Lars Wegmann. Diplom-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA)

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1 Lars Wegmann Diplom-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA) Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung ZIS Sprengnetter Zert (AI) Lars Wegmann - Bismarckstr Duisburg Amtsgericht Duisburg Zwangsversteigerung Postfach Duisburg Datum: Az.: 29. Oktober 2012 GUTACHTEN über den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 Baugesetzbuch des im Wohnungsgrundbuch von Walsum, Blatt 8259 eingetragenen 85/1000 Miteigentumsanteils an dem mit einem bebauten Grundstück in Duisburg, Gartenstraße 2, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im EG Mitte nebst einem Kellerraum im Aufteilungsplan jeweils mit Nr. 2 bezeichnet sowie dem ausschließlichen Sondernutzungsrecht an dem mit Nr. 2 gekennzeichneten KFZ-Stellplatz Der Verkehrswert des Wohnungseigentums wurde zum Stichtag ermittelt mit rd ,-. Teile dieser Internetversion des Gutachtens sind anonymisiert. Anlagen sind aus Datenschutzgründen evtl. nicht vollständig. Die vollständige Originalversion des Gutachtens können Sie in der Geschäftsstelle des Amtsgerichts Duisburg einsehen Bismarckstr Duisburg Tel.: Fax: Steuernummer: /0200 Commerzbank Duisburg Kto.Nr.: BLZ: St.-Nr.: /0200

2 Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1 Übersichtsblatt Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung WEG-Verwalter Zubehör gem. 97 u. 98 BGB Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Grund- und Bodenbeschreibung Lage Großräumige Lage Kleinräumige Lage Beurteilung der Lage Gestalt und Form Erschließung, Baugrund etc Privatrechtliche Situation Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Bauordnungsrecht Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen sowie WEG-spezifischer Regelungen Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Gemeinschaftliches Eigentum Mehrfamilienhaus Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Allgemeine technische Gebäudeausstattung Besondere Bauteile/Einrichtungen im gemeinsch. Eigentum, Zustand des Gebäudes Nebengebäude Nebengebäude im gemeinschaftlichen Eigentum Außenanlagen...16 Seite 2 von 44

3 4.4.1 Außenanlagen im gemeinschaftlichen Eigentum Sondereigentum an der Wohnung im EG Mitte Lage im Gebäude, Wohnfläche, Raumaufteilung und Orientierung Raumausstattungen und Ausbauzustand Besondere Bauteile, besondere Einrichtungen, Zustand des Sondereigentums Sondernutzungsrechte und besondere Regelungen Ermittlung des Verkehrswerts Grundstücksdaten Verfahrenswahl mit Begründung Zu den herangezogenen Verfahren Beschreibung des Bewertungsmodells der Bodenwertermittlung Bewertung des bebauten Gesamtgrundstücks Anteilige Wertigkeit des Wohnungs-/Teileigentums am Gesamtgrundstück Bodenwertermittlung Ermittlung des anteiligen Bodenwerts des Wohnungseigentums Ertragswertermittlung Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Erläuterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe Ertragswertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Verkehrswert Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Verwendete Wertermittlungsliteratur Verzeichnis der Anlagen...34 Seite 3 von 44

4 1 Übersichtsblatt Kurzbeschreibung: Es handelt sich um eine Eigentumswohnung im Ortsteil Fahrn. Die gegenständliche Wohnung liegt im Erdgeschoss eines III-geschossigen, unterkellerten Mehrfamilienhauses mit ausgebautem Dachgeschoss. Das Objekt wurde 1982 errichtet und umfasst 12 Einheiten. Die zum Stichtag vermietete Wohnung unterteilt sich in Wohn-/ Schlafraum, Kochen, Flur, Abstellraum, Bad und Loggia. Die Größe bemisst sich auf ca. 35,45 m². Der Wohnung ist ein Sondernutzungsrecht an einem KFZ-Stellplatz zugeordnet. Eine Innenbesichtigung des Hauses sowie der Wohnung war nicht möglich. Innerhalb des Hauses waren Leerstände erkennbar. Das Gemeinschaftseigentum wirkte stellenweise vernachlässigt. Baujahr: 1982 gem. Bauakte Grundstücksgröße: 451 m² Wohnfläche: ca. 35,45 m Mietverhältnisse Zum Wertermittlungsstichtag war die Wohnung vermietet. 2 Lasten und Beschränkungen in Abt. II: Keine Eintragungen Baulastenverzeichnis: Keine Eintragungen Altlastensituation: Kein konkreter Verdacht Mietbindungen: Keine WEG-Verwalter: xxx xxx xxx Wertermittlungsstichtag: Verkehrswert: ,- Ertragswert: ,- Verkehrwert/m²: 942,- /m2 Zubehör gem. 97 u. 98 BGB: Nicht vorhanden Seite 4 von 44

