Gibt es eine Blase im Wohnimmobilienmarkt?

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1 Gibt es eine Blase im Wohnimmobilienmarkt? Mai 2013 Economist (+49)

2 Agenda Blase im Wohnimmobilienmarkt? Was sind die Preistreiber im Inland? Was sind die Preistreiber im Ausland? 4 Droht eine Blase bis 2020? 5 Zusammenfassung 1

3 An alle Schwarzseher: Wo ist die deutsche Immobilienblase? Nominale Wohnimmobilienpreise 1990= US JP DE FR IT UK CA AU BE DK ES FI IE KO NL NO NZ SW CH Quelle: OECD 2

4 Einkommen ist stärker gestiegen oder weniger gefallen als Hauspreise in den vergangenen 10 Jahren Erschwinglichkeit Verhältnis von Hauspreisen zu Einkommen Langfristige Durchschnitte = IT ES GR NL IE FR DE Fairer Preis Quelle: OECD 3

5 Historischer Vergleich der Erschwinglichkeitsindizes: Eher Beginn einer Normalisierung als Blasenbildung Erschwinglichkeitsindex 2005= Preis zu Miete Preis zu Einkommen Quelle: OECD 4

6 Warum greifen die Medien diese Frage überhaupt auf? Preise für Wohnimmobilien 1990= Einfamilienhaus Reihenhaus (neu) Reihenhaus (Bestand) Eigentumswohnung (neu) Eigentumswohnung (Bestand) Quellen: BulwienGesa, 5

7 Regionale Unterschiede sind recht groß Preisentwicklung getrieben durch Angebotsknappheit Wohnimmobilienpreise 1990= A B C D Bundesbankgewichtungsschema über die verschiedenen Wohnimmobilientypen hinweg. ABCD-Klassifikation gemäß BulwienGesa. Quellen: BulwienGesa, Bundesbank, 6

8 Agenda Blase im Wohnimmobilienmarkt? Was sind die Preistreiber im Inland? Was sind die Preistreiber im Ausland? 4 Droht eine Blase bis 2020? 5 Zusammenfassung 7

9 Arbeitsmarktreformen 2002 bis 2005 und weitere Strukturreformen haben deutsche Wirtschaft gestärkt Deutschland: Arbeitsmarkt Zahl der Erwerbstätigen in Mio., rechts Arbeitslosenquote in%, links Arbeitslosenquote Erwerbstätige Quellen: Bundesagentur für Arbeit, Destatis 8

10 Niedrige Zinsen haben Erschwinglichkeit von Immobilienkrediten weiter verbessert Zins und Rückzahlung % Hypothekenzinsen Anteil Kreditrückzahlung zu verfügbarem Einkommen Quellen: Bundesbank, 9

11 aber nominales Kreditwachstum bleibt träge Wachstum des Kreditbestandes % ggü. Vj Kredite für den Wohnungsbau Kredite an Unternehmen und Privatpersonen Quellen: Statistisches Bundesamt, 10

12 und inflationsbereinigt ist Kreditvolumen teilweise sogar gefallen Wachstum des Kreditbestandes % ggü. Vj Kredite für den Wohnungsbau Kredite an Unternehmen und Privatpersonen Konsumentenpreise Quellen: Statistisches Bundesamt, 11

13 Niedrige Anlagerenditen für Wohnimmobilienpreise wohl wichtiger als Kreditzinsen Anlagerenditen % Mietrenditen neu Mietrenditen Bestand Dax-Dividendenrendite Renditen auf 10jährige Bunds Quellen: BulwienGesa, Bloomberg, 12

14 Deutsche scheinen Portfolio von Finanzvermögen in Immobilienvermögen umzuschichten Bruttovermögen privater Haushalte EUR Mrd. 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1, Wohnbauten plus Bauland Geldvermögen Quelle: Bundesbank Nominale Wohnbauinvestitionen % gg. Vj Mengeneffekt Preiseffekt Quellen: Destatis, 13

