Monika Betzenbichler, Wohnungsamt München; Reiner Braun, EMPIRICA Berlin, sozialwissenschaftliche Beratungsfirma.

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1 1 Manuskript radiowissen SENDUNG: Uhr / B 2 AUFNAHME: STUDIO: Sk Ab 8. Schuljahr TITEL: Sozialer Wohnungsbau Ein Dach überm Kopf für alle? AUTOR: REDAKTION: REGIE: TECHNIK: Stefan Schmid Nicole Ruchlak Dorit Kreissl Lydia Schön PERSONEN: : Rahel Comtesse : Christian Schuler O-TÖNE von: Musik, Atmo Monika Betzenbichler, Wohnungsamt München; Reiner Braun, EMPIRICA Berlin, sozialwissenschaftliche Beratungsfirma.

2 2 O-Ton Monika Betzenbichler Es beginnt fast jedes Anschreiben mit Ich bin verzweifelt auf der Suche nach einer Wohnung, das wird deutlich mehr erzählt Monika Betzenbichler. In der Boomtown München steigen die Mieten, gibt es viel zu wenig günstige Wohnungen, und Geringverdiener tun sich extrem schwer, eine bezahlbare Bleibe auf dem freien Wohnungsmarkt zu bekommen. So versuchen immer mehr Menschen, bei Monika Betzenbichler im Wohnungsamt eine billige Unterkunft zu ergattern. Sozialwohnungen: Hilfe für Haushalte mit wenig Geld. In Sozialwohnungen ist die Miete relativ niedrig, weil der Staat den Eigentümern beim Bau finanziell unter die Arme greift. Reiner Braun von der sozialwissenschaftlichen Beratungsfirma Empirica aus Berlin: Sozialer Wohnungsbau bedeutet, dass der Staat einem Investor Geld gibt, eine Subvention gibt. Und der sich im Gegenzug verpflichtet, die damit gebauten Wohnungen nur an bestimmte Personengruppen, insbesondere Geringverdiener, zu vermieten. Und dabei auch eine günstigere Miete zu verlangen, die in der Regel auch deutlich unter der Marktmiete liegt.

3 3 Der Staat baut die Wohnungen also nicht selbst, vielmehr übernimmt er nur einen Teil der Baukosten: Die Förderung funktioniert in der Regel so, dass der Investor ein zinsgünstiges Darlehen bekommt, so dass er also bei der Finanzierung Kosten spart. Und für diese Kosteneinsparung gibt er dann eben diese Gegenleistung niedrigere Mieten. Man nennt diese Miete dann auch Kostenmiete. Sozialwohnungen sind also für Bürger reserviert, die nicht genug verdienen um eine marktübliche Miete zu bezahlen: Dazu gibt es sogenannte Einkommensgrenzen. Das heißt, es gibt bestimmte Jahreseinkommen, die man nicht überschreiten darf, damit man das Recht hat, in so eine Wohnung einzuziehen. Die Höhe dieser Einkommensgrenzen hängt vom Haushaltstyp ab, also insbesondere von der Haushaltsgröße. Wenn ich Kinder hab, darf ich etwas mehr verdienen, wenn ich nur ein Single bin, darf ich etwas weniger verdienen. Die Details zu diesen Einkommensgrenzen sind kompliziert: Bei der Berechnung werden einige Tausender vom Bruttoeinkommen abgezogen, außerdem gibt es drei verschiedene Einkommensstufen. Wer in der Stufe Eins landet, hat die besten Chancen auf eine Sozialwohnung: Ein Alleinstehender muss zum Beispiel unter Euro liegen, um die Stufe Eins zu bekommen. Das entspricht ungefähr einem Jahreseinkommen von Euro brutto.

