Umsetzung solarer Versorgungssysteme aus rechtlicher Sicht

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1 Umsetzung solarer Versorgungssysteme aus rechtlicher Sicht von RA Frank-Georg Pfeifer, Landesverband Haus & Grund Wsetfalen 1) Einleitung Eine nennenswerte und zeitlich akzeptable Verbreitung von Solaranlagen kann nur erreicht werden, wenn Solaranlagen im Gebäudebestand eingebaut werden. Denn selbst bei einer Zubauquote von optimistisch 2 % würde es etliche Jahrzehnte dauern, bis alle für Solaranlagen geeigneten Häuser entsprechend ausgerüstet wären. Im Hinblick auf den nachträglichen Einbau einer solaren Energieerzeugungsanlage sind daher im Wohnraummietrecht Modernisierung und Mieterhöhung zu erörtern. Die Modernisierung ist von der Instandsetzung abzugrenzen. Diese ist eine Pflicht, jene ein Recht des Vermieters. a) Um die Energieeinsparung zu forcieren, ist im Wohnraummietrecht ( 554 BGB) eine allgemeine mieterliche Duldungspflicht betr. energieeinsparende Modernisierungen festgelegt. Nach Modernisierung räumt 559 BGB dem Vermieter ein Mieterhöhungsrecht ein. Bei Gewerberaum ergibt sich die Duldungspflicht aus 578 Absatz 2 BGB; das Mieterhöhungsrecht bedarf aber der Vereinbarung. b) Sowohl bezüglich der Ausführung der Baumaßnahmen als auch im Hinblick auf die Mieterhöhung steht dem Mieter ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht zu. 2) Zunächst die maßgeblichen Rechtsvorschriften: a) Die Duldungspflicht für Wohn- und Gewerberaum regelt sich nach 554 Absätze 2 ff. BGB: (Absatz 2) [1] Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. [2] Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. [3] Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhö-

2 Manuskript Pfeifer, Seite 2 hung zu berücksichtigen. [4] Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist. (Absatz 3) [1] Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. [2] Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. [3] Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. (Absatz 4) [1] Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme nach Absatz 1 oder 2 Satz 1 machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. [2] Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten. (Absatz 5) Eine zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 2 bis 4 abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Hinweis: Die Bestimmung des Absatzes 5 gilt gemäß 578 Abs. 2 nicht bei Gewerberaum. b) Das gesetzliche Mieterhöhungsrecht (nur für Wohnraum) regelt sich nach 559 BGB: (Absatz 1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. (Absatz 2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. (Absatz 3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. c) Die Geltendmachung der Mieterhöhung richtet sich nach 559b BGB: (Absatz 1) [1] Die Mieterhöhung nach 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. [2] Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der 559 und 559a erläutert wird.

3 Manuskript Pfeifer, Seite 3 (Absatz 2) [1] Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. [2] Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach 554 Abs. 3 Satz 1 mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 vom Hundert höher ist als die mitgeteilte. (Absatz 3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Hinweis: Ankündigungs- und Erhöhungsschreiben müssen nicht eigenhändig unterzeichnet werden, es genügt Textform nach 126b BGB- Also z.b. Faksimilestempel, eingescannte Unterschrift o.ä. d) Das Sonderkündigungsrecht des Wohnraummieters bei Modernisierungsmieterhöhung regelt sich nach 561 BGB: (Absatz 1) [1] Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach 558 oder 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen [2] Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein. (Absatz 2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. e) Für den preisgebundenen Wohnraum im Sinne des II. Wohnungsbaugesetzes regelt sich die Modernisierungsmieterhöhung nach 11 Absatz 6 der II. BV und 6 der Neubaumietenverordnung. 11 II. BV: (Absatz 6) [1] Modernisierung sind bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert des Wohnraums nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken. [2] Modernisierung sind auch der Ausbau und... (Absatz 7) [1] Eine Modernisierung darf im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau nur berücksichtigt werden, wenn die Bewilligungsstelle ihr zugestimmt hat. [2] Die Zustimmung gilt als erteilt, wenn Mittel aus öffentlichen Haushalten für die Modernisierung bewilligt worden sind. f) 6 der Neubaumietenverordnung: (Absatz 1) [1] Hat der Vermieter für sämtliche öffentlich geförderten Wohnungen bauliche Änderungen auf Grund von Umständen, die er nicht zu

