabesatz von 20% bis 2030 schweizweit nur teilweise abgebaut werden können. 7. Kantone sollten daher weitere Finanzierungsmöglichkeiten auf Grundlage der Mehrwertabgabe prüfen insb. Aufzonungen oder Abgabesätze >20%. 8. Ebenfalls ist die Entwicklung eines Finanzierungsmodells zu prüfen wie auch die Abschaffung verzerrender Anreize (Besteuerung von Bauland nach Verkehrswert statt landwirtschaftlichem Nutzwert).

23 Literaturhinweise Markus Nils Braun Gmünder Firma Econlab Mehrwertabgabe Präsentationstitel im revidierten RPG Verwendete Quellen B,S,S. / GMÜNDER, M., BRAUN, N., AESCHBACHER, N. (2011). Konzepte zur Bauzonenverkleinerung Abklärung der monetären Folgen und der Wirksamkeit von vier verschiedenen Konzepten. Studie im Auftrag des ARE. FAHRLÄNDER PARTNER (2008). Bauzonen Schweiz Wieviel Bauzonen braucht die Schweiz? Schlussbericht zuhanden des Bundesamts für Raumentwicklung, Zürich. GMÜNDER, M. (2010). Raumplanung zwischen Regulierung und Markt. Eine ökonomische Analyse anreizorientierter Instrumente in der Raumplanung. Zürich/Chur: Rüegger. MÜLLER-JENTSCH, D.; GMÜNDER, M. (2013). Das revidierte Raumplanungsgesetz aus ökonomischer Sicht. In: Die Volkswirtschaft, 1/ SCHALCHER, H.R., BOESCH, H.J., BERTSCHY, K., SOMMER, H., MATTER, D., GERUM, J., JAKOB, M. (2011). Was kostet das Bauwerk Schweiz in Zukunft und wer bezahlt dafür? Fokusstudie NFP 54, Zürich, vdf.