Inhaltsverzeichnis. Editorial. Analyse der sieben größten deutschen Städte Häuser. Die teuersten Wohnungsverkäufe

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1 Luxuswohnimmobilienmarkt Deutschland Marktanalyse A-Standorte 2015

2 Inhaltsverzeichnis Editorial Analyse der sieben größten deutschen Städte Häuser Die teuersten Wohnungsverkäufe Unser weltweites Engel & Völkers Netzwerk Impressum Inhaltsverzeichnis Engel & Völkers

3 Lieber Leser, liebe Leserin, was zeichnet für Sie eine Luxusimmobilie aus? Wohl jeder Mensch hat eine mehr oder weniger deutliche Vorstellung davon, was der Begriff Luxus für ihn persönlich bedeutet. Luxusimmobilien vermitteln nicht nur Stabilität und Werthaltigkeit, sondern auch eine Reihe positiver Emotionen wie Geborgenheit und Sicherheit. Objekte im Premium- Segment sind äußerst rar und zeichnen sich zum einen durch Kriterien wie eine außergewöhnliche Lage, eine qualitativ hochwertige Ausstattung oder einen einzigartigen Blick aus. Zum anderen definiert sich dieses höchst exklusive Marktsegment durch Kaufpreise, welche zum Teil das Doppelte bis Dreifache des durchschnittlich am Markt erzielten Objektwertes erreichen. Deutliche Kaufpreisunterschiede in den Metropolen Mit der Marktanalyse zum deutschen Luxusimmobilienmarkt legen wir Ihnen zum ersten Mal eine Analyse der teuersten 5 Prozent der Immobilienverkäufe für die Segmente der Häuser sowie Eigentumswohnungen vor. Die Analyse konzentriert sich auf die sieben größten Metropolen Deutschlands. Daten von städtischen Gutachterausschüssen aus dem ersten Halbjahr 2015 dienten als Grundlage. Die Auswertung zeigt, dass die Einstiegspreise im Segment der Häuser zwischen den Metropolen sehr unterschiedlich ausfallen. So lagen in den beobachteten Metropolen der niedrigste Einstiegspreis für Luxusimmobilien in Frankfurt am Main bei Euro und der höchste in München bei 2,1 Mio. Euro. Einen hohen regionalen Unterschied weisen auch die absoluten Spitzenpreise der gehandelten Objekte auf. In Hamburg wechselte im Städtevergleich für 13 Mio. Euro die teuerste Immobilie den Besitzer, während in Stuttgart mit 2,8 Mio. Euro der niedrigste Spitzenpreis unter den Städten erfasst wurde. Auch im Segment der Eigentumswohnungen registrierten wir Unterschiede in den Metropolen bei den erzielten Top- Quadratmeterpreisen. In Berlin wurde der höchste Quadratmeterpreis mit Euro erzielt, dicht gefolgt von Hamburg mit Euro pro Quadratmeter. Durch die Realisierung zahlreicher Neubauprojekte in den vergangenen Jahren hat Berlin seinen Nachholbedarf im Premium- Segment nahezu aufgeholt. Köln bildet im Metropolenvergleich das Schlusslicht, hier wechselte im ersten Halbjahr 2015 für Euro pro Quadratmeter die teuerste Wohnung den Besitzer. Weiterhin dynamisches Marktgeschehen erwartet Wir erwarten im Jahresverlauf eine weiterhin hohe Nachfrage nach Top-Objekten sowie steigende Kaufpreise. Zudem beflügeln die hohe Bautätigkeit im Premium- Segment sowie der Mangel an Anlagealternativen das Marktgeschehen. Vor diesem Hintergrund freut es mich, Ihnen die vorliegende Analyse zum deutschen Luxusimmobilienmarkt zu präsentieren. Kai Enders Mitglied des Vorstands - Franchise Engel & Völkers AG Editorial Engel & Völkers 03

