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Vincent Bayer
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3 Seite 3 1. Kontaktpersonen & Zuständigkeiten 2. Zielsetzung & Geltungsbereich 3. Realteilungs- & Zerstückelungsverbot 4. EW & Belastungsgrenze & Grundpfandrechte 5. Errichtung von Grundpfandrechten zonenübergreifende GS 6. LWA als Gläubiger 7. Fallbeispiele, Fragen / Diskussion

4 Seite 4 Zuständigkeiten beim Vollzug Landwirtschaftsamt Direktion des Innern Volkswirtschaftsdirektion Grundbuch- & Vermessungsamt Kant. Schätzungskommission Amt für Raumplanung Bewilligungen aller Art Aufsichtsbehörde Beschwerdeinstanz Vollzug im Grundbuch amtliche Schätzungen Mitbericht bei Entlassung

5 Seite 5 Ansprechpersonen Roger Bisig Amtsleiter LWA Zug roger.bisig@zg.ch 041'728'55'51 BGBB / LPG Martin Hollenweger Leiter Rechtsdienst GVA Zug martin.hollenweger@zg.ch 041'728'56'00 Rechtsdienst Stefan Frey Sachbearbeiter stefan.frey@zg.ch 041'728'55'57 BGBB / LPG Guido Arnold Sachbearbeiter guido.arnold@zg.ch 041'728'55'58 IK / SVV

6 Seite 6 2. Zielsetzung des BGBB Förderung des bäuerlichen Grundeigentums v.a. Familienbetriebe Verbesserung der Struktur der Familienbetriebe Stärkung des Selbstbewirtschafters beim Erwerb Bekämpfung übersetzter Preise für Landwirtschaftsland Verhütung der Überschuldung

7 Seite 7 2. Geltungsbereich BGBB (Art. 2 5) GS ausserhalb der Bauzone -> gilt (fast) immer vollständig innerhalb der Bauzone -> gilt für Grundstücksteile mit landw. Anlagen sofern sie zu einem landw. Gewerbe gehören GS teilweise innerhalb der Bauzone -> gilt (fast) immer GS Wald -> nur falls er zu einem landw. Gewerbe gehört

8 Seite 8 Kleine Grundstücke (< 25 Aren) landw. Gewerbe -> BGBB gilt auch für kleine GS kleines landw. Grundstück -> es gelten nur die Bestimmungen über die Grenzverbesserungen und die Verhütung der Überschuldung im Zweifelsfall: LwA fragen und Anmerkung im GB beachten

9 Seite 9 Ist mein Grundstück dem BGBB unterstellt? nein

10 Seite 10 Unterschied Grundstück / Gewerbe Landwirtschaftliche Grundstücke (Art. 6 BGBB): Für landwirtschaftliche / gartenbauliche Nutzung geeignet Auch Anteils- und Nutzungsrechte Landwirtschaftliches Gewerbe (Art. 7 BGBB): Gesamtheit von landw. GS, Bauten und Anlagen Grundlage zur landw. Produktion mindestens 1 Standardarbeitskraft (SAK)

11 3. Ausnahmen vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot, Betriebsauflösung Seite 11

12 Seite 12 Realteilungs- und Zerstückelungsverbot (Art. 58 ff) Landw. Gewerbe dürfen nicht verkleinert werden Realteilungsverbot Landw. GS dürfen nicht unter 25 Aren zerstückelt werden Zerstückelungsverbot

13 Seite 13 Ausnahmen werden u.a. bewilligt bei: Abparzellierung der Bauzone (Art. 60 Abs. 1 Bst. a) einmaliger Arrondierung bis 1'000 m 2 (Art. 60 Abs. 1 Bst. d) Baurecht für Pächter (Art. 60 Abs. 1 Bst. f) finanzieller Notlage (Art. 60 Abs. 1 Bst. g) Erfüllung öffentlicher Aufgaben (Art. 60 Abs. 1 Bst. h)

14 Seite 14 Die Realteilung wird auch bewilligt wenn: Andere landw. Gewerbe strukturell verbessert werden, keine berechtigte Person übernehmen will und der Ehepartner zustimmt

