IMMOBILIENMARKTBERICHT 2014

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1 ANALYSE IMMOBILIENMARKTBERICHT 2014 Gewerblicher Immobilienmarktbericht des Rhein-Kreis Vorstand: Ralf-Peter Koschny Andreas Schulten Thomas Voßkamp Aufsichtsratsvorsitzender: Hartmut Bulwien Hauptsitz: Berlin Rechtsform: AG USt-ID: DE Charlottenburg HRB B HypoVereinsbank München BLZ: , Kto.: BIC: HYVEDEMMXXX IBAN: DE Förderndes Mitglied der gif e.v. Member of plan 4 21 Member of GCSC e.v. AG Bettinastraße Frankfurt am Main Tel Fax

2 erstellt für: Wirtschaftsförderungsgesellschaft Rhein-Kreis mbh Oberstraße 91, Projekt-Nr.: P Frankfurt am Main, 17. September 2014 AG Bettinastraße Frankfurt am Main Tel Fax

3 INHALTSVERZEICHNIS Seite 1 VORBEMERKUNG 1 2 ÖKONOMISCHE RAHMENBEDINGUNGEN Verkehrsanbindung Demografische Entwicklung Impulsgebende Unternehmen Wirtschaft und Arbeitsmarkt 9 3 BÜROIMMOBILIENMARKT Angebot Nachfrage 16 4 LOGISTIKMARKT Bestand Nachfrage 24 5 INVESTMENTMARKT 28 6 ZUSAMMENFASSUNG 31 AG 2014 P

4 1 VORBEMERKUNG Nunmehr in der dritten Auflage erscheint zur Immobilienfachmesse ExpoReal 2014 nach 2007 und 2009 eine Aktualisierung des gewerblichen Immobilienmarktberichts des Rhein-Kreis. Der Rhein- Kreis trägt damit weiter zu einer Erhöhung der Transparenz regionaler Immobilienmärkte in Deutschland bei. Die AG wurde daher beauftragt, einerseits auf Grundlage ihrer eigenen deutschlandweiten Immobilienmarktforschung, andererseits mit den Kenntnissen und Beurteilungen der lokalen Wirtschaftsförderungen und Makler aus dem gewerblichen Immobilienmarkt einen detaillierten und von unabhängiger Seite erarbeiteten Bericht über die aktuellen Strukturen und Tendenzen des gewerblichen Immobilienmarktes mit seinen Segmenten Büro und Logistik vorzulegen. Acht Gemeinden bilden den Rhein-Kreis, welcher rund Einwohner zählt. Der Rhein-Kreis zählt zu den prosperierendsten Regionen innerhalb Nordrhein-Westfalens und profitiert insbesondere auch von der unmittelbaren Nachbarschaft zur Landeshauptstadt Düsseldorf. Eine heterogene Wirtschaftsstruktur sorgt für eine nachhaltige Entwicklung des Standortes. Attraktive Mietniveaus in den gewerblichen Immobilienmärkten, eine geringe Volatilität der Mietpreisentwicklung der letzten Jahre sowie ausreichend Flächenpotenziale machen den Rhein-Kreis zu einer attraktiven Region für Unternehmen und Investoren. Der Rhein-Kreis weist somit ein für Immobilieninvestoren anderes Risikoprofil auf als die deutlich volatileren, großen deutschen A-Märkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Ziel der Wirtschaftsförderung des Rhein-Kreis ist es, mit dem aktualisierten Marktüberblick über alle Kommunen des Kreises erneut einen wissenschaftlich und immobilienökonomisch hochwertigen Report anbieten zu können. Die Studie soll die Akteure auf dem regionalen Immobilienmarkt bei ihren Investitionen und Projekten durch eine professionelle Basis unterstützen. AG 2014 P Seite 1

5 2 ÖKONOMISCHE RAHMENBEDINGUNGEN 2.1 Verkehrsanbindung Sehr gute Anbindung an das bundesweite Straßennetz Die verkehrliche Anbindung des Rhein-Kreis ist als sehr gut einzustufen. Sowohl via Straße und Schiene als auch zu Wasser und in der Luft ist der Standort ausgezeichnet angebunden. So wird der Landkreis von einem dichten Autobahnnetz erschlossen (BAB 44, 46, 52, 57 61, 540) und garantiert somit eine sehr gute überregionale Erreichbarkeit aus allen Richtungen. Je nach Lage der Kommune innerhalb des Rhein-Kreis sind die nächstgelegenen Oberzentren Düsseldorf und Köln in 10 bis 30 Minuten Fahrtzeit erreichbar. Auch die internationalen Messen in Düsseldorf, Köln und Essen sind innerhalb geringer Fahrtzeiten zu erreichen. Durch die RheinCargo GmbH, gemeinsam mit der Häfen und Güterverkehr Köln AG gegründet, entstand 2012 einer der größten Logistikanbieter Deutschlands. Daneben ist der private Hafen UCT in Dormagen eine bedeutende Umschlagadresse. Fazit Der Rhein-Kreis liegt zentral innerhalb Europas und ist multimodal verkehrlich hervorragend erschlossen. Für die ansässigen Unternehmen insbesondere aus der Logistikbranche stellt dies einen klaren Standortvorteil dar. Die Region profitiert hierbei insbesondere von der Lage am Rhein, dem dichten Straßennetz sowie der Nähe zur Landeshauptstadt Düsseldorf. Multimodale Erschließung Mit zwei internationalen Flughäfen Düsseldorf und Köln in der Nachbarschaft ist der Standort auf dem Luftweg ebenso wie durch das Schienennetz der Deutschen Bahn, welches alle Kommunen des Landkreises anbindet, hervorragend angebunden. Durch die Lage am Rhein hat der Rhein-Kreis darüber hinaus unmittelbaren Zugang zu Europas wichtigster Wasserstraße. Über den Hafen in, der seit der Fusion mit dem Düsseldorfer Hafen im Jahr 2003 von einer gemeinsamen Betreibergesellschaft geführt wird, werden jährlich etwa rund 15 Mio. Tonnen Güter umgeschlagen. Die Düsseldorfer Häfen stellen somit einen der größten Binnenhäfen Deutschlands und den größten Containerhafen entlang des Rheins dar. Quelle: Wirtschaftsförderung Rhein-Kreis AG 2014 P Seite 2