4 Luxusmarkt in Deutschland Analyse der sieben größten Städte - Häuser Anhaltende Nachfrage nach Luxusimmobilien Der Handel mit Luxusimmobilien in den exklusiven Lagen Deutschlands ist durch ein kontinuierliches Wachstum und eine anhaltende Nachfrage geprägt. Der Markt ist dabei sehr klein und steht lediglich einer begrenzten sowie vermögenden Klientel offen. Luxusimmobilien zeichnen sich durch ihre einzigartige Lage, eine besondere Architektur sowie eine qualitativ hochwertige Ausstattung aus. Aufgrund der verschiedenen Kriterien, Vorlieben und Nutzungswünsche dieser anspruchsvollen Käufergruppe ergibt sich ein entscheidendes Merkmal für Luxusimmobilien: Sie sind durch ein hohes Maß an Exklusivität und Knappheit gekennzeichnet. Premium-Lagen mit außergewöhnlichen Wohnimmobilien sind in ganz Deutschland in den unterschiedlichsten Städten und Regionen zu finden. Dabei erreicht das Preisniveau herausragender Ausnahmeimmobilien zum Teil das Doppelte bis Dreifache des durchschnittlichen am Markt erzielten Objektwertes. In den deutschen Metropolstädten sind die größten Agglomerationen von Wohnimmobilien im oberen Marktsegment zu finden. Daher betrachtet die Analyse von Engel & Völkers die teuersten Immobilienverkäufe in den sieben größten deutschen Städten: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Definition über den Kaufpreis nicht ausreichend Die Heterogenität auf dem Markt für Luxusimmobilien macht eine Definition lediglich über den erzielten Kaufpreis unzureichend. Dabei verdeutlicht auch das Zusammenspiel zwischen dem vorhandenen Angebot und der Nachfrage nach Premium-Objekten, dass die Kaufpreise insbesondere für Luxusimmobilien regional sehr unterschiedlich sein können. Alleine in der bayerischen Landeshauptstadt München werden beispielsweise im Durchschnitt rund EUR für ein Ein- und Zweifamilienhaus erzielt die gängige Definition, die das Luxussegment ab einem Kaufpreis von EUR abgrenzt, ist demzufolge hier nicht anwendbar. So schwanken die Kaufpreise für exklusive Immobilien je nach Lage und Region (z. B. städtische Lage, ländliche Lage oder Feriengebiet) sowie Objekttyp (z. B. Villen, Ferienhäuser oder Penthäuser) stark. Zielführender ist nach Ansicht von Engel &Völkers demnach eine Abgrenzung der Immobilientransaktionen, die preislich weit über dem üblichen regionalen Marktgeschehen liegen. Die Auswertung von Engel & Völkers der jeweils teuersten 5 % der Immobilienverkäufe in den sieben größten Städten Deutschlands belegt, dass das Preisgefüge selbst zwischen den Metropolen sehr unterschiedlich ausfällt. Deutliche Kaufpreisunterschiede in vergleichbaren Premium-Lagen In der Analyse des deutschen Luxusimmobilienmarkts registrierte Engel & Völkers im ersten Halbjahr 2015 auffällige Preisunterschiede bei Ein- und Zweifamilienhäusern in vergleichbaren Premium-Lagen in den sieben größten Städten Deutschlands. Eine Abfrage bei den Gutachterausschüssen belegt, dass die Preise der teuersten Hausverkäufe in den flächen- und einwohnergrößten Standorten wie Berlin, Hamburg, München oder Köln große Spannen aufweisen. So liegt die Preisspanne der teuersten 5 % der Immobilienverkäufe in der bayerischen Landeshauptstadt zwischen 2,05 Mio. und 12,6 Mio. EUR bei einer Anzahl von 25 erfolgten Transaktionen. Demnach wurde in München mit 4,51 Mio. EUR der höchste durchschnittliche Objektwert im Premium-Segment registriert. Die größten preislichen Unterschiede im Luxussegment weist Hamburg auf hier liegen die Kaufpreise zwischen 1,67 Mio. EUR und 13 Mio. EUR mit einem Mittelwert von 3,14 Mio. EUR. In den kleineren Städten der Big- Seven wie Düsseldorf und Stuttgart fallen die 04 Luxusmarkt in Deutschland Analyse der sieben größten Städte - Häuser

