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1 5. Mietvertrag 5.1 Mietvertrag, Packvertrag oder Leasing Miete OR, Art Ist ein Vertrag zwischen Mieter und Vermieter, bei dem eine Sache dem Mieter für eine begrenzte Zeit zum Gebrauch überlassen wird. Der Mieter muss für die Überlassung etwas bezahlen. Vermieterin Mietgegenstand Mieter - Ist verpflichtet, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen Mietzins - Ist berechtigt, die Mietsache vereinbarungsgemäs s zu gebrauchen - Ist berechtigt, den Mietzins zu fordern - Ist verpflichtet, den Mietzins zu leisten Im Gegensatz zum Kaufvertrag handelt es sich beim Mietvertrag um Dauerschuldverhältnis. Eigentlich kann man heut zu Tage schon alle mieten. Jedoch gibt es einen Unterschied zwischen den Immobilien und den beweglichen Sachen. Bei den Immobilien unterscheidet man noch unter Wohnungsmiete und Geschäftsmiete. Die Wohnungsmiete ist für die private Nutzung und die Geschäftsmiete wird für die geschäftliche Nutzung gemietet. Die wichtigsten Pflichten des Vermieters und des Mieters Mieter Vermieter - Abgemachten Zeitpunkt übergeben - Vereinbarter Mietzins inkl. allfälliger Nebenkosten zu bezahlen - Zustand, der abgemacht wurde übergeben - Mietzins bis spätestens Ende Monat bezahlen - Einblick in das Übergabe Protokoll des Vormieters - Der Mietgegenstand muss sorgfältig gebraucht werden - Höhe des Mietzinses des bisherigen Mitverhältnisses - Kleiner Reparaturen selber aufkommen - Grössere Reparaturen übernehmen - Untermiete ist nur mit Zustimmung des Vermieters möglich - Allfällige Sicherheitsleistungen müssen auf Name des Mieters lauten Pacht, OR, Art Ist zur Gebrauchsüberlassung von produktiven Mietsgründen. Der Pächter soll einen Ertrag erwirtschaften. Häufig in der Landwirtschaft anzutreffen, dort gibt es jedoch spezielle Vorschriften.

2 Leasing Dazu braucht es eine qualifizierte Schriftlichkeit. Beim Leasing geht es um den Nutzen und nicht um den Eigentum der geleasten Sache. Folgende Inhaltsangaben müssen vorhanden sein: - Anzahl, Höhe und Fälligkeit der Leasingraten - Höhe einer allfälligen Kaution (Anzahlung) - Effektiver Jahreszins - Widerrufsrecht und Widerrufsfrist Leasingnehmer Leasingobjekt Leasinggeber Unternehmung oder Privatperson; interessiert an der Nutzung; nicht am Eigentum eines Objektes Leasingraten Leasingunternehmung; finanziert den Leasinggegenstand Oft direkte Auslieferung Kaufpreis Kaufvertrag, OR, Art. 184 Verkäufer Lieferant Kaufgegenstand Nach Ablauf der Vertragszeit geht das Leasingobjekt an den Leasinggeber zurück. Beim Finanzierungs- oder Investitionsgüterleasing geht es um Gebrauch und Nutzung eines Investitionsgutes. Die Investitionskosten kann man mit dem Ertrag zahlen (pay as you earn). Konsumgüterleasing geht dagegen um die private Nutzung an Konsumgütern. Teure Konsumgüter können zum privaten Gebrauch erworben werden, ohne das man die Geräte kauft. 5.2 Gestaltungsmöglichkeiten bei Mietverträgen Es gibt eine Vielzahl zwingende Vorschriften, die beim Aufsetzen, Änderung oder Kündigen eines Mietvertrages zu beachten sind. Grundsatz der Formfreiheit Das Gesetz gibt keine besondere Form vor, jedoch wird in den meisten Fällen eine schriftliche Form gewählt. Bei speziellen Vereinbarungen und einseitige Mitteilungen die einfache oder qualifizierte Schriftlichkeit verlangt. - Änderung der Mietsache durch den Mieter - formular bei Wohnungsmietern - Mietzinserhöhungen bei Wohnungsmieten