6 Übersicht - Verkehrliche Anbindung des Rhein-Kreis AG 2014 P Seite 3

7 2.2 Demografische Entwicklung Stabile Bevölkerungsentwicklung Einwohner im Rhein-Kreis nach zugehörigen Städten/Gemeinden 450 Im Rhein-Kreis wohnen derzeit rund Personen. Nach der Volkszählung 2011 musste die Einwohnerzahl im Rhein-Kreis um Personen bzw. 1,3 % nach unten korrigiert werden. Auffällig ist der starke Einwohneranstieg um gut Personen zwischen 1990 und Bis 2030 wird ein leichter Rückgang der Bevölkerungszahl um 0,5 % für den Rhein-Kreis prognostiziert. Hiervon am stärksten betroffen ist Grevenbroich, während für, Meerbusch, Kaarst und Jüchen mit einer leichten Bevölkerungszunahme gerechnet wird. 480 Einwohnerentwicklung im Rhein-Kreis 1990 bis 2030 EW in Quelle: Statistisches Landesamt NRW, Zensus 2011; Fortschreibung auf Basis Zensus 2011 ab 2013 Prognose * Stadt Stadt Kaarst Stadt Grevenbroich Stadt Korschenbroich Stadt Dormagen Gemeinde Jüchen Stadt Meerbusch Gemeinde Rommerskirchen Quelle: Statistisches Landesamt NRW; *2013 Prognosezahl; Zensus hier berücksichtigt AG 2014 P Seite 4

8 als einwohnerstärkste Kommune Kommune * Dormagen Grevenbroich Meerbusch Kaarst Korschenbroich Jüchen Rommerskirchen Rhein-Kreis Einwohnerzahl im Rhein-Kreis 2012 Einwohnerzahl Anteil 34,9 % 14,1 % 13,9 % 12,3 % 9,5 % 7,3 % 5,1 % 2,8 % Quelle: Statistisches Landesamt NRW, Zensus 2011; Fortschreibung auf Basis Zensus 2011; * Eigene Zahlen Stadt Fazit Bildnachweis: Currenta GmbH & Co. OHG Mit Abstand einwohnerstärkste Kommune des Kreises ist mit rund Einwohnern (2012). Damit ist über ein Drittel der Einwohner des Kreises in registriert. Dormagen und Grevenbroich folgen mit Bevölkerungszahlen jeweils um die Personen. Die Bevölkerung Meerbuschs summiert sich auf rund Einwohner. Mit deutlich geringeren Einwohnerzahlen folgen die Gemeinden Kaarst, Korschenbroich, Jüchen und Rommerskirchen mit Bevölkerungszahlen zwischen und Der Rhein-Kreis weist nach einem starken Anstieg der Bevölkerungszahl bis 2002 eine weitestgehend stabile Bevölkerungsentwicklung auf, wenngleich durch den Zensus 2011 die Einwohnerzahl leicht nach unten korrigiert werden musste. Diese insgesamt positive Entwicklung der letzten Jahre resultiert insbesondere aus einem hohen Angebot an attraktiven Arbeitsplätzen, einhergehend mit attraktiven Wohnmöglichkeiten. Für die kommenden Jahre wird eine weiter stabile Entwicklung der Bevölkerungszahlen prognostiziert, erst ab 2025 wird mit einem leichten Rückgang der Einwohnerzahlen gerechnet. AG 2014 P Seite 5

