Die Zulässigkeit von Versorgungssperren wegen Zahlungsrückständen gegenüber Mietern

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1 Sandra Bross Die Zulässigkeit von Versorgungssperren wegen Zahlungsrückständen gegenüber Mietern Nomos

2 Inhaltsverzeichnis Vorwort 5 Einleitung 13 Kapitel 1: Die Rechtsprechung zu Versorgungssperren durch den Vermieter wegen Zahlungsrückständen im Wohnraummietverhältnis 17 I. Rechtsprechung, nach der eine Versorgungssperre unzulässig war Entscheidungen, die von einer Besitzstörung ausgingen Unzulässigkeit aus anderen Gründen 21 II. Judikatur zur Zulässigkeit einer Versorgungssperre 25 III. Differenzierte Lösungen in der Rechtsprechung 27 Kapitel 2: Die Modifikationen bei Versorgungssperren wegen Zahlungsrückständen durch den Vermieter von Gewerberaum 29 I. Rechtsprechung, nach der eine Versorgungssperre unzulässig war 29 II. Von der Rechtsprechung gebilligte Versorgungssperren 33 Kapitel 3: Das Urteil des BGH vom (XIIZR 137/07) 39 I. Inhalt 39 II. Reichweite und Auswirkungen der Entscheidung 44 Kapitel 4: Die Rechtsprechung zu Leistungseinstellungen durch Versorgungsunternehmen aufgrund von Zahlungsrückständen ihrer Kunden 46 I. Rechtsprechung zu Leistungseinstellungen, die allein den Kunden des Versorgungsunternehmens betrafen 46 II. Leistungseinstellungen, die auch Auswirkungen auf die Mieter des Kunden hatten Die Zuerkennung eines Weiterbelieferungsanspruch des Mieters Die Judikatur gegen einen Weiterbelieferungsanspruch des Mieters 52

3 Kapitel 5: Die Literatur zu Versorgungssperren durch den Vermieter von Wohn- und Gewerberaum 63 I. Zum Vorliegen einer widerrechtlichen Besitzstörung gegenüber dem Mieter Ansicht, die bei Versorgungssperren des Vermieters von einer widerrechtlichen Besitzstörung ausgeht Ansicht, die eine Besitzstörung bei bloßen Leistungseinstellungen verneint Differenzierende Auffassungen 65 n. Zum Bestehen einer Versorgungspflicht des Vermieters Zum Bestehen einer solchen Pflicht im laufenden Mietverhältnis Zum Bestehen einer Versorgungspflicht nach Beendigung des Mietverhältnisses 66 III. Die Kontroverse um das Bestehen eines Zurückbehaltungsrechts des Vermieters gegenüber dem Versorgungsanspruch des Mieters Gegen ein solches Zurückbehaltungsrecht Für ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters in besonderen Fällen Für ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters bei Verzug des Mieters Ankündigungs- und Verhältnismäßigkeitserfordernis 73 Kapitel 6: Die Auffassungen zu Liefersperren durch Versorgungsunternehmen in der Literatur 75 I. Zum Vorliegen einer widerrechtlichen Besitzstörung gegenüber dem Mieter Ansicht, die eine Besitzstörung verneint Auffassungen, nach denen es an der Widerrechtlichkeit fehlt Ansicht, die von einer widerrechtlichen Besitzstörung ausgeht 77 II. Zum Bestehen eines vertraglichen Weiterbelieferungsanspruchs gegen das Versorgungsunternehmen bei Betroffenheit von Mietern Unzulässigkeit einer Liefersperre nach 33 Abs. 2 S. 2 AVB 78 a) Ansicht, nach der eine solche Sperre nur beim Ausgleich auch der Zahlungsrückstände unzulässig ist 78 b) Ansicht, nach der bereits die Übernahme der laufenden Kosten durch die Mieter zur Unzulässigkeit führt 81 c) Differenzierende Auffassung Weiterbelieferungsanspruch der Mieter nach den Grundsätzen über den Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter 86

