Hamburg und Umland Quartal Marktbericht Gewerbe. Industrie Lager Logistik

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1 Hamburg und Umland Quartal 215 Marktbericht Gewerbe Industrie Lager Logistik Grossmann & Berger macht. Märkte transparent.

2 Marktbericht Gewerbe Hamburg Quartal 215 Industrie / Lager / Logistik Industrie Lager Logistik Kennzahlen Industrie / Lager / Logistik Q 1 4 Q in m² % Eigennutzeranteil in %... 29,8...28,2 in /m²/mtl... 5,6...5,7 in /m²/mtl... 4,6...4,8 Spitzenrendite in %... 6,9...6, Q. 215 (in 1. m², inkl. Eigennutzer) Q Q. 215 nach Mietgröße Q. 215 (in 1. m², inkl. Eigennutzer) u. Anzahl Mietvert Jahres-Mittel (26-215): ca m² Der für Industrie-, Lager- und Logistikflächen in Hamburg und dem Umland legte im Jahr 215 gegenüber dem Vorjahr um knapp ein Drittel auf 59. m² zu. Der reine Vermietungsumsatz betrug m², der Eigennutzer-Anteil lag gegenüber dem Gesamtjahr 214 nahezu unverändert bei rund 28 %. Der stieg sprunghaft an und lag über dem Fünf-Jahres-Mittel von rund 56. m². Das Marktgeschehen war 215 durch eine Vielzahl großvolumiger Abschlüsse geprägt. Insgesamt wurden 38 Verträge über 5.1 m² (214: 17), elf davon über 1.1 m² (214: sieben) registiert. Größter Abschluss des Jahres 215 blieb die Anmietung von rund 3.6 m² Logistik-Fläche zuzüglich rund 1. m² Büro-Fläche im Prologis Park Hamburg-Waltershof (Am Genter Ufer 6, Teilmarkt Hamburg Süd) durch einen Lebensmittel-Logistiker im 1. Quartal. Bei der Vorvermietung von rund 25. m² in einer Projektentwicklung (Billbrookdeich 2-1, Teilmarkt Hamburg Ost) an das Industrieunternehmen Still GmbH im 3. Quartal handelte es sich um den zweitgrößten Abschluss. Den größten Neuvertrag im 4. Quartal 215 mit rund 1.9 m² schloss der Hersteller von Rädern und Rollen Räder- Vogel (Bredowstraße 2, Teilmarkt Hamburg Ost) ab. Der Erwerb des rund 18. m² umfassenden Objekts Lanzstraße 1 in Buchholz in der Nordheide (Teilmarkt Umland Süd-West) durch einen Tabakwarenhändler war das größte Eigennutzer-Geschäft des Jahres % % % % % 17 ab 1.1 Der verteilte sich am Jahresende 215 nahezu gleichmäßig auf die Branchen Logistik/Spedition (35,1 %) und Handel (31,7 %). Die acht größten Verträge des Jahres 215 wurden ausnahmslos von Unternehmen dieser beiden Branchen abgeschlossen. Im Vorjahreszeitraum war mit einem Anteil von rund 47 % der Großteil des es auf die Logistiker/Speditionen entfallen. Während sich am Jahresende 214 jeweils die Hälfte des es auf das Hamburger Stadtgebiet und das Umland verteilten, verschoben sich die Anmietungen 215 mit einem Anteil von rund 69 % deutlich in Richtung Stadtgebiet. Die Teilmärkte mit den höchsten Flächenvolumina waren Hamburg Ost (28,8 %) und Hamburg Süd (26,5 %). Hier wurden acht der elf Verträge mit den Seite 2