9 2.3 Impulsgebende Unternehmen Breites Branchenspektrum Der Rhein-Kreis weist eine heterogene Wirtschaftstruktur auf: neben Großunternehmen wie beispielsweise 3M oder UPS ist die Wirtschaft primär von mittelständischen Unternehmen geprägt. Insbesondere in wirtschaftlichen Krisenjahren sorgt diese Struktur gemeinsam mit einem ausgewogenen Branchenmix für einen stabileren Arbeitsmarkt als an monostrukturierten Standorten. Unternehmen IKEA 11883Telecom GmbH Parker Hannifin GmbH Gärtner Pötschke GmbH Leitunternehmen im Rhein-Kreis 2014 Kaarst Branche Handel Telekommunikation Produktion Handel Beschäftigte insgesamt Beschäftigte in Kaarst ca Benteler Deutschland GmbH Handel L'Oréal Produktion/Logistik Quelle: Bisnode, Wirtschaftsförderung Rhein-Kreis, Unternehmensangaben Unternehmen Leitunternehmen im Rhein-Kreis 2014 Meerbusch Branche Beschäftigte insgesamt Beschäftigte in Meerbusch ca Wendt GmbH Maschinenbau Medtronic GmbH Medizintechnik MMC Hardmetal Europe GmbH Holding Epson Deutschland GmbH Kommunikationstechnik Kyocera Kommunikationstechnik Iseki Maschinen GmbH Handel Quelle: Bisnode, Wirtschaftsförderung Rhein-Kreis, Unternehmensangaben Anbieter von Kommunikationstechnik und Hardware aus dem asiatischen Raum stellen u. a. wichtige Arbeitgeber dar. Hier kann der Rhein-Kreis von der Stärke Düsseldorfs als europaweit wichtigstes Cluster japanischer Unternehmen profitieren. Zu nennen sind in diesem Zusammenhang namhafte Firmen wie Toshiba, Epson und Kyocera, die in und in Meerbusch ansässig sind. Seit dem Jahr 2008 ist auch der weltweit tätige Medizintechnikhersteller Medtronic mit seiner Deutschlandzentrale hier ansässig. Unternehmen Leitunternehmen im Rhein-Kreis 2014 Jüchen Branche Zahlreiche logistikaffine Unternehmen ansässig Beschäftigte insgesamt Beschäftigte in Jüchen ca M Deutschland GmbH Technologie Polo Expressversand Handel Quelle: Bisnode, Wirtschaftsförderung Rhein-Kreis, Unternehmensangaben Darüber hinaus ist der Rhein-Kreis auch ein bedeutender Logistikstandort, was die zahlreich ansässigen Transportunternehmen unterstreichen. So sind beispielsweise internationale Logistikdienstleister wie UPS, Rhenus, Group7 und Fed Ex, die Offergeld Logistik GmbH, die Neufra Speditionsgesellschaft, der CTJ Chemietransport Jansen, die ICT Internationale Container Transport, die Elmer Logistik GmbH, Hoyer Logistik, DHL für Primark, Fiege, Raben Logistics Germany GmbH oder die Spedition Kleine im Rhein-Kreis angesiedelt. Der Internethändler Zalando erweitert derzeit im Regiopark, dem gemeinsamen Gewerbegebiet von Jüchen und Mönchengladbach, sein AG 2014 P Seite 6

10 Logistikzentrum und wird dort nach Fertigstellung gemäß eigenen Angaben das größte E-Commerce-Logistikzentrum Europas betreiben. Unternehmen UPS Deutschland Aluminium Norf Verband der Vereine Creditreform e. V. Kolbenschmidt-Pierburg 3M Solutions Toshiba of Europe Ltd. Janssen-Cilag GmbH RheinlandVersicherung Micros-Fidelio GmbH Johnson & Johnson GmbH Xerox IBM Deutschland Mittelstand Services GmbH Leitunternehmen im Rhein-Kreis 2014 Branche Transport Produktion Dienstleistung Automotive Technologie Kommunikationstechnik Pharmazie/Chemie Versicherung Software Produktion Kommunikationstechnik Software Beschäftigte Beschäftigte in insgesamt ca Beko Technologies Technologie 420 Hendricks Internationale Transport 240 Spedition Mitutoyo Messgeräte Kommunikationstechnik 270 GmbH Techno Cargo Logistik Transport n. a. GmbH allrounder winterworld Freizeit 220 AVL Emission Test Technologie 240 Systems GmbH Procter & Gamble (SCA) Produktion Quelle: Bisnode, Wirtschaftsförderung Rhein-Kreis, Unternehmensangaben (ohne J&J) Leitunternehmen im Rhein-Kreis 2014 Korschenbroich Unternehmen Sempell GmbH Branche Produktion Beschäftigte insgesamt 540 Beschäftigte in Korschenbroich ca. 540 Alux Luxar GmbH Hans Sasserath & Co. KG Automotive Produktion Autoteile Post AG Baumeister & Trabandt GmbH Handel Produktion Quelle: Bisnode, Wirtschaftsförderung Rhein-Kreis, Unternehmensangaben In Korschenbroich prägt das Verarbeitende Gewerbe die Wirtschaftsstruktur, während in Jüchen der Logistiksektor dominiert. Starke industrielle Basis Eine starke industrielle Basis bilden u. a. die im Chempark Dormagen ansässigen Teilkonzerne und Servicegesellschaften der Bayer Holding sowie der dort ansässigen Chemieparkpartner (bspw. Lanxess, Hoyer, etc.). Der Chempark stellt gemeinsam mit Fremdfirmen und Serviceunternehmen einen der wichtigsten Arbeitgeber der Region dar. Der Produktionsschwerpunkt des seit 1917 in Dormagen bestehenden Standortes liegt auf Pflanzenschutzmitteln, Polymeren, Kunststoffen und Kautschuken. Weitere industrielle Standbeine der Region sind die Nahrungsmittelindustrie, die sich insbesondere im Umfeld der er Häfen konzentriert, sowie die Metallverarbeitung mit Unternehmen wie Alunorf in oder Hydro Aluminium in und Grevenbroich. Hinzu kommt das Technologieunternehmen 3M mit Standorten in Jüchen und, das mit verschiedenen Produkten Weltmarktführer ist (z. B. Reflexmaterialien, Touchscreens etc.). AG 2014 P Seite 7