3 Für die Miete von Wohnungen gibt es oft die Formularmietverträge (Hauseigentümer und Mieter gestaltet), dort werden oft nur die wichtigsten Daten festgehalten (Vertragspartner, Mietobjekt, Mietzins und Beginn der Miete). Dabei kann auch der Mietzinsvorbehalt erwähnt werden. Damit mach die Vermieterin geltend, dass sie von einer Gelegenheit zur Mietzinserhöhung nicht Gebrauch gemacht hat, diesen Schritt aber eventuell später nachholen möchte. Ist nur gültig, wenn er in einer Beilage zum Mietvertrag ausführlich begründet und präzise angegeben wird. Eine Vielzahl von zwingenden Vorschriften Um den schwächeren Partner (Mieter) zu schützen, wurde im OR in Bezug auf die Miete von Wohnungs- und Geschäftsräume viele Detailfragen geregelt. Ausser wenigen Ausnahmen, gelten diese als zwingende Rechtsvorschriften, d.h. diese müssen eingehalten werden. Eine zwingende Rechtsvorschrift ist OR, Art. 2661, der Mieter muss die Wohnung mit einem Formular kündigen, das vom Kanton genehmigt worden ist. Das dispositive Recht ist die Gestaltungsfreiheit für die Parteien. 5.3 Zielkonflikt Mietzins Zielkonflikt zwischen Vermietern und Mietern Wann ist der Mietzins gerecht? OR, Art. 269 ff Im OR ist nicht der gerechte Mietzins festgelegt. Die Gesetzesartikel umschreiben lediglich, wann Mietzinse missbräuchlich sind. Berechnung bei Neubauten: Kostendeckende Bruttokreditrendite = Jahresmietzins x 100 Anlagekosten Die Bruttorendite wird dann von den Gerichten akzeptiert, wenn sie nicht mehr als 2.5 Prozentpunkte über dem ortüblichen Zinssatz liegt. Als Neubauten gelten Gebäude, die nicht mehr als 10 Jahre alt sind. Rendite: in Prozent investiertes Geld Bei Altbauten erhält die die Eigenkapitalrendite mehr Gewicht: Rendite des Eigenkapitals = (Jahresmietzins-Liegenschaftsaufwand) x 100 Investiertes Eigenkapital Darf nicht mehr als einen halben Prozentpunkt übersteigen. Ein missbräuchlicher Mietzins liegt im diesem Zusammenhang vor, wenn. - Offensichtlich übersetzteten Kaufpreis bezahlt hat. OR, Art Nicht im Rahmen von orts- oder quartierüblichen Mietzinsen liegt. OR, Art. 269a Vorschriften über die Mietzinserhöhung und senkung, OR, Art. 269a ff Erhöhung des Hypothekarzinses Wenn die Bank den Hypothekarzins um 0.5% erhöht, dürfen die Vermieter max. 2-3% erhöhen. Die Allgemeinen Kostensteigerungen betragen von % pro Jahr. Wertvermehrende Einrichtungen

4 Neue Einrichtungen (Küche) berechtigen zu einer Mietzinserhöhung Teuerungsausgleich auf dem risikotragende Kapital Wenn die Kosten für den Lebensunterhalt wegen Teuerung bzw. Inflation steigen, darf der Vermieter 40% dieser Erhöhung auf die Mietzinsen überwälzen. Damit soll der Ertrag des risikotragenden Kapitals angepasst werden. Erreichen der kostendeckenden Bruttorendite Unter Umständen kann der Vermieter die Wohnung nicht zu einem kostendeckenden Preis vermieten. Falls er den Mieter darauf aufmerksam macht, kann er den Mietzins später mit dieser Begründung erhöhen. Anpassung an die orts- und quartierüblichen Mietzinsen Wenn der Vermieter den Mietzinserhöht mit dieser Begründung erhöht, muss der die Erhöhung ausführlich belegen. Kosteneinsparungen Wenn der Hypothekarzins sinkt, besteht der Anspruch des Mieters, dass der Mietzins sinkt und zwar im gleichen Ausmass, wie dies bei den steigenden Hypothekarzinssätzen der Fall ist. Zwei Argumente kann der Vermieter entgegenhalten: - Verrechnung der Mehrkosten (Teuerung, Kostensteigerung für Unterhalt) - Verrechnung des im Mietvertrag formulierten Mietzinsvorbehalt bzw. der Mietzinsreserve. Beeinträchtigung im Gebrauch Bei schweren Mängeln (Feuchtigkeit, unzureichender Heizung oder unzumutbarer Lärm) können Mieter eine Zinsreduktion verlangen. Für kurze Zeit können schwererer Mängel akzeptiert werden (Arbeiten am Haus). 