Marktveränderung aus Maklersicht

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1 Marktveränderung aus Maklersicht Wie Wachstum die Marktbedingungen der Stadt verändert Ein Blick auf den Markt der Berliner Wohnimmobilien

2 - als beliebtes touristisches Reiseziel mit über 28,7 Millionen Übernachtungen (2014) zieht Berlin die Menschen an - die Stadt Berlin wird erkundet, erforscht und entdeckt Berlin Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 2015 Brandenburg Folie 2

3 ¹ 2012¹ 2013¹ 2014¹ - in Folge der allgemeinen Veränderungen wächst und wächst die Stadt Berlin - seit Neuzählung Zensur 2011 hat Berlin etwa Einwohner zugewonnen und hat sich das Bevölkerungsbild gegenüber 1991 wieder positiv verändert 115,00% Bevölkerung insgesamt männlich weiblich 110,00% 105,00% 100,00% 95,00% 90,00% 85,00% Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 2015, Daten ab 2011 nach Zensur 2011 Folie 3

4 - Berlin wird attraktiver für viele Menschen aus aller Welt, die hier ihren Lebensmittelpunkt finden - Die Stadt wird erwachsener, bunter und auch jünger - damit verändern sich die Altersstrukturen der Stadt 90 und älter männlich weiblich km Durchschnittsalter in Jahren Berlin: 42,9 unter 38,0 38,0 bis unter 40,0 40,0 bis unter 42,9 42,9 bis unter 44,0 44,0 bis unter 46,0 46,0 bis unter 48,0 48,0 und mehr Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 2015 Folie 4

5 Jahr 2010 Jahr 2011 Jahr 2012 Jahr 2013 Jahr 2014 Jahr 2010 Jahr 2011 Jahr 2012 Jahr 2013 Jahr durch diese positive Bevölkerungsentwicklung der Stadt Berlin, aber auch den großen verfügbaren Geldmengen sowie das attraktive Finanzierungsumfeld steigt die Nachfrage nach Immobilien stark an - das verfügbare Angebot geht in einzelnen Teilmärkten jedoch zurück, da Bestandshalter vielfach keine Anlagealternativen finden Eigentumswohnungen Ein-/Zweifamilienhäuser Mietwohnhäuser ohne Gewerbe Wohn- und Geschäftshäuser Büro-/Geschäftshäuser einschl. Einzelhandelsobjekte Kauffälle Anzahl Geldumsatz in Mio Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Berlin 2015 Folie 5

6 - durch Bevölkerungswachstum entsteht ein großer Druck auf den Wohnungsmarkt, mit der die Entwicklung des Wohnungsbestandes nicht mithalten kann - die Schaffung neuer Wohnungen wurde erst mit der positiven Bevölkerungsentwicklung attraktiver, so dass der Neubau das Defizit nicht ausgleichen kann Bevölkerung Wohnungsbestand Neubauwohnungen-Baugenehmigungen Jahr 2011 Jahr 2012 Jahr 2013 Jahr 2014 (vorläufig) Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 2015, Daten nach Zensur 2011 Folie 6

7 - der Zuzug einkommensstarker Bevölkerungsgruppen bedingt auch eine hohe Nachfrage nach Baulandflächen für Ein-/Zeifamilienhäuser - durch die verbesserten Finanzierungsmöglichkeiten suchen auch andere Bevölkerungsgruppen nach Bauland für EFH/ZFH in einfacheren Lagen Baugrundstücke 700,00 Ø Preise zum Ø Preise zum Ø Preise zum Ø Preise zum Ø Preise zum ,00 500,00 400,00 300,00 200,00 100,00 0,00 einfach mittel gut sehr gut Folie 7

8 - da bei Bauland geringes Angebot besteht, werden bebaute Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäusern immer beliebter - diese stellen Wohnalternativen dar, die sich vermehrt weite Bevölkerungsgruppen leisten können EFH/ZFH ,00 Ø Preise zum Ø Preise zum Ø Preise zum Ø Preise zum Ø Preise zum , , , , ,00 0,00 einfach mittel gut sehr gut Folie 8

9 - mit der Nachfrage nach Wohnraum steigt auch die bei Eigentumswohnungen an, wobei hier der Markt ebenso diese Nachfrage nicht decken kann - in der Folge steigen die Preise über alle Wohnlageklassen Eigentumswohnungen 3.500,00 Ø Preise zum Ø Preise zum Ø Preise zum Ø Preise zum Ø Preise zum , , , , ,00 500,00 0,00 einfach mittel gut sehr gut Folie 9

10 - im Zusammenhang mit der Wohnraumnachfrage steigen bei Mietwohnungen über alle Wohnlagequalitäten ebenso die Mieten an - auch dies eine Folge des zunehmenden Wohnraummangels in Berlin Mietwohnungen 12,00 Ø Preise zum Ø Preise zum Ø Preise zum Ø Preise zum Ø Preise zum ,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 einfach mittel gut sehr gut Folie 10

11 - Mietsteigerungen sind dabei über alle Baujahrsgruppen erkennbar - lediglich bei Neubauten der Baujahre ab 2008 zeichnet sich über gesamt Berlin angesichts recht hoher Mieten bereits eine leichte Trendwende ab Mietwohnungen 14,00 Ø Preise zum Ø Preise zum Ø Preise zum Ø Preise zum Ø Preise zum ,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 Baujahr bis 1918 Baujahr 1919 bis 1948 Baujahr 1949 bis 1965 Baujahr 1966 bis 1975 Baujahr 1976 bis 1989 Baujahr 1990 bis 2007 Baujahr ab 2008 Folie 11