11 Unternehmen Leitunternehmen im Rhein-Kreis 2014 Dormagen Chempark Dormagen (inkl.fremdfirmen und Serviceunternehmen) Bayer Crop Science Deutschland GmbH Lanxess Deutschland GmbH Hoyer GmbH, int. Fachspedition Dralon GmbH Branche Produktion Pharmazie/ Chemie Pharmazie/ Chemie Logistik Pharmazie/ Chemie Beschäftigte insgesamt Beschäftigte in Dormagen ca Neben den in Chempark ansässigen Leitunternehmen sind folgende in Dormagen von Bedeutung: Offergeld Logistik GmbH Transport 190 Deutsche Pentosin Werke GmbH Elmer Logistik GmbH Pharmazie/ Chemie Transport Becker Industrielack GmbH Pharmazie/ Coatema GmbH Chemie Pharmazie/ Chemie 80 Hilfrich Hydraulik GmbH Maschinenbau 100 Quelle: Bisnode, Wirtschaftsförderung Rhein-Kreis, Unternehmensangaben Magna Steyr Fuel Systems 190 Maria Schulte-Kröninger CTJ Chemie-Transport Janssen Unternehmen Actega Rhenania Coatings Utz Klages Intersnack Leitunternehmen im Rhein-Kreis 2014 Grevenbroich Hydro Aluminium Deutschland GmbH Erftcarbon GmbH Gottschall & Sohn Rupf Industries Aleris Recycling GmbH Spedition Kleine GmbH RWE SIRAH Repka Dornflex Branche Aluminium Haustechnik Graphitelektroden Automotive- Produktion Recycling Logistik Automotive Logistik Energie Lacke Lebensmittel Lasertechnik Automotive Beschäftigte insgesamt Beschäftigte in Grevenbroich ca x 280 x 390 Rhenus Logistik 120 Quelle: Bisnode, Wirtschaftsförderung Rhein-Kreis, Unternehmensangaben x x x x x x In Grevenbroich dominieren die Branchen Energie, Logistik und Handel/Dienstleistungen. Größte Arbeitgeber innerhalb der Gemeinde sind das Aluminiumunternehmen Hydro Aluminum Deutschland und der Energiekonzern RWE. RWE nahm erst 2012 an seinem Kraftwerkstandort Grevenbroich-Neurath ein neues, hochmodernes Braunkohle-Kraftwerk in Betrieb. Fazit Der Rhein-Kreis verfügt über eine heterogene Wirtschaftsstruktur, die neben einigen Großunternehmen vor allem von mittelständischen Unternehmen geprägt ist. Diese Heterogenität sorgt für einen prosperierenden und krisenresistenten Wirtschaftsstandort. AG 2014 P Seite 8

12 2.4 Wirtschaft und Arbeitsmarkt Produzierendes Gewerbe prägt Beschäftigungsstruktur Im Rhein-Kreis summierte sich die Zahl der SVP-Beschäftigten 2013 auf rund Personen. Das Produzierende Gewerbe dominiert hierbei die Branchenstruktur: über ein Viertel der SVP-Beschäftigten ist diesem Segment zuzuordnen. Zweitgrößter Arbeitgeber ist mit rund Beschäftigten der Groß- und Einzelhandel. SVP-Beschäftigte im Rhein-Kreis nach Wirtschaftszweigen 2013 Produzierendes Gewerbe Groß- und Einzelhandel Gesundheit, Soziales Logistik Sonstige Öffentliche Verwaltung TMT Beratungsunternehmen Höhere Dienstleistungen Finanz, Kredit, Versicherung Erziehung, Bildung Gastgewerbe Kfz-Handel, Tankstellen Land-, Forstwirtschaft Während in den letzten fünf Jahren insbesondere in der Technologie-/ Medien- und Telekommunikations-Branche (TMT) ein starker Rückgang der Beschäftigtenzahlen verzeichnet wurde, nahmen die Beschäftigtenzahlen bei Beratungsunternehmen, im Finanzsektor sowie in der Gesundheitsbranche deutlich zu. Auch im Logistiksektor wurde ein deutlicher Anstieg der Beschäftigtenzahlen registriert. Stuktur der SVP-Beschäftigten im Rhein-Kreis Produzierendes Gewerbe Groß- und Einzelhandel Gesundheit, Soziales Sonstige Logistik Öffentliche Verwaltung TMT Erziehung, Bildung Finanz, Kredit, Versicherung Höhere Dienstleistungen Beratung Gastgewerbe Kfz-Handel, Tankstellen Land-, Forstwirtschaft Gesamt Quelle: Bundesagentur für Arbeit, eigene Berechungen 2013 zu 2009 in % 3,7 4,0 11,4 8,9 6,6 8,3-11,0 17,2 12,5 12,9 2,9 10,8 6,3 22,0 6,1 Anteil 2013 in % Anteil in % Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Arbeitm nach WZ2008; Berechungen Berechnungen AG AG AG 2014 P Seite 9