4 Manuskript Pfeifer, Seite 4 vertreten hat, vorgenommen, so kann er zur Berücksichtigung der hierdurch entstehenden laufenden Aufwendungen eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung aufstellen. [2] Das gleiche gilt, wenn er mit Zustimmung der Bewilligungsstelle solche bauliche Änderungen vorgenommen hat, die eine Modernisierung im Sinne des 11 Abs. 6 der Zweiten Berechnungsverordnung bewirken; die Zustimmung gilt als erteilt, wenn Mittel aus öffentlichen Haushalten für die Modernisierung bewilligt worden sind. [3] Die sich ergebende erhöhte Durchschnittsmiete bildet vom Ersten des auf die Fertigstellung folgenden Monats an die Grundlage der Kostenmiete. [4] Für die Erhöhung der Einzelmieten gilt 4 Abs. 5 entsprechend. [5] Soweit die baulichen Änderungen nach Art oder Umfang für die einzelnen Wohnungen unterschiedlich sind, ist dies bei der Berechnung der Einzelmieten angemessen zu berücksichtigen.... g) Für geförderten Wohnraum im Sinne des Wohnraumförderungsgesetzes bestimmt 16 Abs. 3 WoFöG Modernisierungen als bauliche Maßnahmen, die eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken. Die Modernisierungsmieterhöhung darf nach 28 WoFöG nicht die in der Förderzusage festgelegte höchstzulässige Miete überschreiten. 3) Nachstehend nun die wichtigsten Punkte: a) Die Modernisierung ist die Verbesserung des vertraglich geschuldeten Zustandes, also Verbesserung des Ist-Zustandes gegenüber dem Soll- Zustand. Es wird mehr an Wohnwert geschaffen, was folgerichtig auch zu einem Mehr an Miete führt (denn die Miete [früher: Mietzins] ist der Zins für das eingesetzte Kapital und kein Refinanzierungsbeitrag, mit welchem der Mieter das Haus, die Modernisierungsarbeit usw. bezahlt). b) Es könnte argumentiert werden, daß Solaranlagen keine Energieeinsparung mit sich brächten, denn es fände ja nur ein Wechsel der Energieart statt. Indessen gehört der Einbau von Solaranlagen nach herrschender Auffassung zu den mietrechtlich Modernisierungsmaßnahmen. aa) Zwar bringt der Einbau einer Solaranlage nicht zwingend eine übers ganze Jahr kontinuierliche Energieeinsparung mit sich. Im Gegenteil, weil die Sonnenenergie kostenlos geliefert wird, könnte sogar im Sommer eine Energieverschwendung z.b. beim Warmwasser die Folge sein. bb) Aber: Sinn der Energieeinsparung ist, von den nicht regenerativen Energien freizukommen. Daher fällt die Installation einer Solaranlage unter den Energieeinsparbegriff des 554 BGB (vgl. 541b BGB alt). So u.a. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Auflage, 541b BGB, Randnr. 85, Seite 382; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Auflage, 3 MHG ( vgl. jetzt 559 BGB) Randnr. 77, Seite Hinzu tritt, daß in unseren Breiten eine Solaranlage zumindest im Herbst