15 Seite 15 Betriebsauflösung / parzellenweise Verpachtung Braucht eine Bewilligung vom LWA in Art. 31 LPG geregelt

16 Seite 16 Betriebsauflösung / Abparzellierung der Gebäude Braucht eine Bewilligung / Feststellung vom LWA + ARP möglich, wenn keine landw. Nutzung der Gebäude LWA bestimmt die Grenzen, dient als Vorlage für die Grundbuchmutation

17 Beispiel Abparzellierung Wohnhaus & Remise Seite 17

18 Seite 18 Gut zu wissen Falls Landwirtschaftsland nicht verkauft wird, ->Baubeschränkung Verfahrenskoordination mit ARP / DI ist Kontrollinstanz Gebäude sind zwar frei belehn- und handelbar, liegen aber nach wie vor in der Landwirtschaftszone! verlorene Schuldbriefe vorher kraftlos erklären lassen

19 4. Ertragswert und Belastungsgrenze Seite 19

20 Seite 20 Definition Ertragswert Der Ertragswert entspricht dem Kapital, das mit dem Ertrag eines landw. Gewerbes oder Grundstückes bei landesüblicher Bewirtschaftung zum durchschnittlichen Zinssatz für erste Hypotheken verzinst werden kann (Art. 10 BGBB)

21 Seite 21 Definition Belastungsgrenze Die Belastungsgrenze entspricht der Summe des um 35 % erhöhten landw. Ertragswerts und des Ertragswerts der nichtlandwirtschaftlichen Teile.

22 Seite 22 Die Belastungsgrenze Wird von der Schätzungskommission berechnet und eingetragen Anmeldung bei der Schätzungskommission des Kantons Zug, Artherstrasse 25, 6300 Zug, Tel. 041'728'38'80

23 Seite 23 Fallbeispiel Landwirt plant einen Stöcklineubau Bestehende Schulden Ertragswert Belastungsgrenze Projektkosten CHF 250'000.- CHF 430'000.- CHF 580'500.- CHF 800'000.-

24 Seite 24 Vorgehen Besprechung mit Bank -> Finanzierung denkbar? Gesuch um Investitionshilfen stellen provisorische Schätzung durch das LWA Falls bestehende BG überschritten wird, oder keine BG vorhanden, Gesuch um Höherbelehnung stellen

25 Seite 25 Höherbelehnungsgesuch I Wer, wo, was? Bauer XY baut Stöckli, Grundstück XY in der Gemeinde XY Bauplan & Kostenvoranschlag beilegen, Gesuch von Bank und Landwirt unterschreiben lassen

26 Seite 26 Höherbelehnungsgesuch II aktuelle Finanzlage eingetragene Pfandrechte und deren Belehnung

27 Seite 27 Höherbelehnungsgesuch III Summe aus bestehenden Schulden der Wiederbelehnung nicht voll belehnter Schuldbriefe der beantragten neuen Grundpfandverschreibung den in Aussicht gestellten Investitionshilfen Eigenmitteln / eigene Arbeit ergibt den Finanzbedarf

28 Seite 28 LWA gibt grünes Licht wenn: Die Bankfinanzierung unter der provisorischen BG liegt, oder die Bankfinanzierung die provisorische BG übersteigt, das Vorhaben aber dem Betrieb dient und tragbar ist

29 Seite 29 Tragbarkeit Auf Stufe Gesamtbetrieb Private Einnahmen / Löhne / Mietzinse sind einzurechnen Bei IK wird Tragbarkeit durch das LWA so oder so geprüft Nicht alle Buchhaltungen sind brauchbar...