3 Marktbericht Gewerbe Hamburg Quartal 215 Industrie / Lager / Logistik Q. 215 nach Branchen (in %) Produktion/ Industrie/ Handwerk Sonstige 19,4% Handel 13,8% 31,7% 35,1% Logistik/ Spedition größten Flächenvolumina abgeschlossen. Mit Anteilen von jeweils rund 1 % entfielen die nächsthöheren Werte auf die Umland-Teilmärkte Nord- West und Süd-West. Ausschlaggebend hierfür waren sechs Abschlüsse zwischen 5.5 und 7. m² im Umland Nord-West sowie der bereits erwähnte Eigennutzer-Erwerb von 18. m² in Buchholz in der Nordheide durch ein Tabakwaren-Handelsunternehmen im Umland Süd-West. Mieten Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum stieg die für Industrie-, Lager- und Logistikflächen in Hamburg und dem Umland am Jahresende 215 um zwanzig Cent auf 4,8 /m²/monat. Die kletterte ebenfalls um zehn Cent auf 5,7 /m²/monat. Die Abschlüsse verschoben sich signifikant in die Preisgruppen 4, /m²/ Monat und ab 5,51 /m²/monat, was die Zuwächse bei den Mieten erklärt. Spitzen- und n Q. 215 (in /m²/mtl. nettokalt) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 5,7 5,8 5,8 4,4 4,7 4,9 5,6 5,7 4,6 4, Q. 215 nach Mietpreis Q. 215 (in 1. m², inkl. Eigennutzer) u. Anzahl Mietvert % 61 4, 21% 126 4,5 11% 67 5, 2% 11 5,5 18% 15 ab 5,5 28% 167 Eigennutzer 9% 54 k.a. Investments Das Transaktionsvolumen für Logistik- und Industrie-Investments in Hamburg und dem Umland lag zum Jahresende 215 bei rund 31 Mio. und damit gut 14 % höher als im Vorjahr. Diese signifikante Steigerung ist in erster Linie auf den Einzelverkauf des H&M-Logistikzentrums in Hamburg-Allermöhe für einen geringen dreistelligen Millionen-Betrag zurückzuführen. Unter Berücksichtigung dieses Ausreißer - Abschlusses mit einer Rendite von 5,5 % betrug die Spitzenrendite für Hamburger Logistik- und Industrie-Investments am Jahresende 215 6, % nach 6,9 % im Vergleichszeitraum. Die Spitzenrendite liegt damit nur geringfügig über der bundesweiten in Höhe von 5,8 %. Die politische und wirtschaftliche Stabilität in Deutschland stärkt die anhaltend große Nachfrage nach Logistikimmobilien-Investments. Aufgrund des dauerhaften Unterschieds der Spitzenrenditen von rund 2 Basispunkten im Vergleich zu Büro- und Einzelhandels-Immobilien und des anhaltend niedrigen Zinsniveaus wird die Assetklasse Industrie/Lager/Logistik auch 216 eine wichtige Rolle in der Portfoliostruktur nationaler und internationaler Investoren spielen. Inwieweit das Rekordergebnis aus 215 in diesem Jahr übertroffen werden kann, hängt maßgeblich von der Verfügbarkeit weiterer Großportfolios am Markt ab. Ausblick Angesichts der voraussichtlich konstanten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen dürfte sich der für Industrie-, Lager- und Logistikflächen 216 um 525. m² bewegen. Auch wenn Hamburg keine Olympischen Spiele ausrichtet, ist nicht davon auszugehen, dass den nachfragenden Unternehmen kurzfristig für ihre Vorhaben geeignete Gewerbegrundstücke auf dem Stadtgebiet zur Verfügung stehen. Da im Hamburger Umland (Süd-Ost und Süd-West) diverse Projektentwicklungen, teilweise spekulativ, vor der Realisierung stehen und aufgrund der nachhaltigen Nachfrage rechnen wir damit, dass sich der wieder stärker in das südliche Umland verlagert. Begünstigt wird diese Entwicklung dadurch, dass 215 die im Hamburger Hafen (Teilmarkt Hamburg Süd) befindlichen Leerstände und Projektentwicklungen nahezu komplett vermietet wurden. Seite 3