15 Agenda Blase im Wohnimmobilienmarkt? Was sind die Preistreiber im Inland? Was sind die Preistreiber im Ausland? 4 Droht eine Blase bis 2020? 5 Zusammenfassung 14

16 Was machen die Ausländer? Kapitalzuflüsse im Eurosystem (Stand: Frühjahr 2013) Kreditnehmer und geber in EUR Mrd. Hauptkreditgeber Kreditgeber Ausgeglichen Kreditnehmer Hauptkreditnehmer Lux Quellen: NZBs, 15

17 In welche Anlageklassen fließt ausländisches Kapital? Es bleiben viele Fragen offen offizielle Statistiken geben darüber kaum Auskunft Umfangreiche anekdotische Evidenz bleibt Hauptinformation und Eindruck besteht, dass internationale Investoren großes Interesse am deutschen Wohnimmobilienmarkt haben. Mietrenditen von 4% und mehr sind im aktuellen Umfeld für viele Investoren attraktiv. Rein volumenmäßig ist zu erwarten, dass große Milliardenbeträge nur von großen Märkten ohne Verwerfungen absorbiert werden können, also stehen neben Bundesanleihen Immobilienmärkte zwangsläufig im Blickpunkt der Investoren. 16

18 Agenda Blase im Wohnimmobilienmarkt? Was sind die Preistreiber im Inland? Was sind die Preistreiber im Ausland? 4 Droht eine Blase bis 2020? 5 Zusammenfassung 17

19 Bei Fortschreibung der jüngsten Entwicklung könnte durchschnittliche Erschwinglichkeit bis 2020 wieder auf langfristigem Durchschnitt liegen. Deutschland: Erschwinglichkeit Verhältnis von Hauspreisen zu Einkommen Langfristiger Durchschnitt = Preise +1%, Einkommen +2% p.a. Quellen: OECD, BulwienGesa, Preise +3%, Einkommen +2% p.a. Preise +5%, Einkommen +2% p.a. Große regionale Unterschiede sind jedoch zu beachten! Link zu regionalen Erschwinglichkeiten Seite 22 18

20 Mögliche Markteingriffe bei Beschleunigung der Preisdynamik oder mittelfristig bei Überbewertung wahrscheinlich 19

21 Bundesbank könnte versuchen über Kommunikation die Marktdynamik zu bremsen Warum ist Kommunikationsstrategie aktuell besonders erfolgversprechend? Eine wichtige Voraussetzung für das Entstehen von Preisblasen ist das kollektive Ignorieren von Fehlbewertungen. Negative Erfahrungen durch IT-Blase, US-Subprimekrise und die Eurokrise prägt aktuelle Investorengeneration. Sie hat schmerzlich gelernt, (i) es gibt Preisblasen, (ii) sie können platzen, (iii) es gibt keine schnelle Erholung und (iv) das Investitionsumfeld kann nachhaltig geschädigt werden. Investoren haben heute einen großen Anreiz bei sich aufbauenden Überbewertungen frühzeitig Gewinne mitzunehmen. Effektive Kommunikationsstrategie möglich: Monatsbericht Februar 2012 Wohnimmobilien haben sich im Jahr 2011 in Deutschland kräftig verteuert. 20

22 Agenda Blase im Wohnimmobilienmarkt? Was sind die Preistreiber im Inland? Was sind die Preistreiber im Ausland? 4 Droht eine Blase bis 2020? 5 Zusammenfassung 21

23 Fazit / Ausblick Aktuell keine Preisblase für Gesamtmarkt Preisdynamik ist nicht kreditgetrieben, sondern durch Portfolioumschichtung der Inländer sowie Nachfrage aus dem Ausland. Risiko einer Preisblase bleibt vermutlich gering. Es sei denn Normalisierungsprozess bewirkt Verhaltensänderung von Kreditnehmern und gebern oder Erschwinglichkeit von 100 wird schnell übertroffen Risiko ist gering, da seitens Gesetzgeber und Regulierer vermutlich auch mit Gegenmaßnahmen zu rechnen ist (makroprudentielle Überwachung). 22

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