Hintergrundinformationen für institutionelle Anleger 4. Quartal Inform Schweizer Immobilien ein beliebtes Anlagesegment

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1 Hintergrundinformationen für institutionelle Anleger 4. Quartal 2012 Inform Schweizer Immobilien ein beliebtes Anlagesegment

2 Swisscanto ein führender Asset Manager In der Schweiz ist Swisscanto einer der führenden Anlagefondsanbieter, Vermögensverwalter und Anbieter von Lösungen der beruflichen und privaten Vorsorge. Das Gemeinschaftsunternehmen der Schweizer Kantonalbanken verwaltet Kundenvermögen von CHF 52,6 Mia. und beschäftigt 390 Mitarbeitende in Zürich, Bern, Basel, Pully, London, Frankfurt am Main, Mailand und Luxemburg (Stand 30. September 2012). Als ausgewiesener Spezialist entwickelt Swisscanto qualitativ hochstehende Anlage- und Vorsorgelösungen für private Anleger, Firmen und Institutionen. Als Fondsanbieter wird Swisscanto national und international regelmässig ausgezeichnet. Weiter ist Swisscanto für seine Vorreiterrolle bei nachhaltigen Anlagen sowie für die jährlich publizierte Studie "Schweizer Pensionskassen" bekannt. Blog: blog.swisscanto.ch

3 Schweizer Immobilien ein beliebtes Anlagesegment Indirekte Immobilienanlagen sind bei institutionellen Investoren weiterhin hoch im Kurs. Vieles spricht dafür, dass damit auch künftig stabile Renditen zu erzielen sind. Stabilität als Qualitätsmerkmal In kaum einem anderen Anlagesegment wie bei Schweizer Immobilien deckten sich in den vergangenen Jahren die Erwartungen so stark mit den tatsächlichen Ergebnissen. In breiten Anlegerkreisen auch als "Betongold" bezeichnet, wurden Immobilien ihrem Ruf als solide Investments gerecht. Im Gegensatz zu anderen Anlagemärkten hat der Schweizer Immobilienmarkt auch die grosse Finanzkrise in den Jahren 2008/2009 gut überstanden. Es kann deshalb nicht überraschen, dass institutionelle Investoren wie Pensionskassen ihre Immobilienquoten aufgestockt haben. Doch was ist in nächster Zeit zu erwarten? Geht vielleicht eine jahrelange Aufwärtsentwicklung bald zu Ende? Eine Einschätzung dazu kann nicht losgelöst von der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung gemacht werden. Die Ausgangslage der Schweizer Wirtschaft im Hinblick auf 2013 präsentiert sich grundsätzlich gut. Aufgrund dieser absehbaren Entwicklungen schätzt die Credit Suisse, dass die Schweizer Wirtschaft nächstes Jahr real um 1,5 Prozent wachsen wird. Wichtig ist in diesem Zusam menhang der künftige Zinstrend. Da zurzeit ein baldiger Anstieg der Inflation sehr unwahrscheinlich erscheint, dürfte die Nationalbank ihre Tiefzinspolitik fortführen, was für den Immobilienmarkt grundsätzlich positiv ist. Weiterhin Stützung der Nachfrage durch Zuwanderung Neben dem tiefen Zinsniveau ist die Bevölkerungsentwicklung ein weiterer bedeutender Faktor, der die Nachfrage beeinflusst (Grafik 1). Der Haupttreiber des Bevölkerungswachstums in der Schweiz ist und bleibt die Zuwanderung. Diese lag im 1. Halbjahr 2012 leicht über den Werten des Vorjahres. Dazu hat die vergleichsweise stabile Lage des Arbeitsmarkts beigetragen. Die tiefen Zinsen stützen die Nachfrage nach Bauinvestitionen und tragen zur finanziellen Entlastung von Haushalten, Unternehmen und des Staats bei. Durch die Verteidigung der Eurokursuntergrenze von CHF 1.20 stabilisiert die Schweizerische Nationalbank die Situation für die Schweizer Exportwirtschaft. Das dank Zuwanderung höhere Wachstumspotenzial schlägt sich auch in Form einer Zunahme der Nachfrage nach Immobilien nieder. Grafik 1: Anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum Wohnungsneubau und Bevölkerungsentwicklung % 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0% 0.5% 1.0% P Bevölkerungswachstum Anzahl Personen Neu erstellte Wohnungen Leerwohnungsquote (rechte Skala) Quelle: UBS 3

