Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums beim Bauträgervertrag der Architektenleistungen beim Architektenvertrag

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1 Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums beim Bauträgervertrag der Architektenleistungen beim Architektenvertrag Dr. jur. Rainer Knychalla Rechtsanwalt Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Schlichter/Schiedsrichter nach SOBau Juristischer Sachverständiger nach SGOBau KNYCHALLA BAUANWÄLTE Ingolstädter Str. 47, Neumarkt 1

2 1. Wesen und Bedeutung der Abnahme Die Abnahme ist Dreh- und Angelpunkt des Werkvertragsrechts. Die Abnahme ist die Körperliche Entgegennahme und Billigung des Werkes als im Wesentlichen vertragsgemäße Leistung/Erfüllung. Die Abnahme ist sowohl Recht des Bestellers, als auch seine Pflicht zur Annahmereife. Der Unternehmer hat somit Ansprüche auf Abnahme der Abnahmereife. Voraussetzung für Abnahme: Werk ist im Wesentlichen fertiggestellt und ohne wesentliche Mängel. Voraussetzung für Verweigerung der Abnahme: Fehlende Fertigstellung und/oder wesentlicher Mangel. 2. Rechtswirkungen der Abnahme Erfüllungswirkung Fälligkeit des Vergütungsanspruches Übergang der Leistungs- und Vergütungsgefahr Umkehr der Darlegungs- und Beweislast für Mängel Beginn der Gewährleistungsfrist Ein fehlender Vorbehalt der Vertragsstrafe bei Abnahme führt zu deren Verlust. 2

3 3. Abnahmearten Ausdrückliche, aber formlose Abnahme: Dabei erfolgt die Abnahmeerklärung des Bestellers/Erwerbers zwar ausdrücklich, aber formlos (z. B. mündlich). Förmliche Abnahme: Gemeinsame Begehung ggf. unter Hinzuziehung eines Sachverständigen und das Erstellen und Unterzeichnen des Abnahmeprotokolls. Wird eine förmliche Abnahme vereinbart, kommt eine konkludente Abnahme in der Regel nicht in Betracht. Stillschweigende (konkludente) Abnahme: Eine stillschweigende bzw. konkludente Abnahme tritt ein, wenn der Besteller durch sein Verhalten zu erkennen gibt, dass er die fertiggestellte Leistung des Auftragnehmers als im Wesentlichen vertragsgemäß annimmt (dies kann z.b. der Fall sein bei Bezug des Hauses bzw. der Wohnung und Nutzung ohne Beanstandung über einen längeren Zeitraum oder anstandslose Bezahlung der mit der Abnahme fälligen Rate). Eine konkludente Abnahme kommt aber nicht in Betracht, wenn der Erwerber davon ausgeht, dass eine Abnahme bereits statt gefunden hat (vgl. Problematik der unwirksamen Abnahmeklauseln). Fiktive Abnahme: Gemäß 640 Abs. 1 Satz 3 BGB steht es einer Abnahme gleich, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist. Voraussetzung hierfür ist Abnahmereife. Eine 12 bis 14-tägige Frist dürfte angemessen sein. Eine zu kurz gesetzte Frist verlängert sich automatisch in eine angemessene Frist HOAI (2013) Abnahme ist Fälligkeitsvoraussetzung für Honorar Nach 15 HOAI 2013 ist die Abnahme der Architekten- bzw. Ingenieurleistungen neben der Übergabe einer prüffähigen Honorarschlussrechnung Fälligkeitsvoraussetzung für das Honorar. 15 Abs. 1 HOAI: Das Honorar wird fällig, wenn die Leistung abgenommen und eine prüffähige Honorarschlussrechnung überreicht worden ist, es sei denn, es wurde etwas anderes schriftlich vereinbart. 15 HOAI 2009: Das Honorar wird fällig, soweit nicht anderes vertraglich vereinbart ist, wenn die Leistung vertragsgemäß erbracht und eine prüffähige Honorarschlussrechnung überreicht worden ist. 3

