STÄDTEREPORT FREIBURG. Traumhafte Bedingungen für den Einzelhandel

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1 STÄDTEREPORT FREIBURG Traumhafte Bedingungen für den Einzelhandel MÄRZ 2015

2 In Zahlen Bundesland: Baden-Württemberg Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: +1,0 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 6,2 % Kaufkraftkennziffer: 97,2 Zentralitätskennziffer: 141,9 Relevante Shopping-Center: ZO Zentrum Oberwiehre (S) C = City, S = Stadtteil, P= Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-Einzelhandelsmieten von in EUR/m² m² Modezentralität m² Einzugsgebiet Ø Tsd. Einwohner Quellen: COMFORT Research & Consulting Deutschlands südlichste Großstadt ist Sitz des Regierungspräsidiums und Verwaltungszentrum des südbadischen Raums. hat eine Exzellenz- Universität und insgesamt einen hohen Bildungsstand mit einer jungen Bevölkerungsstruktur. Begehrt ist die Stadt aber auch bei wohlhabenden Senioren, die sie bevorzugt als Altersresidenz wählen. Unternehmen aus den Bereichen der Solar- und Medizintechnik sowie der Medien-, Informations- und Biotechnologie sind hier ansässig. Das bedeutende Wirtschaftszentrum ist geprägt vom Dienstleistungssektor und dem Öffentlichen Dienst. Alljährlich besuchen rund Besucher die Stadt mit den Wahrzeichen er Münster und er Bächle. Die Anzahl der Übernachtungen liegt bei knapp 1,4 Millionen Menschen pro Jahr. Es herrscht auch das mildeste Klima der Bundesrepublik. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Die City ist ein Eldorado für den nationalen und internationalen Einzelhandel. Sie liegt zwar fernab von Metropolen, aber zentral im Dreiländereck mit Frankreich und der Schweiz. Der Einzelhandel erfreut sich an dieser relativ solitären Lage. Immer mehr Grenztouristen aus Frankreich und - nach Aufhe-bung des Euro-Mindestkurses gegenüber dem Schweizer Franken - zunehmend auch aus der Schweiz entdecken als Einkaufsziel. Aktuell werden auf der Verkaufsfläche ( m²) in der er City 550 Millionen Euro umgesetzt. Der Verkaufsflächenanteil sowie der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt fallen mit knapp 29 bzw. 35 Prozent überdurchschnittlich aus, berichtet Manfred Schalk, Geschäftsführer bei COMFORT. Die Flächenproduktivität liegt mit 4.200,- EUR/m² ebenfalls erfreulich hoch. Ein Umstand, der die ausgeprägte Stärke der Innenstadt als Einzelhandelsstandort noch einmal unterstreicht. Die leicht unterdurchschnittliche Kaufkraft wird nicht zuletzt durch die enorme Zentralität deutlich überkompensiert. Als junge Stadt ist die Modezentralität mit 204 ebenfalls bemerkenswert. Im aktuellen COMFORT-City Ranking zählt folgerichtig zu den attraktivsten Mittelstädten Deutschlands. COMFORT Städtereport von 7

3 INNENSTADTANTEIL VERKAUFSFLÄCHE* INNENSTADTANTEIL UMSATZ* KAUFKRAFT UND ZENTRALITÄT** Einzelhandelskaufkraft-Index 98,0 28,5% 34,9% 97,5 97,9 97,0 97,2 96,5 Ø 200T 500T Einwohner Ø 200T 500T Einwohner Zentralität Ø 200T 500T Einwohner 150,0 24,7% 27,5% 140,0 130,0 141,9 120,0 124,6 110,0 Ø 200T 500T Einwohner Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE Blick in die Kaiser-Joseph-Straße Richtung Martinstor Kaiser-Joseph-Straße Absolute 1A-Lage mit sehr hoher Fußgängerfrequenz Stark limitiertes Flächenangebot, daher leicht steigende Mietpreise auf bereits hohem Niveau Konsumlage mit hohem Filialisierungsgrad COMFORT Städtereport von 7