5 Manuskript Pfeifer, Seite 5 und Winter noch einer Zusatzheizung bedarf (von Null-Energiehäusern o.ä. abgesehen). cc) Daher werden so oder so immer fossile Brennstoffe verbraucht; allerdings wegen der Zulieferung von Sonnenwärme in geringerem Umfang. Damit liegt auch stets eine Energieeinsparung vor. dd) Überdies führt eine Solaranlage auch zu einer Verbesserung der Mietsache - weil von fossilem Brennstoff unabhängiger - bzw. zur Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache im Sinne der 554 und 559 BGB (vgl. Voelskow, in: Münchener Kommentar zum BGB, 3 MHG, Randnr. 10, Seite 1553). Der nachträgliche Einbau einer Solaranlage erfüllt daher die Voraussetzungen einer Modernisierung im Sinne der 554, 559 ff. BGB. Hinweis: Beim Ersteinbau stellen sich die Fragen der Duldung usw. nicht. Denn hier wird nicht eine bereits vermietete Sache umgestaltet, sondern die zu vermietende Sache verfügt bereits über die Solaranlage. Der Mieter muß also nicht durch das Gesetz vor einer nachträglichen Umgestaltung der Mietsache geschützt werden. 4) Formalien der Modernisierung a) Die Modernisierung muß nach 554 Abs.3 BGB drei Monate vor Beginn der Maßnahme angekündigt werden, auch dann, wenn evtl. gar keine Mieterhöhung geplant ist. Rechenbeispiel: Geplanter Beginn der Arbeiten am Mittwoch, 1. Oktober Zugang der Ankündigung spätestens am Montag, 30. Juni Vorsicht: Hier gibt es keine Dreitageskarenzfrist wie bei der Kündigung. b) In der Modernisierungsankündigung sind die vorzunehmenden Arbeiten nach voraussichtlichem Beginn und Umfang sowie Dauer zu bezeichnen. Es darf also nicht heißen: Wir werden im nächsten Monat eine Solaranlage einbauen und bitten Sie, dem Handwerksmeister XY Zutritt zur Wohnung zu gewähren. c) Vielmehr müsste eine Modernisierungsankündigung in etwa lauten: Anrede... Wir beabsichtigen, in der von Ihnen gemieteten Wohnung, Wohnstr. 1, 9999 Häuserstadt, folgende Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen: Einbau einer Solaranlage... Die Bauarbeiten beginnen voraussichtlich am... und werden vermutlich... Tage dauern. Wir bitten Sie hiermit, diese Baumaßnahme zu dulden, auf der anderen Seite werden Sie nach Abschluss der Ar-

6 Manuskript Pfeifer, Seite 6 beiten eine günstigere und umweltschonende Wärme- und Warmwasserversorgung haben. Die voraussichtlichen Kosten der Modernisierungsmaßnahme werden für das ganze Haus gem. beiliegendem Kostenvoranschlag der Firma A. voraussichtlich... Euro betragen. Davon entfällt ein Anteil von... % auf Ihre Wohnung, weil... Wir geben Ihnen hiermit bekannt, dass wir nach Fertigstellung der Baumaßnahme Ihre Jahresmiete um 11 % dieser Summe, also um... Euro erhöhen werden. Da Ihre alte Jahresmiete... Euro beträgt, wird die neue Miete... voraussichtlich Euro betragen; daraus ergibt sich eine Erhöhung der monatlichen Grundmiete um... Euro. (Unterschrift in Textform) Anlage: Kostenvoranschlag der Firma A. Hinweis: Wenn der Vermieter im Ankündigungsschreiben die Mieterhöhung nicht oder um mehr als 10 % zu niedrig angibt, verschiebt sich der Eintritt der Mieterhöhung nach 569b Abs. 2 Satz 2 BGB um sechs Monate. d) Unterbleibt die Ankündigung, tritt bezüglich der beeinträchtigenden Maßnahmen keine mieterliche Duldungspflicht ein; erfolgt die Ankündigung zu spät, beginnt die Duldungspflicht bezüglich der beeinträchtigenden Maßnahmen ebenfalls später. e) Nach Zugang der Ankündigung kann der Mieter nach 554 Absatz 3 Satz 2 BGB bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats... kündigen. Rechenbeispiel: Zugang der Ankündigung am Dienstag, 17. Juni Dann kann er bis zum Ablauf des folgenden Monats (= Donnerstag 31. Juli 2003) die Kündigung - gem. 568 BGB - in Schriftform erklären; und zwar zum Ablauf des nächsten Monats (Sonntag 31. August 2003; wegen 193 BGB Montag, 1. September 2003). f) Die Ankündigungspflicht des Vermieters und Sonderkündigungsrecht des Mieters nach 554 BGB gelten jedoch nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und (kumulativ!) nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. aa) Bei Einbau einer Solaranlage (auf dem Dach) ist üblicherweise von einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume auszugehen. Kumulativ müsste jedoch auch eine nur unerhebliche Mieterhöhung folgen.