4 5. Abnahme von Architektenleistungen Abnahme erst nach Vollendung aller Leistungen (also auch der Leistungsphase 9) Grundsätzlich keine Teilabnahme nach Abschluss der Leistungsphase 8 z.b. durch Zahlung der Schluss-oder Teilschlussrechnung Teilabnahme nur bei ausdrücklicher Vereinbarung und tatsächlich durchgeführter Teilabnahme Empfehlung: Leistungsphase 9 führt im Ergebnis zu einer um 4 5 Jahre verlängerten Verjährungsfrist. Deshalb Leistungsphase 9 nicht vereinbaren oder hierüber getrennten Vertrag abschließen. Nach Abschluss der Leistungsphase 8 förmliche Abnahme durchführen. Oder: Teilabnahme nach LPH 8 vereinbaren und auch tatsächlich durchführen! Bei Stufenverträgen förmliche Abnahme einer jeden erbrachten Stufe durchführen, insbesondere nach Genehmigungsplanung oder Ausführungsplanung (LPH 4 bzw. 5). Beachte: Förmliche (schriftliche) Abnahme empfehlenswert! 6. Teilabnahme und konkludente Abnahme Einheitsarchitektenvertrag (AVA) gibt keinen Anspruch auf Teilabnahme! Die unter der Überschrift "Gewährleistungs- und Haftungsdauer" stehende Klausel 6.2 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Einheitsarchitektenvertrag für Gebäude (AVA) "Die Verjährung beginnt mit der Abnahme der letzten nach diesem Vertrag zu bringenden Leistung, spätestens mit Abnahme der in Leistungsphase 8 (Objektüberwachung) zu erbringenden Leistung (Teilabnahme). Für Leistungen, die danach noch zu erbringen sind, beginnt die Verjährung mit Abnahme der letzten Leistung." enthält keine Vereinbarung über eine Teilabnahme.*) BGH, Urteil vom VII ZR 300/04 BauR 2006, 1332; MDR 2006, 1221; NJW-RR 2006, 1248; NZBau 2006, 519; ZfBR 2006, 560, IBR 2006, 450 BGB 638, 640 4

5 Keine konkludente Teilabnahme bei Zahlung auf eine (Teil-) Schlussrechnung für die Leistungsphasen 1-8! Legt der Architekt nach Erbringung der Leistungsphase 8 eine (Teil-) Schlussrechnung, auf welche seitens des Bauherrn eine Zahlung erfolgt, so wird dadurch zwar die Verjährung des Honoraranspruchs bis einschließlich Leistungsphase 8 in Gang gesetzt. Der Beginn der Verjährung für Gewährleistungsansprüche des Bauherrn setzt jedoch darüber hinaus eine ausdrückliche Teilabnahmevereinbarung voraus. OLG Jena, Urteil vom U 669/05 BauR 2008, 1927, IBR 2008, 225 BGB 634a; HOAI 8, 15 Formularmäßige Vereinbarung einer Teilabnahme nach Leistungsphase 8 ist zulässig! Die formularmäßige Vereinbarung einer Teilabnahme des Architektenwerks nach Beendigung der Leistungsphase 8 des 15 Abs. 2 HOAI stellt keine nach 11 Nr. 10f AGB-Gesetz unzulässige mittelbare Fristverkürzung dar. 2. Im Architektenvertrag kann die Teilabnahme nach Phase 8 des 15 Abs. 2 HOAI formularmäßig wirksam vereinbart werden. OLG Naumburg, Urteil vom U 63/98; BGH, Beschluss vom VII ZR 161/00 (Revision nicht angenommen) BauR 2001, 1615; BauR 2001, 1928, IBR 2001, 679 BGB 641; AGB-Gesetz 11 Nr. 10f; HOAI 15 Abs. 2 5