4 Neue Mieter: DM, Desigual, Tom Tailor, Snipes, BoConcept, Hunkemöller Fertiggestellte Projektentwicklung: Kaiser-Joseph-Straße 192 für H&M und Promod Aktuelle Höchstmiete bei einer Flächengröße von m² liegt bei 155,- EUR/m² Rathausgasse Stark frequentierte Stichstraße der Kaiser-Joseph-Straße Sehr guter Bereich zwischen Orsay und Fossil; Ankermieter im hinteren Bereich: Anbindung an C&A Viele kleinteilige Lädchen sorgen für besonderes Altstadt-Flair Deutlicher Aufwärtstrend auf Grund des nachhaltigen Nachfrageüberhangs Bertoldstraße Durch Mangel an Mietflächen in der Toplage positiv beeinflusste B-Lage: deutlich im Aufwind Die aktuelle Höchstmiete bei kleineren Flächen erreicht nicht ganz das Niveau der TOP-1A-Lage Blick in die Rathausgasse Blick von der Bertoldstraße in Richtung Theater und Uni-Bibliothek (Visualisierung: Markus Dold) Die mögliche Verlängerung der Highstreet Kajo bietet Raum für gute Geschäfte Nummer 1 der drei 1A-Lagen in ist die Kaiser-Joseph-Straße, eine der ersten verkehrsberuhigten Fußgängerzonen Deutschlands, von den ern auch liebevoll Kajo genannt. Sie ist eine etwa 900 Meter lange Einkaufsstraße, welche in der Mitte der historischen Altstadt von Norden nach Süden verläuft. Der beste Abschnitt erstreckt sich vom Friedrichsring bis zum Martinstor. Ob eine Verlängerung der 1A- Lage hinter dem Martinstor stattfindet, bleibt abzuwarten. Der Lauf würde es hergeben und Planungen in Hinblick auf einen verkehrsberuhigten Bereich stehen im Raum, jedoch konzentrieren sich derzeit fast alle Filialisten auf den bekannten Abschnitt. Besonders Konzepte mit einem großen Flächenbedarf haben es in recht schwer, fündig zu werden. Die Kaiser-Joseph-Straße verfügt über einen sehr hohen Filialisierungsgrad, um so weniger sind hier inhabergeführte Geschäfte anzutreffen. Geschäfte mit großen Handelsflächen wie das Modehaus Kaiser, Breuninger, Kaufhof oder das Karstadt- Warenhaus, das sogar drei sehr präsente Flächen an dm-drogeriemarkt, Desigual und Hunkemöller untervermietet hat, sind eher selten. Seitenstraßen wie die Rathausgasse, Bertoldstraße und Salzstraße profitieren durch ihre Anbindung an die Kajo. Die Schwarzwaldmetropole - immer wieder gerne als "Green City" bezeichnet - hat eine der ältesten Universitäten Deutschlands. Somit ist es nicht verwunderlich, dass der Sortimentsschwerpunkt auf den Bereichen Junge Mode, Schmuck und Schuhe liegt. Die Kaiser-Joseph-Straße versprüht ein ganz besonderes Flair und einen tollen Mix aus Jung und Alt. Somit gehört sie zu den begehrtesten Lagen Deutschlands. COMFORT Städtereport von 7

5 Als zweitwichtigste Straße gilt die Rathausgasse. Diese beeindruckt ebenfalls durch eine sehr hohe Passantenfrequenz und ist geprägt durch historische Häuser sowie ein sehr kleinteiliges Flächenangebot. Als kürzeste Verbindung zwischen Hauptbahnhof und Kaiser-Joseph-Straße ist die Rathausgasse gerade bei Einheimischen wohlbekannt. Der in der Mitte der Rathausgasse liegende Rathausplatz ist neben Martinstor und Münster ein typisches Touristenziel. Vor allem zwischen Kaiser-Joseph-Straße und Brunnenstraße ist die Rathausgasse stark frequentiert und unter Einzelhandelsgesichtspunkten beliebt. Die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT sehen in diesem Abschnitt perspektivisch Potenzial in Bezug auf den Mieterbesatz und dessen Wertigkeit. Der Bertoldsbrunnen ist das Zentrum der er Innenstadt und der Kaiser-Joseph-Straße. Mit über Straßenbahnfahrten am Tag ist die Kreuzung am Bertoldsbrunnen zugleich der am stärksten belastete Punkt im Stadtbahnnetz. Hiervon erstreckt sich in Richtung Westen die Bertoldstraße, welche den dritten Platz im Straßen-Ranking einnimmt. Die Handelslage erstreckt sich hier von der Kaiser-Joseph-Straße bis zur Universitätsstraße. In diesem Teilabschnitt der Bertoldstraße stehen aktuell Projektentwicklungen an, die einen neuen Mieterbesatz mit sich führen und diesen Bereich weiter stärken werden. Dazu kommt die sehr gute Visibilität von der Kaiser-Joseph-Straße aus. Auch die Einkaufspassage Bursen-Galerie, die über Zuwegungen von Kaiser-Joseph-Straße, Bertoldstraße und Rathausgasse verfügt, trägt zur Belebung speziell der Bertoldstraße bei. INVESTMENT ist eine der leistungsstärksten Mittelstädte Deutschlands. Aus dem Blickwinkel eines Investmentkenners sind Handelsimmobilien in den er Toplagen Perlen, die leider viel zu selten am Markt erscheinen. Die Nachfrage nach Objekten ist ungebrochen hoch. Wie schon in den vergangenen Jahren entwickelt sich der Trend weiter zu einem absoluten Verkäufermarkt, d.h. das Objekt-Angebot, insbesondere im Bereich der Kajo, ist wesentlich geringer als die Nachfrage von möglichen Käufern. COMFORT konnte zuletzt das absolute Top-Objekt Kaiser- Joseph-Straße vermitteln. Verkäufer war hier ein Institutioneller, Käufer ein Family-Office. KAUFPREISFAKTOR 20,0 22, Abzuwarten bleibt, wie die Aufhebung des Euro-Mindestkurses zum Schweizer Franken die Kaufpreisindizes langfristig beeinflusst. Investoren sind mittlerweile bereit, für sich bietende Investmentchancen überdurchschnittliche Preise zu zahlen. In Verbindung mit dem derzeitig niedrigen Zinsniveau sind in der Toplage derzeit Faktoren im Bereich des 20- bis 22-fachen, zum Teil darüber erzielbar. Interessierte Investoren sollten somit also viel Geduld mitbringen und sich nicht von hohen Faktoren abschrecken lassen, resümiert COMFORT-Geschäftsführer Thorsten Sondermann. Kaiser-Joseph-Straße , vermittelt durch COMFORT COMFORT Städtereport von 7