5 Preisspannen deutlich enger aus, während die Mittelwerte für exklusive Immobilien gleich hinter München und Hamburg liegen. So wurden in Düsseldorf insgesamt zwölf Objekte zwischen 1,5 Mio. und 2,85 Mio. EUR gehandelt. Der errechnete Mittelwert von 2,08 Mio. EUR für Düsseldorfer Luxusimmobilien liegt damit vor Stuttgart mit 1,91 Mio. EUR. In Köln beträgt der Mittelwert 1,74 Mio. EUR und in Berlin 1,6 Mio. EUR. Die 12 teuersten Immobilienverkäufe in Frankfurt wurden mit einem Gesamtverkaufsvolumen von 18,15 Mio. EUR gehandelt. Dabei lag die Preisspanne in der Mainmetropole im ersten Halbjahr 2015 zwischen EUR und 3,5 Mio. EUR. Teuerste Immobilie für 13 Mio. EUR in Hamburg verkauft Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser wurde die teuerste Immobilie im ersten Halbjahr 2015 in Hamburg mit 13 Mio. EUR gehandelt. Auf dem zweiten Platz folgt München mit einem erzielten Objektwert von 12,6 Mio. EUR. In Köln wechselte das teuerste Objekt zum Kaufpreis von 6,25 Mio. EUR den Besitzer. Während im gleichen Zeitraum in Berlin 5,6 Mio. EUR für die teuerste Immobilie registriert wurden, erreichte Frankfurt einen Höchstwert von 3,5 Mio. EUR. Auf einem ähnlich hohen Niveau erzielten verkaufte Häuser in Düsseldorf mit 2,85 Mio. EUR und in Stuttgart mit 2,79 Mio. EUR Spitzenpreise. Auffällig ist dabei eine relative Konzentration der Verkäufe auf ausgewählte Stadtteile. So liegt ein Drittel der insgesamt 25 gehandelten Münchener Premium-Objekte in Bogenhausen. Dabei entfällt auf diesen Stadtteil auch fast die Hälfte des Gesamtvolumens von 112,7 Mio. EUR. In Hamburg fanden die Verkäufe im Luxussegment überwiegend in den Elbvororten Blankenese und Othmarschen statt, die gemeinsam rund 45 % des Gesamtvolumens auf sich vereinen. Auch in Köln ist eine Konzentration der exklusivsten Immobilienabschlüsse auf den Bezirk Lindenthal zu erkennen. In der Hauptstadt Berlin finden sich die teuersten Wohnlagen im Südwesten. Mehr als die Hälfte der gehobenen Objekte wurde mit Blick sowohl auf die Anzahl als auch das Volumen im Bezirk Steglitz-Zehlendorf gehandelt, gefolgt von Charlottenburg-Wilmersdorf, auf das etwa ein Drittel des Umsatzes entfällt. In Frankfurt hingegen verteilen sich die Transaktionen in der oberen Preisklasse auf das gesamte Stadtgebiet. In Stuttgart wurde nahezu die Hälfte der Umsätze in den nordwestlichen Stadtteilen Krähenwald und Mönchshalde registriert. Die teuersten Immobilienverkäufe in Düsseldorf fanden überwiegend in den links-rheinischen Premium-Wohnlagen statt. Preisspannen im Premiumsegment für Ein- und Zweifamilienhäuser * 1. HJ München Hamburg 12,6 13, Gesamtkaufpreis in Mio ,5 2,1 3,1 1,7 Düsseldorf 2,9 2,1 1,5 Stuttgart 2,8 1,9 1,4 Köln Berlin 6,3 5,6 1,7 1,6 Frankfurt 3,5 1,5 1,0 0,9 0,7 Preisspanne in Mio Mittelwert des Gesamtkaufpreises in Quelle: Gutachterausschüsse *Auswertbare Kauffälle der teuersten 5% aller gehandelten Objekte pro Standort im 1.HJ 2015 Luxusmarkt in Deutschland Analyse der sieben größten Städte - Häuser 05

