Weiterbildungsveranstaltung 9. April Rendite- und Risikokennzahlen für Immobilien aus Nachhaltigkeitssicht. Willkommen

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1 Weiterbildungsveranstaltung 9. April 2015 Rendite- und Risikokennzahlen für Immobilien aus Nachhaltigkeitssicht Willkommen 1

2 Vor rund 10 Jahren hier in der Sternwarte Erika Meins: «Seufz, ich sehe schon, das gibt Arbeit für zehn Jahre» Reto Schär: «Was wohl der VIV Präsident dazu sagen würde?» Stefan Fahrländer: «Oh! Warum nicht ein eigenes Geschäft aufziehen?» Jan Eckert: «Eine Risikokennzahl braucht es in der Branche!» 2

3 Ablauf Begrüssung Dr. Erika Meins, Leiterin Immobilienforschung, CCRS Universität Zürich Überblick über Rendite- und Risikokennzahlen Dr. Rudolf Marty, wissenschaftlicher Mitarbeiter, CCRS Universität Zürich Beurteilung aus Nachhaltigkeitssicht Christian Bächinger, designierter Leiter Immobilienforschung, CCRS Universität Zürich Rendite- und Risikokennzahlen bei der MPK Alex Schärer, Leiter Portfoliomanagement Immobilien, Migros-Pensionskasse Rendite- und Risikokennzahlen bei der SUVA Franz Fischer, Leiter Immobilien, SUVA Im Kontext der Ethical Standards von RICS Hans Rudolf Hauri FRICS, Geschäftsleiter, RUAG Real Estate und Chairman RICS Switzerland Apéro 3

4 April 2015 Überblick über Rendite- und Risikokennzahlen für Immobilien Dr. Rudolf Marty, CCRS

5 Ist diese Immobilie eine gute Investition? Beispielimmobilie Nutzungstyp Immobilienmerkmale inkl. Preis und Sanierung MFH Baujahr 1980 Wohnfläche insgesamt m 2 Brutto-Mietertrag in Mio. CHF (Soll) 0,601 Mio. Jahr Transaktion (Kauf) 2015 Transaktionspreis in Mio. CHF 7,8 Jahr geplante Sanierung 2018 Sanierungskosten in Mio. CHF 0,8 Restnutzungsdauer 90 Jahre 5

6 Statische Rendite-Kennzahlen Rendite-Kennzahl Definition Wert Brutto-Rendite Netto-Rendite Mietertrag bei Vollvermietung Marktwert Ist Mietertrag abzüglich Betriebs und Instandhaltungskosten Marktwert 7,7% 5,9% Cashflow-Rendite Cashflow durchschnittlich gebundenes Kapital 4,7% Gesamt-Rendite Cashflow zuzüglich Wertänderung durchschnittlich gebundenes Kapital 7,3% Quelle: Rendite- und Risiko-Kennzahlen für Immobilien aus Nachhaltigkeitssicht (2015), S. 20 6

7 Dynamische Rentabilität mit sicheren Zahlungen Rendite- Kennzahl Definition Wert Interner Zinssatz (IRR) T i=1 1 + Cashflow(t 0 + i) Interner Zinssatz 100 i Restwert T Interner Zinssatz 100 T 5,4% = Kaufpreis t 0 Netto- Barwert (NPV) T i=1 Cashflow(t 0 +i) 1+ Diskontierungssatz 100 i + Restwert (T) 1+ Diskontierungssatz 100 T Kaufpreis(t 0 ) CHF 0,692 Mio. Quelle: Rendite- und Risiko-Kennzahlen für Immobilien aus Nachhaltigkeitssicht (2015), S. 9, 20 7

8 Risiko zukünftige Entwicklungen Quelle: Rendite- und Risiko-Kennzahlen für Immobilien aus Nachhaltigkeitssicht (2015), S. 12 8

