Modernisierung Ratgeber zum Wohnraummietrecht

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1 Modernisierung Ratgeber zum Wohnraummietrecht

2 Muss der Mieter jede Modernisierung dulden? Eine häufig von unseren Mitgliedern gestellte Frage. Darf der Mieter Modernisierungsmaßnahmen ablehnen? Wie ist hier die Rechtslage? Die Zeiten, als noch jede Bruchbude zu teilweise stolzen Preisen mühelos vermietet werden konnte, sind lange vorbei. Wer heute am Wohnungsmarkt als Eigentümer konkurrenzfähig sein will, muss seinen Mietern schon etwas bieten. Wohnungen mit nicht mehr zeitgemäßer Ausstattung sind bei dem heute gegebenen Mietermarkt kaum noch zu vermieten. Um so wichtiger ist es für Vermieter, seine Ware Wohnung immer dem jeweils vom Markt geforderten Standard anzu passen. Doch nicht jede beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme stößt bei bewohnten Wohnungen auf die Gegenliebe der Mieter. Es kann passieren, dass dieser die Modernisierung gar nicht will, weil er mit dem vorhandenen Zustand zufrieden ist oder weil er die oft mit Modernisierungsmaßnahmen verbundene Mieterhöhung nicht tragen will. Was kann der Vermieter nun durchsetzen? Grundsätzlich entscheidet der Eigentümer, ob und in welchem Umfang er die Mietsache modernisieren will. Die Rechtsgrundlage für die Duldungspflicht des Mieters ist 554 Abs. 2 BGB. Hier ist definiert, was unter dem Begriff Modernisierung zu verstehen ist. Aus dieser Vorschrift ergeben sich auch die sonstigen Voraussetzungen, die der Eigentümer erfüllen muss, damit der Mieter diese Maßnahmen zu dulden hat. Begriff der Modernisierung: Dies sind Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes, zur Einsparung von Energie oder zur Schaffung neuen Wohnraumes. Modernisierungen sind nicht mit Instandsetzungsmaßnahmen nach 554 Abs. 1 BGB zu verwechseln, die der Mieter in jedem Fall zu dulden hat. Der Eigentümer muss die Maßnahmen ankündigen. Der Eigentümer muss dem Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme Art, Umfang, Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung mitteilen. Dies muss schriftlich geschehen. Der Eigentümer muss sich nicht auf einen konkreten Tag des Beginns der Arbeiten festlegen, was oft auch gar nicht möglich ist. Eine halbwegs genaue Angabe genügt, damit der Mieter disponieren kann.

3 Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom , Az. 62 S327/95, erstreckt sich die Pflicht des Vermieters, den Mieter rechtzeitig über den Beginn der Maßnahme in Kenntnis zu setzen, nicht auf Ausführungsarbeiten, die außerhalb der Mieterwohnung in einem Teil des Gebäudes stattfinden sollen, der nicht durch Nutzungsrechte des Mieters betroffen ist. An die Beschreibung von Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme stellen die Gerichte teilweise sehr hohe Anforderungen. Es genügt nicht, dem Mieter nur mitzuteilen, dass eine Zentralheizung mit Heizkörpern in der Wohnung eingebaut wird. Wir empfehlen in jedem Fall, dem Ankündigungsschreiben eine genaue Beschreibung, detaillierte Pläne und Zeichnungen beizufügen. Der Mieter muss nach einem Urteil des Bundesgerichts - hofes vom , Az. VIII ZR 47/05, den Energieein - spareffekt beurteilen können. Dafür muss der Vermieter z. B. die Beschaffenheit der neuen und der alten Fenster angeben, damit der Mieter den Unterschied vergleichen kann. Wie genau die voraussichtliche Mieterhöhung mitgeteilt werden muss, ergibt sich aus den b BGB. 554 Abs. 3 Satz 1 BGB fordert nur, dass die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses... mitzuteilen sei. Um hier im Nachhinein unnötigen Ärger zu vermeiden, empfehlen wir, bereits im Ankündigungsschreiben die beabsichtigte Mieterhöhung möglichst genau darzustellen, damit sie auch vom Mieter nachvollzogen werden kann. Realistische Kostenvoranschläge sollten durchaus beigefügt werden. Das Ausmaß der Mieterhöhung beträgt für das Jahr 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten. Sind durch die Modernisierungen mehrere Wohnungen begünstigt, so sind die Kosten angemessen zu verteilen. Führen Modernisierungsmaßnahmen zu zusätzlichen Betriebskosten - z. B. Einbau einer Zentralheizung - so ist auch deren voraussichtliche Höhe anzukündigen. Wenn man als Eigentümer bei der Ankündigung nachlässig verfährt, muss mit schwerwiegenden Konsequenzen gerechnet werden. Vergisst der Vermieter die rechtzeitige Ankündigung oder ist diese nur oberflächlich, braucht der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen nicht zu dulden oder sogar die Handwerker nicht in die Wohnung zu lassen. Die Mieterhöhung gemäß 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB wird bei fehlender Ankündigung erst 9 Monate nach Durchführung der Arbeiten fällig. Dies gilt auch, wenn die tatsächliche Mieterhöhung um mehr als 10 % nach oben von der Ankündigung abweicht.