6 Luxusmarkt in Deutschland Die teuersten Wohnungsverkäufe Wohnungen in Hamburg und Berlin am teuersten Die Analyse der teuersten 5 % der im ersten Halbjahr 2015 am Markt gehandelten Eigentumswohnungen betrachtet die sechs Metropolen Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf. Für München standen in diesem Teilsegment keine auswertbaren Daten zur Verfügung. Im Städtevergleich verzeichnet Berlin den höchsten Quadratmeterpreis mit EUR im Bezirk Mitte. In den vergangenen Jahren wurden in der Hauptstadt zahlreiche exklusive Neubauprojekte realisiert und damit hat Berlin seinen Nachholbedarf im Premium-Segment nahezu aufgeholt. Mit einem Preis von EUR/m² erzielte Hamburg den zweithöchsten Wert für eine Eigentumswohnung im Stadtteil Harvestehude. In Frankfurt wurde der höchste Quadratmeterpreis mit rund EUR in bester Lage des Westends gezahlt. In Stuttgart verzeichneten hochwertige Wohnungen im neu entstehenden Europaviertel Top-Preise. Hier wurde mit einem Wert von EUR/m² der Spitzenquadratmeterpreis der baden-württembergischen Landeshauptstadt aufgerufen. In Düsseldorf wechselte die teuerste Wohnung zu einem Gesamtpreis von 4,2 Mio. EUR den Besitzer, was einem Quadratmeterpreis von EUR entspricht. Mit einem Preis von EUR/m² bildet Köln das Schlusslicht im Ranking der teuersten Eigentumswohnungen. Stadtteile an der Hamburger Außenalster erzielen die meisten Premium-Verkäufe In Hamburg erreichen hochwertige Eigentumswohnungen in den exklusiven Wohnlagen an der Außenalster die mit Abstand höchsten Spitzenwerte in diesem Segment. Denn diese Objektart erfreut sich bei der vermögenden Klientel großer Beliebtheit und ist zugleich sehr rar. So wechselte für 7,2 Mio. EUR die teuerste Wohnung Hamburgs im Stadtteil Uhlenhorst den Besitzer. Alleine 61 % aller gehandelten Eigentumswohnungen der 5%-Abfrage befanden sich in den vier zentralen Stadtteilen rund um die Außenalster Harvestehude, Winterhude, Rotherbaum und Uhlenhorst. Auch in der HafenCity wurden mit Quadratmeterpreisen von bis zu EUR Höchstpreise erzielt. Berliner Luxuspreise ziehen an In Charlottenburg-Wilmersdorf wechselten die teuersten Wohnungen für einen Preis von EUR/m² den Besitzer. Auch im Szeneviertel Friedrichshain-Kreuzberg wurde ein absoluter Spitzenpreis von EUR/m² erzielt. Der Bezirk mit dem dynamischsten Kaufgeschehen war Charlottenburg-Wilmersdorf mit einem Anteil von rund 35 % am gesamten im Luxussegment umgesetzten Transaktionsvolumen. Ebenso befindet sich in Charlottenburg- Wilmersdorf für 4,3 Mio. EUR die teuerste Wohnung der Stadt im Hinblick auf den absoluten Kaufpreis. Erzielte Maximalpreise pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen* 1. HJ 2015 Berlin Hamburg /m² /m² Frankfurt Quadratmeterpreis in Tsd /m² Stuttgart /m² Düsseldorf /m² Köln /m² 5 0 Quelle: Gutachterausschüsse *Auswertbare Kauffälle der teuersten 5% aller gehandelten Objekte pro Standort im 1.HJ Luxusmarkt in Deutschland Die teuersten Wohnungsverkäufe