9 Dynamische Rentabilität bei unsicheren Zahlungen Quelle:Rendite- und Risiko-Kennzahlen für Immobilien aus Nachhaltigkeitssicht (2015), S. 13 Rentabilitäts-Kennzahl Beschreibung Wert NPV mit stochastischer Simulation Mittelwert der simulierten Barwerte abzüglich dem Kaufpreis CHF Mio. 9

10 Exkurs: Systematik Immobilienrisiken Risiko-Dimensionen Charakterisierung Symmetrisch vs. asymmetrisch berücksichtigt positive und negative Abweichungen vom Erwartungswert bzw. berücksichtigt nur negative Abweichungen vom Erwartungswert Systematisch vs. unsystematisch Implizit vs. explizit betrifft alle Immobilien vs. betrifft nur einzelne Immobilien Annahmen basierend auf Fach- und Erfahrungswissen vs. Modellierung der Unsicherheit basierend auf statistischer Analyse historischer Daten Quelle: Rendite- und Risiko-Kennzahlen für Immobilien aus Nachhaltigkeitssicht (2015), Abschnitt

11 Risiko-Kennzahlen Quelle: Rendite- und Risiko-Kennzahlen für Immobilien aus Nachhaltigkeitssicht (2015), S. 14 Risiko-Kennzahl Risiko-Dimension Wert Standardabweichung Symmetrisches Risiko CHF 0,557 Mio. 5%-VaR Asymmetrisches Risiko CHF 6,773 Mio. 5%-ES Asymmetrisches Risiko CHF 6,603 Mio. 11

12 Risiko Scoring-Modelle Beispiel: Economic Sustainability Indicator (ESI -Indikator) Quelle: Rendite- und Risiko-Kennzahlen für Immobilien aus Nachhaltigkeitssicht (2015), S. 15 Risiko-Kennzahl Charakterisierung Wert ESI-Indikator - Erfassung des unsystematischen Nachhaltigkeits-Risikos - Werte zwischen -1 und

13 Fazit Rentabilität hängt wesentlich davon ab, welche Kennzahl bzw. welches Verfahren berücksichtigt wird. Die fehlende Berücksichtigung des Risikos bei der Beurteilung der Rentabilität kann zu einer Über- oder Unterschätzung der Rentabilität führen. 13

14 Semper-Sternwarte 9. April 2015 Rendite- und Risiko-Kennzahlen: Beurteilung aus Nachhaltigkeitssicht Christian Bächinger

15 Nachhaltigkeit von Immobilien aus Investitionssicht «eine Immobilie ist aus Investitionssicht nachhaltig, wenn sie den wirtschaftlichen Nutzen für den Investierenden langfristig maximiert und dabei möglichst viele positive und möglichst wenige negative soziale und ökologische Auswirkungen hat.» «Für die Beurteilung des wirtschaftlichen Nutzens sind sowohl Rentabilität als auch Risiko heranzuziehen.» (Meins / Burkhard 2014) 15

16 Beurteilungskriterien Anforderungen Nachhaltigkeit Langfristigkeit Berücksichtigung von Risiko (explizit und asymmetrisch) Berücksichtigung von Gesellschafts- und Umweltaspekte Anforderungen Praxistauglichkeit Vergleichbarkeit Investitionszeitpunkt Aufwand 16

17 Quelle: Rendite- und Risiko-Kennzahlen für Immobilien aus Nachhaltigkeitssicht (2015, S. 20) Rendite-Kennzahlen 17

18 Quelle: Rendite- und Risiko-Kennzahlen für Immobilien aus Nachhaltigkeitssicht (2015, S. 20) Risiko-Kennzahlen 18

19 Quelle: Rendite- und Risiko-Kennzahlen für Immobilien aus Nachhaltigkeitssicht (2015, S. 20) Rendite-Kennzahlen 19

20 Quelle: Rendite- und Risiko-Kennzahlen für Immobilien aus Nachhaltigkeitssicht (2015, S. 20) Risiko-Kennzahlen 20

21 Empfehlungen Empfehlung: Kombination einer Renditekennzahl und einer Risikokennzahl Empfohlene Rentabilitäts-Kennzahlen: Cashflow-Rendite, Gesamt-Rendite und Netto-Barwert mit sicheren Zahlungen Empfohlene Risiko-Kennzahlen: Unsystematisches Risiko: Scoring Modell, z.b. ESI-Indikator Systematisches Risiko auf Portfolioebene: Sensitivitätsanalysen oder Netto- Barwert mit Szenarien bzw. stochastischen Simulationen 21