4 Es ist auch zulässig, zusammen mit der Ankündigung den Mieter aufzufordern, bis zu einem bestimmten Datum seine Duldungsbereitschaft schriftlich zu erklären. Erklärt der Mieter seine Duldungsbereitschaft nicht innerhalb der gesetzten Frist, kann der Eigentümer bereits vor Ablauf der 3-Monatsfrist eine Duldungsklage einreichen. Die Ankündigungspflicht entfällt nur dann, wenn die Modernisierungsmaßnahme mit keiner oder nur unerheblicher Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden ist oder zu keiner oder nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führt. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom , Az. 61 S355/90, ist eine Mieterhöhung dann unerheblich, wenn sie weniger als 5 % der ursprünglichen Miete beträgt. Noch ist sogar umstritten, ob ein Mieter selbst durch Erklä - rung gegenüber dem Eigentümer auf eine korrekte Ankündigung verzichten kann. Die Fachliteratur geht überwiegend davon aus, dass der Mieter als mündiger Bürger durchaus gute Gründe haben kann, die zu seinen Gunsten bestehenden Schutzvorschriften nicht in Anspruch zu nehmen, um vielleicht so schneller in den Genuss einer attraktiven Modernisierung zu gelangen. Verweigerung aus Härtegründen: Auch nach korrekt erfolgter Vorankündigung kann ein Mieter die Modernisierungsmaßnahmen blockieren, wenn diese für ihn und seine Familie eine Härte bedeuten würden, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Eigentümers und anderer Mieter nicht zu rechtfertigen ist. Zur Frage der Härte sind insbesondere die angedachten Arbeiten, die baulichen Folgen und die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses zu berücksichtigen. Die Erhöhung des Mietzinses bleibt außer Betracht, wenn die gemieteten Räume lediglich in einen Zustand versetzt werden, wie er allgemein üblich ist. Und hier handelt es sich wieder um eine alte Streitfrage. Was ist der allgemein übliche Zustand? Nach herrschender Rechtsmeinung werden Mieträume in einen allgemein üblichen Zustand versetzt, wenn dieser Zustand bei der überwiegenden Mehrzahl von Wohnungen - mindestens zwei Drittel - in Gebäuden entsprechenden Alters innerhalb vergleichbarer Regionen angetroffen wird. Die nach Durchführung der Modernisierung zu erwartende Mieterhöhung kann durchaus ein Härtegrund sein. So bestehen zumindest Zweifel an der Duldungspflicht, wenn sich die bisherige Miete durch den Modernisierungszuschlag verdoppeln würde.

5 Weitere Härtegründe, die die Duldungspflicht des Mieters auf Dauer oder zeitweise ausschließen können, sind z. B. hohes Alter oder Krankheit. Auch Schwangerschaft im fortgesetzten Stadium gehört zu den Härtegründen. Macht der Mieter Härtegründe geltend, reicht natürlich eine bloße Behauptung nicht aus. Er muss sie auch beweisen. Auch dann reicht das bloße Vorhandensein der Härtegründe für die Verhinderung der Modernisierung noch nicht aus. Erst wenn eine Güterabwägung der Härten gegenüber dem Modernisierungsinteresse des Vermieters zu Gunsten des Mieters ausfällt, entfällt auch seine Verpflichtung, die Modernisierung zu dulden. Die konkrete Entscheidung solcher Konflikte muss im Streitfall das zuständige Gericht treffen. Konsequenzen für den Mieter: Hat der Eigentümer seine Ankündigungspflicht erfüllt und sind von Mieterseite auch keine Härtegründe gegeben, hat er nur noch 2 Möglichkeiten. Entweder er duldet die Modernisierungsmaßnahmen oder er kündigt das Mietverhältnis. Wenn der Mieter seiner Duldungspflicht nicht nachkommen will, gibt ihm das Gesetz ein Sonderkündigungsrecht. Es heißt hierzu im 554 Abs. 3 Satz 2 BGB Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Die Fristen dieses Sonderkündigungsrechtes sind unabhängig von der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses und gelten auch bei Mietverhältnissen auf bestimmte Zeit. Macht der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, ist der Eigentümer verpflichtet, den Beginn der Modernisierungsarbeiten bis zum Ablauf der Kündigungsfrist aufzuschieben. Unsere Empfehlung: Modernisierungsmaßnahmen sind in der Regel zeit- und kostenintensiv für den Eigentümer. In jedem Fall sollte immer im Vorfeld versucht werden, die Mieter von der Notwendigkeit zu überzeugen. In Zweifelsfragen bzgl. der nicht ganz unkomplizierten gesetzlichen Bestimmungen greifen Sie lieber zum Telefon und lassen sich von Haus&Grund beraten.

6 In Zweifelsfragen wenden Sie sich an: Haus&Grund Schleswig-Holstein Eigentümerschutz-Gemeinschaft Sophienblatt 3, Kiel Tel / , Fax 04 31/ Internet: oder einen der 91 angeschlossenen Ortsvereine. Verlagsrecht: Verband Schleswig-Holsteinischer Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.v., Sophienblatt 3, Kiel. Nachdruck und Vervielfältigung jeder Art sind verboten. Die Verwendung dieser Veröffentlichung oder ein - zelner Teile davon geschieht ausschließlich auf eigene Verantwortung des Verwenders. 7/06