5 2 2.1 Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts: Wohnungseigentum in einem Mehrfamilienhaus Objektadresse: Gartenstraße Duisburg Grundbuchangaben: Grundbuch von Walsum, Blatt 8259, lfd. Nr. 1 Katasterangaben: Gemarkung Walsum, Flur 35, Flurstück 57 (451 m²) 2.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Auftraggeber: Amtsgericht Duisburg Zwangsversteigerung Postfach Duisburg Auftrag vom (Datum des Auftragseingangs) Eigentümer: 2.3 xxx xxx xxx Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund der Gutachtenerstellung: Verkehrswertermittlung im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens. Das Gutachten ist ausschließlich für den angegebenen Zweck bestimmt. Eine weitergehende Verwendung bedarf der schriftlichen Zustimmung des Unterzeichners. Wertermittlungsstichtag: (Tag der Ortsbesichtigung) Qualitätsstichtag: entspricht dem Wertermittlungsstichtag Tag der Ortsbesichtigung: Umfang der Besichtigung etc. Es wurde nur eine Außenbesichtigung des Objekts durchgeführt. Ein Zugang zur Wohnung bzw. zum Haus gelang nicht. Hinweis Die Bewertung erfolgt teilweise nach Aktenlage und nach dem äußeren Anschein (Anscheinsgutachten). Ein Abschlag auf den Verkehrswert für die eingeschränkte Innenbesichtigung wird nicht vorgenommen. Die sich ergebenen Risiken (z. B. unbekannte Bauschäden und Baumängel, Instandhaltungsstau oder überdurchschnittlicher Seite 5 von 44

6 Renovierungsbedarf) müssen Interessenten zusätzlich zu dem ausgewiesenen Verkehrswert berücksichtigten. Einem Erwerber wird vor einer Vermögensdisposition dringend eine Innenbesichtigung empfohlen. Für die nicht besichtigten oder nicht zugänglich gemachten Bereiche wird unterstellt, dass der während der Besichtigung gewonnene Eindruck auf diese Bereiche übertragbar ist und Mängel- und Schadensfreiheit besteht. Teilnehmer am Ortstermin: Herr Wegmann (Unterzeichner) herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen: Vom Auftraggeber wurden für diese Gutachtenerstellung folgende Unterlagen und Informationen zur Verfügung gestellt: Beglaubigter Grundbuchauszug vom Vom Eigentümer wurden für diese Gutachtenerstellung folgende Unterlagen zur Verfügung gestellt: Es wurden keine Unterlagen zur Verfügung gestellt. Von der Gläubigerin wurden folgende Unterlagen zur Verfügung gestellt. Beleihungswertgutachten v Vom Sachverständigen wurden folgende Auskünfte und Unterlagen beschafft: Flurkartenauszug im Maßstab 1:500 vom Grundstücksmarktbericht 2012 des Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Duisburg Amtliche Informationen zum Immobilienmarkt (Bodenrichtwerte aus Boris.NRW) Telefonische und schriftliche Auskünfte der Stadt Duisburg bezüglich Altlasten, Bauortsrecht, Baulasten und Erschließungskostensituation Hausakte der Stadt Duisburg Aufzeichnungen des Unterzeichners während des Ortstermins Seite 6 von 44