7 Manuskript Pfeifer, Seite 7 bb) Nach herrschender Ansicht liegt die Bagatellgrenze bei einer Erhöhung von 5 % der Grundmiete. g) Da der Einbau einer Solaranlage im Regelfall zu einer mehr als 5%-igen Mieterhöhung führen wird, ist die vorstehende Kumulativbedingung nicht erfüllt; damit entfallen weder Ankündigungspflicht noch mieterliches Sonderkündigungsrecht. h) Die Duldungspflicht könnte aber entfallen, wenn in der nach 554 Abs. 2 Sätze 2-4 BGB in der Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, wobei namentlich die zu erwartende Mieterhöhung zu beachten ist. aa) Der Vollständigkeit halber sei auf die Ansicht des Oberlandesgerichtes Karlsruhe (in: Grundeigentum 1984, S. 1079) aufmerksam gemacht), wonach bei einer Wärmedämmung das Wirtschaftlichkeitsgebot in der Weise zu beachten ist, daß nicht die Mietzinserhöhung die Einsparung an Heizöl um mehr als 200 % übersteigt. Derartige Mieterhöhungen sind bei Einbau von Solaranlagen im Regelfall nicht zu erwarten. bb) Dazu noch ein Hinweis: Zwar hat das Oberlandesgericht Karlsruhe diese 200%-Grenze nicht verbindlich festgelegt, sie wird aber von der Praxis so gehandhabt (so beispielsweise LG Bautzen, in: WM 1999, S. 45). Der Vorteil dieser 200%-Grenze ist aber, dass sie eine klare Abgrenzung ermöglicht und der Vermieter die Erfolgsaussichten einer Mieterhöhung auch abschätzen kann. Andererseits kann im Einzelfall auch eine Überschreitung dieser Grenze unbeanstandet bleiben. cc) Das LG Berlin hat unter dem (in: Grundeigentum 1996, Seite 129) ausgeführt: Erweist sich..., daß eine Umbaumaßnahme... eine Mietsteigerung rechtfertigte, welche um nahezu 400% höher ist als die damit verbundene Heizkostenersparnis, so ist der Mieter nicht verpflichtet, diese Maßnahme zu dulden. dd) Das LG Köln urteilte unter dem (in: WM 1992, Seite 431): Bleibt nach Modernisierung der Wohnung die zu erwartende Monatsmiete innerhalb des Bereichs vollständiger Förderungsfähigkeit im Sinne des Wohngeldgesetzes, kann die Zumutbarkeit der Maßnahme wegen der zu erwartenden Erhöhung des Mietzinses nicht verneint werden. i) Die Mieterhöhung bei Einbau einer Solaranlage wird im Regelfall freilich nicht so hoch ausfallen, daß eine Härte zu bejahen wäre. j) Die Duldungspflicht könnte aber hinsichtlich vorangegangener Verwendungen des Mieters entfallen. So, wenn der Mieter mit Erlaubnis des Eigentümers eine Gasetagenheizung eingebaut hat und es nunmehr nach drei Jahren heißt, diese müsse wegen Installation der Solaranlage entfernt werden. aa) Die Frage, wie lange Mieterinvestitionen eine Modernisierung blockieren können, ist im Gesetz nicht direkt geregelt. Hier kann beispielsweise auf

8 Manuskript Pfeifer, Seite 8 das Zwangsversteigerungsgesetz zurückgegriffen werden. Es heißt dort zur Anrechnung von Baukostenzuschüssen in 57c Abs. 2 ZVG: [1] Im Sinne des Absatzes 1 Nr. 2 ist jeweils ein Zuschußbetrag in Höhe einer Jahresmiete als durch eine Mietdauer von vier Jahren getilgt anzusehen;... [2] In jedem Falle ist jedoch der Zuschuß nach Ablauf von zwölf Jahren seit der Überlassung der Mieträume oder, sofern die vereinbarte Mietzeit kürzer ist, nach deren Ablauf als getilgt anzusehen. 5) Die Mieterhöhung a) Nach Ausführung der Arbeiten, wenn deren Preis durch Schlußrechnung usw. feststeht, kann die Vermieter gem. 559, 559b BGB die Miete erhöhen. Die Erhöhungfrist beträgt nach 559b Abs. 2 BGB rund drei Monate (Zahlung der erhöhten Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung). Rechenbeispiel: Fertigstellung der Anlage und Erteilung der Schlußrechnung am Donnerstag, 30. Oktober Zugang des Mieterhöhungsschreibens am Montag, 3. November Die erhöhte Miete ist ab 1. Februar 2004 zu zahlen. Geht das Erhöhungsschreiben schon am Freitag, 31. Oktober 2003 zu, tritt die Mieterhöhung einen Monat früher ein. b) Ein Mieterhöhungsschreiben an den Mieter könnte beispielsweise wie folgt lauten: Anrede, in unserem Ankündigungsschreiben vom... hatten wir Sie um die Duldung von Modernisierungsarbeiten zum Einbau einer Solaranlage gebeten. Diese Arbeiten sind mittlerweile planmäßig abgeschlossen. Es handelte sich hierbei um eine bauliche Maßnahme, welche zu einer Einsparung von Heizenergie führt. Nach 559 BGB kann daher die Jahresmiete um 11 % der Modernisierungskosten erhöht werden. Die tatsächlichen Baukosten für die gesamte Modernisierungsmaßnahme im Hause betrugen... Euro; vgl. beiliegende Aufstellung nebst Kopien der Handwerkerrechnungen.... Die Baukosten sind wegen einiger unvorhergesehener Maßnahmen um rd. 5 % höher ausgefallen. Dies hatte seine Ursache darin, dass.... Die für das gesamte Haus angefallenen Baukosten werden auf Ihre Wohnung aufgeteilt wie folgt.... Damit erhöht sich Ihre gegenwärtige Jahresmiete von... Euro um... Euro auf nunmehr... Euro.