4 Im Zusammenhang mit der Zuwanderung in die Schweiz ist auch schon der Begriff Superzyklus gefallen, also ein Zyklus, der sich zum Teil selber speist. Die Zuwanderung schafft durch ihre Wirtschaftskraft neue Stellen, welche wiederum auch von Zuwanderern besetzt werden usw. Dieser Prozess scheint noch nicht abgeschlossen zu sein. Die Zuwanderung ist auch im 2. Halbjahr kräftig gewachsen, und bis Ende Jahr dürfte die Schweiz erstmals über acht Millionen Einwohner zählen. Ein weiterer wesentlicher Treiber der Immobiliennachfrage ist die Einkommensentwicklung, denn wie stark der Bedarf nach Wohnraum tatsächlich ist, hängt letztlich davon ab, wie viel Geld am Ende des Monats übrigbleibt. Auch in dieser Hinsicht sind die Voraussetzungen günstig. Der Grund: Im laufenden Jahr ist als Folge der negativen Teuerung insgesamt mit Reallohnsteigerungen von deutlich über einem Prozent zu rechnen. Dämpfend auf die Nachfrage auswirken dürften sich hingegen die neuen Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung zur Vergabe von Hypothekarkrediten. Aufgrund der Anforderungen, mindestens 10 Prozent des Kaufbetrags in harten Eigenmitteln (ohne Gelder der 2. Säule) bereitzustellen, wird die Zahl der potenziellen Wohneigentümer tendenziell sinken. Starke Wachstumssignale beim Wohnungsbau Das Angebot, also die Produktion von Wohnraum, konnte mit der Entwicklung der Nachfrage nicht Schritt halten. So hat die längere Kaltwetterperiode zu Jahresbeginn die Bautätigkeit behindert. Es wurden weniger Wohnungen als geplant fertiggestellt und die "Pipeline" der noch zu erstellenden Objekte wurde immer länger. Dass sich die Bauunternehmer nicht über einen Mangel an Aufträgen beklagen können, belegt die Zahl der im Bau befindlichen Wohnungen, die im 2. Quartal deutlich anstieg (Grafik 2, schwarze Linie). Dieser Anstieg ist nicht nur eine Folge der Wetterbedingungen, sondern auch eine saisonale Erscheinung, denn der Bau vieler Wohnungen beginnt sehr häufig im 2. oder 3. Quartal. Der Rein zugang, also das Wachstum des Wohnungsbestands unter Berücksichtigung von Abbrüchen und Umbauten, dürfte die zu Jahresbeginn geschätzte Zahl von Wohneinheiten wenn überhaupt, dann nur knapp erreichen. Grafik 2: Entwicklung der Wohnbautätigkeit Im Bau befindliche Wohnungen = absolute Quartalswerte; Reinzugang = Jahreswerte (2011 und 2012: Schätzung) Reinzugang Neuerstellte Wohnungen (Vierquartalssumme) Im Bau befindliche Wohnungen Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Economic Research 4