22 Ablauf Begrüssung Dr. Erika Meins, Leiterin Immobilienforschung, CCRS Universität Zürich Überblick über Rendite- und Risikokennzahlen Dr. Rudolf Marty, wissenschaftlicher Mitarbeiter, CCRS Universität Zürich Beurteilung aus Nachhaltigkeitssicht Christian Bächinger, designierter Leiter Immobilienforschung, CCRS Universität Zürich Rendite- und Risikokennzahlen bei der MPK Alex Schärer, Leiter Portfoliomanagement Immobilien, Migros-Pensionskasse Rendite- und Risikokennzahlen bei der SUVA Franz Fischer, Leiter Immobilien, SUVA Im Kontext der Ethical Standards von RICS Hans Rudolf Hauri FRICS, Geschäftsleiter, RUAG Real Estate und Chairman RICS Switzerland Apéro 22

23 Rendite- und Präsentation am CCRS vom 9. April 2015

24 Agenda Kurzvorstellung Migros-Pensionskasse / Immobilienportfolio Kennwerte im Bereich Controlling Kennwerte im Bereich Portfoliomanagement ESI in Immopac

25 Migros-Pensionskasse in Zahlen 1924 Gründung der Migros 1934 Gründung der Hilfs- und Pensionskasse der Migros Vorsorgeeinrichtung des grössten privaten CH-Arbeitgebers Rund Versicherte ( Aktive und Passive) Gesamte Kapitalanlagen per Ende 2014: ca. CHF 20.9 Mrd. Davon Direktanlagen Immobilie Schweiz: CHF 4.8 Mrd. 272 Liegenschaften Rund Wohnungen Rund m2 Geschäftsflächen Wertmässig ca. 80 % Wohnen und 20 % Geschäft Durchschnittliche Objektgrösse: CHF 18 Mio.

26 Immobilienportfolio MPK

27 Rendite- und Kennzahlen seitens Controlling/Reporting (Grundlage REM) Total Return (Netto-CF- und Wertänderungsrendite) Leerstandsquote Mietzinsausfallquote Betriebsaufwandquote Performance, Attributionsanalyse (Grundlage REM, Complementa)

28 Rendite- und

29 Rendite- und

30 Rendite- und Kennzahlen seitens Portfoliomanagement Konformität mit Portfoliostrategie Qualitätsprofil Liegenschaft vs gewichtetem Durchschnitt Portfolio Qualität der Mikrolage (Lage, Lage, Lage! ) Sanierungsstrategie inline mit Bewerter und damit Wertentwicklung

31 Rendite- und

32 Rendite- und

33 Rendite- und

34 Rendite- und

35 Rendite- und

36 ESI in Immopac (Vorteile) ESI-Web für Erfassung konzipiert, weniger für Auswertungen GIS-Fähigkeiten (Darstellung geografische Verteilung) in Immopac direkt vorhanden Resultate können direkt mit anderen Liegenschaftsdaten verknüpft werden, insbesondere im Bereich Nachhaltigkeit Auswertungen können selbst verändert oder von Grund auf neu designed werden Aufbereitung Resultate aus ESI für interne oder externe Reportings relativ einfach möglich Aus Sicht MPK ist nicht nur der ESI-Indikator als Aggregation auf Ebene Liegenschaft und/oder Portfolio wertvoll, sondern auch die flächendeckend erhobenen Einzelkriterien