7 Gutachtenerstellung unter Mitwirkung von: Durch xxxxx wurden folgende Tätigkeiten bei der Gutachtenerstellung durchgeführt: Einholung der erforderlichen Auskünfte bei den zuständigen Ämtern; Beschaffung der erforderlichen Unterlagen; Protokollierung der Ortsbesichtigung und Entwurf der Grundstücks- und Gebäudebeschreibung. Die Ergebnisse dieser Tätigkeiten wurden durch den Sachverständigen auf Richtigkeit und Plausibilität überprüft, wo erforderlich ergänzt und für dieses Gutachten verwendet. 2.4 WEG-Verwalter xxx xxx xxx 2.5 Zubehör gem. 97 u. 98 BGB Zubehör oder gewerbliches Inventar i.s.d. 97, 98 BGB sind nicht vorhanden. 2.6 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Der Unterzeichner wurde mit Beschluss vom beauftragt, ein Gutachten über den Wert des Versteigerungsobjektes zu erstellen und bei der Stadtverwaltung die erforderlichen Auskünfte bezüglich der Baulasteneintragungen, Erschließungsbeiträge, Altlasten und Wohnungsbindung einzuholen. Das Gutachten soll auch folgende Angaben enthalten: a) ob ein Gewerbebetrieb geführt wird (Art und Inhaber), b) ob Maschinen oder Betriebseinrichtungen vorhanden sind, die nicht mit geschätzt wurden (Art und Umfang) c) ob Verdacht auf Hausschwamm oder ähnliche Schäden besteht, d) ob baubehördliche Lasten oder Auflagen bestehen. Die Verfahrensbeteiligten wurden mit Schreiben vom über den Ortstermin in Kenntnis gesetzt. Zum Termin war keiner der Verfahrensbeteiligten anwesend. Aufgrund der Besonderheiten im Zwangsversteigerungsverfahren bleiben sämtliche Eintragungen in Abt. II des Grundbuchs in diesem Gutachten unberücksichtigt. Im Zwangsversteigerungsverfahren wird grundsätzlich der lastenfreie Verkehrswert ausgewiesen. Seite 7 von 44

8 3 3.1 Grund- und Bodenbeschreibung Lage Großräumige Lage Ort und geopolitische Daten: Stadt Duisburg Nord-Süd Ausdehnung: 25,1 km Ost-West Ausdehnung 14,2 km Fläche des Stadtgebietes 230,03 km² Stadtbezirk Walsum Ortsteil Fahrn Unter den 100 größten deutschen Städten in Deutschland nimmt Duisburg Rang 15 ein. Die Stadt Duisburg ist als Oberzentrum eingestuft und gehört zum Regierungsbezirk Düsseldorf. Sie liegt am Rande des niederbergischen Hügellandes, direkt an der Mündung der Ruhr in den Rhein. Das Stadtgebiet erstreckt sich zu beiden Seiten dieser Flüsse. Im Norden der Stadt münden die Alte Emscher und die Kleine Emscher ebenfalls in den Rhein. Duisburg ist immer noch einer der größten Stahlproduktionsstandorte der Welt. 50 % der deutschen Roheisenund 33 % der Rohstahlproduktion erfolgt in Duisburg. Die Stadt befindet sich in einem Strukturwandel. Nach Aufgabe bzw. Fusionen von Stahlproduktionsstandorten in Marxloh, Hochfeld und Rheinhausen in den 70ziger bis 80ziger Jahren, hat sich die Stadt immer mehr zu einem Standort für Logistik-Unternehmen entwickelt. Duisburg verfügt über einen der größten Binnenhäfen der Welt. Die Bevölkerungsentwicklung der kreisfreien Stadt Duisburg ist seit Beginn der 90er Jahre negativ verlaufen. Im Zeitraum von 1990 bis 2003 hat sich die Einwohnerzahl in Duisburg um rd. 5,9 % verringert. Das Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung prognostiziert ein Absinken der Wohnbevölkerung bis zum Jahr 2025 auf ca Einwohner. Die Arbeitslosenquote beträgt rd. 13,5 % (Stand: Februar 2012). Damit liegt der Kreis über dem Landesdurchschnitt NRW von 8,3 % und über dem Bundesdurchschnitt von 5,8 %. (Stand: November März 2012) Die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten lag im März 2011 bei rd Die Kaufkraftkennziffer (2010) liegt mit 86,2 unter dem Bundesdurchschnitt (100). Bezüglich der Alterstruktur liegt der Altersdurchschnitt in Duisburg oberhalb des Landesdurchschnitts. Der Anteil der 65-Jährigen in Duisburg macht derzeit rd. 21 % der Seite 8 von 44