6 Schlussrechnung vollständig bezahlt: Architektenleistung (konkludent) abgenommen! Durch die vollständige Bezahlung der Schlussrechnung des Architekten gibt der Auftraggeber zu erkennen, dass er die Architektenleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht ansieht und dadurch konkludent die Abnahme des Architektenwerks erklärt. OLG Dresden, Urteil vom U 1954/12; BGH, Beschluss vom VII ZR 8/14 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen) IBR 2015, 203 BGB a.f. 635, 638; HOAI Architektenleistung nicht abgenommen: Wann beginnt die Verjährung wegen Planungsmängeln? Die fünfjährige Verjährungsfrist für Schadensansprüche gegen den Architekten beginnt mit der Abnahme der Architektenleistung zu laufen. Fehlt es an einer Abnahme, läuft die Verjährungsfrist ab dem Zeitpunkt, ab dem der Auftraggeber keine Erfüllung des Vertrags mehr verlangt und das vertragliche Erfüllungsverhältnis in ein Abwicklungsund Abrechnungsverhältnis übergegangen ist. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Auftraggeber die Abnahme endgültig verweigert. OLG Dresden, Urteil vom U 1082/12; BGH, Beschluss vom VII ZR 116/13 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen) IBR 2015, 500 BGB a.f. 635, 638 Abs. 1 Satz 1; BGB 195, 204 Abs. 1 Nr. 6, 7 6

7 7. Neue Tendenz der BGH-Rechtsprechung Sechs Monate nach Fertigstellung und Bezug kann die Architektenleistung als abgenommen gelten! Die konkludente Abnahme einer Architektenleistung kann darin liegen, dass der Besteller nach Fertigstellung der Leistung, Bezug des fertig gestellten Bauwerks und Ablauf einer Prüfungsfrist von sechs Monaten keine Mängel der Architektenleistungen rügt (Fortführung von BGH, IBR 2010, 279). BGH, Urteil vom VII ZR 220/12 IBR 2013, 749 = BauR 2013, 2031 BGB a.f. 638 Abs. 1; BGB 634a Abs. 1, 2, 640 Konkludente Abnahme von Planungsleistungen Die konkludente Abnahme der Tragwerksplanung kann darin liegen, dass der Besteller nach Fertigstellung der Leistung, Bezahlung der Rechnung des Tragwerkplaners und mehrere Monate nach Einzug in das nahezu fertig gestellte Bauwerk keine Mängel der Tragwerksplanung rügt. BGH, Urteil vom VII ZR 64/09 IBR 2010, 279; BauR 2010, 795; NJW-RR 2010, 748; NZBau 2010, 318 BGB a.f

8 Wann wird eine Planerleistung schlüssig abgenommen? Eine konkludente Abnahme kommt in Betracht, wenn das Werk nach den Vorstellungen des Auftraggebers im Wesentlichen mangelfrei fertig gestellt ist und der Auftragnehmer das Verhalten des Auftraggebers als Billigung seiner erbrachten Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht verstehen darf. BGH, Urteil vom VII ZR 26/12 IBR 2014, 216 = BauR 2014, 1023 BGB 640 Abs. 1 Satz 1 8. Wesen des Bauträgervertrages Bauträgervertrag = Mischvertrag, der werk-und kaufvertragliche Elemente enthält. Bauträger verpflichtet sich zur Übereignung eines Grundstückes/Miteigentumsanteils verbunden mit Sondereigentum. Bauträger übernimmt Verpflichtung zur Errichtung des Objektes auf der Grundlage der von ihm entwickelten Planung und Baubeschreibung. Diese werkvertragliche Einordnung gilt auch für sog. Nachzüglerverträge, wenn der Bauträger mittelbar eine Herstellungsverpflichtung übernimmt. Bei der Altbausanierung ist eine Abgrenzung zwischen dem alten, unverändert gebliebenen Bestand und den sanierten Gebäudeteilen erforderlich. Verträge über sanierte Altbauten sind insgesamt werkvertraglich zu beurteilen, wenn die Sanierungsleistung mit einer Neubauleistung vergleichbar ist. 8

