Die Balance von Risiken und Chancen im Umfeld sinkender Renditen und hohen Anlagendrucks

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Gert Kappel
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1 Die Balance von Risiken und Chancen im Umfeld sinkender Renditen und hohen Anlagendrucks Dr. Christoph Holzmann MRICS, CFO, BEOS AG Gipfeltreffen Risikomanagement/Chancenmanagement, Köln, 13. Juni 2016

2 Das Dilemma der Immobilienbranche Traditionell entstehen Immobilienzyklen, weil wir die Zukunft nicht kennen. Tatsächlich verstärken sich Immobilienzyklen zusätzlich, weil wir die Vergangenheit vernachlässigen. BEOS AG 2016, S. 2

3 Mietmarkt vs. Kapitalmarkt OHNE Verzerrung Kapital fließt in Bestandsgebäude Die Chancen und Risiken einer Immobilien-Investition leiten sich nicht nur aus der Immobilie selbst ab. Gleichgewicht Hinzu kommen die Chancen und Risiken des Kapitalmarkts, die je nach Lage verstärkend oder gegenläufig wirken können. Kapital fließt in Projektentwicklung Quelle: In Anlehnung an Mueller (1995) BEOS AG 2016, S. 3

4 Mietmarkt vs. Kapitalmarkt MIT Verzerrung Spitzenrenditen für Büroobjekte in D: Berlin: 4,00% Frankfurt: 4,35% Hamburg: 3,75% München: 3,65% Quelle: JLL (Q1 2016) Seitens der Mietmärkte kann der aktuelle Renditedruck nicht begründet werden. Hamburg Stuttgart München Berlin Düsseldorf Frankfurt Verlangsamtes Mietpreiswachstum Beschleunigtes Mietpreiswachstum Köln JLL Office Clock Q Beschleunigter Mietpreisrückgang Verlangsamter Mietpreisrückgang Quelle: In Anlehnung an Jones Lang LaSalle BEOS AG 2016, S. 4

5 Chancen vs. Risiken Faktor Kontinuität (1/4) 1) Der Unterschied zwischen Preis und Wert Der Preis ist das, was Du zahlst; der Wert ist das, was Du bekommst. (Benjamin Graham) Wären die Kapitalmärkte effizient, dann wäre ich heute ein Obdachloser, der mit einer Blechbüchse auf der Straße steht. (Warren Buffet) a) Preis ist fast nie gleich Wert b) Preis ist immer gleich Wert 2) Das Verhältnis von Portfoliopreisen und der Summe der einzelnen Verkehrswerte im Portfolio a) Portfolioabschlag b) Portfolioaufschlag 3) Das Verhältnis von Zinssätzen und Immobilienrenditen a) Vergleich von Immobilienrenditen und nominalen Zinssätzen b) Vergleich von Immobilienrenditen und inflationsindexierten Zinssätzen BEOS AG 2016, S. 5

6 Chancen vs. Risiken Faktor Kontinuität (2/4) Bürorenditen und Zinssätze in Deutschland im Zeitablauf * Durchschnittliche Spitzenrenditen (Nettoanfangsrenditen) für die Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München Quelle: JLL, Oxford Economics (Stand April 2016) BEOS AG 2016, S. 6

7 Chancen vs. Risiken Faktor Kontinuität (3/4) Risikofaktor Erforderl. Renditeaufschlag* (bps) Politisches Risiko Transparenz des Immobilienmarktes Marktumfeld Vermietungsdauer und Bonität Fremdkapitalanteil Liquidität Erforderliche Risikoprämie Σ = *Für stabilisierte Immobilien in Industrieländern mit weniger als 60% Fremdfinanzierungsanteil Quelle: LaSalle Investment Management (2003), S. 9. BEOS AG 2016, S. 7

8 Chancen vs. Risiken Faktor Kontinuität (4/4) 1) Der Unterschied zwischen Preis und Wert Der Preis ist das, was Du zahlst; der Wert ist das, was Du bekommst. (Benjamin Graham) Wären die Kapitalmärkte effizient, dann wäre ich heute ein Obdachloser, der mit einer Blechbüchse auf der Straße steht. (Warren Buffet) a)... 2) Das Verhältnis von Portfoliowerten und der Summe der einzelnen Verkehrswerte im Portfolio a)... 3) Das Verhältnis von Zinssätzen und Immobilienrenditen a)... 4) Der Unterschied zwischen Cap Rate und Discount Rate a) Die Discount Rate ist größer als die Cap Rate b) Die Discount Rate ist gleich der Cap Rate c) Die Discount Rate ist kleiner als die Cap Rate (?) BEOS AG 2016, S. 8

Chancen vs. Risiken Faktor Transparenz 1) Strategie Die risikoadjustierte Chance : Im aktuellen Markt betreiben viele Marktteilnehmer eher ein Chancenmanagement als ein Risikomanagement.

9 Chancen vs. Risiken Faktor Transparenz 1) Strategie Die risikoadjustierte Chance : Im aktuellen Markt betreiben viele Marktteilnehmer eher ein Chancenmanagement als ein Risikomanagement. a) Die erwartete Rendite ist vorgegeben b) Es werden bewusst Risiken in Kauf genommen, solange ein Höchstrisiko nicht überschritten wird c) Chancenmanagement, d.h. Orientierung am zu erzielenden Ertrag 2) Strategie Das chancenadjustierte Risiko : a) Das tolerierbare Risiko ist vorgegeben b) Es wird bewusst auf Rendite verzichtet, solange noch eine Mindestrendite erreicht wird c) Risikomanagement, d.h. Orientierung an der Risikotragfähigkeit BEOS AG 2016, S. 9

10 Trenddiskussion ipad/tweetwall BEOS AG 2016, S. 10

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