4 4 Das Punktekonto: Der Versuch, Unterkünfte gerecht zu verteilen. In Regionen, in denen Sozialwohnungen sehr knapp sind, ist das Auswahlverfahren noch komplizierter. In München arbeitet Monika Betzenbichler zum Beispiel mit einem ausgeklügelten Punktesystem, um die Unterkünfte fair zu verteilen. Je mehr Punkte die Kandidaten haben, desto größer ist ihre Chance, eine Sozialwohnung zu bekommen: O-Ton Monika Betzenbichler Die Dringlichkeitsstufe Eins beginnt bei 70 Punkten und endet bei 146 Punkten. Sehr häufig ergibt sich die Dringlichkeitsstufe Eins aus Überbelegungen: Also wir haben viele Haushalte, da leben z. B. fünfköpfige Familien auf 30 Quadratmetern. Das sind einfach dringlichere Kunden als die, die relativ angemessen wohnen. Was auch ein Kriterium für die Dringlichkeitsstufe Eins ist: wenn die Wohnung gesundheitsgefährdend ist. Also sprich: sehr verschimmelt ist, dann gibt es auch eine hohe Punktzahl. Und damit steigen die Chancen, eine bessere Wohnung mit niedriger Miete zu ergattern. Allerdings hat der Vermieter auch noch ein Wörtchen mitzureden er muss schließlich mit dem Mieter klarkommen: O-Ton Monika Betzenbichler Wir sind natürlich keine Glücksbude, sondern wir sind streng ans Gesetz gehalten. Das heißt, wenn eine Wohnung bei uns frei gemeldet wird, dann schicken wir fünf Vorschläge, die kommen immer von den höchsten Dringlichkeiten. Also es ist nicht

5 5 die mit 70 Punkten, die zuerst ein Angebot kriegt. Sondern wir fangen von oben an, und der Vermieter hat die Möglichkeit, sich von diesen Fünf einen auszusuchen. Der Mieter kann sich dabei frei entscheiden. Wer trotz hoher Punktezahl immer wieder von Vermietern abgewiesen wird, kann im Wohnungsamt deswegen noch einen Ausweg für extreme Härtefälle beantragen. Mit weniger als 70 Punkten hat man in München fast keine Chance, eine Sozialwohnung zu bekommen: Denn allein in der Dringlichkeitsstufe Eins sind Haushalte vorgemerkt. Die Stadt kann aber nur Sozialwohnungen im Jahr neu belegen. In vielen anderen Ballungsräumen Deutschlands fehlt es ebenfalls an Sozialwohnungen. Reiner Braun von Empirica: Damit sind wir aber auch schon beim Problem des sozialen Wohnungsbaus. Ich hab zwar dann das Recht, in eine Wohnung einzuziehen. Aber nur dann, wenn auch eine frei ist, wenn ich also auch eine bekommen kann. Wir haben ungefähr in Deutschland rund sieben Millionen Menschen, die theoretisch berechtigt sind, in einer Sozialwohnung zu leben. Aber eben nur zwei Millionen noch im Bestand an Sozialwohnungen. Sozialwohnungen und ihre Fehlbeleger. Im letzten Jahrhundert sind zwar sehr viele Sozialwohnungen entstanden, vor allem in den 60er- und 70er-Jahren, außerdem nach der Wiedervereinigung. Aber eine Sozialwohnung bleibt nicht lebenslänglich eine Sozialwohnung. Sobald der

6 6 Wohnungseigentümer den billigen Kredit zurückgezahlt hat, entfällt die sogenannte Sozialbindung : Die Wohnung ist dann nicht mehr für Bedürftige reserviert, der Vermieter darf mehr Miete verlangen. So sinkt die Zahl der Sozialwohnungen automatisch, wenn der Staat nicht ständig genügend Geld bereitstellt, um auslaufende Sozialbindungen zu verlängern oder den Bau neuer Sozialwohnungen anzuregen. Das ist aber in den letzten 20 Jahren nicht passiert, weil die Mieten am freien Wohnungsmarkt zeitweise kaum mehr gestiegen sind. Und weil außerdem der soziale Wohnungsbau einen großen Haken hat: Wer einmal eine Wohnung ergattert, muss auch nicht ausziehen, wenn er mal besser verdient: Das heißt aber auch, dass wir natürlich in Sozialwohnungen Haushalte haben, die zwischenzeitlich über diesen Einkommensgrenzen, die beim Einzug überprüft werden, hinausgewachsen sind. Sei es, weil das Einkommen gestiegen ist, oder sei es, weil die Kinder ausgezogen sind und dadurch eine niedrigere Einkommensgrenze gilt. Das nennt man Fehlbeleger. Zeitweise mussten Fehlbeleger eine Abgabe zahlen, das Geld floss in den Bau neuer Sozialwohnungen. Problem: In Vierteln, in denen sehr viele Fehlbeleger auszogen, lebten fast nur noch Menschen mit geringen Einkommen, viele ohne Job. So entstanden dort bisweilen soziale Brennpunkte. Außerdem war die Verwaltung der Abgabe kostspielig, die Einnahmen sanken. Deswegen wurde die Abgabe 2009 gestrichen. Die Förderlotterie - Sozialwohnungen und der Glücksfaktor.