4 Marktbericht Gewerbe Hamburg Quartal 215 Industrie / Lager / Logistik Teilmärkte Industrie-, Lager- und Logistikflächenmarkt Hamburg und Umland im Überblick Quartal 215 Teilmarkt in m² inkl. Eigennutzer Anteil in % Veränderung zum Vorjahr in % Anzahl Verträge Anteil in % Rosengarten Durchschnittsmietpreis in /m²/mtl. nettokalt 1 Stadt west ,% -16,9% 14 7,3% 4,9 2 Stadt Nord-west ,5% -39,6% 12 6,2% 4,8 3 Stadt Nord-Ost ,9% 99,3% 18 9,6% 5,2 4 Stadt ost ,8% 254,% 52 27,4% 4,7 5 Stadt Süd ,5% 62,9% 34 18,% 4,9 Stadtgebiet Gesamt ,7% 79,7% 13 68,5% 4,8 6 Umland Nord-West 59. 1,% -6,9% 27 14,% 8,4 7 Umland Nord-Ost ,3% 464,4% 12 6,2% 3,9 8 Umland Ost 26. 4,4% -5,8% 1 5,1% 4,6 9 Umland Süd-Ost 13. 2,2% 15,% 2 1,1% - 1 Umland Süd-West ,4% -49,3% 1 5,1% 4,2 Umland Gesamt ,3% -18,8% 6 31,5% 5, Gesamt 59. 1,% 3,2% 19 1,% 4,8 Teilmärkte Industrie-, Lager- und Logistikflächenmarkt Hamburg und Umland Elmshorn Uetersen A 23 Tornesch 1 SÜD-WEST Schenefeld Quickborn 6 Pinneberg Eidelstedt A 261 Schnelsen Niendorf Poppenbüttel Hummels- Groß- Borstel Elbe Wenzendorf Rade NORD-WEST Norderstedt Buchholz Garstedt Glashütte Rissen Farmsen Rahlstedt Sülldorf Lurup Stellingen Eppendorf Tonndorf Iserbrook Bahrenfeld Wandsbek Schulau 1 Osdorf Barmbek Jenfeld Nienstedten Groß Eims- Marienthal Barsbüttel WEST A 24 Blankenese Flottbek büttel Eilbek A 24 Othmarschen Ottensen St. Pauli Horn Glinde Altona Jork Cranz Rothenburgsort Steinwerder Kleiner Finkenwerder Billstedt Waltershof A 255 Grasbrook Billbrook Neuenfelde Veddel Francop 8 Altenwerder Reinbek Billwerder Lohbrügge Wilhelmsburg Moorfleet 5 Rübke SÜD Tatenberg Bergedorf Stillhorn Moorburg Spaden- Neugraben- Moor- 4 A 253 werder land OST A 25 Buxtehude -Fischbek Heimfeld Ochsen- Hausbruch Curslack Neuland Reitbrook Harburg werder Neu Eissen- Gut Fünfhausen Geesthacht Wulmstorf dorf Moor Harsefeld Marms- Alten- Wilstorf torf gamme Rönneburg Howe Kirchwerder Sinstorf Zollen- Neuen- Marschacht spieker gamme Lokstedt Langenhorn Winterhude Steilshoop Bramfeld Außen alster Seevetal büttel dorf 2 Berne 7 NORD-WEST Wellingsbüttel Fuhls- Flughafen büttel Ohlsdorf 3 Hamburg NORD-OST Lemsahl- Mellingstedt Bergstedt A 25 Duvenstedt Sasel Stelle Wohldorf- Ohlstedt HAMBURG Ahrensburg Winsen (Luhe) A 39 Bargteheide Volks- Folgende Kreise im Umfeld werden ebenfalls berücksichtigt: Henstedt-Ulzburg, Kaltenkirchen, Wenzendorf und Lüneburg. 9 SÜD-OST NORD-OST OST Steinburg Trittau Schwarzenbek Elbe Seite 4

5 Marktbericht Gewerbe Hamburg Quartal 215 Glossar / Definitionen Glossar/Definitionen Der ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des betrach- Kontakt Stefan Harder teten Zeitraums vermietet oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Dipl. Immobilienwirt DIA Datum des Miet- bzw. Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen Bereichsleiter werden nicht als Umsatz erfasst. Grundlage für die Flächenangaben ist die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G). Telefon: +49 ()4 / s.harder@grossmann-berger.de Die umfasst das oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen Martin Büchler 12 Monaten und stellt hieraus den Median dar. Dipl.-Kaufmann Zur Errechnung der werden die Mietpreise aller abgeschlossenen Mietverträge in den abgelaufenen 12 Monaten mit der jeweils Telefon: +49 ()4 / angemieteten Fläche gewichtet und daraus der Mittelwert berechnet. Bei m.buechler@grossmann-berger.de den Angaben handelt es sich um nominale Nettokaltmieten. Spitzenrenditen Felix Krumreich Die Spitzenrendite entspricht der (Brutto-)Anfangsrendite für Immobilien mit bester Qualität und Ausstattung in den absoluten Spitzenlagen. Immobilienkaufmann IHK Telefon: +49 ()4 / f.krumreich@grossmann-berger.de Bildnachweis: Titel: Hochregallager Shutterstock, Seite 2: Blick auf Hafen Panthermedia, Seite 5: Bleichenbrücke 9. Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Markbericht dient ausschließlich der allgemeinen Information unserer Kunden. Grossmann & Berger GmbH Bleichenbrücke 9 (Bleichenhof) D-2354 Hamburg Tel.: +49 ()4 / Fax: +49 ()4 / info@grossmann-berger.de Geschäftsführer: Andreas Rehberg, Holger Michaelis, Lars Seidel, Axel Steinbrinker Vorsitzender des Aufsichtsrats: Dr. Jörg Wildgruber Sitz Hamburg Registergericht Hamburg Nr. B Peter Plentner Bankkaufmann Telefon: +49 ()4 / p.plentner@grossmann-berger.de Seite 5