7 Hohes Preisniveau im Frankfurter Westend und Sachsenhausen Die innenstadtnahen Lagen in Frankfurt am Main erzielten die höchsten Kaufpreise im Wohnungssegment der Bankenmetropole. Im Stadtteil Westend befindet sich nicht nur die Immobilie mit dem höchsten Quadratmeterpreis Frankfurts. Dasselbe Objekt rief mit rund 3,1 Mio. EUR auch den höchsten absoluten Verkaufspreis auf. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von EUR lagen die Preise der teuersten Eigentumswohnungen in Frankfurt signifikant unter dem Hamburger Niveau. Die beliebtesten Lagen zum Kauf von Wohneigentum markierten hierbei Sachsenhausen (19,8 %), die Wohnstraßen um den Palmengarten (18,8 %) oder auch Westend-Süd (10,8 %). Auffällig viele Verkäufe in der Preiskategorie zwischen und EUR/m² wurden im südlichen Ostend registriert. Diese Preise wurden für hochwertige Neubauwohnungen in der Nähe der Europäischen Zentralbank erzielt. Die teuersten Immobilien in Stuttgart befinden sich noch im Bau Das Europaviertel in der Stadt am Neckar gewinnt an Gestalt. Die hier entstehenden exklusiven Neubauwohnungen markieren Spitzenpreise im Stuttgarter Premium- Segment. Eigentumswohnungen, die sich noch in der Bauphase befinden, machen hier 84 % der ausgewerteten teuersten 90 Wohnungsverkäufe aus. Die Wohnung mit dem höchsten absoluten Kaufpreis befand sich hingegen in Relenberg in direkter Innenstadtnähe. Die Immobilie mit einer Wohnfläche von 336 m² erzielte einen Kaufpreis von rund 3,58 Mio. EUR. Für Neubauprojekte in Halbhöhenlagen wie Lenzhalde wurden Verkaufspreise von über EUR/m² aufgerufen. Zusammen mit Rosenberg bilden diese Stadtteile nach Auswertung der Transaktionsdaten die beliebtesten Lagen für anspruchsvolle Immobiliensuchende. Luxuriöse Neubauwohnungen in zentraler Lage beflügeln den Düsseldorfer Premium-Markt Die derzeit teuerste Wohnung Düsseldorfs mit einem absoluten Kaufpreis von über 4 Mio. EUR befindet sich in zentraler Lage. Für dieses Neubauobjekt wurde auch der höchste Quadratmeterpreis der Rheinmetropole erzielt. Die teuerste Altbauwohnung wechselte für 1,48 Mio. EUR den Besitzer. Düsseldorf zählt zu den kaufkraftstärksten Großstädten Deutschlands. Entsprechend hoch ist die Anzahl vermögender Kaufinteressenten. Diese zieht es bevorzugt in Premium-Lagen wie Oberkassel und Niederkassel. Auch die Altstadt ist eine der begehrtesten Wohnlagen, was sich im Preisniveau widerspiegelt. So werden für exklusive Neubauwohnungen Quadratmeterpreise von über EUR aufgerufen. Spitzenpreise auf dem Kölner Wohnungsmarkt auch im Altbausegment Das errechnete Gesamtvolumen der obersten 5 % der gehandelten Wohnungen in Köln belief sich im ersten Halbjahr 2015 auf über eine halbe Mrd. EUR. Von den 110 analysierten Verkäufen wurde die teuerste Eigentumswohnung für EUR/m² im Neubausegment verkauft. Den zweiten- und drittenhöchsten Quadratmeterpreis erzielten auch exklusiv sanierte Altbauwohnungen mit über EUR. Top-Preise werden unter anderem für Wohnungen im neuen Rheinauhafen erreicht. Weitere 1a-Lagen markieren die Stadtteile Neustadt-Süd, die Altstadt sowie Lindenthal. Im Neubausegment wird ein rasanter Anstieg der Herstellungskosten beobachtet, welche durch steigende Bodenpreise sowie höhere energetische Standards die Preisentwicklung beeinflussen. So zeigt die Auswertung der absoluten Premiumverkäufe, dass in den größten deutschen Metropolen ein sehr unterschiedliches Preisgefüge herrscht. Von zentraler Bedeutung für die Entwicklung des Kaufpreises ist gerade bei Luxuswohnimmobilien der Faktor Emotionen. Die subjektive Wahrnehmung von Exklusivität kann dabei in diesem Marktsegment zu Ausnahmepreisen führen. Luxusmarkt in Deutschland Die teuersten Wohnungsverkäufe 07