9 9. Anspruch auf Abnahme Recht auf Prüfung und auf Abnahmeverweigerung Anspruch auf Abnahme Der Bauträger hat gegenüber dem Erwerber einen Anspruch auf Abnahme des Bauwerks. Der Erwerber hat ein Recht auf Prüfung der Leistung und ggf. auf die Verweigerung der Abnahme. Individuelle Verpflichtung des Erwerbers Beidseitiges Interesse an einer gemeinsamen Abnahme Bei Pflicht zur Erklärung der Abnahme handelt es sich neben der Verpflichtung zur Zahlung der Vergütung um eine Hauptleistungspflicht des Erwerbes. Es muss Abnahmereife bestehen. Abnahmereife ist nicht gegeben, wenn das Werk mit einem Mangel behaftet ist, der die Gebrauchstauglichkeit unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls mehr als nur unerheblich einschränkt oder mit dem mehr als nur geringfügige optische Beeinträchtigungen verbunden sind. Auch eine Vielzahl kleinerer Mängel, die für sich genommen einer im Wesentlichen mangelfreien Herstellung nicht entgegenstünden, können in ihrer Kumulation zu einer fehlenden Abnahmereife führen. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. 10. Durchführung der Abnahme Sonder- und Gemeinschaftseigentum können getrennt von einander abgenommen werden. Von der Abnahme der einen Leistung kann nicht ohne Weiteres auf die Abnahme der anderen Leistung geschlossen werden. Jeder Erwerber hat ein eigenes Recht, das Gemeinschaftseigentum selbst abzunehmen. Keine Pflicht zur gemeinschaftlichen Abnahme Abnahme kann jeweils nur von den einzelnen Erwerbern erklärt werden. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch andere Erwerber wirkt regelmäßig nicht zu seinen Lasten. Durch Einzelabnahmen laufen individuell unterschiedliche Verjährungsfristen, so dass dem letzten Erwerber, dessen Ansprüche gegen den Bauträger noch nicht verjährt sind (z. B. Nachzügler), unbeschränkt alle Mängelrechte bezüglich des Gemeinschaftseigentums zustehen. 9

10 11. Inhaltskontrolle von Abnahmeklauseln im Bauträgervertrag Über viele Jahre hinweg wurden in Bauträgerverträgen Klauseln verwendet, wonach das Gemeinschaftseigentum einheitlich, z.b. durch den Verwalter oder einen vom Verwalter eingesetzten Sachverständigen, abgenommen werden. Da diese Klauseln in der Regel vom Bauträger stammen, vorformuliert (dies soll selbst dann gelten, wenn der Vertrag vom Notar entworfen wurde) und für eine Vielzahl von Verträgen bestimmt sind, müssen solche Abnahmeklauseln einer Überprüfung durch das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen Stand halten. Nachdem jeder Erwerber nicht nur die Pflicht hat, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen, sondern auch das individuelle Recht, und mit der Abnahme einige für den Erwerber nachteilige Rechtsfolgen verbunden sind, sind an die Wirksamkeit solcher Abnahmeklauseln hohe Anforderungen zu stellen. Nach derzeitigem Stand der Rechtsprechung sind diese Klauseln nahezu ausnahmslos für unwirksam anzusehen, da eine Inhaltskontrolle nach 307 ff. BGB in der Regel zu Gunsten der Erwerber ausfällt. 12. Beispiele aus der Rechtsprechung: Beispiele für unwirksame Abnahmeklauseln: Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt für die einzelnen Käufer durch einen vereidigten Sachverständigen, den der Verkäufer auf seine Kosten beauftragt. Erklärt der vom Bauträger so beauftragte Sachverständige die Abnahme, so treten die Abnahmewirkungen zu Lasten der Erwerber nicht ein; eine schlüssige Abnahme durch Ingebrauchnahme kommt mangels erkennbaren Erklärungsbewusstseins der Erwerber nicht in Betracht. OLG München vom , Az.: 9 U 4149/08 Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist unwirksam. BGH, Beschluss vom , Az.: VII ZR 308/12 10

