STÄDTEREPORT ESSEN IM AUFWIND

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1 STÄDTEREPORT ESSEN IM AUFWIND SEPTEMBER 2015

2 In Zahlen Bundesland: Nordrhein-Westfalen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: +0,5 % Arbeitslosenquote: 12,3 % Kaufkraftkennziffer: 101,3 Zentralitätskennziffer: 116,4 Relevante Shopping-Center: Limbecker Platz (C), Rathaus Galerie (C), Allee- Center -Altenessen (S), Kronenberg-Center (P) C=City S=Stadtteil P=Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-Einzelhandelsmieten von in EUR / m² m² Modezentralität Einzugsgebiet m² Ø Mio. Einwohner Quellen: COMFORT Research & Consulting bildet das Herzstück der Metropolregion Ruhr, die neben Paris und London zu den am dichtesten besiedelten Gebieten Europas zählt. Mit fast Einwohnern ist die Konzern- und Messestadt eine der größten Städte Deutschlands. Gemäß neuer Vorausberechnungen des IT.NRW wird die Bevölkerungszahl der Stadt bis zum Jahr 2030 auf fast ansteigen, das örtliche Statistikamt prognostiziert sogar Im ehemaligen Zentrum der deutschen Montanindustrie dominiert mittlerweile ein ausgesprochen breit gefächerter tertiärer Sektor. Die hohe Anzahl von Konzernzentralen macht zu einem bedeutenden Entscheidungszentrum der deutschen Wirtschaft. Allein 6 der 100 umsatzstärksten Unternehmen Deutschlands haben ihren Hauptsitz in. Die Branchenschwerpunkte liegen in der Bau- und Energiewirtschaft, im Gesundheitsbereich, Bildung, Kommunikations-, Umwelt- sowie der Wasserwirtschaft. Vor einem Vierteljahrhundert war die Stadt auch Shoppingmetropole für die Menschen im Revier. Mit dem Strukturwandel folgte hohe Arbeitslosigkeit und ein verändertes Einkaufs- und Nachfrageverhalten, das die Einkaufscenter in der Peripherie, vor allem das CentrO in Oberhausen, besser bedienen konnten. Mittlerweile macht mit eigenen innerstädtischen Centern etwa mit dem perfekt in die City integrierten Limbecker Platz - wieder Boden gut. Diese wirken sich auch positiv auf den gesamten innerstädtischen Einzelhandel aus. BEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Mehr als 700 Einzelhandelsgeschäfte, Boutiquen und Warenhäuser in der City bilden einen attraktiven Mix für die vielfältigsten Kundenwünsche. In direkter Nähe zu den Flaniermeilen Kettwiger Straße und Limbecker Straße liegt das "Passagen- oder Theaterviertel" mit seinen exklusiven Geschäften und Restaurants. Auf der über m² umfassenden Verkaufsfläche in der er City werden jährlich knapp 800 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt auf dem Niveau von Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl. Die Stadt hat sich in ihrer fixierten Strategie 2030 zum ambitionierten Ziel gesetzt, die Innenstadt zum pulsierenden Zentrum auszubauen. COMFORT Städtereport von 7

3 INNENSTADTANTEIL VERKAUFSFLÄCHE* INNENSTADTANTEIL UMSATZ* KAUFKRAFT UND ZENTRALITÄT** Einzelhandelskaufkraft-Index 104,0 23,0% 22,4% 103,0 103,8 102,0 101,0 101,3 100,0 Ø 500T 1 Mio. Einwohner Ø 500T 1 Mio. Einwohner Ø 500T 1 Mio. Einwohner Zentralität 116,6 26,0% 28,2% 116,4 116,2 116,4 116,0 115,8 115,9 115,6 Ø 500T 1 Mio. Einwohner Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH Mit dem vor fünf Jahren größtem innerstädtischen Einkaufszentrun (70.000m² Verkaufsfläche) überwand die Stadt ihr Manko eines bis dato geringen innerstädtischen Verkaufsflächenanteils. Der Limbecker Platz erzielte mit über 200 Shops den erhofften Sogeffekt, der die Konsumenten aus der Peripherie wieder in die gesamte City auch verstärkt in die Fußgängerzonen zieht. Darüber hinaus verstärkte die Sanierung des Geschäftshauses am Kettwiger Tor mit Mietern wie Altinbas Schmuck, Geers Hörgeräte, REWE, Mammut, Hallhuber, Bolia, Tee Gschwender oder Wolsdorf die Frequenz in der Kettwiger Straße. CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE Kettwiger Straße Verbindungsachse zwischen Hauptbahnhof / Markt / Porschekanzel / Limbecker Straße Geprägt durch Großflächenmieter wie Kaufhof, AppelrathCüpper, Peek & Cloppenburg, Primark Flaniermeile mit Verweilqualität durch zahlreiche Gastronomieangebote Neue Mieter: Reserved (Anfang 2016) Aktueller Mietpreis liegt bei 100 EUR/m² (für Shopflächen zwischen 80 und 100 m²) COMFORT Städtereport von 7