37 ESI in Immopac

38 ESI in Immopac

39 ESI in Immopac

40 ESI in Immopac

41 ESI in Immopac

42 Gedanken zu Kennzahlen aus Sicht PM Nur Kennzahlen erheben, deren Inputgrössen genug genau bestimmbar sind (Shit in -> Shit out) Nur Kennzahlen erheben, deren Aussage/Erkenntnis auch zur positiven Steuerung des Portfolios beitragen kann Weniger (aber aussagekräftige Kennzahl!) ist mehr ESI erfüllt diese Kriterien, aber «Proof of Concept» bei der MPK noch ausstehend, da bis Ende 2017 Vollerfassung vorhanden (1/5 pro Jahr seit 2013)

43 Vielen Dank für die Aufmerksamkeit!

44 Ablauf Begrüssung Dr. Erika Meins, Leiterin Immobilienforschung, CCRS Universität Zürich Überblick über Rendite- und Risikokennzahlen Dr. Rudolf Marty, wissenschaftlicher Mitarbeiter, CCRS Universität Zürich Beurteilung aus Nachhaltigkeitssicht Christian Bächinger, designierter Leiter Immobilienforschung, CCRS Universität Zürich Rendite- und Risikokennzahlen bei der MPK Alex Schärer, Leiter Portfoliomanagement Immobilien, Migros-Pensionskasse Rendite- und Risikokennzahlen bei der SUVA Franz Fischer, Leiter Immobilien, SUVA Im Kontext der Ethical Standards von RICS Hans Rudolf Hauri FRICS, Geschäftsleiter, RUAG Real Estate und Chairman RICS Switzerland Apéro 44

45 Finanzielle Kennzahlen / Nachhaltigkeit bei Suva Immobilien Franz Fischer Suva, Leiter Immobilien 9. April 2015 Seite 45

46 Agenda Die drei Dimensionen der Immobilienstrategie Suva Kennzahlen Strategische Integration des ESI Faktors Analyse Immobilienportfolio Suva mit dem ESI Faktor Immobilien Rating Scoring Integration ESI Faktor im Immobilien Rating Scoring Beispiel Rating-Analyse Seite 46

47 Immobilienstrategie Suva Umwelt Geringer Energieverbrauch Geringe Umweltauswirkungen Umweltfreundliche Mobilität (ÖV-Güteklasse) Minimierung der Umweltauswirkungen des Betriebs (CREM+Kliniken) Wirtschaft Gutes Kosten-Nutzen Verhältnis Angemessener Gebäudestandard Hohe Standortqualität Strategiekonforme Rendite Gesellschaft Hohe Lebensqualität Hohes Wohlbefinden und gute Gesundheit Durchmischung der Nutzung (Wohnen, Arbeiten, Freizeit) Seite 47

48 Immobilienstrategie Suva Kernaussage Laufend veränderte Rahmenbedingungen (Umwelt, Wirtschaft, Gesellschaft) verändern die Risiken von langfristigen (immobilen ) Investitionen: Chancen/Risiken müssen bekannt sein (Monitoring) Die Risiken für Immobilien sind zu minimieren Das Thema integrale Nachhaltigkeit ist in den internen Prozessen zu etablieren (Due Diligence) Standardisierte Reports wie ESI / Rating / GEAK / Erdbebensicherheit / Asbest / Bewertungen sind zu führen. Seite 48

49 Immobilienstrategie Suva Kennzahlen Wirtschaftliche Kennzahlen (Report > Monatlich, Quartal, Jährlich) Marktwert Bruttorendite Nettorendite Ist/Soll Analyse zur Strategie sowie IAZI Benchmark TERimmo Performance Risikokennzahlen Mietzinsausfallquote / Instandhaltungs- und Instandsetzungsquote Diversifikationsanalyse nach Kanton, Region, Metropolitan-Zentren Diversifikationsanalyse nach Nutzungsart in CHF Nachhaltigkeitskennzahlen ESI / GEAK / CO2 / ÖV Güteklasse Zusammenfassung der Kennzahlen im Suva Immobilien Rating als Basis für die Portfoliozuteilung und Objektstrategie. Seite 49