11 1. Eine Regelung in einem vorformulierten Bauträgervertrag, wonach das Gemeinschaftseigentum durch einen von dem Bauträger zu benennenden Sachverständigen abgenommen wird und der Erwerber diesem Sachverständigen eine unwiderrufliche Vollmacht, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen, erteilt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Erwerbers unwirksam. 2. Auch die in einem vorformulierten Übergabeprotokoll abgegebene Erklärung des Erwerbers, wonach das Gemeinschaftseigentum mangelfrei sei und er den Vertragsgegenstand abnehme, führt nicht zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums, wenn im Hinblick auf die Abnahme durch den von dem Bauträger benannten Sachverständigen tatsächlich eine Prüfung durch den Erwerber, ob das Gemeinschaftseigentum im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt wurde, nicht stattgefunden hat. OLG Karlsruhe, Urteil vom , Az.: 8 U 160/10 1. Der Erwerber von Wohnungseigentum kann im formularmäßigen Bauträgervertrag nicht an Abnahmeerklärungen zum Gemeinschaftseigentum gebunden werden, die ein ihm vom Bauträger vorgegebener Sachverständiger oder der erste Verwalter abgeben. 2. Ebenso wenig kommt eine Bindung solcher Erwerber an bereits abgegebene Abnahmeerklärungen des Sachverständigen oder des Verwalters in Betracht, die ihren Bauträgervertrag erst nachher abschließen (Nachzügler). OLG Frankfurt, Urteil vom , Az.: 1 U 18/12 1. Die Regelung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Bauträgers "Das gemeinschaftliche Eigentum wird für die Wohnungseigentümer durch einen vereidigten Sachverständigen abgenommen" ist nach 9 Abs. 1 AGB-Gesetz (jetzt: BGB 307 Abs. 1) unwirksam, weil sie dem einzelnen Erwerber nicht die Möglichkeit eröffnet, das Gemeinschaftseigentum selbst abzunehmen oder von einer Vertrauensperson eigener Wahl abnehmen zu lassen, sondern diesen unwiderruflich verpflichtet, mit der Abnahme einen Sachverständigen zu beauftragen und auf sein Recht aus 640 Abs. 1 BGB zu verzichten, die Prüfung der Abnahmefähigkeit selbst vorzunehmen und die Abnahme selbst zu erklären. 2. Die Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Bauträgers "Der Sachverständige ist in der ersten Wohnungseigentümerversammlung durch Beschluss zu bestellen; er führt die Abnahme in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer für diese durch, wozu er heute schon vom Käufer bevollmächtigt wird." ist nach 9 Abs. 1 AGB-Gesetz (jetzt: BGB 307 Abs. 1) unwirksam, weil dadurch dem Erwerber das Recht genommen wird, über die Abnahmefähigkeit des Werks selbst zu entscheiden. Darüber hinaus verstößt die Klausel gegen das Transparenzgebot, weil für den jeweiligen Erwerber nicht erkennbar wird, dass die Vollmacht widerruflich ist und er jederzeit selbst die Abnahme erklären kann. 3. Gehen beide Parteien eines Bauträgervertrags davon aus, dass die Abnahme durch einen Sachverständigen erfolgen wird bzw. erfolgt ist, enthält die Zahlung des Resterwerbspreises oder die Ingebrauchnahme aus Sicht beider Vertragsparteien nicht die Erklärung, das Gemeinschaftseigentum sei im Wesentlichen vertragsgerecht hergestellt. OLG Stuttgart, Urteil vom U 46/14 11