13 Hohe Arbeitsproduktivität aktuell und zukünftig Der immer noch hohe Anteil des Produzierenden Gewerbes in Verbindung mit Zuwächsen bei Wirtschaftsbereichen mit hohen Wertschöpfungspotenzialen wirkte sich in den vergangenen Jahren auch sehr positiv auf die Arbeitsproduktivität, also den Quotienten aus Bruttowertschöpfung je Erwerbstätigem, im Rhein-Kreis aus. Mit rund Euro/Erwerbstätigem/Jahr liegt diese im Rhein-Kreis deutlich über dem bundesdeutschen Durchschnitt von Euro/ Erwerbstätigem/Jahr liegt. Im interregionalen Vergleich befindet sich der Kreis bzgl. der Arbeitsproduktivität in etwa auf dem Niveau Leverkusens. Selbst die Landeshauptstadt Düsseldorf weist mit rund Euro/Erwerbstätigem/ Jahr nur einen leicht höheren Wert (+6,1%) auf. in Euro je Erwerbstätigem Arbeitsproduktivität (Bruttowertschöpfung je Erwerbstätigem) im interregionalen Städtevergleich ,4 % 1,5 % 0,7 % 1,9 % 0,2 % 1,1 % 2,0 % 1,5 % 1,0 % 0,5 % Bis 2018 prognostiziert für den Rhein-Kreis einen Anstieg der Arbeitsproduktivtät um 1,9 % p. a.. Damit wird für den Kreis ein Wachstum der Arbeitsproduktivität über dem bundesdeutschen Durchschnitt ewartet. Und auch im interregionalen Vergleich schneidet der Kreis sehr gut ab: so wird das interregional stärkste Wachstum der Arbeitsproduktivität - stärker als in Düsseldorf - erwartet. 0 absolut Krefeld Mönchengladbach Bundesdurchschnitt Rhein- Kreis Leverkusen Düsseldorf Ø-Wachstum p.a. 0,0 % Quelle: Statistische Landesämter, Statistisches Bundesamt, Berechnungen AG * 2013 Prognosezahl Der Rhein-Kreis kann hier in besonderem Maße von einer positiven gesamtdeutschen Entwicklung profitieren, in der sich der Standort Deutschland aufgrund einer politisch stabilen Situation und Arbeitsmarktreformen zum Wirtschafts- und Wachstumsmotor Europas entwickelt hat. Es bleibt jedoch abzuwarten, wie sich neue Reformen wie etwa der Mindestlohn auf die Wirtschaft auswirken. AG 2014 P Seite 10

14 Arbeitslosenquote in % Arbeitslosenquote* im interregionalen Städtevergleich 1998 bis Ø BRD RK Quelle: Statistische Landesämter, Statistisches Bundesamt, Berechnungen AG * bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen Niedrige Arbeitslosenquote Düsseldorf Krefeld Leverkusen Mönchengladbach Auch auf den Arbeitsmarkt wirkte sich die posititve wirtschaftliche Entwicklung der letzten Jahre positiv aus. Die Arbeitslosenquote im Rhein-Kreis sank von 9,0 % in 2005 auf 6,4 % in Auch im Vergleich mit dem bundesdeutschen Durchschnitt sowie verglichen mit den Städten Düsseldorf, Leverkusen, Krefeld und Mönchengladbach lag die Arbeitslosenquote im Rhein-Kreis 2013 damit - wie bereits in den Vorjahren - auf deutlich niedrigerem Niveau. Im Juni 2014 lag die Arbeitslosenquote im Rhein-Kreis bei 6,5 %. Innerhalb des Kreises weist Korschenbroich mit 3,9 % die niedrigste Arbeitslosenquote auf, es folgen die Gemeinden Jüchen/Rommerskirchen mit 4,6 % und Dormagen und Meerbusch mit jeweils 5,2 %. Für die Gemeinden Rommerskirchen und Jüchen weist die Bundesagentur für Arbeit ausschließlich einen gemeinsamen Wert aus, da für Regionen mit weniger als zivilen Erwerbspersonen keine Werte veröffentlicht werden. Die Stadt registrierte mit 8,7 % die höchste Arbeitslosenquote, gefolgt von Grevenbroich mit 6,6%. Fazit Das Produzierende Gewerbe dominiert weiterhin die Beschäftigtenstruktur des Rhein-Kreis. Zuwächse der Beschäftigtenzahlen konnten jedoch insbesondere zukunftsorientierte Branchen mit hohem Wertschöpfungspozenzial wie etwa der Beratungs- oder der höhere Dienstleistungssektor verzeichnen. Und auch die Logistikbranche legte seit 2008 mit einem Plus von rund 10 % deutlich zu. Auf Kreisebene wurde im 5-Jahres-Vergleich ein Anstieg der Beschäftigtenzahl um insgesamt knapp 6 % verzeichnet. Als Folge der steigenden Beschäftigtenzahlen sank auch die Arbeitslosenquote deutlich wurde für den Rhein-Kreis die niedrigste Arbeitslosenquote der vergangenen 20 Jahre registriert. Wenngleich auch im Folgejahr ein leichter Anstieg verzeichnet wurde, liegt die Arbeitslosenquote des Kreises weiterhin unter dem bundesdeutschen Durchschnitt. Zusammen mit einer überdurchschnittlichen Arbeitsproduktivität unterstreicht dies die hohe Wirtschaftskraft des Kreises. AG 2014 P Seite 11