50 Bsp. ESI Faktor (Economic Sustainability Indicator) Integration in der Immobilienstrategie Strategisches Ziel: "Wir unterhalten ein nachhaltiges Immobilienportfolio, welches gut in der Lage ist, mit den Folgen von langfristigen Entwicklungen und Risiken umzugehen". "Wir bewerten die Nachhaltigkeit unserer Liegenschaften mit den "ESI-Faktor" (Economic Sustainability Indicator)". Strategie: Der Gesamtindikator für unser Portfolio beträgt per > (auf einer Skala von +1 [Faktor mit exzellentem Wertsteigerungspotential] bis -1 [Faktor mit hohem Risiko für einen Wertverlust]). Um diesen positiven Wert zu sichern und zu verbessern gilt folgendes: Bei Neubauten ist ein ESI-Faktor von +0.3 ist anzustreben. Bei Akquisitionen aus dem Sekundärmarkt ist ein positives Potential vorhanden Bei Sanierung aus dem Bestand ist ein Wert von mind. ein Indikator von 0 anzustreben. Seite 50

51 ESI Faktor (Economic Sustainability Indicator) Analyse Immobilienportfolio Suva per Auswertung 138 von 154 Liegenschaften (altes Tool!) Marktwert rund CHF 3.8 Mia. Gesamtindikator 0.11 (unwesentliche Veränderung seit ) Ziel bis Ende Q Gesamte Auswertung PF mit rev. ESI WEB Tool 2015 Seite 51

52 ESI Faktor vs. ÖV Güteklasse Teilspektrum 101 Liegenschaften befinden sich in der ÖV Güteklasse A oder B > Entspricht rund 72% des Marktwertes PF Wichtiger Parameter für die Zukunft! Seite 52

53 Immobilien Rating Scoring Modell Zweck und Aufbau Für die Chancen-Risiko-Analyse werden die Liegenschaften jährlich durch die jeweiligen Portfoliomanager mittels dem Immobilien Rating überprüft. Daraus ergeben sich die Teilportfolio-Zuteilungen (risikoadjustiert) sowie die entsprechenden Objektstrategien. Die vier Hauptkriterien Makrolage Mikrolage Objektqualität Wirtschaftlichkeit werden durch maximal 24 Unterkriterien (nutzungsspezifisch) beurteilt. Seite 53

54 Immobilien Rating Scoring Modell Zweck und Aufbau Für eine Minimierung der subjektiven Beurteilung werden bestehende Kennzahlen übernommen wie: ESI Kriterien Rating QualiCasa (baulicher Zustand) Wirtschaftliche Kennzahlen Die Makrolage basiert auf das Gemeinde-Rating von Wüest und Partner. Die Mikrolage wird mit einer prozessgeführte Check-Liste manuell erfasst. Das Rating ist im IAZI Portfoliomanagement-Tool integriert. Es können u.a. verschiedene Reports generiert werden wie: Report Sicht Liegenschaft Report Sicht Portfolio Quadranten-Analysen Seite 54

55 Immobilien Rating Scoring Modell Integration ESI Faktor Neben der Berücksichtigung des ESI Faktors als Indikator in der Akquisition, wurde dies auch im Immobilien Rating-Scoring integriert. Damit keine Redundanzen mit der Rating-Mikrolage entstehen, werden nur die ESI-Kriterien Flexibilität und Polyvalenz Ressourcenverbrauch und Treibhausgase Sicherheit Gesundheit und Komfort im Hauptkriterium Objektqualität mit einer Gewichtung von 40% berücksichtigt. Seite 55

56 Immobilien Rating Scoring Modell Resultate Seite 56

57 Immobilien Rating Scoring Modell Resultate Seite 57

58 Immobilien Rating Scoring Modell Resultate Seite 58

59 Immobilien Rating Scoring Modell Resultate Seite 59

60 Seite 60

61 Danke für Ihre Aufmerksamkeit "Bei allem, was man tut, das Ende zu bedenken, das ist Nachhaltigkeit." Eric Schweitzer (*1965), ALBA-Chef Suva Abteilung Immobilien Postfach 4358 CH Luzern Franz Fischer Leiter Immobilien / Seite 61