9 gesamten städtischen Bevölkerung aus. Der Landesdurchschnitt liegt bei 19 %. Umgekehrt stellt es sich bei der Gruppe der unter 30-Jährigen dar. Dieser Anteil macht in Duisburg rd. 31 % der Gesamtbevölkerung aus. In Nordrhein-Westfalen sind es rd. 33 %. Bis zum Jahr 2025 wird der Alterungsprozess der Bevölkerung in Duisburg weiter voranschreiten. Es ist davon auszugehen, dass zu diesem Zeitpunkt nur noch rd. 29 % der Bevölkerung unter 30 Jahre alt sein wird. Dem gegenüber wird die Gruppe der über 65-Jährigen auf rd. 24 % ansteigen überörtliche Anbindung / Entfernungen: Das südliche Stadtgebiet von Duisburg grenzt an die Landeshauptstadt Düsseldorf. Im Norden befindet sich die Stadt Dinslaken, im Osten schließen sich Mülheim und Oberhausen an, im Westen grenzt Duisburg an Krefeld, Moers und Rheinberg. Das Duisburger Stadtgebiet hat Anschluss an mehrere Autobahnen. Neben der A3 und der A 40 bestehen Anschlüsse an die A 42 (Emscherschnellweg), die Stadtautobahn A 59 (Nord-Süd-Achse), die A 57 im Westen und die A 524 als südliche Anbindung an das Kreuz Breitscheid. Die Verkehrsanbindung der Liegenschaft an das örtliche und überörtliche Straßennetz ist als gut zu beurteilen. Autobahnzufahrt: A 59, Ausfahrt Duisburg-Walsum, in ca. 1 km Entfernung Bahnhof: Bahnhof Dinslaken in ca. 6 km Entfernung Duisburg Hbf. in ca. 15 km Entfernung Flughafen: Der Rhein-Ruhr-Flughafen Düsseldorf befindet sich in etwa 40 km Entfernung. Öffentliche Verkehrsmittel: Haltestellen der öffentlichen Nahverkehrsmittel befinden sich auf der Friedrich-Ebert-Straße / Weseler Straße (Linie NE3) Kleinräumige Lage innerörtliche Lage: Der Ortsteil Fahrn liegt im nördlichen Randbereich von Duisburg zu Dinslaken. Die Entfernung zum Stadtzentrum beträgt ca. 16 km. Seite 9 von 44

10 Die Gartenstraße zweigt westlich von der Friedrich-EbertStraße ab und führt auf die Hamborner Straße. Sämtliche Gemeinbedarfseinrichtungen (Schulen, Kindergärten und Kirchen) sind in der Ortslage Fahrn vorhanden. Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich auf der Friedrich-Ebert-Straße, die in Fahrn bzw. Walsum-Aldenrade als Nahversorgungszentrum dient. Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Der Gebietscharakter der näheren Umgebung ist geprägt durch eine überwiegend II-III-geschossige, geschlossene Wohnbebauung und entspricht einem Allgemeinen Wohngebiet i.s.d. 4 BauNVO. Beeinträchtigungen: Überdurchschnittliche Immissionen oder sonstige Beeinträchtigungen waren im Rahmen der Ortsbesichtigung nicht wahrnehmbar, sind aber aufgrund der Nähe zur stark befahrenen Friedrich-Ebert-Straße zeitweise nicht auszuschließen Topografie: Soweit augenscheinlich erkennbar, ist das Grundstück eben. 3.2 Beurteilung der Lage Beurteilung der Lage: 3.3 Es handelt sich um eine einfache bis durchschnittliche Wohnlage. Gestalt und Form Gestalt und Form: Straßenfront: ca. 15 m; mittlere Tiefe: ca. 29 m; Grundstücksgröße: Flurst.Nr.: 57 Größe: 451 m² insgesamt: 451 m² Bemerkungen: im Wesentlichen regelmäßige Grundstücksform Seite 10 von 44

