Mieterhöhung nach energetischer Sanierung?

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1 Mieterhöhung nach energetischer Sanierung? Referent: Rolf Janßen Geschäftsführer DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.v. Energiepunkt Frankfurt Vorträge im Sophienhof,

2 Modernisierung: Was zählt dazu? Maßnahmen zur: Verbesserung der Mietsache Schaffung neuen Wohnraums Einsparung von Energie oder Wasser (energetische Modernisierung) Der Vermieter ist zur Mieterhöhung berechtigt! 2

3 Modernisierung: Was zählt nicht dazu? Instandhaltungen/Instandsetzungen sind für den Vermieter verpflichtend müssen vom Mieter grundsätzlich geduldet werden Beispiele: neuer Hausfassadenputz Austausch durchgerosteter Heißwasserboiler Der Vermieter ist nicht zur Mieterhöhung berechtigt! 3

4 Energetische Modernisierung Maßnahmen zur Einsparung von Energie und Wasser Verbesserung der Wärmedämmung Verminderung des Energieverlustes und verbrauchs der Heiz- und Warmwasseranlage Einbau drehzahlgeregelter Umwälzpumpen und Aufzugsmotoren Einbau von Wassermengenreglern und Wasserzählern Umrüstung auf 6-Liter-Spülkästen 4

5 Vermieterpflichten: Ankündigungspflicht drei Monate vor der geplanten Durchführung in Textform Ankündigung muss enthalten: Was ist geplant? Wann geht es voraussichtlich los? Wie lange dauert es voraussichtlich? Um wie viel steigt die Miete nach der Modernisierung voraussichtlich? 5

6 Vermieterpflichten: Ankündigungspflicht Achtung Mietrechtsänderungsgesetz ab 1.Mai 2013! Pauschalwerte: Bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter nicht mehr detailliert vorrechen, welche Einsparmöglichkeiten sich für den Mieter eröffnen. Er kann sich auf anerkannte Pauschalwerte berufen. 6

7 Mieterpflichten: Duldung der Modernisierung Mieter müssen eine Modernisierung in der Regel dulden, können sich aber auf Härtegründe berufen. Achtung Mietrechtsänderungsgesetz ab 1. Mai 2013! Es wird unterschieden zwischen personalen und wirtschaftlichen Härtegründen. 7

8 Härtegründe Personale Härtegründe: die Bauarbeiten selbst (Lärm, Schmutz) die baulichen Folgen (Änderung des Wohnungszuschnitts) vorausgegangene Investitionen des Mieters Achtung! Personale Härtegründe werden im Rahmen der Duldungspflicht geprüft. 8

9 Härtegründe Wirtschaftlicher Härtegrund: die zu erwartende Mieterhöhung Achtung! Der wirtschaftliche Härtegrund wird erst bei der Modernisierungsmieterhöhung, nicht im Zusammenhang mit der Duldung, geprüft. 9

10 Härtegründe: Fristen Achtung Mietrechtsänderungsgesetz ab 1. Mai 2013! Mieter müssen sich spätestens einen Monat nach Erhalt der Modernisierungsankündigung auf evtl. bestehende Härtegründe berufen haben. Wichtig: Der Vermieter muss im Ankündigungsschreiben auf diese Frist hinweisen. Geschieht dies nicht, greift auch die Einmonatsfrist nicht. 10

11 Härtegründe Bei personalen Härtegründe findet seit dem 1. Mai 2013 folgende Interessensabwägung statt: Mieterinteressen Vermieterinteressen und Belange der Energieeffizienz und des Klimaschutzes 11

12 Mietminderungsrecht bei energetischer Modernisierung z.b. bei Unbenutzbarkeit einzelner Räume, Lärm oder Schmutz Achtung Mietrechtsänderungsgesetz! Das Mietminderungsrecht ist für die ersten drei Monate der energetischen Modernisierung gestrichen. Mietertipp: Minderung schriftlich dem Vermieter ankündigen bestehende Beeinträchtigungen (z.b. durch Fotos, Zeugen, Lärmprotokolle) dokumentieren 12

13 Mieterhöhung nach energetischer Modernisierung Eine Mieterhöhung ist möglich, wenn die baulichen Maßnahmen eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken. 11 Prozent der anteiligen Kosten der Baumaßnahme können auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Wichtig: Kosten für Instandhaltung/setzung müssen abgezogen werden! 13

14 Mieterhöhung nach energetischer Modernisierung Beispiele: Euro Modernisierungskosten: Der Vermieter kann Euro mehr Miete im Jahr bzw. 91,67 Euro im Monat fordern Euro Modernisierungskosten: Der Vermieter kann Euro mehr Miete im Jahr bzw. 183,33 Euro im Monat fordern. 14

15 Mieterhöhung nach energetischer Modernisierung Konsequenz: Je teurer die Modernisierung ausfällt, desto höher steigt die Miete! Eine Kappungsgrenze oder eine Begrenzung der Miethöhe durch den Mietspiegel gibt es nicht! 15

16 Mieterhöhungserklärung nach energetischer Modernisierung schriftlich oder in Textform Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten darin berechnet und nachvollziehbar erläutert Die erhöhte Miete ist ab dem 3. Monat nach Zugang der Erklärung vom Mieter zu zahlen, vorausgesetzt die Arbeiten sind abgeschlossen. 16

17 Mieterhöhung nach energetischer Modernisierung Beispiel: Abschluss der Modernisierung am Mieterhöhungsschreiben am beim Mieter Die neue Miete ist ab dem wirksam. Der Termin verschiebt sich um sechs Monate, wenn: der Vermieter vor Beginn der Modernisierung die voraussichtliche Mieterhöhung nicht mitgeteilt hat. die tatsächliche Mieterhöhung um zehn Prozent höher ausfällt als angekündigt. 17

18 Sonderkündigungsrecht Bei Ankündigung einer Modernisierung: Der Mieter kann bis zum Ende des darauffolgenden Monats zum übernächsten Monat kündigen. Beispiel: Modernisierungsankündigung im März, der Mieter kann bis zum 30. April kündigen, das Mietverhältnis endet am 31. Mai. 18

19 Sonderkündigungsrecht Bei Mieterhöhung im Anschluss an Modernisierungsmaßnahmen: Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Beispiel: Mieterhöhungsankündigung im März, Mieter kann bis zum 31. Mai kündigen, das Mietverhältnis endet am 31. Juli. 19

20 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.v. Eckenheimer Landstraße Frankfurt Tel. 069/

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