12 Erklärt der vom Bauträger beauftragte Sachverständige dennoch die Abnahme, treten die Abnahmewirkungen zu Lasten der Erwerber nicht ein. Eine schlüssige Abnahme durch Ingebrauchnahme kommt mangels erkennbaren Erklärungsbewusstseins der Erwerber nicht in Betracht. Nachdem die Erwerber angenommen haben, die Klausel im Bauträgervertrag über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums sei wirksam, kann kein Erklärungsbewusstsein für eine konkludente Abnahme vorhanden sein. Klauseln über Abnahmefiktion, wonach eine Abnahme als erfolgt gilt, wenn der Erwerber zum Abnahmetermin nicht erscheint, sind gemäß 308 Nr. 5 BGB unwirksam. Klauseln, die das Recht des Erwerbers auf Abnahme des Gemeinschaftseigentums einschränken, sind gemäß 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB unwirksam. Dies gilt z. B. für Klauseln über Teilabnahmen bei Mehrhausanlagen nur durch die Erwerber von Sondereigentum des betreffenden Hauses mit Wirkung für und gegen alle Erwerber. Fatale Rechtsfolge: Mangels rechtsgeschäftlicher Abnahme beginnt die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche in diesen Fällen nicht zu laufen! 13. Abnahmeklauseln für Nachzügler bzw. Spätkäufer Auch mit dem Nachzügler müssen gesonderte Abnahmen des Sonder-und Gemeinschaftseigentums durchgeführt werden. Bereits erfolgte Abnahmen muss dieser Nachzügler nicht gegen sich gelten lassen. Gegenüber diesem Nachzügler beginnt die Gewährleistungsfrist für Mängelansprüche erst mit dessen Abnahme zu laufen, was zu einer faktisch verlängerten Haftung des Bauträgers führt. Vertragsklauseln in einem Nachzüglervertrag, mit denen für den Beginn der Gewährleistungsfrist für das gemeinschaftliche Eigentum ein früheres Datum bestimmt wird, sind von der Rechtsprechung wegen Verstoßes gegen 307 BGB für unwirksam erklärt worden. Dies soll selbst dann gelten, wenn dem Nachzügler hierfür ein Nachlass bezüglich des Kaufpreises gewährt wurde (strittig). Eine Verkürzung der Gewährleistungsfristen stellt einen Verstoß gegen 309 Ziff. 8 b) ff. BGB dar, wonach eine Bestimmung, durch die bei Verträgen über neu hergestellte Sachen und Leistungen die gesetzlichen Gewährleistungsfristen verkürzt werden, unwirksam ist. Laut der Rechtsprechung des BGH ist ein Bauwerk 2 ½ Jahre nach Fertigstellung noch neu. Es handelt sich dabei aber um Einzelfallbeurteilungen. Bindung von Nachzüglern an eine bereits gemeinschaftlich erklärte Abnahme ist somit kaum möglich. Sämtliche Klauseln in Nachzüglerverträgen, die auf eine derartige Bindung gerichtet sind, begegnen erheblichen Wirksamkeitsbedenken. 12