4 a) Gegen einen solchen Anspruch 87 b) Für einen Weiterbelieferungsanspruch 87 c) Für eine Mitteilungspflicht gegenüber den Mietern 88 Kapitel 7: Die Versorgungssperre als widerrechtliche Besitzstörung gegenüber dem Mieter 90 I. Die Versorgungssperre des Vermieters Versorgungssperren außerhalb der Mieträume 90 a) Unterbrechen von Versorgungsleitungen 91 b) Nichtbetreiben einer Versorgungsanlage 94 c) Bewirken einer Leistungseinstellung des Versorgungsunternehmens 94 d) Unterlassene Instandhaltung/-setzung von Versorgungsanlagen und/oder Versorgungsleitungen Versorgungssperren innerhalb der Mieträume Versorgungssperren in Gemeinschaftsräumen 96 II. Die Liefersperre des Versorgungsunternehmens 97 Kapitel 8: Die Versorgungssperre im Verhältnis der Mietvertragsparteien 99 I. Die Versorgungssperre wegen Mietrückständen im laufenden Mietverhältnis Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters Mietentrichtungspflicht des Mieters Zurückbehaltungsrecht des Vermieters bei Mietrückständen 102 a) Anwendbarkeit von 320 oder 273 BGB - wirksamer gegenseitiger Vertrag und Gegenseitigkeitsverhältnis der Leistungspflichten 103 b) Fälligkeit der Gegenforderung 105 aa) Vorleistungspflicht des Vermieters 105 bb) Zwischenergebnis 106 c) Weitere Voraussetzungen des Zurückbehaltungsrechts aus 320 BGB 108 d) Kein Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts nach Treu und Glauben 108 aa) Art der geschuldeten Leistung verbietet eine Zurückbehaltung 109 bb) Endgültige Vereitelung des Gläubigeranspruchs 110 cc) Verhältnismäßigkeit 113

5 II. Die Einstellung von Versorgungsleistungen nach Beendigung des Mietverhältnisses Das Bestehen einer nachvertraglichen Versorgungspflicht des Vermieters 118 a) Schutzwürdiges Interesse des Mieters an einer Weiterversorgung 118 b) Zumutbarkeit für den Vermieter Das Ankündigungserfordernis beim Fehlen einer nachvertraglichen Versorgungspflicht Das Zurückbehaltungsrecht des Vermieters wegen rückständiger Miete und/oder Nutzungsentschädigung bei ihrem Bestehen 124 a) Anwendbarkeit von 320 oder 273 BGB 125 b) Gegenseitigkeit der Ansprüche 125 c) Fälligkeit des Gegenanspruchs 125 d) Konnexität 125 e) Kein Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts 126 aa) Art der geschuldeten Leistung verbietet eine Zurückbehaltung und endgültige Vereitelung des Gläubigeranspruchs 126 bb) Die Sicherung des Gegenanspruchs 127 cc) Verhältnismäßigkeit 127 III. Die Versorgungssperre wegen sonstiger Zahlungsrückstände des Mieters 128 Kapitel 9: Rechtsgrundlagen der leitungsgebundenen Versorgung mit Strom, Gas, Wasser und Wärme 129 I. Gesetzliche Regelungen für die leitungsgebundene Wasser- und Fernwärmeversorgung 129 II. Gesetzliche Regelungen für die leitungsgebundene Strom- und Gasversorgung AVBEltV und AVBGasV NAV, NDAV, StromGW und GasGW 131 HI. Wesentliche Pflichten und Zahlungspflichten aus dem Versorgungsverhältnis 134 Kapitel 10: Das Zurückbehaltungsrecht der Versorgungsunternehmen bei Zahlungsrückständen 138 I. 33 Abs. 2 AVB i. V. m. 273, 320 BGB Allgemeine Anforderungen des 273 BGB 139 a) Gegenseitigkeit der Ansprüche