5 Grafik 3: Entwicklung der Baubewilligungen und Baugesuche Grafik 4: Preisentwicklung verschiedener Immobilienkategorien Anzahl Wohneinheiten, gleitende Summe über zwölf Monate in Prozent Baugesuche MFH Baubewilligungen MFH Baugesuche EFH Baubewilligungen EFH Renditeliegenschaften (MFH) EFH und EWO MFH = Mehrfamilienhäuser, EFH = Einfamilienhäuser MFH = Mehrfamilienhäuser, EFH = Einfamilienhäuser, EWO = Eigentumswohnungen Quelle: Baublatt, Credit Suisse Economic Research Quelle: SWX IAZI Preisindizes Eine Flut von Baugesuchen Bei der Anzahl eingereichter Baugesuche ist der Begriff eines anhaltenden Höhenflugs berechtigt. Die Summe der Wohnungen, für welche im 1. Halbjahr Gesuche eingereicht wurden, lag um 21 Prozent höher als noch in derselben Periode des Vorjahres. Diese Rekordzahlen bei den Baugesuchen für Mehrfamilienhäuser (Grafik 3, rote Linie) sind einerseits auf die aktuelle Situation auf dem Markt für Schweizer Wohnimmobilien zurückzuführen. Bedingt durch eine weiterhin starke Nachfrage, einen relativ reibungslosen Absatz und fehlende alternative Anlagemöglichkeiten fliessen grosse Summen in den Schweizer Immobilienmarkt und vermehrt in neue Wohnbauprojekte. Der zweite Grund für den markanten Anstieg liegt bei den neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen. Die Annahme der Zweitwohnungsinitiative durch die Stimmbevölkerung hat insbesondere in den touristischen Gemeinden zu einem regelrechten Schub an Gesuchen geführt. In Erwartung eines baldigen Baustopps wurden dort viele Projekte vorangetrieben, um möglichst noch vor Ende Jahr eine Bewilligung zu erhalten. Abschwächung des Preisanstiegs Die Transaktionspreise für Renditeliegenschaften (Mehrfamilienhäuser) sind im 3. Quartal gesamtschweizerisch erstmals seit dem Frühjahr 2009 wieder etwas gesunken, und zwar um 1,3 Prozent (Quelle: SWX IAZI Preisindex für Renditeliegenschaften). Im Jahresvergleich ist aber immer noch eine Preissteigerung um 5,4 Prozent festzustellen. Diese Marktberuhi gung deutet darauf hin, dass institutionelle Investoren ein zu starkes Auseinanderlaufen von Mieterträgen und Anschaffungspreisen nicht zulassen. Im Segment der privat genutzten Liegenschaften (Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) steigen die Transaktionspreise weiter, wenn auch nicht mehr so stark wie vom 2. Quartal 2011 bis zum 1. Quartal 2012 (Grafik 4, rote Linie). Der entsprechende IAZI-Index stieg im 3. Quartal 2012 um 1,3 Prozent. Die Wirkung der strengeren Finanzierungsbedingungen der Banken bei der Vergabe neuer Hypotheken lässt hier noch auf sich warten. 5