15 3 BÜROIMMOBILIENMARKT 3.1 Angebot Büroflächenbestand varriert abhängig von der Kommune stark Ende 2013 beläuft sich der Büroflächenbestand 1 im gesamten Rhein- Kreis auf rund 1,61 Mio. qm MF-G. Innerhalb des Kreises differieren die Flächenbestände je nach Gemeinde angesichts unterschiedlicher struktureller Profile stark. Die Stadt stellt mit rund qm MF-G Bürofläche den mit Abstand größten Büromarkt des Kreises dar. Es folgen die Städte Grevenbroich und Dormagen mit Flächenbeständen von bzw qm MF-G. In Meerbusch summiert sich der Flächenbestand auf rund qm MF-G. Tendenziell ist festzustellen, dass mit zunehmender Entfernung zur Landeshauptstadt Düsseldorf auch die Größe des Büromarktes abnimmt. So spielen die Gemeinden Rommerskirchen, Jüchen, Korschenbroich und Kaarst, was ihre Bedeutung als Büromarkt anbelangt, eher eine untergeordnete Rolle. Die Städte und Meerbusch profitieren hingegen insbesondere in Zeiten einer hohen Flächennachfrage bzw. bei Flächenengpässen in Düsseldorf von Ausweicheffekten und stellen einen Alternativstandort zu Düsseldorf dar, v. a. auch für preissensible Büronutzer. Büroflächenbestand (MF-G) in den Kommunen des Rhein-Kreis 2013 Stadt Grevenbroich Dormagen Meerbusch Kaarst Korschenbroich Jüchen Rommerskirchen in qm MF-G Quelle: AG; Schätzung auf Basis der Zahl der Bürobeschäftigten aus dem Jahr 2013, ausgenommen : nach Auskunft der Stadt Bautätigkeit konzentriert sich in, Meerbusch und Grevenbroich Seit 2009 wurden im Rhein-Kreis 18 Büroprojekte bzw. rund qm MF-G neu fertiggestellt. Im Durchschnitt der letzten fünf Jahre entspricht dies rund qm MF-G jährlich neu fertiggestellter Bürofläche. Im Vergleich mit der ersten Auflage des Berichts, als noch rund qm MF-G p. a. ( ) realisiert wurden, wird ein starker Rückgang der Bautätigkeit deutlich. 1 Schätzung auf Basis der Zahl der Bürobeschäftigten aus dem Jahr 2013, ausgenommen : nach Auskunft der Stadt AG 2014 P Seite 12

16 Den Schwerpunkt der Bautätigkeit der letzten Jahre stellten hierbei die Kommunen, Meerbusch und Grevenbroich dar. Aggregiert entfielen auf sie mehr als drei Viertel des Fertigstellungsvolumens zwischen 2009 und Die Mehrheit der Projekte weist Flächengrößen kleiner qm MF- G auf. Dies korrespondiert auch mit der kleinen durchschnittlichen Objektgröße von qm MF-G. Lediglich drei Objekte mit Büroflächen größer qm MF-G wurden in den vergangenen fünf Jahren fertiggestellt. Hierzu zählen der Neubau des Finanzamtes in Grevenbroich mit rund qm MF-G, das Facharztzentrum des Kreiskrankenhauses mit qm MF-G ebenfalls in Grevenbroich sowie der Neubau für das Jobcenter Rhein-Kreis in der Stadt über rund qm MF-G. Flächenneuzugänge im 5-Jahres-Mittel in den Kommunen des Rhein-Kreis (2009 bis 2013) Grevenbroich Meerbusch Zwei kleinflächige Büroobjekte in Dormagen bzw. Grevenbroich mit einer Gesamtfläche von rund 900 qm MF-G befinden sich aktuell in Bau. Erwartetes Fertigstellungsjahr für beide Objekt ist Insgesamt wird für 2014 ein Fertigstellungsvolumen von rund qm MF- G erwartet. Dominiert wird das Ergebnis hierbei von einem neuen Bürokomplex im er Hafen mit rund qm MF-G, bereits vollvermietet und Anfang 2014 fertiggestellt. In Korschenbroich wurde im August 2014 mit dem Abriss des Altbestandes an der Hindenburgstraße 10 begonnen. Hier wird gemäß Planung ab Herbst 2014 der Neubau der Gladbacher Bank mit rund 600 qm Bürofläche entstehen. Mit dem Bürogebäude an der Friedrich-Ebert-Straße in Korschenbroich befindet sich eine Projektentwicklung in der konkreten Planungsphase. Darüber hinaus besteht jedoch im gesamten Kreis Flächenpotenzial für die Entwicklung von Büroimmobilien. Generell ist eine zurückhaltende Bauaktivität mit der Tendenz zu eher kleinflächigen Projekten festzustellen. Spekulative Bautätigkeit (Baustart ohne vorherigen Mietvertragsabschluss) findet nicht statt, vielmehr ist eine hohe Vorvermietungsquote Voraussetzung für den Baustart einer Projektentwicklung. Kaarst Korschenbroich Dormagen Jüchen in qm MF-G Quelle: AG Objekt Jobcenter Rhein- Kreis SP8 Neufra Spedition Hauptverwaltung Wichtige Büroprojekte in Straße Karl-Arnold- Straße 20 Sperberweg 8 Moselstraße 8 Entwickler/ Investor IMplusPro GmbH n. a. Deutsche Projektbau Quelle: eigene Recherchen, Angaben der Wirtschaftsförderung Nutzfläche in qm MF-G ca Fertigstellung Q Q Q AG 2014 P Seite 13