9 Manuskript Pfeifer, Seite 9 Die monatliche Grundmiete beträgt daher künftig ein Zwölftel des eben genannten Betrages, also... Euro. Wir bitten Sie, diese nunmehr erhöhte Miete ab dem... zzgl. der Nebenkostenvorschüsse laufend an mich zu bezahlen. Unterschrift in Textform Anlagen: Baukostenaufstellung, Handwerkerrechnungen, jeweils in Fotokopie. 6) Infolge des Betreibens der Solaranlage fallen Betriebskosten an. Diese sind vom Mieter im Rahmen des Mietvertrages bzw. - soweit sie eingreift - nach der HeizkostenV zu zahlen. a) Soweit die Wärme- und Warmwasserversorgung überwiegend per Solaranlage erfolgt, kann der Vermieter z.b. beim Bezirksamt einen Antrag auf Befreiung von der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung nach 11 HeizkostenV zu stellen. b) Das gilt aber nicht für die Warmwasserkostenabrechnung. c) Ob ein solcher Antrag tunlich ist, richtet sich nach Einzelfallerwägungen. Denn oft sind Solaranlagen so gebaut, daß bei zu geringer Solareinstrahlung mit herkömmlicher Anlage zugeheizt werden muß. d) Soweit Brennstoffkosten ganz oder teilweise wegfallen, können nur die tatsächlichen Brennstoffkosten an den Mieter weitergegeben werden. e) Der Vermieter kann daher nicht etwa einen ortsüblichen Wärmepreis ansetzen. Eine Benachteiligung des Vermieters liegt nicht vor, denn er bekommt ja für die nachträglich installierte Solarheizung den 11%-igen Wertverbesserungszuschlag nach 559 BGB. Und da es sich eben nicht um eine Umlage handelt, bekommt er diese 11% auf Dauer, der 11%-ige Zuschlag wird also nicht nach vollendeter Gegenfinanzierung zurückgefahren. f) Ansetzbar sind nach der II.BV (bzw. 2 Nr. 4a der geplanten BetriebskostenV) die anfallenden Kosten etwa für den Strom der elektrisch betriebenen Pumpen, Reinigung der Anlage usw., gemäß Nr. 4a der Anlage 3 zu 27 II BV... hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutz-Gesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstat-

10 Manuskript Pfeifer, Seite 10 tung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung. g) Bei einer - im Regelfall - kombinierten Anlage (herkömmlicher Brenstoffbetrieb und Solarbetrieb) können die Kosten der Reinigung, des Betriebsstromes usw. zusammengefasst werden. h) Die Betriebskostenabrechnung richtet sich nach den Vorgaben des Betriebskostenrechts bzw. falls keine Freistellung nach 11 HeizkostenV erfolgte, nach der HeizkostenV. Insbesondere ist die Abrechnungsfrist und die Fallbeilwirkung nach 556 Abs. 3 Satz 3 BGB zu beachten. Der freilich kann jeder Vermieter leicht durch realistische Vorschüsse - evtl. Anhebung nach 560 Abs. 4 BGB) entgehen.