6 b) Fälligkeit des Gegenanspruchs 140 c) Konnexität Allgemeine Anforderungen des 320 BGB 143 a) wirksamer gegenseitiger Vertrag und Gegenseitigkeitsverhältnis der Leistungspflichten 143 b) Fälligkeit der Gegenforderung 144 c) Weitere Voraussetzungen des 320 BGB Zusätzliche Erfordernisse des 33 Abs. 2 S. 1 AVB 144 a) Mahnung 144 b) Androhung 145 c) Zweiwochenfrist Kein Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts 147 a) 33 Abs. 2 S. 2 AVB 147 aa) Darlegungslast des Kunden 148 bb) Verhältnis der Folgen der Versorgungseinstellung zur Schwere der Zuwiderhandlung des Kunden 149 cc) Hinreichende Aussicht der Pflichterfüllung 156 dd) Verhältnis der materiellen Voraussetzungen des 33 Abs. 2 S. 2 AVB zueinander 157 b) 320 Abs. 2, 242 BGB 159 II. 24 Abs. 2 und 4 NAV/NDAV i. V. mit 273 BGB Voraussetzungen der 24 Abs. 2 S. 1 NAV/NDAV, 273 BGB Ausschlusstatbestand des 24 Abs. 2 S. 2 NAV/NDAV Vorankündigungspflicht gemäß 24 Abs. 4 NAV/NDAV 166 III. 19 Abs. 2 und 3 StromGW/GasGW i. V. m. 273, 320 BGB Voraussetzungen der 19 Abs. 2 S. 1 StromGW/GasGW, 273, 320 BGB Ausschlusstatbestand des 19 Abs. 2 S. 2 StromGW/GasGW Regelung des 19 Abs. 2 S. 3 StromGW/GasGW Zahlungsverzug mit mindestens 100 Euro gemäß 19 Abs. 2 S. 4 bis6stromgw Vorankündigungspflicht gemäß 19 Abs. 3 StromGW/GasGW 173 Kapitel 11: Die Sperrung von Versorgungsleistungen an Mieter aufgrund von Zahlungsrückständen ihres Vermieters 175 I. Der Anschluss- bzw. Versorgungsvertrag zwischen Vermieter und Versorgungsunternehmen als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der Mieter Rechtsgrundlage

7 2. Voraussetzungen 176 a) Leistungsnähe 176 aa) Wasser- und Fernwärmeversorgungsverträge 177 bb) Strom- und Gasversorgungsverträge 177 cc) Anschlussverträge 180 b) Interesse am Schutz des Dritten 180 c) Erkennbarkeit 181 d) Schutzbedürfhis 181 II. Konsequenzen für die Vornahme einer Versorgungssperre Mitteilungspflicht gegenüber den Mietern Keine Versorgungssperre wegen vom Versorgungsunternehmen vermeidbarer Zahlungsrückstände 185 a) Möglichkeiten zur Vermeidung von Zahlungsrückständen 186 b) Vermeidbare und unvermeidbare Rückstände Keine Versorgungssperre bei Verpflichtung der Mieter zur direkten Bezahlung der künftigen Leistungen und/oder zur Übernahme bestimmter unvermeidbarer Rückstände 190 a) Fälle, in denen die Verpflichtung zur direkten Bezahlung der künftigen Leistungen zur Abwehr einer Sperre reicht 190 b) Fälle, in denen zur Vermeidung einer Versorgungssperre auch/ nur die Verpflichtung zur Übernahme bestimmter unvermeidbarer Rückstände erforderlich ist 190 c) Form und Umfang des Schuldbeitritts der Mieter 191 d) Fehlende Mitwirkung einzelner Mieter 193 e) Die Rechte der Mieter gegenüber dem Vermieter 194 Kapitel 12: Fazit 196 Literaturverzeichnis