6 FAZIT UND PERSPEKTIVEN ist Touristenmagnet im Dreiländereck, was sich sehr positiv auf den Einzelhandel auswirkt. Der Einzelhandel fokussiert sich auf die Innenstadt und die Nachfrage übersteigt das Flächenangebot erheblich. Vom Mangel an adäquaten Mietflächen in der 1A-Lage profitieren nun auch die Seitenstraßen und der in der Vergangenheit schwächere Teil der Kajo hinter dem Martinstor. zeichnet sich nicht nur als Universitätsstadt aus, sondern zählt aus Sicht der Einzelhändler weiterhin zu den begehrtesten Städten Deutschlands. Durch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage werden die Einzelhandelsmieten weiterhin steigen. Aufgrund der hohen Nachfrage müssen sich interessierte Käufer und Mieter anstrengen, sich eine der begehrten Immobilien zu sichern. Die Zukunft s ist weiterhin als sehr positiv zu bewerten. Als eine der besten Mittelstädte Deutschland rückt als Alternative zu den Großstädten immer mehr in den Fokus. Durch die überraschende Aufhebung des Euro-Mindestkurses sollte der Andrang von Schweizer Bürgern in weiter anwachsen. Denn ist somit für Schweizer Investoren ein noch interessanteres Pflaster, da hier die räumliche Nähe gegeben ist. Insbesondere Privatinvestoren und Familiy Offices suchen gezielt Anlagebobjekte in ihrer Nähe. Vor allem großzügige Flächen ab ca. 600 / 800 m² und größer werden auf der Kaiser-Joseph-Straße von diversen Filialisten gesucht. Die diversifizierte Käuferschicht beschert dem Handel hervorragende Umsätze. ist schon lange kein Geheimtipp mehr unter den Expansionsmanagern und das auch zu Recht. Eine Stadt mit nachhaltig und begründet mehr Flächennachfrage als Angebot in der 1A Lage verbunden mit viel Potenzial für derzeitige Nebenlagen ist begehrt. Die 900 Meter lange Kajo gehörte schon im Mittelalter zu den meist frequentierten Einkaufsplätzen im ganzen Land. Hieran hat sich auch heute nichts geändert. Die Aussichten für die Stadt im Breisgau sind aus Sicht der Einzelhandels- und Immobilienexperten rosig. COMFORT Städtereport von 7

7 KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE in EUR/m² m² m² 95 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT-CITY RANKING Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien. Für die wichtigsten, in diesem HIGH STREETS-Report mit einzelnen Städtereports dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einzelnen handelt es sich dabei um: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking (Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft) Einzelhandels-Ranking (Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche, -flachenproduktivität) Standort- und Immobilien-Ranking (Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität) Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Kontakt COMFORT München GmbH Manfred A. Schalk, Thorsten Sondermann Rindermarkt 6, München Tel: muenchen@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Kaistraße 8A, Düsseldorf Tel: hinz@comfort.de COMFORT Städtereport von 7