17 Größtes Büroprojekt der letzten Jahre in war der Neubau für das Jobcenter Rhein-Kreis am Hauptbahnhof mit rund qm MF-G. In Modulbauweise wurde hier 2013 innerhalb nur weniger Monate der Neubau realisiert. Auch in den anderen Gemeinden konnten Fertigstellungen im Bürosegment registriert werden. Geprägt wurde die Bautätigkeit hierbei insbesondere von Projekten für die öffentliche Hand (Vorvermietungen) oder auch Entwicklungen für den Gesundheitssektor. Dies bestätigt auch ein Blick auf die Bauaktivität der letzten Jahre in Grevenbroich. Geprägt wurde die Neubautätigkeit hier durch den Neubau für das Finanzamt sowie ein neues Facharztzentrum. In Summe wurden in den Jahren 2009 bis 2013 rund qm MF-G realisiert. Objekt Neubau Finanzamt Facharztzentrum Marktplatz- Arkaden Wichtige Büroprojekte in Grevenbroich Straße Merkatorstraße 12 Von-Werth- Straße 5 Marktplatz 3 n. a. n. a. Entwickler TBP Generalplaner Quelle: eigene Recherchen, Angaben der Wirtschaftsförderung Nutzfläche in qm MF G ca In Meerbusch wurden rund qm MF-G fertiggestellt. Die Projekte fielen hierbei mit Flächen zwischen 500 und qm eher kleinflächig aus. Größte Projektentwicklung ist ein Geschäfts- und Ärztehaus mit rund qm Nutzfläche, darunter rund qm MF-G für Büro- Fertigstellung Q Q Q nutzung. Bereits vor Fertigstellung erwarb ein privater Investor die Entwicklung. Objekt Akkuplanet GmbH Wichtige Büroprojekte in Meerbusch Straße Berta-Benz- Straße n.a. Entwickler Fertigstellung Sanitätshaus Berta-Benz- n.a. Brockers Straße Geschäfts- und Düsseldorfer Schotes Ärztehaus Straße 77/79 Quelle: eigene Recherchen, Angaben der Wirtschaftsförderung Nutzfläche in qm MF-G ca Q Q Q In Kaarst realisierte in den letzten Jahren die Wisa Bauträger GmbH zwei kleinere Projektentwicklungen: Das Büro- und Geschäftshaus in der Friedensstraße 1 mit knapp qm MF-G Nutzfläche sowie ein Büro- und Geschäftsgebäude in der Ludwig-Erhard-Straße mit rund qm MF-G. Objekt Büro- und Geschäftshaus Wichtige Büroprojekte in Kaarst Straße Büro- und Geschäftshaus Ludwig-Erhard- Straße 2a,b Entwickler Wisa Bauträger GmbH Friedensstraße 1 Wisa Bauträger GmbH Quelle: eigene Recherchen, Angaben der Wirtschaftsförderung Nutzfläche in qm MF-G ca Fertigstellung Q Q Im Zentrum von Dormagen wurden in den vergangenen fünf Jahren zwei Büroprojekte mit einer Bürofläche von zusammen rund qm AG 2014 P Seite 14

18 MF-G realisiert. Darunter die Rathaus-Arkaden, ein Wohn- und Büroobjekt mit einem Investitionsvolumen von rund 3 Millionen Euro. Objekt Erweiterung Neues Rathaus Wichtige Büroprojekte in Dormagen Straße Paul-Wierich-Platz 2 Römerstraße Entwickler Stadt Dormagen Herzogenrath Real Estate GmbH Quelle: eigene Recherchen, Angaben der Wirtschaftsförderung Nutzfläche in qm MF-G ca Q Q In Korschenbroich wurden zwei Projekte fertiggestellt, darunter der Neubau des Rathauses in der Don-Bosco-Straße mit rund qm MF-G. Außerdem beginnt die Gladbacher Bank im Herbst 2014 mit dem Bau einer neuen Filiale an der Hindenburgstraße mit voraussichtlicher Fertigstellung im Sommer Objekt Büroobjekt Neubau Rathaus Gladbacher Bank Wichtige Büroprojekte in Korschenbroich Straße Am Bahnhof 9 Don-Bosco-Straße 6 Hindenburgstraße 10 Ismar Entwickler Stadt Korschenbroich Gladbacher Bank Quelle: eigene Recherchen, Angaben der Wirtschaftsförderung Nutzfläche in qm MF-G ca Fertigstellung Rathausarkaden Fertigstellung Q Q Q Quelle: Wirtschaftsförderung Rhein-Kreis Fazit Der Büroflächenbestand im Rhein-Kreis konzentriert sich auf die Gemeinden mit größerer Einwohnerzahl, darunter auch und Meerbusch, die insbesondere in der Vergangenheit stark vom Nachfrageüberhang nach preiswerten Büroflächen aus Düsseldorf profitierten. Die derzeitige Neubauaktivität ist verhalten und findet ausschließlich mit hohen Vorvermietungsquoten statt, eine spekulative Bautätigkeit existiert nicht bzw. ist auch nicht geplant. Insbesondere die Nachvermietung älterer, großflächiger Büroobjekte mit nicht mehr zeitgemäßen Flächenstandards stellt sich schwierig dar. AG 2014 P Seite 15