6 Ungebrochene Attraktivität von indirekten Immobilienanlagen Indirekte Immobilienanlagen sind insbesondere bei institutionellen Investoren nach wie vor sehr gefragt. Zu Recht, denn die Anlageklasse ist weiterhin attraktiv, und zwar sowohl aus absoluter als auch aus relativer Sicht. Aus relativer Sicht, weil es keine Anlagealternative mit vergleichbarem Risikoprofil gibt, die besser rentiert. Zehnjährige "Eidgenossen" rentieren unter 0,6 Prozent und selbst CHF-Obligationen im unteren Investment-Grade-Bereich werfen nur rund 1,4 Prozent ab. Das ist weit von der etwa fünfprozentigen Anlage rendite von Schweizer Immobilienanlagen entfernt. Für eine vergleichbare bzw. höhere Rendite muss der Anleger schon ein höheres Risiko in Kauf nehmen, etwa mit High Yield Bonds oder Aktien. Aber auch absolut und für sich betrachtet sind indirekte Immobilienanlagen eine gute Investition. Wer eine Core-Strategie verfolgt, wie das bei den Swisscanto Immobilienprodukten der Fall ist, kann mit stabilen Erträgen bei hoher Wertstabilität rechnen. Das hat sich in der Vergangenheit durch alle Konjunkturzyklen hindurch bewährt. Die 1975 lancierte Anlagegruppe Swisscanto AST Immobilien Schweiz erzielte seitdem im Durchschnitt eine Anlagerendite von 4,85 Prozent p.a. Dabei war die Schwankung dieses Werts so gering, dass man schmunzelnd von einem "Festgeld mit knapp 5 Prozent Coupon" reden kann. Tatsächlich schwankten die jähr lichen Anlage renditen seit der Lancierung etwa zwischen 3 Prozent und 7 Prozent. Dabei ist natürlich zu beachten, dass Immobilienanlagegruppen nur für steuerbefreite Einrichtungen der beruflichen Vorsorge in der Schweiz vorgesehen sind und die Anrechte zum NAV notieren anders als bei den Immobilienfonds, welche an der Börse kotiert sind und daher grösseren Kursschwankungen unterliegen. Wird es diese Stabilität in den Core-Immobilien-Portfolios auch in Zukunft geben? Lohnt sich eine Investition zum jetzigen Zeitpunkt noch? Viele Gründe sprechen dafür: Zunächst einmal investiert der Anleger in ein Portfolio mit Bestandesliegenschaften und ist somit nicht direkt von den teilweise überzogenen Preisen auf den Transaktionsmärkten betroffen. Die Einkäufe von professionellen Investoren wie Swisscanto erfolgen diszipliniert und nach klaren Regeln und Vorgaben. Akquisitionen zu überhöhten Preisen sind somit ausgeschlossen. Dank der gewissenhaften Bewirtschaftung der Liegenschaften durch das Portfolio Management wird die Optimierung der Ertragslage und Werterhaltung der Objekte sichergestellt. Zu den wichtigen Aufgaben in diesem Zusammenhang zählen die Erzielung hoher Vermietungsquoten zu Marktkonditionen, die Optimierung der Liegenschaftskosten, das Steuern und Überwachen der externen Dienstleister (Spezialisten für Bewirtschaftung, Bauanalysten usw.) und eine auf das Portfolio abgestimmte Mehrjahresplanung von wirtschaftlich sinnvollen Massnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung. Ein bedeutendes Risiko stellt die Zinsentwicklung dar. Falls die Marktzinsen stark steigen, würde der Diskontierungssatz ebenfalls steigen und die Bewertung der Liegenschaften entsprechend sinken. Die Erfahrung zeigt, dass die Schätzungsexperten die allgemeine Zinsentwicklung in den verwendeten Diskontierungssätzen nicht unmittelbar 1:1 berücksichtigen, sondern um eine Glättung bemüht sind, die zur Stabilität der Bewertungen beiträgt. Neben dem Diskontierungseffekt würde ein Zinsanstieg auch die Ertragskomponente betreffen, da die Prognose für die zukünftigen Mieterträge steigen würde mit positivem Effekt auf die Bewertung. Kurz gesagt: Immobilienanlagen schützen vor Inflation. 6