12 - der Innenstadtbereich ist beliebt, was noch immer die stärksten Mietanstiege über die Baujahrsgruppen zeigen - klassische Altbauten und Gebäude nach der Wiedervereinigung besitzen nach wie vor eine hohe Beliebtheit, die Mietsteigerungen flachen jedoch teils ab Mietwohnungen Ø Preise zum Ø Preise zum Ø Preise zum Ø Preise zum Ø Preise zum INNENSTADTLAGEN Charlottenburg Friedrichshain Kreuzberg Mitte Neukölln Prenzlauer Berg Schöneberg Tiergarten Wedding Wilmersdorf 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 Baujahr bis 1918 Baujahr 1919 bis 1948 Baujahr 1949 bis 1965 Baujahr 1966 bis 1975 Baujahr 1976 bis 1989 Baujahr 1990 bis 2007 Baujahr ab 2008 Folie 12

13 - bei Mietwohnungen in den übrigen Stadtteilen sind in Folge der Wanderung höhere Mietanstiege in bislang weniger beliebten Baujahrsgruppen feststellbar - dies resultiert aus den unterschiedlichen Einkommensgruppen und deren monetären Möglichkeiten Mietwohnungen Ø Preise zum Ø Preise zum Ø Preise zum Ø Preise zum Ø Preise zum AUSSENSTADTLAGEN Hellersdorf Hohenschönhausen Lichtenberg Marzahn Pankow Reinickendorf Spandau Steglitz Tempelhof Treptow Weißensee Zehlendorf 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 Baujahr bis 1918 Baujahr 1919 bis 1948 Baujahr 1949 bis 1965 Baujahr 1966 bis 1975 Baujahr 1976 bis 1989 Baujahr 1990 bis 2007 Baujahr ab 2008 Folie 13

14 - bei den Mehrfamilienhäusern/Zinshäusern zeigt sich ebenso ein Unterschied nach den Stadtlagen - der Innenstadtbereich besitzt dabei für Umwandler und Anleger den höchsten Reiz in Bezug auf Preisentwicklung und wirtschaftliches Risiko Mehrfamilienhäuser / Zinshäuser Ø Preise zum Ø Preise zum Ø Preise zum Ø Preise zum Ø Preise zum INNENSTADTLAGEN Charlottenburg Friedrichshain Kreuzberg Mitte Neukölln Prenzlauer Berg Schöneberg Tiergarten Wedding Wilmersdorf 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 einfach mittel gut sehr gut Folie 14

15 - während die Außenstadtlagen hauptsächlich in den guten sowie sehr guten Lagen einen Kaufanreiz bieten und noch größere Entwicklungen erwarten lassen - auch dies ist als Folge der dortigen Mietpreisentwicklungen zu sehen Mehrfamilienhäuser / Zinshäuser Ø Preise zum Ø Preise zum Ø Preise zum Ø Preise zum Ø Preise zum AUSSENSTADTLAGEN Hellersdorf Hohenschönhausen Lichtenberg Marzahn Pankow Reinickendorf Spandau Steglitz Tempelhof Treptow Weißensee Zehlendorf 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 einfach mittel gut sehr gut Folie 15

16 Fazit: - auch in den nächsten Jahren ist weiterer Zuzug nach Berlin zu erwarten und wird in der Folge der Nachfragedruck nach Wohnraum vor allem im Innenstadtbereich weiterhin hoch sein - wesentliche Veränderungen im Wohnungsbestand können schwer geschaffen werden, da Bauland nicht ausreichend bereitsteht. Damit kann keine schnelle Entlastung im Mietwohnungsmarkt erwartet werden - neu geschaffene Eigentumswohnungen werden eher Zugezogenen und Besserverdienern als Wohnraum dienen, als das sie dem Mietmarkt zugeführt werden - durch Wanderungen innerhalb der Stadtgrenzen werden einkommensschwächere Personengruppen eine verstärkte Nachfrage in den Außenstadtbereichen ausüben, wo bereits die Mietpreise ansteigen - bei den hoch- und höherpreisigeren Segmenten der Eigentums- und Mietwohnungen im Innenstadtbereich sind bereits gewisse Preissättigungen erkennbar - dies führt zu einer Nachfrageverlagerung an die Innenstadtränder und angrenzende Bezirksteile mit geringerem Preisniveau Folie 16

17 Fazit: - im Investmentmarkt der Mehrfamilienhäuser/Zinshäuser muss mit verschärften und spekulativen Preiskämpfen gerechnet werden, solange keine Zunahme des Angebotes eintritt - die wenigen im Markt verfügbaren Renditeimmobilien dürften vornehmlich zur Umwandlung erworben und dem Markt der Eigennutzer oder Kapitalanlagen zugeführt werden - die Mietpreisbremse dürfte kaum für Veränderung zu Gunsten einkommensschwächerer Personengruppen sorgen, da sich Vermieter eher den solventen und zahlungszuverlässigeren Mietern zuwenden werden - der staatliche Eingriff und die gesetzlichen Einschränkungen durch Mietpreisbremse, Erhaltungsgebiete, Mileuschutzsatzungen etc. führen unter Umständen zu weniger Umzügen innerhalb der Stadt und hohem Flächenverbrauch durch Bestandsmieter - mit einer Verlagerung von Investoren in andere Bundesländer ist zu rechnen, wenn das Angebot an Renditeimmobilien so gering bleibt - die weiteren Preisentwicklungen in allen Märkten sind schwer vorhersehbar, da dies stark von der Entwicklung des Finanzierungsumfeldes und der im EURO-Raum abhängig ist Folie 17

18 Detaillierte Ausführungen können sie der umfangreichen Marktanalyse des RDM Berlin-Brandenburg entnehmen unter: Immobilienmarkt Aktuell Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Folie 18

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