19 3.2 Nachfrage Positive Entwicklung der Bürobeschäftigtenzahlen Die Zahl der Bürobeschäftigten im Rhein-Kreis entwickelte sich in den vergangenen Jahren positiv und stieg zwischen den Jahren 2000 und 2013 um rd auf ca Personen (+13,2 %) an. Die Bürobeschäftigtenzahl gilt angesichts des Einflusses konjunktureller Schwankungen auf den Büromarkt als wichtige Kennziffer zur Bestimmung der Büroflächennachfrage. Mit 48,0 % entfällt auf die Stadt der höchste Anteil der Bürobeschäftigten innerhalb des Kreises. Grevenbroich und Dormagen folgen mit Anteilen von 14,7 % bzw. 13,4 % bereits mit deutlichem Abstand. Meerbusch zählt rund Bürobeschäftigte (9,6 %). Bürobeschäftigtenentwicklung im Rhein-Kreis (ab 2014 Prognose) Bürobeschäftigte Stadt Meerbusch Jüchen Grevenbroich Kaarst Rommerskirchen Dormagen Korschenbroich Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Berechnungen AG Bildnachweis: Düsseldorfer Häfen GmbH & Co. KG Bis zum Ende des Prognosezeitraums 2018 erwartet eine weitere Zunahme der Bürobeschäftigten auf rund Personen. Dies entspricht einem Zuwachs um ca. 2,1 %. Die steigende Anzahl der Bürobeschäftigten kann jedoch nur eingeschränkt als Indiz für eine lokale Nachfrage nach zusätzlichen Büroflächen gewertet werden. Vielmehr wird der Fokus der Nutzer auf einer effizienten Flächennutzung liegen, was sich in der Folge wiederum in Teilen auch positiv auf die Nachfrage nach modernen Neubauflächen auswirken kann. AG 2014 P Seite 16

20 SVP-Bürobeschäftigte im Rhein-Kreis nach Berufsgruppen in Prozent im Jahr 2013* Prod.Gewerbe Handel Gesundheit/Soziales Öffentliche Verwaltung Finanzberufe TMT Beratung Höhere Dienstleistungen Sonstige Logistik Bildung in % Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Berechnungen AG * 2013 Prognosezahl Korrelierend mit der Gesamtbeschäftigungsstruktur dominieren auch hier die Sektoren Produzierendes Gewerbe mit 19,2 % und Handel mit 18,8 %. Im 10-Jahres-Vergleich verzeichneten insbesondere die Öffentliche Hand und der Sektor Gesundheit/Soziales deutliche Zuwächse bei den SVP-Bürobeschäftigten um bis zu einem Drittel. Die Bedeutung dieser beiden Gruppen spiegelt sich auch in ihrem hohen Einfluss hinsichtlich Flächenumsatz und Neubautätigkeit der letzten Jahre wider. Wichtige Nachfragegruppen stellen darüber hinaus neben dem Finanz- und Versicherungssektor die Technologie/Medien/Telekommunikationsbranche dar. Die Anteile dieser beiden Gruppen belaufen sich auf jeweils rund 8 %. Stadt dominiert Flächennachfrage In den vergangenen fünf Jahren summierte sich der Flächenumsatz (Anmietungen inkl. Eigennutzer) im Rhein-Kreis auf durchschnittlich qm MF-G p. a. Verglichen mit den Jahren 2004 bis 2008 ist die Nachfrage damit deutlich um 33,6 % zurückgegangen. Zurückzuführen ist dies primär auf das Fehlen von Großanmietungen jenseits der qm MF-G-Marke. Innerhalb des Kreises stellt die Stadt den attraktivsten Büromarkt hinsichtlich der Flächennachfrage dar. So wurden fast drei Viertel des Vermietungsvolumens (inkl. Eigennutzer; ) des Kreises in registriert. Büroflächenumsätze (MF-G) im 5-Jahres-Mittel (2009 bis 2013) in den Kommunen des Rhein-Kreis Grevenbroich Meerbusch Korschenbroich Dormagen Kaarst Jüchen Rommerskirchen Quelle: AG in qm MF-G AG 2014 P Seite 17

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