62 Ablauf Begrüssung Dr. Erika Meins, Leiterin Immobilienforschung, CCRS Universität Zürich Überblick über Rendite- und Risikokennzahlen Dr. Rudolf Marty, wissenschaftlicher Mitarbeiter, CCRS Universität Zürich Beurteilung aus Nachhaltigkeitssicht Christian Bächinger, designierter Leiter Immobilienforschung, CCRS Universität Zürich Rendite- und Risikokennzahlen bei der MPK Alex Schärer, Leiter Portfoliomanagement Immobilien, Migros-Pensionskasse Rendite- und Risikokennzahlen bei der SUVA Franz Fischer, Leiter Immobilien, SUVA Im Kontext der Ethical Standards von RICS Hans Rudolf Hauri FRICS, Geschäftsleiter, RUAG Real Estate und Chairman RICS Switzerland Apéro 62

63 RICS Rendite- und Risikokennzahlen für Immobilien aus Nachhaltigkeitssicht im Kontext zu den Ethical Standards von RICS Hans Rudolf Hauri, FRICS Chairman RICS Switzerland

64 These Standard Ethical Standards 1 Both in your professional life and private life, act in a manner that promotes you, your firm or the organisation that you work for, and the profession in a professional and positive way. Professionalität drückt sich nicht zuletzt darin aus, dass Fakten und Meinungen getrennt werden. Kennzahlen schaffen Fakten! Meinungen sind Interpretationen von Fakten!

65 These Standard Ethical Standards 2 Be honest and straightforward in all that you do. Ehrlichkeit und Geradlinigkeit verlangen nach «Eichgrössen».

66 These Standard Ethical Standards 3 Be accountable for all your actions don t blame others if things go wrong, and if you suspect something isn t right be prepared to do something. «Accountability» sich mit Kennzahlen messen und untermauern.

67 These Standard Ethical Standards 4 Ensure that your client, or others to whom you have a professional responsibility, receives the best possible advice, support or performance of the terms of engagement you have agreed. Der bestmögliche Ratschlag lässt sich messen sonst bleibt er eine Behauptung.

68 These Standard Ethical Standards 5 Treat people with courtesy, politeness and consideration, no matter their race, religion, size, age, country of origin, gender, sexual orientation or disability. It also means being aware of cultural sensitivities and business practices. Wer respektvoll mit anderen umgeht, unterwirft seine Aussagen einer Messbarkeit.

69 Dank Studium von Politik und Volkswirtschaft an den Universitäten Bern und Genf Promotion an der Uni Zürich in Politikwissenschaften. Stationen BAK Economics ETH (CIS) AMOSA Seit 2005 am Center for Corporate Responsibility and Sustainability (CCRS) Uni Zürich

70 Time to Say Goodbye Seite 70

71 und ein kurzer Rückblick

72 Herausforderungen ab mit dem Ziel die Ergebnisse im Immobilienmarkt zu etablieren.

73 Thema Nachhaltigkeit.viele Themen und Fragen Seite 73

74 wo ist das Ei des Kolumbus? Seite 74

75 aller Anfang war schwer Seite 75

76 BSC's. Seite 76

77 Aufbau und Weiterentwicklung wurde vollzogen; Sehr gute Ergebnisse liegen heute vor. Seite 77

78 eine der Meilenstein war z.b. Publikation Nuwel Seite 78

79 Herzlichen Dank Erika für die tolle Arbeit und sehr gute Zusammenarbeit. Wir wünschen Dir alles Gute für die Zukunft! Seite 79

80 Weiterbildungsveranstaltung 9. April 2015 Rendite- und Risikokennzahlen für Immobilien aus Nachhaltigkeitssicht Vielen Dank! 80

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