4 Limbecker Straße Relativ schmale Fußgängerzone mit rund 300 Metern Länge (s. Foto) Verbindungsachse vom Markt / Porschekanzel / Kettwiger Straße zum Center Limbecker Platz Überwiegend konsumorientierte Filialkonzepte Topografisches Gefälle in Ost-West-Richtung zum Limbecker Platz hin Neue Mieter: Freds Bruder, JDSports, Mado et les Autres (alle Limbecker Platz), Zeeman, Maisons du Monde, On Canvas (Conceptstore von Benetton), Dunkin Donuts, Blue Tomato Aktueller Mietpreis liegt bei 98 EUR/m² (für Shopflächen zwischen 80 und 100 m²) Blick in die Limbecker Straße Die außergewöhnlich starke Konkurrenzsituation im polyzentrischen Ruhrgebiet, der Wandel von der traditionellen Industriestadt hin zum Dienstleistungsstandort - einhergehend mit schwachen wirtschaftlichen und soziodemografischen Eckdaten - sind herausfordernd. kann jedoch bescheinigen, diese schwierige Ausgangssituation mittlerweile in den Griff bekommen zu haben. Zwar hat die Stadt längst nicht mehr den Nimbus als Top-Einkaufsdestination, doch in den letzten Jahren wieder an Kraft gewonnen. Durch das unmittelbar an die Limbecker Straße angebundene Einkaufszentrum Limbecker Platz hat sich die gesamte Innenstadt aus einer jahrelangen Starre bzw. Stagnation, mit sogar vereinzelten Leerständen in der Toplage, positiv entwickeln können, berichtet der Einzelhandels- und Immobilienexperte Jürgen Kreutz. Die Konsumenten aus den Vororten und Stadtteillagen, die zuvor zum Shoppen in das Oberhausener CentrO oder in das Mülheimer Rhein-Ruhr-Zentrum fuhren, kommen wieder gezielt in die er Innenstadt. Die Fußgängerzonen Limbecker Straße und vor allem die Kettwiger Straße haben in den letzten drei bis vier Jahren wieder eine stärkere Nachfrage von guten Einzelhandelskonzepten erfahren. Blick in die Limbecker Straße In der Limbecker Straße hat die Kleinteiligkeit der Grundstücke und Ladeneinheiten zwar einen breiten Mietermix zur Folge, jedoch sind die wichtigen Großflächen eher rar. Somit wird diese Straße von vielen Konsumenten weiterhin als Rennmeile zwischen Kettwiger Straße und Einkaufszentrum Limbecker Platz angesehen. Neu in der Limbecker Straße hinzugekommen sind in den letzten Monaten durch eine Vermietung der COMFORT der erste High Street-Laden Deutschlands des französischen Wohnaccessoires-Anbieters Maisons Du Monde, Benetton mit seinem Conceptstore On Canvas, Zeeman, Dunkin Donuts und Blue Tomato. COMFORT Städtereport von 7