5.4 Mängel an der Mietsache wer zahlt? OR, Art. 259 ff. Kleinere Mängel Kleinere Instandstellungsarbeiten und Reparaturen muss der Mieter auf eigene Kosten beseitigen. OR, Art. 259 Die Kostenlimite beträgt ungefähr CHF oder den Jahresmietzins in Prozenten (1 1.5%), darf jedoch nicht CHF 150 überschreiten. Wenn ein Geräte repariert oder ersetzt werden muss, auf Grund des Alters muss der Vermieter diese Kosten bezahlen. Am besten ist, wenn man vorgängig mit dem Vermieter über allfällige Reparaturkosten spricht. Schwerwiegende Mängel. OR, Art. 259a Bei schwerwiegenden Mängeln (Ausfall der Heizung) kann der Vermieter den Mietzins verhaltensmässig heruntersetzen, den Mangel beseitigen oder Schadenersatz leisten. Liegt ein schwerwiegender Mangel bei einem Mietantritt vor, so kann der Mieter vom Vertrag zurücktreten oder Schadenersatz fordern. OR, Art

5 Pflichten des Mieters bei Mängeln Meldepflicht Sobald als möglich. Tut er es nicht, kann der Mieter teilweise die Ansprüche verlieren. Der Mieter kann auch Schadenersatzpflichtig werden. Aus Beweisgründen sollte man einen eingeschriebenen Brief versenden. Dudlungspflicht Der Mieter muss die Unterhaltsarbeiten und den Zutritt zur Mietsache gestatten. Der Vermieter hat das Recht, die Wohnung regelmässig auf Mängel zu untersuchen. 5.5 Kündigung, OR, Art. 266 ff Die meisten Mietverträge sind unbefristet. Je nach Mietobjekt gelten unterschiedliche Fristen und Termine. termine Das Vertragsverhältnis endet. Der Vertrag endet auf den ortsüblichen Termin. Immer auf das Ende eines Monates mind. 3 Monate, ausser es ist vorgesetzt worden. frist Die frist liegt zwischen dem Empfang der Kündigung und der Beendigung des Vertragsverhältnisses. Bei Mietwohnungen drei, für Geschäftsräume sechs Monate. Die Parteien sind frei, längere Fristen zu vereinbaren. Ordentliche Kündigung, OR, Art f Halten sich beide Vertragspartner an die frist wird von einer ordentlichen Kündigung gesprochen. Die Kündigung durch den Mieter reicht es, wenn es sich um eine einfache Schriftlichkeit handelt. Die Kündigung durch den Vermieter ist rechtlich nur gültig, wenn es sich um eine qualifizierte Schriftlichkeit handelt und in einem speziellen Formular, das vom Kanton genehmigt werden muss. Bei Familienwohnungen müssen beide Ehegatten angeschrieben werden (separate Couvert). Kündigungen sind empfangsbedürftige Willenserklärungen, d.h. die Fristen beginnen erst zu laufen, wenn sich beim Empfänger eingetroffen ist. Aus diesem Grund ist es von Vorteil wenn man die Kündigungen eingeschrieben verschickt. Kündigung am 28. März, erhalt der Kündigung am 29. März, Dauer 3 Monate März April Mai Juni Juli August September frist Empfang der Kündigung Gültiger termin