7 Detailliertes Benchmarking bis auf Ebene der einzelnen Liegenschaften Um möglichst gute Anlageergebnisse für die Investoren zu erzielen, werden alle Swisscanto Immobilienprodukte einem detaillierten Benchmarking auf Liegenschaftsebene unterzogen. Die Analyse wird vom unabhängigen Anbieter IPD durchgeführt. IPD verfügt über eine Datenbank von über 4000 Liegenschaften in der Schweiz, die sich im Besitz von professionellen Vermögensverwaltern befinden und als Vergleichsuniversum dienen. Im Rahmen des Benchmarkings können verschiedene Vergleiche angestellt werden mit dem Ziel, Ansatzpunkte für Optimierungen des eigenen Portfolios zu identifizieren. Neben der Betrachtung der Portfoliostruktur und der Investitionsanalyse spielen die Ergebnisse der Performance Attribution eine wichtige Rolle. Hier lässt sich erkennen, ob das Portfolio in den "richtigen" Marktsegmenten (z.b. Wohnen Genf oder Büro Zürich) investiert ist, und ob innerhalb der Marktsegmente die "richtigen" Liegenschaften im Vergleich zur Benchmark gehalten wurden. Darüber hinaus lassen sich die Treiber der Gesamtrendite weiter untersuchen und die Frage beantworten, wie sich das Portfolio im Vergleich zur Benchmark hinsichtlich der beiden Komponenten Cashflowrendite und Wertänderungsrendite verhält. Die Analyse geht so weit in die Tiefe, dass Vergleiche auf der Ebene Liegenschaftsverwaltungskosten, Leerstandsquoten, Mietpotenzialwachstum usw. möglich sind. Der Vorteil dieser umfangreichen und detaillierten Analysen ist, dass sich hieraus im Gegensatz zu den herkömmlichen Benchmarkanalysen konkrete Anhaltspunkte für das Portfolio Management ergeben, die gezielt für einzelne Objekte weiter untersucht und für Effizienzsteigerungen genutzt werden können. Grafik 5: Korrelation zwischen globalen Aktien- und Immobilienmärkten Korrelation von Januar 1992 bis Juni Monatlich 3 Monate 6 Monate 1 Jahr 2 Jahre 3 Jahre Anlagezeitraum Quelle: S&P Developed Property Index/MSCI World Index Begrenzte Anlagemöglichkeiten in der Schweiz Die hohe Nachfrage nach indirekten Schweizer Immobilienanlagen übersteigt die Akquisitionsmöglichkeiten der Anbieter von entsprechenden Anlageprodukten. Die meisten Immobilienanlagegruppen sind für Neuinvestitionen geschlossen, und die kotierten Immobilienfonds werden mit stolzen Agios gehandelt. Folgerichtig wagen etliche Investoren einen Blick ins Ausland. Indirekte Immobilienanlagen im Ausland sind sehr effizient über kotierte Immobiliengesellschaften inkl. REITs möglich. Neben den Diversifikationsmöglichkeiten und der hohen Liquidität sind die Expertenkenntnisse und die Fokussierung der Immobiliengesellschaften ein Vorteil. Als Aktienanlage ist solch eine Investition zwar stark vom Verlauf des breiten Aktienmarkts abhängig; langfristig hat sich jedoch gezeigt, dass Immobilienaktien ein echtes Immobilienexposure liefern. Das ist für langfristig orientierte Investoren wie zum Beispiel Pensionskassen sehr wichtig. Die Korrelationsanalyse in Grafik 5 bestätigt das: Kurzfristig ist der Zusammenhang zwischen Immobilienaktien und dem breiten Aktienmarkt sehr stark. Betrachtet man jedoch längere Anlagezeiträume, ist die Kor relation deutlich geringer. 7

8 Swisscanto bietet mit dem Swisscanto AST Avant Immobilien Ausland ein Produkt an, das in ausländische kotierte Immobiliengesellschaften und REITs investiert und dem Anleger den Zugang zum Renditepotenzial ausländischer Immobilien in einem professionell verwalteten Anlageprodukt ermöglicht. Produkt-Update Der Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commer cial ist ein Schweizer Immobilienfonds für qualifizierte Anleger. Der Fonds, der im August 2010 lanciert wurde, investiert vorwiegend in kommerziell genutzte Liegenschaften in der Schweiz. Das Portfolio besteht mittlerweile aus zehn Liegenschaften (Grafik 6). Der Fonds ist entweder bereits Eigentümer oder hat sich die Objekte vertraglich gesichert. Drei Liegenschaften befinden sich noch im Bau; das Bürogebäude an der Hohl strasse 550 in Zürich wird bis Ende 2012 um fassend saniert. Im Industriepark Altenrhein wird im Rahmen der Arealent wicklung aktuell ein Ersatzneubau realisiert. Die Bruttorendite des gesamten Portfolios auf Basis der Sollmiete beträgt 6,6 Prozent. Das operative Portfolio (ausser der in Sanierung befindlichen Liegenschaft an der Hohlstrasse in Zürich) generiert eine Bruttorendite von etwa 6,9 Prozent. Dies entspricht 4,7 Prozent bezogen auf das Gesamtvolumen. Auch mit zehn Objekten ist die Diversifikation des Fonds noch relativ gering, sodass das Portfolio weiter ausgebaut werden muss. Die Diversifikation soll in geografischer und sektoraler Hinsicht verbessert werden. Weiter gilt es, Mieter risiken zu verringern. Mittelfristig wird ein Portfolio mit einem Marktwert von CHF 500 Mio. oder mehr angestrebt, wodurch einerseits die beschriebenen Risiken reduziert und andererseits die IPO-Fähigkeit hergestellt werden könnten. Die von den Anlegern ursprünglich eingebrachten Mittel von CHF 300 Mio. sind nach Fertigstellung der Liegenschaften praktisch voll investiert. Swisscanto ist dabei, die Finanzierungsstrategie für das erforderliche Portfoliowachstum zu definieren. 8

