Construction. Real Estate. Management

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1 10. November 2010 Dr.-Ing. Lars Bernhard Schöne - Portfoliomanagement Construction. Real Estate. Management Forschung Lehre Wirtschaft Technische Universität München Fakultät für Bauingenieur- und Vermessungswesen Fakultät für Wirtschaftswissenschaften

2 Vorlesungszeiten :00 13:30 Uhr :00 13:30 Uhr :00 13:30 Uhr :00 13:30 Uhr :00 11:00 Uhr Klausur Seite 2

3 Inhalt Immobilienmarkt Deutschland und Region München Immobilienwirtschaft im Wandel Seite 3

4 Immobilienmarkt Deutschland und Region München Seite 4

5 Vertiefende Analyse Retail München Seite 5

6 Retail in München nach 1a-Lagen JLL 2010 Seite 6

7 Münchner Einzelhandel Seite 7

8 Büromarkt Berlin Seite 8

9 Leerstand und Büroflächenpipeline Seite 9

10 Berlin Schwerpunkt City Ost Seite 10

11 Berlin Schwerpunkte im Bild Seite 11

12 Altbestand belastet Leerstand Seite 12

13 Entwicklung der Immobilienumsätze in Deutschland seit Seite 13

14 Verteilung der Transaktionen nach Standortstruktur Seite 14

15 Büromieten und -renditen 2009 Norddeutschland Seite 15

16 Büromieten und -renditen 2009 Süddeutschland Seite 16

17 Global office market cycle CBRE 2010 Seite 17

18 European Rental cycle CBRE 2010 Seite 18

19 Scoring - Indikatoren im Überblick Seite 19

20 DEGI-Immobilienstandort-Scoring 2009 Seite 20

21 Scoring deutscher Städte 2009 Seite 21

22 Exkurs: Produktpalette im Rendite-/Risiko-Spektrum Opportunity antizyklische Investments, Konzernimmobilien, o.ä.) Risiko Value-Added Real Estate Securities Mezzanine (nachrangige Immobilienfinanzierung) (laufende Erträge + Wertzuwachs durch Entwicklung, Refurbishment, Outplacements) verbriefte Forderungen auf Immobilien; Immoaktien Core Plus (Ertrag + mittel- bis langfristiger Wertzuwachs z.b. Geschlossene Fonds) Quelle: REEF 2007 Core (Fokus stabile Erträge: z.b. offene Fonds) Rendite Seite 22

23 Methode zum Vergleich von A- und B-Standorten Seite 23

24 Entwicklung von Leerstand und Bürospitzenmieten in München Seite 24

25 Entwicklung des Büroflächenumsatzes in München Seite 25

26 Entwicklung von BIP und Konsumausgaben (real, in % p.a.) in München Seite 26

27 Transaktionen in Deutschland 2006 nach Käuferherkunft und Volumen in Mrd. EUR Seite 27

28 Käufe deutscher Investoren im Ausland 2005/ 2006 nach Regionen Seite 28

29 Immobilienuhr 4. Quartal 2003 BÜRO Seite 29

30 Immobilienuhr 3. Quartal 2006 Seite 30

31 Immobilienuhr 1. Quartal 2008 BÜRO Seite 31

32 Immobilienuhr 1. Quartal 2009 BÜRO Seite 32

33 Europäische Büroimmobilienuhr - Q JLL Seite 33

34 Spitzenmietpreise und Veränderungen Seite 34

35 Spitzenmietpreise Q (EUR / m² / Jahr) Seite 35

36 Immobilienwirtschaft im Wandel Seite 36

37 Konventionelle(s) Immobilien-Management / -Verwaltung Nur Bewirtschaftung einzelner Gebäude Statische Bestandssicherung anhand von buchhalterischen Werten (Betriebskosten, Mieteinnahmen oder Sachwert der Immobilie...) Strategischer Ansatz fehlt Konventionelle Verwaltung ist auf die technische bzw. kaufmännische Verwaltung einzelner Objekte beschränkt Kaum Dienstleistungen, die über die Bestandsverwaltung hinausgehen Kann als Teilgebiet eines übergeordneten Portfolio- Managements verstanden werden (support-funktion) Seite 37