13 14. Eigentümerbeschlüsse zur Abnahme Teilweise wird über Regelungen in Gemeinschaftsordnungen versucht, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch Beschlüsse der WEG (Wohnungseigentumsgemeinschaft) herbeizuführen. Die Abnahmeklauseln regeln das Verhältnis zwischen Verkäufer und Erwerber, so dass sie in den jeweiligen Erwerbsvertrag gehören und nicht in die Gemeinschaftsordnung. Klauseln in Bauträgerverträgen, wonach auf die Gemeinschaftsordnung Bezug genommen und verwiesen wird, sind insoweit nach 307 Abs. 1 Satz 2 BGB intransparent. Regelungsort für Klauseln über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist und bleibt daher der jeweilige Bauträgervertrag. Die Beschlusskompetenz könnte sich zwar aus 10 Abs. 6 Satz 3 WEG und/oder entsprechenden Klauseln in der jeweiligen Gemeinschaftsordnung ergeben. Derzeit wohl herrschende Meinung ist allerdings: Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist kein gemeinschaftsbezogenes Recht bzw. keine damit korrespondierende gemeinschaftsbezogene Pflicht der Eigentümer im Sinne von 10 Abs. 6 Satz 3 1. Alt. WEG. Die Belange der übrigen Erwerber und der Wohnungseigentümergemeinschaft erfordern keine gemeinschaftliche Abnahme. Im Gegenteil, Einzelabnahmen sind vorteilhafter. Ein entsprechender Beschluss wäre somit nichtig. Die Abnahme ist nicht gemeinschaftsbezogen im Sinne von 10 Abs. 6 Satz 2 1. Alt. WEG. Die Abnahme ist individualvertragliches Recht eines jeden einzelnen Erwerbers. Die Abnahme hat für den Erwerber ausschließlich negative Rechtsfolgen, so dass jeder Erwerber auch selbst darüber entscheiden können muss, ob er subjektiv die Leistung des Bauträgers als im Wesentlichen ordnungsgemäße Vertragserfüllung billigt. Nur der jeweilige Erwerber selbst kann entscheiden, ob sein Bauträgervertrag entsprechend erfüllt worden ist, zumal es bei den einzelnen Bauträgerverträgen durchaus inhaltliche Unterschiede geben kann. 13

14 15. Ewige Bauträgerhaftung Begrenzung durch Verwirkung Ohne wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums, beginnt die Verjährungsfrist hinsichtlich der Gewährleistungsrechte nicht zu laufen. Deshalb kann auch keine Verjährung der Gewährleistungsrechte eintreten. Damit würde der Bauträger für unbegrenzte Zeit für etwaige Mängel haften. Begrenzt wird die Haftung durch das Rechtsinstitut der Verwirkung. Hierfür müssen kumulativ das Zeit-und Umstandsmoment erfüllt sein: Zeitmoment: Dieses ist dann erfüllt, wenn seit der Möglichkeit, Ansprüche geltend zu machen, längere Zeit verstrichen ist. Welche Zeiträume hier konkret anzusetzen sind, ist von der Rechtsprechung noch nicht abschließend geklärt. Nach derzeitigem Stand sollte mindestens ein Zeitraum von 10 Jahren seit Fertigstellung verstrichen sein. Umstandsmoment/Vertrauenstatbestand: Es müssen besondere Umstände hinzutreten, aufgrund derer die verspätete Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt. 16. Empfehlung Die Rechtsprechung zu den Abnahmeklauseln ist noch nicht abschließend und befindet sich noch in der Entwicklung. Die Gerichte haben in den letzten Jahren aber eine Vielzahl von Abnahmeklauseln für unwirksam erklärt, wenn dem Erwerber nicht die Möglichkeit eingeräumt wurde, über die Abnahme selbst zu entscheiden. Es ist daher anzuraten, das Gemeinschaftseigentum durch den jeweiligen Erwerber abnehmen zu lassen. Es könnte folgende Klausel im Bauträgervertrag verwendet werden: Die Abnahme des Sonder-und des Gemeinschaftseigentums erfolgt durch den Erwerber. Es ist auch nicht anzuraten, eine förmliche Abnahme vertraglich zu vereinbaren, um sich auch den Weg der Abnahme über eine konkludente Abnahme offen zu halten. Empfehlenswert ist es, mit jedem Erwerber eine Abnahmebegehung sowohl des Sonder- als auch des Gemeinschaftseigentums durchzuführen und ein entsprechendes Abnahmeprotokoll durch den Erwerber unterzeichnen zu lassen. 14

15 Vielen Dank fürs Zuhören! 15

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