8 Unser weltweites Engel & Völkers Netzwerk über 700 Standorte in 37 Ländern auf 4 Kontinenten. Entdecken Sie unser umfassendes Dienstleistungsangebot: 08 Unser weltweites Engel & Völkers Netzwerk über 700 Standorte in 37 Ländern auf 4 Kontinenten

9 Engel & Völkers: eine starke Marke ein vielseitiges Unternehmensprofil. Mit der Vermittlung hochwertiger Wohnimmobilien begann 1977 in Hamburg die Erfolgsgeschichte von Engel & Völkers. Heute steht hinter unserer starken Marke ein weltweit renommiertes, stetig wachsendes Unternehmen mit einem umfassenden Dienstleistungsspektrum für jedes Immobilienanliegen. Der 1988 gegründete Geschäftsbereich Commercial hat sich auf die Vermittlung von Gewerbeimmobilien Wohn- und Geschäftshäuser, Büro-, Industrie- und Handelsflächen, Hotels und Investmentobjekte spezialisiert und ist mit über 70 Gewerbebüros in Deutschland, Europa, Südafrika und dem Nahen Osten vertreten. Seit 2007 ergänzt der Geschäftsbereich Yachting das umfangreiche Dienstleistungsportfolio von Engel & Völkers. Er umfasst neben der Vermittlung hochwertiger Yachten auch den Charterservice sowie die Betreuung von Neu- und Umbauten. Im Jahr 2015 wurde der neue Unternehmensbereich Aviation lanciert, in dessen Zentrum die weltweite Vermittlung von Geschäfts- und Privatflugzeugen steht vom Charterservice bis zum Kauf, vom kleinen Propellerflugzeug bis zum Superjet für Transatlantikflüge. Im Rahmen unserer Corporate Social Responsibility haben wir im Jahr 2008 den Charity e. V. ins Leben gerufen und möchten Kindern in Westafrika mit unserem Grundschulprojekt den Weg in eine lebenswerte Zukunft ebnen. Mehr Informationen unter Der unternehmenseigene Verlag Grund Genug publiziert seit 1988 die in sechs Sprachen erscheinende Architektur- und Lifestyle-Zeitschrift GG. In dem international renommierten Magazin (Auflage: über Exemplare) werden vierteljährlich Reportagen, Homestorys, Reisetipps sowie exklusive Immobilien und Yachten aus aller Welt präsentiert. Unternehmensprofil Engel & Völkers 09

10 Impressum Herausgeber Engel & Völkers Residential GmbH Stadthausbrücke Hamburg Geschäftsführung Kai Enders, John Philipp Niemann, Sven Odia, Constantin Freiherr von Dalwigk Research Dr. Maike Brammer (Head of Research Residential) Redaktion Text Greta Niessner (freie Redakteurin) Grafiken K16 Satz und Lektorat Goldland Media GmbH Bildrechte bloomimages Fotolia Engel & Völkers Hamburg, März 2016 Alle Informationen wurden mit größter Sorgfalt recherchiert, für Vollständigkeit und Richtigkeit kann jedoch keine Haftung übernommen werden. Vervielfältigungen urheberrechtlich geschützter Inhalte sind nur mit Zustimmung der Engel & Völkers Residential GmbH mit entsprechender Quellenangabe gestattet. 10 Impressum Engel & Völkers

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