38 Aktuelle Tendenzen in Deutschland Buy-and-Hold-Strategien deutscher Immobilieninvestoren sind veraltet Knappheit, Inflation und Steuervorteile, die bisher jede Investition in Immobilien langfristig zum Erfolg führten, existieren nicht mehr Steuervorteile wurden abgeschafft, keine Inflation und Überangebote weg vom statischen Substanzwertdenken, hin zur dynamischen Ertragswertorientierung Regelmäßige Überprüfung der Portfolio-Positionen Seite 38

39 Die derzeitige Sicht auf die Ressource Immobilie Substanz- und Cashreserven Durch eine Neuausrichtung der Immobilienbestände von Unternehmen können positive Bilanz- und GuV-Effekte generiert werden. Kernkompetenz- und ROE-Fokus Starker Wettbewerbsdruck und Margenrückgang veranlasst Unternehmen sich auf ihre Kernkompetenzen zu fokussieren, um somit eine Steigerung der Eigenkapitalrendite im Unternehmen zu erreichen. Verwaltungskostenreduzierung Eine Outsourcing-Lösung von Immobilienaktivitäten bedeutet Sach- und Personalkosteneinsparungen für Unternehmen. Rating- und Bilanzierungsvorschriften Durch zunehmende Marktwertbetrachtung von Immobilien werden Risiken und Potenziale in Immobilienbeständen offen gelegt. Seite 39

40 und die aktuelle Situation am Markt Hohe Verkaufsbereitschaft bei Immobilienbestandshaltern Deutsche Unternehmen, Versicherungen, offene Fonds und auch die öffentliche Hand können aktuell ihre Immobilien nur schwer veräußern Geringe Nachfrage nach Immobilienpaketen Das gestiegene Zinsniveau, die erschwerte Generierung von Fremdkapital, die Erwartung einer sich abschwächenden Konjunktur bis in die Rezession, fallende bzw. stagnierende Preise auf den Immobilienmärkten und sinkende Cash-Flows führen zu geringer Nachfrage Eingeschränkte Liquidität bei institutionellen Investoren Kapitalstarke institutionelle Investoren mit unterschiedlichen Rendite- Risiko-Profilen haben aktuell deutliche Schwierigkeiten und folglich verringerten Anlagedruck Geringe Transaktionsvolumina Transaktionen sind nur in begrenztem Maße, ggf. auf Einzelobjektebene oder in Verbindung mit der Übernahme ganzer Teilgesellschaften (Outsouring / share deal) möglich Seite 40

41 Die Sicht auf die Ressource Immobilie im Wandel Traditionelle Liegenschaftsverwaltung Immobilienmanagement Organisationsstruktur Bürokratieorientiert Managementorientiert Informationsgrad Gering Gering Hoch Hoch Leistungserbringung Segmentiert Ganzheitlich Kommunikation Kategorisiert Interdisziplinär Sichtweise Informationstechnologie Strategie Abschnitte Insel- Insel-und Eigenlösungen Durchführend Ganzheitlich Integrierende Systemlösungen Steuernd Steuernd Seite 41

42 Literatur NEUE PERSPEKTIVEN Marktreport 2009 der DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbh, Frankfurt/Main Markowitz, Harry M.: Portfolio Selection, Journal of Finance 7, S , Preuß, Norbert / Schöne, Lars B.: Real Estate und Facility Management, 3. Auflage, Reisbeck, Tilman / Schöne, Lars B.: Immobilien-Benchmarking, 2. Auflage, Wellner, Christine: Entwicklung eines Immobilien-Portfolio-Management-Systems, Schulte, Karl.-W.: Handbuch Immobilien-Investment, Gondring, Hanspeter: Real Estate Investment Banking, Schulte, Karl.-W. / Thomas, Matthias: Portfolio-Management, 2007 Markowitz, Harry M.: Portfolio Selection. Effiziente Diversifikation von Anlagen, 07/2007 Seite 42

43 Portfoliomanagement Lehrstuhl für Bauprozessmanagement Lehrbeauftragter Dr.-Ing. Lars Bernhard Schöne Leiter Kaufm. Property Management Real Estate Management Fon (089) Fax (089) STRABAG Property and Facility Services GmbH Dingolfinger Straße München Seite 43

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