6 März April Mai Juni Juli August September frist Empfang der Kündigung Gültiger termin Kündigung am 30. des Monats, Eingang 1. des Monates, Dauer 3 Monate Ausserordentliche Kündigung Sind vertraglich fixierte Termine und Fristen in Vertrag. Vermieter und Mieterhaben das Recht, aus wichtigen Gründen die Mietsache vorzeitig zu kündigen. OR, Art. 266g Ausserordentliche Kündigungen sind beim Mieter bei Zahlungsverzug oder Verletzung der Sorgfaltspflicht durch den Mieter, ebenso bei Eigentümerwechsel, wobei der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen nachweisen muss, dass er die Mieträume für sich oder nahe Verwandten braucht. Bei einem Wohnungswechsel, eine Zeit lang ohne Wohnung sein oder zwei Wohnungen zu bezahlen. Der Mieter kann einen zumutbaren Nachmieter vorschlagen, der die gleichen Bedingungen übernimmt. 5.6 Behörden und Verfahren Zuständige Behörden, OR, Art c Wenn sich die Parteien nicht an die gesetzlichen Vorschriften halten oder an den Vertrag halten, kann man ein Rechtsverfahren einleiten. Jeder Kanton hat einen anderen Ablauf. Die Kantone sind verpflichtet Schlichtungsbehörden zu schaffen und die sich paritätische zusammengesetzt sind. D.h. bei Parteien, Vermieter und Mieter, müssen darin vertreten sein. Hat eine beratene und eine schlichtende Form. Sie dürfen eigene Nachforschungen anstellen. Befassen sich wesentlich mit missbräuchlichen Mietzinsen und Kündigungen. Hat die Schlichtungsbehörde keine Lösung gefunden, wird es an ein Gericht weitergeleitet und dieses Entscheidet dann. Anfechtung des Missbräuchlichen Mietzinses, OR, Art d Zu hoher Anfangszins OR, Art. 270 Herabsetzung des Mietzinses OR, Art. 270a Herabsetzungsbegehren des Mieters auf den nächstmöglichen termin Stellungsnahme des Vermieters innert 30 Tagen Ungerechtfertigte Mietzinserhöhung OR, Art. 270b Anrufung der Schlichtungsbehörde innert 30 Tagen seit Abschluss nach Übername der Mietsache Anrufung der Schlichtungsbehörde innert 30 Tagen nach Ablehnung des Behörden Ablauf der gesetzten Frist Aufrufung der Schlichtungsbehörde innert 30 Tagen seit Empfang der Meldung Bei fehlender Einigung Anrufung des Richters innert 30 Tagen seit Anfechtung der Kündigung - bei Abschluss Erfolg des drei Jahre schutz, OR Art. 271f Schlichtungsverfahren s

7 Wie dich Mietzinserhöhung muss auch die Kündigung auf einem amtlichen genehmigten Formular erfolgen, sonst ist sie ungültig. Auch muss man mit dem Grundsatz Treue und Glaube handeln. Die beiden Vertragspartner müssen sich offen und fair verhalten. Wenn die Schlichtungsbehörde als missbräuchlich erklärt wird, läuft der Mietvertrag normal weiter. Der Vermieter kann dem Mieter in den nächsten drei Jahren auch nicht kündigen. Erstreckung des Mietverhältnisses bis zu vier Jahren Gnadefrist. OR, Art. 272ff D. h. der Mieter darf nach einer rechtsgültigen Kündigungen gegen den Willen des Vermieters für einige Zeit in den Räumen verbleiben. Dabei werden die Interesse der Mieter und Vermieter abgemessen. Beispiel von Interessen der.. Mieter - Eine Familie mit einem Einkommen von CHF 4'000.-, die keine vergleichbare Wohnung für CHF 1'300.- findet. - Eine invalide Rentnerin kann erst in 10 Monaten ins Altersheim umziehen, weil eine lange Warteliste besteht - Eine Mieterin ist im 6 Monat schwanger und hat während der Schwangerschaft bereicht Komplikationen. Der Vermieter - Der Vermieter, der im gleichen Haus wohnt, will kündigen, weil seine allein stehende Mutter nach einer Hüfteoperation seine Betreuung braucht. - Der Vermieter kündigt eine Dachwohnung, weil die Sanierungsarbeiten sehr dringend vorgenommen werden müssen, um Bausubstanz zu erhalten. Eine übermässige Härte hätte zur Folge, das die Wohnräume eine max. Erstreckung von 4 Jahren gewährt. Bei Geschäftsräumen wären es 6 Jahre. Die Höchstgrenze wird in extremen Härtfällen gewährt, meistens kommt es zu einer ersten, kurzen Ersteckungsdauer, nach deren Ablauf jedoch ein zweites Erstreckungsgesuch eingereicht werden kann.