9 Grafik 6: Aktuelles Portfolio des Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial Ort Bezeichnung Nutzung GK/GAK* Verkehrswert Soll-Miete Status Angaben in Mio. CHF Etoy, VD La Belle Fontaine Retail operativ Altenrhein, SG Park Altenrhein Industrial operativ Renens, VD Maison Blanche Office operativ Bussigny, VD Rte de Renes Office operativ Zuchwil, SO Marthinshofplatz Mixed use operativ Hüntwangen, ZH Rheinshopping Retail operativ Zürich, ZH Hohlstrasse Office laufende Sanierung Baden, AG Lindenplatz Ost Office Fertigstellung ca. Mitte 2013 Gravesano, TI Via Danas Retail Teilw. im Bau, Fertig stellung Anfang 2013 Pfungen, ZH Wanisstrasse Logistics im Bau, Fertigstellung ca. Mitte * Gestehungskosten bzw. Gesamtanlagekosten Geografische Allokation* Allokation nach Kantonen, nach Fertigstellung St.Gallen 26% Waadt 31% Solothurn 5% Zürich 20% Aargau 12% Tessin 6% * Marktwert oder progn. Gestehungskosten 9

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11 Impressum Herausgeber Redaktionsteam Autor dieser Ausgabe Grafiken/Tabellen Erscheinung Internet Abonnemente und Bestellungen Swisscanto Asset Management AG, Waisenhausstrasse 2, 8021 Zürich Andreas Fuchs (Redaktion) Peter Bänziger (Chief Investment Officer) Thomas Härter (Chief Strategist) Dr. Thomas Liebi (Chefökonom) Dirk Steiner Informationen und Grafiken ohne Quellenhinweis stammen von Datastream und Bloomberg oder sind eigene Berechnungen/Darstellungen der Swisscanto Asset Management AG Quartalsweise Die Publikation ist im pdf-format verfügbar unter Swisscanto Asset Management AG, Zürich Die Publikation ist für die Verbreitung in der Schweiz bestimmt und richtet sich nicht an Anleger in anderen Ländern. Sie dient ausschliesslich zu Ihrer Information und ist keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Finanzprodukten. Obwohl die Informationen und Meinungen aus zuverlässigen Quellen stammen, kann die Swisscanto Asset Management AG die Richtigkeit, Vollständigkeit sowie Aktualität der gemachten Angaben nicht garantieren. Die Informationen in dieser Publikation dienen lediglich zu Informationszwecken. Im Weiteren können die Informationen und Ansichten sowie die Preis- und Kursangaben laufend ändern. Ebenfalls stellen die in dieser Publikation erwähnten historischen Performancedaten für Swisscanto Fonds keinen Indikator für die laufende oder zukünftige Entwicklung dar; die Performancedaten lassen zudem die bei Ausgabe oder Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten unberücksichtigt. Die mit (LU) bezeichneten Fonds sind Fonds luxemburgischen Rechts, für welche Zahlstelle in der Schweiz die Basler Kantonalbank, Spiegelgasse 2, 4002 Basel ist. Zu allen Fonds können die veröffentlichten Dokumente (Verkaufsprospekt, vereinfachter Verkaufsprospekt oder wesentliche Anlegerinformationen und Vertragsbedingungen in jeweils aktuellen Fassungen sowie letzte Jahres- und Halbjahresberichte) unter sowie in Papierform bei der Swisscanto Asset Management AG, Nordring 4, Postfach 730, 3000 Bern 25, welche für luxemburgische Fonds die Vertreterin ist, allen Geschäftsstellen der Kantonalbanken in der Schweiz und der Bank Coop AG, Basel, kostenlos bezogen werden.

12 SC2 5001d 12.12

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