11 3.4 Erschließung, Baugrund etc. Straßenart: öffentliche Straße Straßenausbau: asphaltierte Fahrbahn und beidseitig angelegte Gehwege; Kanalisation und Straßenbeleuchtungseinrichtungen sind vorhanden; Anschlüsse an die Versorgungsleitun- Das Grundstück verfügt über folgende Anschlüsse: gen und Abwasserbeseitigung: elektrischer Strom Wasser aus öffentlicher Versorgung Kanalanschluss Telefonanschluss Ob ein Gas- oder Fernwärmeanschluss vorhanden ist, konnte nicht geklärt werden. Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Es besteht eine einseitige Grenzbebauung. Besondere Grenzverhältnisse oder nachbarliche Gemeinsamkeiten sind dem Unterzeichner nicht bekannt gemacht worden. Es wurden keine weiteren Nachforschungen angestellt. Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): gewachsener, normal tragfähiger Baugrund Altlasten: Es besteht kein konkreter Altlastenverdacht. Das Auskunftsschreiben der Stadt Duisburg wurde dem Gericht zur Akte überlassen. Anmerkung: 3.5 v. In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrundund Grundwassersituation insoweit berücksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darüber hinausgehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden nicht angestellt. Privatrechtliche Situation grundbuchlich gesicherte Belastungen: Anmerkung: Dem Unterzeichner liegt ein Grundbuchauszug vom vor. Hiernach bestehen in Abteilung II des Grundbuchs keine Eintragungen. Im Zwangsversteigerungsverfahren wird grundsätzlich der Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks ermittelt. Sämtliche Eintragungen in Abt. II des Grundbuchs bleiben in der nachfolgenden Wertermittlung unberücksichtigt. Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierende Schulden beim Verkauf gelöscht Seite 11 von 44

12 oder durch Reduzierung des Verkaufspreises ausgeglichen werden. Bodenordnungsverfahren: Da in Abteilung II des Grundbuches kein entsprechender Vermerk eingetragen ist, wird davon ausgegangen, dass das Bewertungsobjekt in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen ist. nicht eingetragene Rechte und Lasten: Sonstige nicht eingetragene Lasten und (z.b. begünstigende) Rechte sind dem Unterzeichner nicht bekannt gemacht worden. Diesbezüglich wurden keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen angestellt. 3.6 Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Der Inhalt des Baulastenverzeichnisses wurde vom Unterzeichner am schriftlich erfragt. Demnach bestehen keine Eintragungen. Denkmalschutz: Denkmalschutz besteht nicht Bauordnungsrecht Die Wertermittlung wurde auf der Grundlage des realisierten Vorhabens durchgeführt. Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit den vorgelegten Bauzeichnungen und der Baugenehmigung und dem Bauordnungsrecht und der verbindlichen Bauleitplanung wurde nicht geprüft. Brandschutzrechtliche Bestimmungen wurden ebenfalls nicht geprüft. Bei dieser Wertermittlung wird deshalb die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen vorausgesetzt. 3.7 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand (Grundstücksqualität): baureifes Land (vgl. 5 Abs. 4 ImmoWertV) Beitrags- und Abgabenzustand: Nach Auskunft der Stadt Duisburg waren zum Wertermittlungsstichtag Erschließungsbeiträge nach 127 ff. BauGB sowie Anschlussbeiträge für die Grundstücksentwässerung nach dem Kommunalabgabengesetz für das Land Nordrhein-Westfalen (KAG NW) in Verbindung mit den örtlichen Beitragssatzungen nicht mehr zu zahlen. Eine evtl. Beitragspflicht nach 8 KAG Erweiterung und Verbesserung von Straßen, wird damit jedoch nicht ausgeschlossen. Das Auskunftsschreiben wurde dem Gericht zur Akte überlassen. Seite 12 von 44

13 3.8 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlichrechtlichen Situation wurden, sofern nicht anders angegeben, (fern)mündlich eingeholt. Es wird empfohlen, vor einer vermögensmäßigen Disposition bezüglich des Bewertungsobjekts zu diesen Angaben von den jeweiligen Fachabteilungen der Stadt Duisburg schriftliche Bestätigungen einzuholen. 3.9 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Das Grundstück ist bebaut mit einem Mehrfamilienhaus, 1996 aufgeteilt gem. Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in insgesamt 12 Einheiten. Die zu bewertende Wohnung war nach Auskunft des Zwangsverwalters zum Stichtag vermietet. Die einkommende Bruttomieteinnahme wurde mit 250,- /mtl. angegeben. Weitere Angaben bzw. der Mietvertrag lagen dem Unterzeichner nicht vor. Seite 13 von 44