5 Blick in die Kettwiger Straße Auf der Kettwiger Straße gibt es ebenfalls einige Veränderungen durch Umzüge, Geschäftsaufgaben und geplante Projektentwicklungen. Die Kettwiger Staße 15, ehemals Sitz von Café Overbeck, wurde vom Juwelier Andreas Mauer erworben. Er will hier ein Schmuckgeschäft eröffnen und plant eine umfassende Sanierung. Peek & Cloppenburg hat mittlerweile die Baugenehmigung zum Umbau des Baedekerhauses erhalten. P & C will seine Filiale im Nachbarhaus mit dem Baedekerhaus verbinden, um die Verkaufsfläche um etwa m² zu erweitern. Dafür muss das Bodenniveau des Baedekerhauses abgesenkt werden und der Haupteingang verschwinden. Sport- Scheck möchte nach Aufgabe der Filiale Limbecker Straße 26 den Standort nicht aufgeben, sondern auf einer kleineren Fläche, am liebsten in der Kettwiger Straße, neu anmieten. Eine wichtige Perspektive dürfte Anfang 2016 die Ansiedlung des polnischen Modefilialisten Reserved sein. Der zum Konzern LPP gehörende Textilit eröffnet im Gebäude Markt 1/Ecke Kettwiger Straße ein Geschäft auf gut m² über drei Etagen. Zuvor war hier Esprit ansässig. INVESTMENT Der Einzelhandelsstandort erfreut sich in jüngster Zeit wieder gestiegener Beliebtheit, wobei sich die Nachfrage auf die KAUFPREISFAKTOR Toplagen konzentriert. Klassische B-Lagen stehen, wenn überhaupt, eher im Fokus der regional orientierten Anleger. COMFORT liegen Investitionswünsche von privaten Investoren, Family Offices, Fondsgesellschaften, Versicherungen, Pensionskassen und auch von internationalen Investoren vor. Seitdem sich die Innenstadt in den letzten zwei bis drei Jahren gemausert hat, stehen auch wieder Investoren im Fokus, die noch vor dem Centerprojekt Limbecker Platz ihre Immobilie(n) in den Hauptlagen veräußert haben. 19,0-21, Die Verkaufsbereitschaft der Eigentümer ist jedoch, wie an vielen anderen Standorten auch, eher gering. Dies liegt sicherlich auch am niedrigen Zinsniveau für alternative Kapitalanlagen. Die wenigen Verkäufe aus der jüngsten Vergangenheit führten laut Kreutz - zu Verkaufspreisen zwischen der 19 - und 21,5-fachen Nettojahresmiete. Dies ist als eindeutiges Indiz für die Risikofreiheit solcher Investments zu werten. Die positiven Veränderungen des Einzelhandelsstandortes bewirken für Investoren neue bzw. bestätigende Impulse, so dass die Investment-Nachfrage wieder belebt wird. COMFORT Städtereport von 7

6 FAZIT UND PERSPEKTIVEN hat durch die Neuansiedlungen der Shopping-Center an Attraktivität gewonnen und konnte wieder Kunden zurück erobern. Selten hat in der Vergangenheit eine Centerentwicklung der ECE der gesamten Innenstadt so gut getan wie in. Die kurzfristigen Wunden dieser enorm großen Verkaufsmaschine sind in den Fußgängerzonen souverän beseitigt, so dass nun auf entsprechendem Niveau ein harmonisches Zusammenspiel zwischen dem für die Stadt notwendigen Shopping-Center und den klassischen High Streets erfolgt. Magnet in der Kettwiger Straße: PRIMARK Die Kettwiger Straße früher als Niveaulage und Flaniermeile s bekannt zeichnet sich heute durch einen guten Branchenmix an Mietern aus. So wurde durch den preisaggressiven Modefilialisten Primark die Frequenz in der Lage erhöht, während weitere neue Anbieter wie Stefanel, REWE to go, Mammut, Bolia, Altinbas, das Schuhhaus Kämpgen, Brax, Ah to go, Das Depot oder ICI Paris zur Angebotsvielfalt positiv beitragen. Die konsumige Lage Limbecker Straße, die besonders durch die geringe Breite und die Topografie der Fußgängerzone geprägt ist, kann sich aktuell auch behaupten. Die zuletzt erfolgten Neueröffnungen ergänzen die zahlreichen preisgünstigen Konzepte und das Produktangebot für den Konsumenten im mittleren Preissegment optimal. So bleibt die Limbecker Straße auch in Zukunft attraktiv und stellt für neue Filialisten eine nachhaltige Möglichkeit zur Anmietung dar. Die Stadt ist auf einem guten Weg, ihr erklärtes Ziel, die Innenstadt zum pulsierenden Zentrum auszubauen, zu erreichen. Für Retailer und auch Investoren sind somit die er High Street-Lagen endlich wieder nachhaltig interessant, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT. COMFORT Städtereport von 7

7 KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE in EUR/m² Kettwiger Straße Limbecker Straße m² m² m² m² 50 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen High Street Report entnehmen. COMFORT-CITY RANKING Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien. Für die wichtigsten, in unserem HIGH STREETS-Report und Städtereporte dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einzelnen handelt es sich dabei um: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking (Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft) Einzelhandels-Ranking (Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche, -flachenproduktivität) Standort- und Immobilien-Ranking (Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität) Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Kontakt COMFORT Düsseldorf GmbH Jürgen Kreutz Neuer Zollhof 1, Düsseldorf Fon: duesseldorf@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Kaistraße 8A, Düsseldorf Tel: hinz@comfort.de COMFORT Städtereport von 7