7 7 Fehlbeleger wohnen also sehr günstig. Und ziehen in Städten mit steigenden Mieten am freien Wohnungsmarkt natürlich auch nicht aus. So können die Wohnungsämter immer weniger alte Sozialwohnungen neu belegen: Es gibt Haushalte in den Sozialwohnungen, die über den Einkommensgrenzen liegen, und Haushalte die keine Sozialwohnung bekommen können weil`s zu wenig gibt, die deutlich drunter liegen. Und das führt natürlich zu einer gewissen Ungerechtigkeit zwischen beiden Haushalten. Aber selbst wenn man eben Haushalte mit gleichem Einkommen nimmt, und der eine hatte das Glück, eine Sozialwohnung zu bekommen, der andere nicht, beide finanzieren aber letztendlich über ihre Steuern den Bau von Sozialwohnungen. Und das führt eben halt zu einer gewissen Förderlotterie, es gibt Glückliche und Unglückliche. Reiche Städte wie München können den Mangel an staatlich finanzierten Sozialwohnungen allerdings etwas lindern: indem sie zusätzlich Geld aus dem Stadtsäckel bereit stellen, um günstigen Wohnraum zu schaffen und Problemgruppen gezielt zu versorgen. So gibt es in München zwar nur klassische Sozialwohnungen. Aber Monika Betzenbichler kann auch auf sehr viele günstige Wohnungen zurückgreifen, die den Wohnungsbaugesellschaften der Stadt gehören: O-Ton Monika Betzenbichler Das sind allein über Wohnungen, die auch über das Wohnungsamt belegt werden können. Also die sind aus der Bindung gefallen, aber trotzdem können wir die als Stadt belegen und haben auch den Mietpreis da gedeckelt. In München haben wir auch ein sogenanntes kommunales Bauprogramm, Kompro abgekürzt, diese kommunalen Mittel dienen auch dazu, dass wir geförderten Wohnungsbau realisieren können.

8 8 Sozialwohnungen zu bauen, ist in attraktiven Regionen aber eine kostspielige Angelegenheit. Baugrund ist dort knapp und extrem teuer, Baustandards und Baukosten sind hoch, all das treibt die Kostenmieten nach oben. Außerdem wird das grundsätzliche Problem des Wohnungsmangels nicht gelöst, Reiner Braun von Empirica: Unser Hauptproblem gerade auch in München ist ja, dass wir zu wenig Bauland haben. Das heißt, das Bauland was da ist, wird auf jeden Fall bebaut. Ich kann entweder eine frei finanzierte oder eine Sozialwohnung dorthin bauen. Das heißt aber: Wenn ich eine Sozialwohnung subventioniere, dass die gebaut wird, dann hab ich deswegen nicht eine zusätzliche Wohnung. Weil alternativ wäre dann ja eine frei finanzierte Wohnung gebaut worden. Mehr Wohngeld für mehr Chancengleichheit. Um für etwas mehr Gerechtigkeit zu sorgen, hat die Bundesregierung Anfang 2015 beschlossen, das staatliche Wohngeld ab 2016 zu erhöhen. Damit bekommen nicht nur einige, sondern alle bedürftigen Haushalte etwas Hilfe bei der Suche nach einer Wohnung: Der Unterschied ist eben der, dass diese Fehlbelegerproblematik nicht aufkommt. Weil sobald ein Haushalt die Einkommensgrenzen nicht mehr erfüllt, kann man ihm

9 9 dieses Wohngeld auch wieder entziehen. Und der andere Vorteil des Wohngeldes: Wir haben auch nicht dieses Problem der sozialen Entmischung. Weil wer Wohngeld bezieht, der kann sich ja in jeder beliebigen Wohnung einmieten. Allerdings hat sich der Freistaat Bayern trotzdem dazu durchgerungen, mehr Geld für Sozialwohnungen bereit zu stellen. Denn mittlerweile suchen auch noch sehr viele Flüchtlinge eine billige Unterkunft in den prosperierenden Städten. Private Wohnungseigentümer finden dort aber genügend gut betuchte Mieter, ärmere Haushalte haben keine Chance. Und deswegen muss der Staat wohl auch dafür sorgen, dass wieder mehr Sozialwohnungen zur Verfügung stehen.