14 4 4.1 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen sowie WEG-spezifischer Regelungen Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung durch einen Bausachverständigen anstellen zu lassen und/oder vor Vermögensdisposition Kostenvoranschläge einzuholen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. 4.2 Gemeinschaftliches Eigentum Mehrfamilienhaus Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart: III geschossiges Mehrfamilienhaus mit Unterkellerung und ausgebautem Dachgeschoss; einseitig angebaut Baujahr: 1982 (gemäß Bauakte) Energieeffizienz: Energieausweis lag nicht vor. Ein Wertabschlag wurde dafür nicht vorgenommen. Außenansicht: tlw. Klinkermauerwerk; tlw. gestrichenes Wärmeverbundsystem Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart: konventionelle Massivbauweise; Fundamente: Beton Keller: Mauerwerk Umfassungswände: Mauerwerk Innenwände: Mauerwerk Geschossdecken: Stahlbetondecken Seite 14 von 44

15 Treppen: Geschosstreppen aus Stahlbeton mit Kunststeinbelag bzw. Solnhofer-Platten; Treppengeländer aus Holz Hauseingangsbereich: Hauseingangstüre aus Kunststoff mit Aluminiumfüllung und Lichtausschnitt sowie Eingangsüberdachung Dach: Satteldachkonstruktion mit Gauben; Ziegeleindeckung; Entwässerung erfolgt über Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech Allgemeine technische Gebäudeausstattung Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz Abwasserinstallationen: Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz Elektroinstallation: unbekannt Heizung: unbekannt Lüftung: keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung) Warmwasserversorgung: unbekannt Besondere Bauteile/Einrichtungen im gemeinsch. Eigentum, Zustand des Gebäudes besondere Bauteile: Eingangsüberdachung; Balkone besondere Einrichtungen: unbekannt Bauschäden und Baumängel: Ohne Anspruch auf Vollständigkeit waren folgende Schäden bzw. Mängel erkennbar: Feuchteschäden an den Balkone wirtschaftliche Wertminderungen: keine Allgemeinbeurteilung: Das Gemeinschaftseigentum vermittelt einen mäßig gepflegten Gesamteindruck. Seite 15 von 44

16 4.3 Nebengebäude Nebengebäude im gemeinschaftlichen Eigentum Keine 4.4 Außenanlagen Außenanlagen im gemeinschaftlichen Eigentum Anschlüsse an die Ver- und Entsorgungsleitungen Pflasterungen Einfriedungen Anpflanzungen 4.5 Sondereigentum an der Wohnung im EG Mitte Lage im Gebäude, Wohnfläche, Raumaufteilung und Orientierung Lage des Sondereigentums im Gebäude: Das Sondereigentum liegt im EG Mitte des Hauses Gartenstr. 2. Wohnfläche/Nutzfläche: Die Wohnfläche beträgt gemäß Wohnflächenberechnung aus der Hausakte rd. 35 m² Raumaufteilung/Orientierung: Die Wohnung ist wie folgt aufgeteilt und orientiert: Besonnung/Belichtung: Flur innenliegend; Abstellraum innenliegend; Bad/WC innenliegend; Kochnische innenliegend; Wohn-/Schlafraum straßenseitig gelegen; Loggia straßenseitig gelegen gut Raumausstattungen und Ausbauzustand Bodenbeläge: unbekannt Wandbekleidungen: unbekannt Deckenbekleidungen: unbekannt Fenster: Fenster aus Kunststoff mit Zweischeibenisolierverglasung und Dreh-/Kippbeschlägen Seite 16 von 44

17 Türen: unbekannt sanitäre Installation: unbekannt besondere Einrichtungen: unbekannt Bauschäden und Baumängel: unbekannt Grundrissgestaltung: Der Grundriss ist als zweckmäßig zu beurteilen. wirtschaftliche Wertminderungen: gefangene Räume (sind nur durch andere Zimmer zu erreichen) Besondere Bauteile, besondere Einrichtungen, Zustand des Sondereigentums Allgemeine Beurteilung des Sonderei- Keine Allgemeinbeurteilung aufgrund der nicht möglichen gentums: Innenbesichtigung. 4.6 Sondernutzungsrechte und besondere Regelungen Sondernutzungsrechte: Dem jeweiligen Eigentümer steht das ausschließliche Sondernutzungsrecht an dem mit Nr. 2 bezeichneten KfzStellplatz zu. Erträge aus gemeinschaftlichem Eigentum: unbekannt Wesentliche Abweichungen: Wesentliche Abweichungen zwischen dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (ME) und der relativen Wertigkeit des zu bewertenden Wohnungseigentums am Gesamtobjekt (RE): keine Abweichende Regelung: Von dem Miteigentumsanteil (ME) abweichende Regelung für den Anteil der zu tragenden Lasten und Kosten (VK) bzw. Erträge (VE) aus dem gemeinschaftlichen Eigentum: keine Instandhaltungsrücklage/Hausgeld: unbekannt Seite 17 von 44