30 Seite 30 Gut zu wissen Der Kauf einer Hektare Landwirtschaftsland (CHF 100'000.-) erhöht die BG nur um rund CHF 5'000.- Bei landw. Anlagen erhöht sich die BG um ca. 20 bis 40 % der Anlagekosten (sehr grobe Schätzung) Schätzungen vor 1995 sind ungültig Geschätzt wird, was vorhanden ist ->BL hat keinen Einfluss

31 Seite 31 Gut zu wissen Eine schöne Wohnlage mit Seesicht hat keinen Einfluss auf den Ertragswert Bei Wohnraum über Normalbedarf wird von einem auf längere Sicht erzielbaren Mietzins ausgegangen Der Gläubiger ist für die Einhaltung der BG zuständig IK fallen nicht unter die Belastungsgrenze

32 5. Errichtung von Grundpfandrechten auf zonenübergreifenden Grundstücken Seite 32

33 Seite 33 Beispiel EFH an Zonengrenze (< 25 Aren) Art. 2 Abs. 2 Bst. c BGBB BGBB gilt für GS die teilweise innerhalb und teilweise ausserhalb einer Bauzone liegen, solange sie nicht ( ) aufgeteilt sind. Art. 2 Abs. 3 BGBB gilt nicht für GS von weniger als ( ) 25 Aren anderem Land Art. 3 Abs. 4 BGBB Die Bestimmungen über ( ) und die Massnahmen zur Verhütung der Überschuldung gelten auch für kleine GS

34 Seite 34 Massnahmen zur Verhütung der Überschuldung Einhaltung der Belastungsgrenze Verbot von Gesamtpfandrechten (unterstellt / nicht unterstellt) Kann bei Wohnhäusern auf Zonengrenze zu komplizierten Situationen führen.

35 Beispiel Neuheim, Neuhofstrasse Seite 35

36 Seite 36 Lösung 1: Abparzellierung; Ausnahme vom Zerstückelungsverbot nach Art. 60 Abs. 1 Bst. a Vorteile: Klare Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet Bewusstsein, dass eine Teilfläche in der LW-Zone liegt

37 Beispiel Menzingen, Mühlestrasse / Edlibach Seite 37

38 Seite 38 Lösung 2: Entlassung; Feststellungsverfügung nach Art. 86 Abs. 1 Bst. b Vorteile: Grundstück bleibt ungeteilt, kostengünstig Nachteile: Keine Trennung der Zonen oft schwierig zu begründen (da zur landw. Nutzung geeignet) Wird nur in Ausnahmefällen bewilligt!

39 Beispiel Oberägeri, Mitteldorferberg Seite 39

40 Seite 40 Ideallösung: Kleine Zonenplanrevision Vorteile: Klare Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet Macht v.a. Sinn, wenn mehrere GS betroffen sind (1 Verfahren für mehrere GS)

41 Beispiel Neuheim, vorher Seite 41

42 Beispiel Neuheim, nachher Seite 42

43 Seite 43 Fazit Pendente Fälle frühzeitig bereinigen Kunde auf die Problematik aufmerksam machen ARP hat alle GS gesucht, erstellt Dossier zu Handen der Gemeinden

44 6. Das LWA als Gläubiger, IK / Starthilfe Seite 44

45 Seite 45 Investitionskredite = zinslose Darlehen geregelt in der Strukturverbesserungsverordnung (SVV) Fallen nicht unter die Belastungsgrenze Tragbarkeit wird in jedem Fall geprüft

46 Seite 46 Investitionskredite Killerkriterien Tragbarkeit auf Ebene Gesamtbetrieb SAK -> kleine Betriebe, Hobbylandwirtschaft Baubeginn -> noch nicht begonnen

47 Seite 47 Starthilfe = besondere Form von IK bis zum 35 Altersjahr möglich kann zur Inventarübernahme verwendet werden

48 Seite 48 Koordination Finanzierung (Bank, Investitionshilfen) Baugesuch Eine frühzeitige Anfrage lohnt sich

49 Seite 49 Das LWA als Gläubiger Normalerweise stimmt das LWA einer Rangrückversetzung zu. Es besteht aber kein rechtlicher Anspruch, dass das LWA hinter die Pfandrechte der Banken gehen muss -> Keine Rangrückversetzung wenn Tragbarkeit kritisch Pfandrechte auf Vorrat errichtet werden

50 Fragen / Diskussion Seite 50

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