18 5 Ermittlung des Verkehrswerts 5.1 Grundstücksdaten Nachfolgend wird der Verkehrswert für den 85/1000 Miteigentumsanteil an dem bebauten Grundstück in Duisburg, Gartenstraße 2 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im EG Mitte, im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichnet sowie dem Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichnet zum Wertermittlungsstichtag ermittelt: Grundbuch- und Katasterangaben des Bewertungsobjekts Wohnungsgrundbuch Blatt lfd. Nr. Walsum Gemarkung Flur Flurstück Walsum Fläche 451 m² Verfahrenswahl mit Begründung Zu den herangezogenen Verfahren Beschreibung des Bewertungsmodells der Bodenwertermittlung Die Preisbildung für den Grund und Boden orientiert sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr vorrangig an den allen Marktteilnehmern (z. B. durch Vergleichsverkäufe, veröffentlichte Bodenrichtwerte, aber auch Zeitungsannoncen und Maklerexposés) bekannt gewordenen Informationen über Quadratmeterpreise für unbebaute Grundstücke. Der Bodenwert ist deshalb (auch in den Verfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke - dort, getrennt vom Wert der Gebäude und der Außenanlagen) i. d. R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen ( 16 ImmoWertV) zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre). Liegen geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese anstelle oder ergänzend zu den Vergleichskaufpreisen zur Bodenwertermittlung herangezogen werden ( 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen, der Lage und des Entwicklungszustandes gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Erschließungssituation sowie des abgabenrechtlichen Zustandes und der jeweils vorherrschenden Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt und mit der notwendigen Sorgfalt aus Kaufpreisen für vergleichbare unbebaute Grundstücke abgeleitet sind ( 16 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Zur Ableitung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten aus realisierten Kaufpreisen sind die Gutachterausschüsse verpflichtet ( 193 Abs. 5 BauGB i. V. m. 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Er ist bezogen auf den Quadratmeter der Grundstücksfläche (Dimension: /m² Grundstücksfläche). Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks vom Vergleichsgrundstück bzw. von dem Bodenrichtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt -, aber auch Seite 18 von 44

19 Abweichungen des Wertermittlungsstichtags vom Kaufzeitpunkt der Vergleichsgrundstücke bzw. vom Stichtag, zu dem der Bodenrichtwert abgeleitet wurde, bewirken i. d. R. entsprechende Abweichungen seines Bodenwerts von dem Vergleichskaufpreis bzw. dem Bodenrichtwert ( 15 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV). Für die anzustellende Bewertung liegt ein i. S. d. 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV i. V. m. 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB geeigneter, d. h. hinreichend gegliederter und bezüglich seiner wesentlichen Einflussfaktoren definierter Bodenrichtwert vor. Der vom Gutachterausschuss veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner relativen Richtigkeit (Vergleich mit den Bodenrichtwerten der angrenzenden Bodenrichtwertzonen) und seiner absoluten Höhe (Vergleich mit Bodenrichtwerten von in etwa lagegleichwertigen Bodenrichtwertzonen, auch aus anderen Gemeinden) auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage dieses Bodenrichtwerts, d. h. durch dessen Umrechnung auf die allgemeinen Wertermittlungsverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die Grundstücksmerkmale des Bewertungsobjekts (vgl. 15 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV und nachfolgender Abschnitt Bodenwertermittlung dieses Gutachtens) Bewertung des bebauten Gesamtgrundstücks Anwendbare Verfahren Zur Bewertung von Wohnungs- bzw. Teileigentumen werden in Deutschland vorrangig das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren angewendet. Dies ist insbesondere darin begründet, weil die Anwendung dieser Verfahren in der ImmoWertV vorgeschrieben ist (vgl. 8 Abs. 1 ImmoWertV); und demzufolge (nur) für diese klassischen Wertermittlungsverfahren die für marktkonforme Wertermittlungen erforderlichen Erfahrungswerte ( erforderliche Daten der Wertermittlung i. S. d. 193 Abs. 5 BauGB i. V. m. ImmoWertV, Abschnitt 2) durch Kaufpreisanalysen abgeleitet verfügbar sind. Hinweis: (Nur) Beim Vorliegen der verfahrensspezifischen erforderlichen Daten ist ein Wertermittlungsverfahren ein Preisvergleichsverfahren (vgl. nachfolgende Abschnitte) und erfüllt die Anforderungen, die von der Rechtsprechung und der Bewertungstheorie an Verfahren zur Verkehrswertermittlung gestellt werden. Andere Verfahren scheiden i. d. R. wegen Fehlens hinreichender Erfahrungswerte zur Anpassung deren Ergebnisse an den deutschen Grundstücksmarkt aus. Vergleichswertverfahren Für manche Grundstücksarten (z. B. Eigentumswohnungen, Reihenhausgrundstücke) existiert ein hinreichender Grundstückshandel mit vergleichbaren Objekten. Den Marktteilnehmern sind zudem die für vergleichbare Objekte gezahlten oder (z. B. in Zeitungs- oder Maklerangeboten) verlangten Kaufpreise bekannt. Da sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Preisbildung für derartige Objekte dann an diesen Vergleichspreisen orientiert, sollte zu deren Bewertung möglichst auch das Vergleichswertverfahren herangezogen werden. Die Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des Vergleichswertverfahrens sind, dass a) eine hinreichende Anzahl wertermittlungsstichtagsnah realisierter Kaufpreise für in allen wesentlichen wertbeeinflussenden Eigenschaften mit dem Bewertungsobjekt hinreichend übereinstimmender Vergleichsgrundstücke aus der Lage des Bewertungsgrundstücks oder aus vergleichbaren Lagen und b) die Kenntnis der zum Kaufzeitpunkt gegebenen wertbeeinflussenden Eigenschaften der Vergleichsobjekte Seite 19 von 44

20 oder c) i. S. d. 15 Abs. 2 ImmoWertV geeignete Vergleichsfaktoren, vom Gutachterausschuss abgeleitet und veröffentlicht (z. B. hinreichend definierte Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum) sowie d) Umrechnungskoeffizienten für alle wesentlichen wertbeeinflussenden Eigenschaften der zu bewertenden Grundstücksart und eine Preisindexreihe zur Umrechnung vom Kaufzeitpunkt der Vergleichsobjekte bzw. vom Stichtag, für den der Vergleichsfaktor abgeleitet wurde, auf den Wertermittlungsstichtag gegeben sind. Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens zur Bewertung des Wohnungseigentums ist im vorliegenden Fall möglich, weil hinreichend differenziert beschriebene Vergleichsfaktoren des örtlichen Grundstücksmarkts zur Bewertung des Wohnungseigentums zur Verfügung stehen. Ertragswertverfahren Steht für den Erwerb oder die Errichtung vergleichbarer Objekte üblicherweise die zu erzielende Rendite (Mieteinnahme, Wertsteigerung, steuerliche Abschreibung) im Vordergrund, so wird nach dem Auswahlkriterium Kaufpreisbildungsmechanismen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr das 1 Ertragswertverfahren als vorrangig anzuwendendes Verfahren angesehen. ) Dies trifft für das hier zu bewertende Grundstück zu, da es als Renditeobjekt angesehen werden kann. Das Ertragswertverfahren (gem ImmoWertV) ist durch die Verwendung des aus vielen Vergleichskaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes (Reinerträge: Kaufpreise) ein Preisvergleich, in dem vorrangig die in dieses Bewertungsmodell eingeführten Einflussgrößen (insbesondere Mieten, Restnutzungsdauer; aber auch Zustandsbesonderheiten) die Wertbildung und die Wertunterschiede bewirken. 1) Vgl. auch BGH, Urteil vom VII ZR 189/68 (WF-BIB); BGH, Urteil vom VII ZR 2/76 (WF-BIB) und BFH, Urteil vom III R 173/86 (WF-BIB). Seite 20 von 44

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